龙湖地产项目可行性研究报告

1龙湖地产集团有限公司项目可行性研究报告项项目名称：综合房地产项目建设单位：龙湖地产集团有限公司邮政编码：610000设计证书：国环设甲字第970175号21总论1.1、项目背景与概况1.1.1、项目名称本项目提名一“***”,在以下的项目可行性研究报告中，我们将专门的对项目的概念进行诠释和升华。1.1.2、项目开发单位概况包头市**房地产开发公司成立于2006年，注册资本2000万元，公司地址位于稀土高新区**中心。是包头市少有的几家具有开发水平资质的房地产开发1.1.3、项目可行性报告编制的依据(2)、内蒙古2004版建筑定额、现行建筑市场行情(3)、项目实地考察、市场调查有关资料1.1.4、项目提出的理由房地产行业作为第二产业，在国民经济中占有举足轻重的位置，特别是近几年伴随着全国经济的飞快增长，城市化的进程已经越来越快。住宅市场的需求量也在迅速的上升，而随着经济的增长人们越来越不满足于以前住房水平，配套设施齐全、建筑前卫、环境良好等等这些住宅的影响与你素备受消费者关包头市拥有人口超过200万，使全国人口过百万的城市之一。从经济角度看，包头市近几年的经济发展速度在全国前列，但这座城市的房地产行业却处于发展上升阶段，土地的需求越来越旺盛，因此住宅市场将进入一个崭新的局面，特别是近几年小高层住宅的出现吸引了众多人们的关注，新型、新概念住宅必将是包头乃至全国房地产市场发展的方向。本项目选址在包头市稀土高新区内，稀土高新区是包头新成立的新区，这里交通方便、环境良好、基础设置齐全、是包头是未来的核心区域。为了满足包头市住宅市场的需求，为了迎合高新区的发展，我们提出了***项目的拟建3方案，力求将其建造成为包头市的力求将项目建成为包头市最前卫、时尚住宅小区。1.1.5、项目拟建地点本项目选址位于包头市稀土开发区核心位置，南临开发区主干道黄河大街，北接新光东路，东近幸福南路，西靠富强南路，并临近于地税小区、敬老院、建材城等。1.1.6、项目规模及期目标本项目总占地面积近17亩，总建筑面积近3万平方米。遵循中央CBD商务区、高层居住社区完整功能的要求，做出融住宅、购物、办公、休闲、投资、餐饮、娱乐、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，除基础配套外，配套增加高科技成分，如：宽带入户、数字卫星电视接受系统、门禁系统和巡更系统等多种高科技设施，还设有托管所、大超市、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是包头市开发区新崛起的一个迷你型组团1.1.7、项目主要建设条件(1)、符合地区规划要求。本项目拟见在包头市稀土开发区，包头市稀土高新区是国家级开发区，项目的的规划必将被纳入包头市稀土开发区发展的总体规划。(2)、市场容量大。包头是经济发展迅猛，住宅需求旺盛，这样必将对项目产生有利的销售渠道。(3)、交通便利、地段素质高。高新区内道路宽敞、交通便利。这样无论对项目的施工建设还是对人们选择了本项目后的生活都是有利的。(4)、地理位置优越。项目所在地是包头市的核心地段，并且处于高新区，这些因素都将对人们的日常生活产生有利影响。1.2、主要技术经济指标，见表1-1。4序号名称一123高层幼儿园4地下面积m5总户数户6绿化率78二1建造投资万元2万元3销售税金及附加万元4所得税万元5税后利润万元三财务评价指标1全部资金净现值万元2全部资金收益率3全部资金静态回收期半年4.5=2.25年4全部资金动态回收期半年4.55≈2.25年5自有资金净现值万元6自有资金收益率7自有资金静态回收期半年7.59≈3.79年58自有资金动态回收期半年8.37≈4.19年9项目投资利润率人民币借款偿还期半年3.47≈1.74年盈亏平衡点1-1:项目技术经济指标汇总表1.3、问题与建议套设施又是乐观预计的，所以为了保证项目2市场分析与预测2.1.1、宏观形势中国目前的城市化率仅有43%左右，未来至少还有20%的提升空间，由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超6000万户。另外中国处于以劳动适龄人口为主的时期，目前抚养负担比重约40%,这一比例至少可以延续到长一段时间内，中国住宅市场将持续繁荣。应量难以满足居民需要。从新增土地供应角度看，2006年大部分城市都未能完成供地计划，而随着城市拆迁的难度不断上升，未来土地供应的能力更加不容乐观。而从存量土地利用角度看，2004-2006期间，存量土地处于较快力将遭遇严峻挑战。在这一背景下，市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大调整风险。从政策调控角度看，未来商品住房市场的制度环境将更加6面繁荣，全国性房价上涨加速，地价和房价涨幅距离拉开，投资旺盛。从购类资源的热点流向，居民房价负担压力增加。2007年强劲的经济增长、宽松并在上涨过程中呈现资源集中化趋势。2007年的房地产行业是政策导向下的执地产相关的金融、税收和土地政策在2007密集出台；目前国家有关房地产业能的地产泡沫，以及因房价上涨快可能引起的社会不安定因素，同时在客观场的兴旺和隐患都来源于相对其他行业的一枝独秀和孤军深入，由于地方经济增长思维和模式单一化的问题，造成了产控制就以为着失去对房地产市场的控制，因此土地市场建设和交易规范依然是2007年政府对房地产业进行调控的基调，在土地价格上涨、加息和人民币升值预期多重作用下，国内商品房价格在2007不断上涨；2007年累计加息幅度已经超15%,相当多的购房需求因此受到抑制。据本司的调查显示，48%的被访者表示，受多次加息影响，原来的购房计划可能要推迟；17%的被访者明确表示，2008年如果央行持续加息，则可能放弃现有的购房计划；2.1.22007年一年回顾及分析2007年前7个月全国范围房价无一例外均呈现上涨态势，以上海为主的长三角地区房价出现反弹，南京、杭州、宁波等地同比增长都超了5%,一直低迷的上海房价涨幅扩大到了2.1%。与此同时投资增速出现反弹，进入2007年后房地产投资明显升温，前7月房地产投资增幅达到31%,达到了72003-2004年间本轮房地产周期以来的30%左右的投资增速峰值。(资料来源：国家发改委及统计局)资金涌入地产开发投资领域与此同时，房地产领域对资金的吸引力增强，尤其是吸引外资增速加大。海外资金进入中国市场的兴趣浓厚。中国在去年出台了规范房地产行业外资准入和管理的限外令，今6月和7月商务部、外汇管理局等相关部门再次发出规范外资地产企业设立、限制返程投资、以及禁止外币形式举债资金进入国内房地产市场等政策，上述政策尤其是结售汇政策影响下，外资增速有所放缓。总的来看，海外资本增幅虽快，但实际占比偏低，企业自资金和预售款仍然是最主要的资金来源。土地交易价格上涨压力凸现住宅用地作为房地产开发基本资料，交易价格涨幅速度经2006下半的压抑后，进入2007后涨幅迅速赶上，二季度住宅用地交易价格涨幅高达16.2%,同期房价涨幅仅为6.3%,地价涨幅超房价涨幅167%。土地拍卖成交案例中，地价和周边房价倒挂现象已经屡见不鲜，地块天价上限屡屡被打破，反映了房地产开发企业高涨的投资热情。同时资本市场的火爆促进的开发商股权融资额大增，推动了开发商的圈地热情和地价上涨。02-1:商品房新开工、竣工、销售面积和销售竣工面积比例图2.1.3、2007年房地产市场运行特点2007年，我国房地产市场运行主要有以下特点：1、全国房价总体涨幅较大，部分热点城市房价持续拉高，供不应求是主因。2007年，我国房地产市场总体上价格涨幅较大。70个大中城市新建商品住8房、二手住房的销售价格持续走高，8月份新建商品住房销售价格同比上涨9.0%,二手住房销售价格同比上涨7.9%,部分热点城市房价上涨连续保持两位数。我们分析，导致今年房价高涨的原因主要是供不滑。2007年1-6月，全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速，商品房销售面积2.8亿平方米，同比增长21.5%;房屋竣工面积1.5亿平方米，同比增长11.1%;截至6月，住宅竣工面积连续30个月低于住宅销售面积。以北京为例，新建商品住房供应自2005年以来持续减少，批准预售面积由2005年的2205万平方米下降至2006年的1706万平方米。另一方面，需求快速膨胀。资金流动2、土地供应量不足近两年土地供不应求的态势仍在持续，造成不应求的市场预期。土地供应量的不足表现在两个环节：一是土地出让面积的不足。以北京为例，2005年，计划供应的商品住宅用地为1750公顷，而实际入市的只有900公顷，仅为计划的51%;2006年，商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷，实际供应为1031公顷，仅为计划的54%。二是开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形银行研究部的报告，2001年初至2007年5月份，房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积的3.多种需求集中释放，投资投机需求大在房价快速上升的过程中，多种需求集中释放。一是改善型需求。高收入例越高，据对某城市调查，高档商品房一次性性付款的比例一般达到60%以上；而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例，贷款的比例一般达到60%以上。使得中低端需求和初次购房需求受到挤压。二是婚龄人口对住房的需求。受传统的9购买住房的需求刚性较强。三是城市新增常住人口的住房需求。近年来，我国导致的刚性需求。目前，我国处于城市建设快速推进时期，城市动需求随之增加。五是父母提前为子女购房4.地价房价“倒挂”现象严重，推动房价上涨2007年，在各地的房地产市场出现了大量地价房价“倒挂”的现象，即招标、拍卖、挂牌等公开出让土地的楼面地价价格。由于土地成本的大幅度增加，必然使地价和房价的相互推高的恶性循环。当前地价多地方开发企业通过推迟开盘时间，放缓销售速度等方式捂盘惜售。“捂盘惜售”2.1.4、2008年房地产市场展望我们分析，支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在。首先，中国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素。2008年，这一点并没有变化。其次，城市化进程加快拉动购房需求。目前在2007年12月中央经济工作会议上，中央对2008年经济工作提出了八进展；五、促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化；六、全面深化改革，完善推动科学发展、促进社会和谐的体制机制；七、提高开型经济水平，开创对外开新局面；八、着力改善民生，促进社会和谐。我们看到，这里面每一条几乎都与2008房地产行业可能面临的调整密切相关，致力于结构调整和经济增长长，以个人消费为主的房地产业依然需要大力发展；行业内的调整必须进行，利润水平回归正常状态；对于当前房地产行业发展的诸多置疑，很多是基于社会资源向这个行业的度倾斜，必须实现各行业全面和协调发展。3、增速趋平，景气向右肩移动。降温已经开始体现在部分大中城市2007年7月—12月销售面积和销售价格同是以较快速度地同比增长，而且仍将保持较快增长，行业景气度将在增速平和总量增长中延续，并且逐渐向景气右肩移动。变的过程，一个贯穿其中，始终未变的宗旨就是不断推进土地管理的市场化进程。作为一个新兴的，经营高度市场化的产业，方政府带来了相当的麻烦和损失。在商业银行信贷管理更加市场化的形势下，政府出于加强管制的本能，对于开发用地的控制趋严是必然的趋势，日益活跃“第二财政”的角色已是当仁不让，在2007年，以土地市场建设和交易规范确保我国国有土地的管理进入到有章可循、治新阶段，国有土地的市场化配置水平显著提冲击，使下游的房地产企业进入到业务规范本。经分析，我们发现，加息前后利息提高幅度与贷款利息、贷款总额和项目贷款利率和加息幅度，测算了贷款利息的变化幅度，得利息增幅越大，加息将限制开发商开发速度和商品房供给。在供给环节，人民币升值将增加开发商的土地储备、在建工程和存货以地产行业的外向性较弱，估计供给增加的幅度业层面上，我们认为，人民币升值对房地产供求的正面影响可概括为：局部大于全局，预期效应大于实际效果，1-2年内不具备可持续影响。而升值后对5、商品房价格走势：稳中趋降，逐步回落至相对理性的区域房地产价格涨首先是市场消费需求大于其他力量，表现为全商品房销售金额还将保持20%左右的增长，其因素包括中长期的消费升级、城市化和居民资产投资(通货膨胀及其预期、人民币升值及其预期)等。其次是开发刚性成本的提高，包括土地实行“招挂拍”出让导致土地价格上升，以及建筑施工(含人工)成本的提高。另外，还有一个鲜有人提，但是务模式给开发商们曾经带来难以忘怀的收益，保持这样的收益水平是一种强大的思维惯性。但是前面我们已经分析，由于行业规范速度的加快，发展商实际投入资金的增长已经远远大于房价的增长，利润回归正常趋势已是必然。正是这种需求与思维惯性共同作用的结果，结合其他因素，我们预测2008年房价格将阶段性趋于稳定，在部分地区存在大幅度上涨可能。抑制房地产价格上涨的因素包括：超出国际警戒线的房价收入比继续攀高、房屋空置面积和空置率增加；调控中旨在降低行业利润率的政策行为、市场秩序的规范和行业进入壁垒的提高；旨在防范金融风险的信贷规范流程；物业税的出台、土地出让金租制等等。2.2、包头市房地产市场分析2006年，我市住宅与房地产建设规模达562.4万平方米，同比增长49.1%,投资总额59.29亿元，同比增长91.3%,其中住宅建设规模444.2万平方米(竣工面积151万平方米),同比增长59.5%;投资额47.8亿元，同比增长136.6%。房地产实现税收5.22亿元，占全市财政收入总量(130亿元)的4%。新建商品住宅成交101.8万平方米，同比增长15.13%。全年共成交房屋2.6万套，成交面积230万平方米，成交金额31.35亿元，同比分别增长10.25%、13.98%、40.2%。全市住宅与房地产业呈现出投资与交易两旺的发展态2007年，包头市经济实现了连续第五年超常规跨越式发展，工业增加值与工业固定资产投资预计双双突破500亿元。房地产继续保持快速增长，交易市场具体信息如下：■07年上半年包头市房地产市场交易形势喜人，新建商品房成交套数、成交面积及成交均价，都同比上年同期有大幅上涨。■包头市四区房地产市场价格差距显著:昆区最高，东河区最低。东河区上半年的成交均价低于全市同期平均水平。青山区6月份成交均价低于全市平均水平，值得关注。■包头市目前的投资性购房者要选择在昆区。■昆区已经呈现取代青山区成为包头市民置业首选区域的趋势。高新区上半年新建商品房成交量增长率居全市之首。有恒隆公寓、东河国际、金茂豪庭等，整体均价在3800-4200元平方米区间，甚至有的楼盘达到4500。区域内整体主力户型以80-100平方米区间的两居为主，120-136的三居为辅，以及少量的150-170的三居。区域目标购买客户群主要集中在包钢的高级管理层、医院，学校教师及银行和政府公将约有10多万平方公里左右的土地进行收购整理挂牌出售。土地价格在90-100万/亩，通过我们对国土局走访，获悉该区域南部已有6块土地挂牌，将于11月6日公开拍卖，每亩价格在95-105万不等。北京的保利集团、■青山区由于依托塞汗塔拉生态园，居住环境优越，是包兴的商业区域。目前在售的项目有九星国际、新星壹品、逸品晶华、欧风丽景、欧陆阳光、神华大厦等，整体均价在3500-3800之间，甚至达到4000。区域内整体主力户型以85-105两居为主，120-135三居为辅，还有少量的130-150的三居。目标购买客户群主要集中在一机、二机及东胜、2007年度包头市房地产开发建设情况1、2007年全市预计新开工60个房地产开发项目，开发建设规模667.52万平方米，其中住宅527.02万平方米，商业140.5万平方米，预计投资116.05亿元。区域划(个)(万m²)住宅(万m²)(万m²)(亿元)青山区98昆区东河区九原区开发区111石拐区12-2:2007年包头市房地产市场供应状况表小结：2007年包头市房地产项目开发建设规模比2006年增长18.69%,其中住宅建设规模同比增长18.64%,商业用房建设规模同比增长23.74%。据统计，2007年1月～12月，全市商品房成交30802套，增长108%;成交面积278.48万平方米，增长135%;成交金额78.59亿元，增长189%。其中商品住宅成交18543套、成交面积208.84万平方米、成交金额57.97亿元，分别比去年同期增长120%、124%和200%,市场需求保持旺盛。2-3:包头市近三年每月销售形势图今年1至11月份，房地产开发投资完成77.95亿元，同比增长45.5%。住宅完成投资64.68亿元，同比增长49.6%,商业营业用房完成投资10.56亿元，同比增长5.4%。其中，昆区19.64亿元，青山区23.12亿元，东河区14.94亿开发建设规模达到729.40万平方米，较去年全年(562.4万平方米)增长49.6%;商业营业用房建设规模74.54万平方米。3、竣工量比销售量=1:3截止今年1-9月，房屋施工面积700.23万平方米，比去年同期增长43.5%;房屋竣工面积91.28万平方米，比去年同期增长32.6%。保持了较高幅度的增长。共34463套，同比增长260%;其中住宅面积268.64万平方米，共24509套，同比增长280%;非住宅面积48.5万平方米，共9954套，同比增长177%。5、价格上涨700元/m房价走势稳中有升。全年成交住宅均价2776元/m²,比06年增加700元2-4:包头市历年商品房销售情况图售1758套，面积为21.79万平方米，其中外来人购买389套，面积为4.73万平方米，占销售总量的21.7%;新星壹品上市总量为695套，面积为9.16万平方米，销售505套，面积为6.99万平方米，其中外来人购买102套，面积为1.39万平方米，占销售总量的19.9%。可见，有五分之一左右的周边城市市民来包头市购置房产。2.3、项目市场情况分析2.3.1、需求分析为了能够真实的了解包头市商品房消费者的需求导向，我们利用两个星期的时间对包头市商品房消费群体进行了调查。为了能够对项目的市场要素更有把握的了解，我们将这次调查的主要范围集中到了昆区、稀土高新区、青山区。这次调查的主要内容是：对消费者的首选购房区域、户型、房价、面积、影响小区的内部外部环境、物业等楼盘信息进行详细了解。进而对上述要素进行分析，获取消费者在购买能力、喜好等制约房地产需求要素上的差别和特点。为项目的市场分析、定位和成功的市场营销策略的顺利进行奠定基础。调查以发放市场问卷的形式进行，发放问卷总数300份，其中获得有效问卷291份。通过对调查问卷的分析，我们得到以下信息：①、在购房的时间上看，打算在1年之内买房的人占13.2%,1-3年内买房的人占44.7%,3-5年那买房的人占22%,5年以上买房的人占20%。如(如图2-5)②、在购房区域这个问题上，我们得到了如下信息：打算在稀土高新区买房的人占11%,在昆区买房的人占54.7%,在东河区和九原区买房的人分别占3%和4.6%(由于调查范围仅在昆区、青山区、稀土开发区所以此两项结果并不可取),在青山区买房的人占26.3%。(如图2-6)昆区，54.70%昆区，54.70%口青山区口高新区口东河区高新区，11%九原区，4.60%住宅10.7%的人向往高层住宅(如图2-7)2-7:包头市居民购房类型比例图比例，接受房价在2500-3000元/m²的人占32.2%,接受房价在3000-3500元/m²的人占14.7%,接受房价3500-4000元/m²的人占8%,接受房价在4000-5000元/m²的人占4.8%,能接受5000元/m²以上的人只有0.36%。(如图2-8)比例2-8:包头市居民购房接受价格范围表根据包头市现在的人均GDP水平和消费者认为房价越低越好的心理，可以推断市民能接受的房价会比我们调查所得结果高。⑤、在选择户型结构时，有1.4%的人选择了一室一厅，26.8%的人看好两室一厅一卫，20.3%的人看好两室两厅一卫，有16.3%的人选择了三室一厅一卫，同时也有16.3%的人选择了三室两厅一卫，而有16.7%的人选择了三室两厅两卫，四室以上户型则只有2.2%的人选择(如图2-9)丽2-9:包头市居民购房选择户型比例图随着人们生活水平的不断提高，人们对住房的要求也越来越高，但是在户型的选择上确有其多元化的特点，可见消费者的需求是复杂多变的。⑥、在对住房面积的大小做调查后，我们得到了如下信息：有5.9%的人选择80m²一下的房子，有43.3%的人选择80-110m²的房子，41.5%的人选择110-140m²的房子5.6%的人选择了140-180m²的面积，3.7%的人选择80m²以上的房子。(如图2-10)面积80m²以下180m²以上比例2-10:包头市居民购房所需面积分布图⑦、购房时人们最关注那些因素呢?调查结果给了我们答案，在做问卷式时，我们考虑到了这几方面：交通、户型、环境、价格、物业和开发商品牌，整理完问卷我们得到如下结论(如图2-11)2-11:消费者购房心理因素分析表竞争的加剧，使房地产开发商们在自身产品的打造上更下功夫，而作为买方市场的主体，顾客的喜好需求更是供方的向导，消费者的需求品位在上升，他们在买房是的考虑增多，而作为开发商而言，我们应该考虑的就要更多更全⑧、在小区的内部设施的选择上，人们则主要注重以下要素：运动场所又5.6%的人选择，诊所有15.4%的人关注，教育设施有18.9%的人选择，超市则有22.1%的人关注，休闲会所有17.3%的人选择。(如图2-12)运动场所，运动场所，教育设施，休闲会所，超市，22.10%2-12:小区内配套设施影响因素分析图⑨、作为社会上的一个小集体，一个小区的周边环境相当重要，那么消费者对这些要素又是一个什么心态呢?在调查问卷中，我们找了几个大家都比较熟悉的选项作为研究的对象，结果显示：希望有医院的人占16.4%,有学校的想法占16.3%,超市占20.9%,饭店占5.7%,宾馆占1.6%,公园占19.8%,车站站了9.7%,娱乐场所占9.8%。(如图2-13)公园，19.80%宾馆，1.60%-娱乐场所，饭店，5.70%医院，16.40%学校，16.30%超市，20.90%2-13:小区周边配套分析图种环境。平的加快，人们生活水平的提高，使人们对住房环境，对于打造优秀的住宅产品至关重要。杂的城市里，方便快捷的交通环境显得越发重要了。道路的宽敞整洁、方便的便捷。也正因为此，小区的交通环境，已经素。业的好坏直接关系着人们生活的每一个细节，能够保证人们居住场所得安全、能够及时的为居民积也在不断的加大，那么,人们在买房的时候对停车场所的类型又有什么样的需求呢?问卷显示：30%的人希望自己有私家车库，39%的人希望有地下公共停车场，10.1%的人希望小区设置露天公共停车泊位(如图2-14)2-14:小区停车泊位需求分类图住宅是一种特殊的市场产品，之所以特殊是1、2007年全市新开工房地产项目跃60个，开发建设规模667.52万平方米。其中住宅527.02万平方米、商业140.5万平方米，预算投资116.05亿元。而在其中昆区有项目17个投资约32.5亿元；青山区有项目9个，投资约36.85亿元；高新区有项目8个，投资约21.02.;九原区项目15个，投资约19.17亿元；其他区域未知(如图2-15)青山区项目数(个)982-15:2007年包头市四区房地产投资项目一览表0昆区青山区高新区全市02-16:包头四区07年上半年月成交套数(07年6月份的数据截至6月28日)可见：07年上半年的高新区的成交套数增长最快，月均涨幅达到113%。2、从包头市房管局了解到，2007年的成交价格为2776元/m²与2006年相比上涨700元/m²,2007年，包头市共批准商品房预(销)售项目123个，批准预售面积415.18万平方米，共43822套，同比增长132%;其中住宅面积350.56万平方米，共32123套，同比增长135%;非住宅面积64.62万平方米，共11699套，同比增长116%。在批准的商品房预(销)售项目中，住宅占总上市量的84.4%,上市消化率为87%,全市商品房供应量充足。3、开发商参差不齐、未来几年将是整合期。2007年度，包头市房地产开发公司达110其中只有为数不多的开发商具备一、二级资质，大多数开发商无品牌、实力小、抗风险能力差。随着房地产市场的竞争越发激烈，加之国家的宏观调控，今后的一段时间将是房地产行业重新洗牌的整合期，一些实力雄厚、创新能力强、品牌好的企业必将脱颖而出。4、2008年，北京、广州等大城市的房地产市场在国家的宏观调控之下开始出现部分商品房房价下跌的情况，然而包头市发表过地产市场起步晚、不成熟所以在未来几年内必将有良好的发展前景。2-17:包头市2008年初总体楼盘销售信息表日期成交总套数成交总面积住宅成交总面积/成交平米价格2008年1月31日2008年1月30日2008年1月29日2008年1月28日2008年1月27日92008年1月26日2008年1月25日2008年1月24日2008年1月23日2008年1月22日2008年1月21日2008年1月20日72008年1月19日2008年1月18日2008年1月17日2008年1月16日2008年1月15日2008年1月14日2008年1月13日2008年1月12日12日在包头市房地产市场良性发展的大背景下，①、区位优势***项目占地17西邻沼潭东路、南邻稀土路，位于稀土高新区的核心地段。包头市的核心街道：友谊大街、阿尔丁大街、黄河大街、食品街都与项目主题公园、阳光地带体育馆/公园等休闲娱乐场所使人们的生活既能感受②、项目交通环境良好项目西邻民族东路、南邻稀土路向北行500米即可到达友谊大街，交通环境良好。另外小区附近有2路、23路公共汽车通过且距离高新区公共汽车站只有1000米左右，便捷的交通为人们上下班、出行等活动提供了保障。③、周边配套齐全2、生活餐饮方面：赵家营蔬菜批发市场、屹林美食广场、食品街5、服务：汽车加油站、加气站中国移动公等。6、休闲娱乐：阳光地带体育馆/公园、阳光高尔夫球馆、枫丹白露休闲7、教育设施：包钢一中、包钢六中、包头工业学校、包头农牧学校、包头财校等。④、内部环境1、配套商业设施：4500m²的商业广场囊括了大型超市、商业网点、社区医疗、保健中心、邮局、银行等便民设施。是小区成为高新区内新崛起的迷你型组团高层SHAOPINGMALL社区。2、内部生活设施：小区内除了最基本的基础设施外，还增加了许多科技因素如：宽带入户、数字卫星接收、门禁系统、巡更系统等。3、公共生活设施：总建筑面积5000m²的公共面积、景观绿化、广场绿化、中心音乐、小品等。4、物业：***实行全封闭的现代化物业管理系统。供电系统：采用双管路供电、每户独立磁卡电表、高级安全插座和停电保护装置。通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电源插口及宽带网络接口。电视系统：每户的主卧室及客厅分别设置有线电视及数字卫星接收系统。邮政系统：每栋楼的建筑入口设置了信报箱并有便捷的传递业务。周界防护系统：周边采用围墙和景观硬化，将小区与外界分开，同时有保安24小时巡逻，电子巡更系统更是24小时不定时对小区周边状况进行监控。2.3.3.2、项目发展劣势分析1、高层住宅虽然发展迅速，但是竞争激烈投资高、风险较大。并且项目的目标市场主要定位在有知识、有作为的成功人士，这类人的服务要求比较高，因此为物业管理带来更大的困难。2、开发区是包头市近几年崛起的新建区，虽然这里基础设施齐全，但是由于是新建区所以住宅环境不成熟，但是这一点会慢慢的有所改善。2.3.3.3、项目发展机会分析1、包头市市场优势近几年来，包头市的经济发展迅速，在全国的前列。人民的生活水平大幅度提高，这为房地产行业的发展提供了物质基础，另外今年外来迁入的人口大幅度增长，特别是周边的一些旗县，这些都为包头市的房地产开发带来了动力。2、高新区自身优势在市场调查的结果分析中我们得到，想在昆54.7%和26.3%。由此可见高新区的房地产市场虽然增长迅速，但是昆区、青山(1)、朝阳佳苑：起价：2900元/平方米。项目概况：朝阳佳苑小区座落于昆区白云北路35号，南临团结大街，钢铁大街。交通便利，购物方便。户型设计从43.24——98.6平方米、商铺99平方米——290平方米客户选择空间较大。交通状况：29路朝阳佳苑下车。周边配套：包钢15中、包百大楼、王府井百货。建材装修：朝阳佳苑小区采用新型外墙保温隔热节能技术，铝塑窗，楼梯间花钢岩铺面，不锈钢扶手美观大方，外墙涂料简洁明快相关信息：占地面积：7332平方米。总建筑面积：19203平方米。总户数：260户。开发商：包头宏瑞房地产开发有限公司。(2)、保利花园(2期):起价：3500元/平方米。项目概况：“保利花园”项目总占地60万平方米，规划建筑面积100万平方米，由近6400套多层、小高层住宅组成。1、位置优越发展潜力巨大项目南面临阳光湖公园；西南面是青山区政府和包头市公安局，隔着阳光湖公园是连接包头市东西城区的主要干道——建设路；东面是成吉思汗生态园。2、项目周边市政配套齐全本项目5公里的范围内有多个重点中小学，医院、大型商业配套、酒店、购物、娱乐场所等生活配套设施齐备，小区还设有4000多平方米的多功能会所，为小区居民提供全面优质的服3、开发商的品牌优势保利(包头)房地产开发有限公司隶属于保利房地产(集团)股份有限公司。保利地产集团目前在全国十大城市同期运作40余个项目，保利地产集团位居2006年中国房地产公司品牌价值国有房地产企业之首，综合排名居第二。配套设施：项目配备独具特色的商业步行街、星级酒店、公寓、写字楼、主题会所等综合性建筑，令住户在社区内即可享受到都市生活的便利。物业管理：项目将聘请著名的保利物业管理公司进行物业管理服务工作，为小区住户提供人性化的全方位服务，并配备先进的智能化安防系统和独特的门禁系统，形成一个个相对独立的社区组团，营造出安全、和谐、舒适的居住环境。交通状况：5路、5路快车市公安局下车相关信息：占地面积：600000平方米。总建筑面积：1000000平方米。总户数：6322户。开发商：保利(包头)房地产开发有限公司。交通状况：20路、40路、132路交警支队下车。周边配套：药店，蛋糕店，纯水店，杂货店，样样俱全。售楼处对面是交警支队。有中国工商银行，中国银行。永盛成超市。中国移动营业厅。北边是四十五中。总建筑面积：78273平方米。总户数：777户。物业地址：稀土开发区友谊大街54号。类型：小高层、高层。均价：4500元/平方米。西邻开发区规划占地280亩的友谊广场，现代城开发规模为13.5万平方米，由13栋10到18层板楼组成，是目前包头市绝无仅有的高层住宅群。交通状况：29路金荣建材城下车；20路友谊大街下车，下车后步行15分钟左右。周边配套：北邻体育公园阳光高尔夫球场，西邻友谊广场，紧邻屹林美食生态园和美食街；枫丹白露商务会馆。建材装修：门窗：入户门为名牌防盗门，内门留口，高级断桥铝合金中空气密窗；屋面：高档彩瓦；楼梯：水泥踏步，铁艺扶手；电梯间：精装；采暖设备：品牌彩色金属暖气片宽带、有线、电话入户；智能化标准：楼宇可视对讲器、门禁系统、边界防越界系统、闭路电视监控系统、背景音乐系统。相关信息：占地面积：57400平方米。总建筑面积：138000平方米。总户数：526户。开发商：包头市锦绣房地产开发有限公司。物业地址：稀土开发区新光东路3号街坊。类型：小高层。均价：3600元/平方米。项目介绍：“日月豪庭”新型住宅区坐落于稀土开发区新光东路以北，与地税小区，东海花苑相邻，总占地面积11万平方米，计划开发20栋住宅，其中多层7栋，中高层13栋。交通状况：稀土开发区新光东路以北，北临地税小区，东临东海花园，西与景苑花园相对。相关信息：占地面积：110000平方米。总建筑面积：119373平方米。总户数：1311。开发商：中国农房公司包头公司。物业地址：校园南路、内蒙古科技大学南。类型：小高层。起价：3420元/平方米。项目介绍：由包头市松石房地产公司倾情奉献的“松石名第”项目，位于昆区沼潭西路西侧，校园南路南侧，是正在发展中的昆区南部“十一五”计划项目之一。小区户型从88m²~297m²全面实用，均为高层，综合健康、节能、人居等特点，是合理舒适的完美统一。交通状况：1路、2路、22路、101路、133路、134路等科技大学下车。周边配套：项目座楼于包头市昆区，校园南路和沼潭西路交汇之的西南侧(被预为未来最有发展前景开发上地)。南直达包头火车站(是包头市外出主干道);西侧紧邻大连新星地产的在建地块；北邻内蒙古科技大学、包钢一中；此项目的位置具有得天独厚优势!项目附近交通系统四通八达，出行非常便利，附近有1路、2路、22路、101路、133路、134路等多路公交车，只需12分钟车程顺利抵达包百大楼购物中心。建材装修：户门：三防门；空调机位：预留空调墙体洞口；外窗：中空断桥铝合金窗；通讯系统：外线入户(交纳开通费方可开通);电视系统：有线电视入户(交纳开通费方可开通);卫星电视：卫星电视入户(交纳开通费方可开通)电梯：上海三菱或同品质电梯，24小时运行；燃气系统：天然气入户，设磁卡式燃气表(入住率达到70%时，天然气开通)。物业地址：青山区友谊大街10号街坊(金荣建材城南面)。类型：小高层。起价：2038元/平方米。汇处，北依友谊大街、西临民族东路、东靠富强南路，地理位置十分优越，周围有地税小区、八一小区、银苑小区黄金地段。有2路、39路、35路、131路、公交通过、四通八达、真可交通状况：有2路、39路、35路、131路。周边配套：周围有地税小区、八一小区、银苑小区、金荣建材城是未来开发区的黄金地段。花园内有大型生态人工湖休闲音乐广场、超市、健身广场、时代雕塑、休闲景亭、假山跌水、儿童游乐园及人工生态湖、车棚、车库等。超级深井纯净水、自来水入户、热水管道安装到位。相关信息：占地面积：118667平方米。总建筑面积：191755平方米。总户数：154。开发商：包头市激樊房地产开发有限责任公司。2.3.3.5、项目总体评价：通过SWOT理论对项目的分析，可以看到，本项目的优势明显：①、高新区的区位优势。基础设施齐全、环境良好、秩序稳定、宏观条件更是优越。②、项目形象良好、概念新颖。本项目的绿化率高达40%在现在的市场行情看属于较高的，项目设计规划新颖，引进***这一全新概念，将小区形象定位在宁静、透彻、细致、透明、舒心浪漫的高度之上。③、项目自身。小区在满足最基本的生活设施外，在配套上加入许多高科技元素，是人们的生活更方便。同时小区的商业设施完善，商业面积达，绿化率高，休闲娱乐场所很全面。但是本项目也存在着很多的风险，面对国家的进一步宏观调控、物价的持续上涨、竞争的越发激烈，开发商机遇和挑战并存，所以拥有良好的管理体制、独特的营销理念、充分的风险意识，和把握市场、提高自身产品质量，是房地产公司在行业里安身立命的法宝。3项目规模与建设条件3.1.1项目地址***项目选址西邻沼潭东路，南邻稀土路，占地面积17亩，场地平整，为最低气温：-27.6℃;最高气温：35.5℃;平均气温：6.4℃;最大风速：110-142天；年平均日照：3145小时/年。2、小区交通条件良好，2路、26路、35路、131路均在小区周边通过；另外小区能够方便快捷的到达包头市的主干道：阿尔丁大街、友谊大街、黄河路、幸福南路。3、小区周边良好，有商铺、超市、KTV、商务会馆、浴场、体育馆、公园、金融服务机构、酒店等。4项目规划设计方案4.1、规划设计方案的指导思想居住区的规划设计是为居民营造舒适的“居住环境”,所以“注重人与自然的和谐发展，提高人们居住环境的满意度",是本小区规划的主要思想。小期内的建筑是以小高层和高层为主，所以住宅的采光通风、道路的便捷、绿化的合理、视觉的舒适、经济的合理是都是我们要考虑的。最终将小区建成“宁静致远、宽敞豁达、环境优美”的适合人门居住的高品质、新概念型居住场所。4.2、规划设计原则思想。体现出现代人”仁者乐山，智者乐水”的的生活情趣。绿块——宅前宅后组团绿地成一个完善的绿地景观系统.活动及多样化的自然景观.体现出***特有的清澈和宁静。在这样一个布局合理，以高新区特有的高科技元素为契机，以***独特的概念为指导，注重建筑的前卫性、科学性，用现代化的手法建造简介舒适的花园小区，让人们感受到住所的时尚美。(四)、经济合理的原则：1、通过景观环境建设，提高房产的价值。2、力图在最小的地形整改的前提下，达到土方量的平衡，减少工程价值。3、创造功能丰富，既具有观赏性，又使用简洁的景观设施，节省造价，便于施工管理。4、尽量少用或者不用名贵树种，坚决反对大树的大量移植，讲究错落有致，积极发挥乡土树种的景观潜质。(五)、结合土地的面积、形状合理布局，合理用地。(六)、小区的规划要方便人们的生活要求，让人们感受到起居的方便。(七)、小区内防灾设施齐全，安全隐患小。防火、抗震，尽可能的减少灾害发生的可能性。(八)、小区规划要统筹安排，既有利于组织施工，又不会影响规划的大方(九)、小区规划风格不能违背高新区整体规划风格，但要有自己的特色。(十)、小区规划要时刻不能违背国家，地方的城市规划要求。4.3、规划设计方案设想根据市场调查结果显示：48.3%的人喜欢多层住宅、36.2%喜欢购买小高层住宅、10.7%的人喜欢购买高层住宅。但是由于征用土地面积是固定的，同时还要满足容积率、建筑密度、绿化绿的限制，在此提出两个方案供选择。(如表4-1)方案一均是点是分散布局；500m²幼500m²幼儿园一座，地下停车场1000m²,地上停车位1000m²,商业面积3000m²。4-1:方案内容表方案一方案二规划与其他建筑相邻，在项目与日栋布置在项目沿稀土路一面，将两栋小高层建在小区的最里面(东北角),一栋沿着小区北面道路横向布局，另一栋布置在小区东面的墙体边，与前一栋交错平5为壮观。规划小区的东西两面各有两栋小高层住宅，所以商业用房要与这两处的住宅有所联系。在北面建设一栋二层的商铺，在南面沿稀土路一侧建设一栋三层商业用房，这样即能对小区内部的住宅起到应有的作用，又能对外营业。小区的东北角人流最少而绿化却最好所以在这里建一二层幼儿园，良好的环境安全的场所定然会成为孩子们的天堂。在小区的南侧沿着新广东路一面，建设一栋两层商业铺面，这里是小区的门面人流多，对内对外都有很大的辐射能力。在小区的西北角两条路交汇的地方建造一处商业铺面，这样既能够为居住在里面的居民服务，又能够多周边的居民产生辐射，具有很高的商业价值。在小区的中间地段建造一处幼儿园，这里也是住宅的中心，能够更方便家长接送孩子上学。口新光东路是小区周围最发达的一条街道，小区的门口就设在这里。但是为了达到城市4-2:总平面布置方案一建筑规划文档4-3:建筑规划方案一方案二小区内的高层和小高层建筑都采用框架剪力墙的结构形式，间，为人们的生活带来了更多的创造性。小区内的商业用房小区内的小高层住宅采用框架剪力墙结构，一梯2-3户，基础采用箱型基础。同事住宅内不可以随意组合，为业主在装修的时候打造了更广阔的思路空间。小区内的多层住宅采用砖混结构，一梯两户、一梯三户。4-4:结构要求4.3.4、户型设计(适用于方案一和方案二)成2户或3户充分发挥了小区住宅的灵活性。主要的户型有：方案一道路规划(幼儿园周围用栏杆围住充分保4-5:道路规划4.3.6、小区绿化(适用于方案一和方案二)绿化是住宅的辅助品，但是它却是小区中不可或缺的元素。绿化在建筑群折而富有诗意，特别是在幼儿园附近要将绿化建造的全面丰富，为儿童创造出最优越的成长环境，另外在住宅的前后种植树木和草坪，让人们的生活步不离景、步移景异，时刻都有赏心悦目的好心情。4.3.7、小区其他附属设施规划(适用于方案一和方案二)1、建筑小品及休闲设施：在小区绿化带、广场、建筑见后面等地方加设雕塑小品、花园式走廊、亭子、麻将桌椅、棋牌桌椅、公园座椅、小区主题雕塑2、商业场所规划：小区内建有商业用房4500m²在南北各有服务场所，其中规划有：休闲酒吧、美容健身场所、旅行社、小型超市、银行网点、邮政网点、诊所药店、快餐店、冷饮店等基本设施，在小区东北角有幼儿园约500m²。3、给排水消防系统：(1)给水给水水源由市政水管网供水。从该水管网上接二根DN150进水管与室外给水管网相连，城市给水压力按不小于0.3Mpa考虑，水质满足国家生活饮用水的卫生标准。给水经水表计量后到个用水点，喷泉采用循环给水系统。(2)排水排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。基地内的道路设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。(3)消防给水系统室外消火栓火灾延续时间3小时；室内消火栓火灾延续时间3小时；消防水源采用市政给水管网供水，在基地内设置消防站。火灾初期由各区内的一栋较高建筑的屋顶水箱(储存十分钟消防水量)及增压设备供水。小区内设消防泵房，由消防水池供应消火栓泵和自动喷淋泵抽吸加压供水。4、供电系统(1)、小区内地下设双回路配电室，满足小区需求，规划区内按片设配电点，以配电室向各用电点供电。(2)、动力配电：内外照明均采用低压供电、低压配电，采用低压配电盘或动力配电箱，各用电设备一般不采用就地控制，配线采用铝线，通过电缆穿管直埋或沿电缆架明铺。(3)、照明系统采用三相四线制，照明电压220V,道路、停车场均采用节能、光效高的高压钠灯。(4)、消防泵、喷淋泵、生活泵及火灾自动报警系统等为二级负荷。其余为三级负荷。(5)、火灾自动报警：小区内所有住户均为系统保护对象。5、电讯系统本项目建设用地位于包头市开发区核心圈内，区内国际、国内长话已开通。本项目通讯设施拟选用桑达64门数字远程程控自动电话交换机。小区购置计算机等现代化信息转换设备，与国际互联网连接，引入宽带网，在网上实现信息的发送与传递。4.3.8、项目智能化系统设计(适用于方案一和方案二)建筑智能化是将建筑技术与高科技完善在统一的信息产业基础上，形成的独特建筑风格。包头的一些大规模社区、和新近开发的小区开始用智能化设施提升项目开发品质。***”项目智能化系统分成以下几部分：安全防盗——小区采用24小时全封闭管理模式，社区实行封闭管理，保障小区内居民的人身、财产安全。家庭安全防控方面—整个小区采用现代化的综合布线系统，实现小区管理、通信、控制的自动化，小区内公用电力、照明、电梯、给排水、防盗、火警等设施实行自动化监控。每单元内水、电、气、宽带高速智能网端口同时到达。小区内物业管理采用全方位服务。网络系统——网络的应用是智能化小区的标志，利用小区内的INTERNET的快捷安全等方面优势，转换成可利用的生活服务网络，消除空间上的距离，满足现代人对网络的生活需求。4.3.9、项目方案比选(1)、方案一，是决定要在小区内建造小高层和高层，方案二，是要在小区内建造多层和小高层。就前面的市场分析来看，多层住宅在市场上比较受欢迎，但是随着小高层和高层住宅步入市场，多层住宅的需求比例是呈现下降的趋势，而小高层和高层住宅是呈现上涨趋势的。所以小高层和多层住宅的前景乐观。(2)、方案一的规划能够在满足容积率要求的基础上，降低建筑密度，提高绿化率，从而使小区的规划更加人性化。方案二提出了多层方案，这样当然降低了开发成本，但是小区规划的技术指标会大大降低，并且降低了自身价值，不利于企业今后的形象定位。(3)、就高新区的宏观环境而言，建筑应该尽可能的体现出现代化气息，方案一的建筑规划本着时尚、前卫、现代化的理念，正式顺应了这一特点。方案二的建筑规划以民族风格为主，这样就背离了高新区的建设环境。综上所述：从技术指标角度分析方案一更加具有开发价值。4.3.10、项目主要技术指标4-6:项目各主要技术指标一览表方案一方案二数量单位数量单位总用地面积总用地面积总建筑面积总建筑面积地上建筑面积其中：小高层高层综合商业楼幼儿园地上建筑面积其中：小高层多层综合商业楼幼儿园地下建筑面积地下建筑面积车位数其中：地下停车位地上停车位个个个车位数其中：地下停车位地上停车位个个个个总户数户总户数户绿化率绿化率容积率容积率建筑密度建筑密度5.2、各时间参数的确定前期准备工作表：5-1计划时间备注1个月政府转让的熟地，无需拆迁安置。2个月0.5个月通水、通电、通路、场地平整。2个月小区规划、建筑规划等。1个月项目建设期表：5-2工作内容计划时间备注监理单位招标1个月施工单位招标1个月基础工程3个月挖基坑、做箱型基础等主体工程15个月安装工程3个月装饰装修工程3个月景观绿化工程2个月销售阶段表：5-3计划时间备注1个月18个月12个月物业管理利用一个月的时间做好物业交接。项目开发进度及只安排见附表6项目营销方案市场营销貫穿于项目的始终，着好项目的定位、本着消费者需求什么我们生产什么的理念。使产品能够顺利出的在市场上出售并求得到利润使我们最终的追求。6.1、项目定为、物业价格定位6.1.1、目标消费者定位作为一个房地产产品的供给者，知道“做什么”、“怎么做”是两个大的难题。但是这一切又必须的围绕着“为谁做”而展开。所以目标消费者的定位是房地产产品定位的基础。(1)、对目标市场进行细分就本项目而言，目前市场上最有购买能力的群体如下：(见表6-1)消费群体消费群体细分群体简介年轻人自由职业者属于自由职业者，收入不是很稳定，但是父母很有钱。可以给儿女创造出一个稳定的生活环境。白领阶层这类群体有固定的收入，能够买的起房子，并且买房子的原因多数是为了结婚，但是这类人更多的采用按揭贷款的形式私营企业者这类年轻人有所成就，大多数是创业者，拥有自己的事业住宅品位高、住房要求也高。中年人白领阶层这些人通过多年的努力打拼，终于拥有了自己的成功事业，那么,大平米、好的地段、高品质住宅当然是他们的所好。老年人外来如前在此工作投资6-1:市场细分表根据上述目标市场的细分，对本项目进行市场定位如下：●包头市的白领阶层●私营企业老板、公司领导●高新区内的私营企业者、高科技人士●外来迁入者6.1.2、产品定位产品是做给目标消费者群体的，因此产品和目标消费者密不可分，一提到产品应该立即想到目标消费者。本项目提名“***”,它的产品定位是："现代化、时尚、休闲的高品质社(1)、建筑风格：采用现代主义风格，无论在整体还是细节上都体现出现代化元素。外立面庄重前卫，窗户采用外飘落地窗，使建筑整体表现出最前卫时尚的效果。(2)、小区规划：在本着“以人为本”的原则上提高绿化面积和休闲场所，道路的设计便捷又不失艺术性，在住宅的周围有运动健身设施。同时还有较大的购物广场、娱乐场所等。(3)、内部配套：小区内部宽带、数字电视入户，同时有文化体育设施、路边休息场所、购物广场、娱乐健身等。(4)、物业管理：注重售后服务的全面性，保证居民的生活质量和安全。6.1.3、品牌形象定为房地产品牌定位与产品定位不同，具有更多的人文上和思想上的意味，品牌定位的目的是开发商要在消费者心目中塑造自身特有的形象。本项目的形象定位是：“***-一城市中的闪光点”。这一定位使项目在消费者心目中成为一个明净透彻、闪耀着光芒的住宅场所。6.1.4价格定位造营销4P中产品、渠道、促销三块都是需要支出方面，只有价格是回收成本、实现利润的最直接要素。所以价格的定位是开发商都比较关注的因素。本项目采用市场比较法对项目的价格进行定位，比选实例通过对区域因素、个别因素、交易状况、交易日期的调整，再去调整后的价格乘以权重得到本项6.1.4.1、运用市场比较法的前提●、统一的付款方式●、统一的单位●、统一的币种和货币单位●、统一的面积单位●、统一的面积内涵(1)、市场上绝对没有完全相同的两类产品，即便存在着很多相似之处，产品也会有各自的特点和卖点，特别是房地产产品存在的差异性很大。所以房价的定为总会存在着很多的差异性。(2)、在瞬息万变的市场中，房地产的交易不可能完全按照自身的产品价格定位而一成不变，所以某一时间点上的交易记录并不能够作为参考对象，往往只能够一过去使用时间较长的价格作参考，但是这样取值又缺乏准确性，不能够完全准确的反映出房地产市场的情况。6.1.4.2、本项目小高层住宅的价格定位为了更加准确的体现出现行市场行情，我们对包头市房地产供给市场经行了详细的研究调查，最后选取：松石名第、现代城、日月豪宅、金碧花园、保利花园五个可比实例进行研究。选取依据是：①、他们都符合运用市场比较法的前提②、与本项目的用途相同③、与本项目的建筑结构相同④、与本项目所属地区相同⑤、与本项目的类型相同(2)、整理可比实例(如表6-2)金碧花园保利花园校园南路号新光东路3号街坊青工路南、幸福南路西青山区政府交易均(元/m²)6-2:可比实例对照表金碧花园保利花园商业氛围 6-3:区域因素比较表金碧花园保利花园产品综合素质6-4:个别因素比较表松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园6-5:交易日期比较表例现代城日月豪厅金碧花园保利花园6-6:比较因素修正系数表松石名第：3800×1.00×0.98×100/100×103/100=3835.7元/m²现代城：3850×0.95×1.00×100/100×103/100=3767.2元/m²日月豪厅：3600×1.00×1.01×100/100×101/100=3672.4元/m²金碧花园：3700×1.02×1.03×100/100×102/100=3965元/m²保利花园：3900×0.92×0.92×100/100×105/100=3466元/m²较大。所以，取以上三个实例项目的权重为0.25;松石名第的权重为0.15;保利花园的权重为0.1;(如表)松石名第现代城日月豪厅金碧花园保利花园6-7:可比实例权重比较表3835.7元/m²×0.15+3767.2元/m²×0.25+3672.4元/m²×0.25+3965元/m²×0.25+3466元/m²×0.1=3773.2元/m²因此：项目小高层最终的比准价格为3773.2元/m²。实素现代城金茂豪厅日月豪厅地理位署友谊大街54友谊大街新光东路374号6-8:实例状况表商业氛围6-9:区域因素修正表要实素例现代城金茂豪厅日月豪厅小区成熟度小区规模产品综合素质开发商信誉个别因素修正系数6-10:个别因素修正表④、交易状况比较实例现代城金茂豪厅日月豪厅6-11:交易日期修正表区域因素修正系数个别因素修正系数交易状况修正系数6-12:比较因素修正表现代城：4000×1.01×0.99×100/100×102/100=4079元/m²金茂豪厅：4300×0.93×0.92×100/100×104/100=3826.2元/m²日月豪厅：3950×1.02×0.96×100/100×103/100=3983.9元/m²现代城和金茂豪厅距离项目较近，所以取权重系数：0.4,金茂豪厅距离项目稍远，所以取权重系数：0.2。4079元/m²×0.4+3826.2元/m²×0.2+3983.9元/m²×0.4=3990.4元/m²所以项目高层住宅最终的价格确定为：3990.4元/m²要例要例保利花园御龙居朝阳佳苑地理位置青山区政府北面稀土开发区青工路6号街坊御龙居昆都仑区白云北路6-13:实例状况表保利花园朝阳花园商业氛围6-14:区域因素修正表实要例要素保利花园御龙居朝阳花园小区成熟度小区规模产品综合素质开发商信誉个别因素修正系数16-15:个别因素修正表实例实例保利花园保利花园御龙居御龙居朝阳花园朝阳花园交易日期修正6-16:交易日期修正表实例保利花园御龙居朝阳花园6-17:比较因素汇总表保利花园：3100×1.02×0.96×1×1.03=3126.59元/m²所以取权重0.4。所以项目多层住宅的价格最终确定为3135.17元/m²对商铺可比实例的比较因素修(如表6-18)素实素例因金碧花园日月豪厅区域因素交易状况交易日期6-18:商铺可比实例比较因素修正表现代城：6800×100/93×100/99×100/100×103/100=7640元/m²金碧花园：4500×100/95×100/93×100/100×105/100=5358.2元/m²现代城和日月豪厅距离项目最近取0.4,取金碧花园权重0.2。根据其他可比实例最终确定小区地下车位价格位9万元/个。6.1.4.6、项目两个方案物业价格对比(见表6-19)方案一方案二物业类型价格物业类型价格小高层3773.2元/m²小高层3773.2元/m²高层3990.4元/m²多层3135.17元/m²商业用房6656.2元/m²商业用房6656.2元/m²车位9万元/个车位9万元/个6-19:两方案物业价格对比表包头市**房地产开发公司，是包头市少有方式等。6.3.2、人员准备销售人员要经过严格的考核，从户型结构到采光通风、从公交通道煤气水电、从按揭比例到银行利息、从商业配套到物业管理，销售人员都要对答如流。体现出服务的专业性，同时销售人员要有良好的服务态度和敬业精神。把细心的服务、耐心的服务、专业的服务提供给消费者。6.3.3、销售现场准备(1)、样板房：选择主力户型作为样板房，小户型的样板房要装修的时尚、前卫，家具不要过多，注重细节。大中户型样板房要设计风格成熟，注重主卧、客厅、书房和厨房等区域。本着“重装饰、轻装修”,“精装饰、简装修”的原则，深入了解大众的消费心理，在细节上吸引消费者。(2)、售楼中心：①外围导视系统要设置在项目最显眼的位置，临路、交通方便、停车方便。并且要在一公里以上即开始作售楼导视。着重注意售楼中心门外的导视，让消费者很容易的就知道，停车位置、样板房位置、洗手间等场所，让消费者不会产生被冷漠的感觉。②功能区分要合理明确，要有迎宾区、模型区、户型区、洽谈区、展板区、签约区、工作区、财务区、休闲区总只要尽力的让消费者有一个舒适的购买环境。③装修风格要与本项目的定为相符合，售楼中心的装修要庄重、大方、成熟，材料要高档一些。(3)、看楼通道的准备：看楼通道要满足人们能够从售楼中心直达样板房，所以样板房也应当尽量的装修在离售楼中心的区域内。看楼通道要做到安全、有利于施工、周围环境美观能够体现出小区的环境风格，让人们在去看样板房的路上有着安全舒适的心情。6.4、项目销售周期及营销方案按着项目的销售时间及工程进度，把本项目分为：认购期、开盘期、热销期、持销期、尾盘期几个销售阶段。6.4.1、项目认购期营销策略在项目开盘的前一个月小区的建设准备起步阶段，项目的任制度不高，这时候开发商应该着重进行市场预热，提高小区的知名度。具体策略如下：(1)、提出本项目的概念：对开发商的品牌、项目的概念、区域版块、功能等进行炒作，造成一种“山雨欲来风满楼”的态势。同时发布项目的相关信息，这样做也是对消费者的一种试探。(2)、打出硬广告：在工地的围墙、户外路牌、公交车身、网络电视对项目大力宣传。(4)、概念营销：提出本项目的概念定位，让消费者在知道小区的最基本信息的基础上，找到自己心动的地方，从而调动起消费者的购买欲。(5)、品牌战略：**房地产公司成立于2003年经过几年的努力经营已经在包头市房地产市场占有了很大的知名度，通过对“**”品牌的诠释，传播公司文化。让更多的人了解**,从而提高消费者对其销售的楼盘的信任度和忠诚度。(6)、公共关系：拿出一部分的资金对高考学生进行奖励，增加人们对项目的认可和信赖。(7)、价格优惠：对于认购期买房的顾客，给予他们房价上的折扣。认购期营销应该注意的问题：6.4.2、项目开盘期营销策略在领取到预售许可证之后，项目既可以进行开盘预售。在这个时期项目已经初步的被人们所了解，但是许多消费者还处于对楼盘了解试探阶段，所以对开发商而言，打造出良好的开端才能够用有一个好的发展。这一时期的营销策略主要有：(1)、开盘庆典：开盘庆典可以说是这一时期的重头戏，“养在深闺人未知”的项目在这一天就要公开亮相了。这一天要好多排场营造出最热闹的氛围，名人乐队演出、政府知名人士讲话、各种娱乐休闲活动、组织员工捐款和献血等公益活动。这些既是为了为开盘庆典增添喜气，也是制造出一种喜人的场面让更多的消费者关注。(2)、解筹选房：在认购期缴纳了诚意金的客户在经过长久地等待之后，这时终于可以知道自己是否能够买到心仪已久的房子。开发商在每公布一个结果之后，都要公开公布让更多的人知道结果，对每一个成交的客户致以最隆重的祝贺。这样对那些待买房的客户有有明显的心理作用。(3)、广告宜传：在这一阶段广告宣传手法主要以发布软广告的形式为主。在电视、网站、报纸上公开报道，最好是做成专题的形式。通过软广告的宣传可以让消费者的项目详细的了解。6.4.3、项目热销期营销策略经过前几期的强势推广，楼盘的信息已经广为人知，并且积累了一大批的准顾客。但是这个时期开发商不能坐以待毙，而是要紧抓时机进行全面营销，努力的争取到更多的顾客。营销方案如下：(1)、加大广告宜传力度：利用强大的广告攻势，打破更多消费这的心理防期刊上宣传楼盘的卖点、和销售状况让人们广泛了解楼盘信息，并且产生购买欲。网站：在现在的网络时代，计算机成为信息流通的主要工具，网络营销也已经成为营销手段中的重要方法。网络不但可以起到宣传作用，还可以提供与消费者互动的平台。在发表项目的基本信息之后，可以作出一个板块来让消费者投票，这样就能够在销售的同时，及时的发现自己楼盘的缺点并及时的加以改正。(2)、促销：买房送大礼、节年买房打折等手段虽然很老套，但是的确能够起到良好的作用。(3)、定期发布销售情况：这样做即是让消费者真实地了解销售状况，更是对消费者的心理攻坚，调动起了消费者的积极性。(4)、价格调整：逐步调高楼盘价格，但是涨幅不能过大，要在消费者的心理承受范围之内。(5)、关系营销：开发一个新顾客的投入是保持一个老顾客投入的五倍，所以要时刻把握住与老顾客建立起良好的关系。一个老顾客的背后是众多的潜在消费者。6.4.4、项目持销期营销策略这一时期楼盘的销售虽然没有热销期那么火爆，但是项目营销依然有着很多的机会。这个时期的营销方案主要以促销为主，节年促销、有奖销售、打折销售等。6.4.5、项目尾盘期营销策略经过前几个阶段的销售，产品已经所剩无几。成本已经收回，剩下的都是利润了。但是这个时候销售速度明显下降，为了尽快的收回利润，同样应该进(1)、打折出售：对于尾盘而言，剩下的房子要么采光通风不畅。所以为了尽快的收回成本，打折促销是一种很好的手段。(2)、人脉泛营销：到了尾盘80%-90%的房子已经出售，而这样也为开发商积累了大量的关系客户，所以利用这些老客户带动新客户是最经济的手段。对于每一个介绍新人来买房的关系客户，都给予相应的奖金提高老客户的积极总之，在房地产营销的过程中，促销是一种常用的手段。开发商时刻把握产品、渠道、价格、促销这营销4P,成功的营销不仅能够更快更好的实现利润，更能够对公司以后的产品开发提升品牌、积累经验。6.5、项目销售进度计划安排时间销售期销售目标指导思想认购期引入概念开盘期销售过渡热销期强力推广持销期平稳销售尾盘期以形象、人脉销售6-20:项目销售进度计划安排表6.6、项目销售与消化预想6.6.1、项目销售概况方案一方案二销售价格(元/m²)物业类型建筑面积销售价格小高层高层多层商业用房2450(70个)9万元/个车位700(20个)9万元/个6-21:项目各个方案销售状况表根据表6-21的项目概况，对项目的两个方案的收益进行分析。见表(6-22)方案一方案二物业类型预期收入(万元)物业类型预期收入(万元)小高层小高层高层多层商业用房商业用房车位车位预计回款总额预计回款总额6-22:两方案收益分析表预计项目经过销售周期：认购期、开盘期、热销期、持销期、尾盘期。预计时间2年零4个月。7投资估算及资金筹措7.1、项目投资估算概况对本项目的建设投资进行粗略估算。7.2、项目投资估算的依据7.3、项目投资估算的原则(1)、项目投资估算本着实事求是的原则，尽可能的反映出市场的真7.4、项目投资估算的内容成本项目开发费用内内容工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发期间税费、不可遇见费。7-1:项目投资估算内容简介7.5、项目总投资估算(由于受排版的限制，只对方案一进行估算、方案二类同。)(1)、土地成本：本项目占地17亩，土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金1700万元人民币。项目小高层(元/m²)项目小高层(元/m²)电梯消防煤气37-2:小高层住宅投资估算组成分析表根据表7-2对小高层住宅每平方米造价进行估算得：150+120+90+5+50+750+30+10+3+100=1308元/m²从而得到小区内小高层住宅的建安费用是：19600m²×1308元/平方米=2563.68万元项目高层(元/m²)高层(元/m²)土建工程电梯消防煤气3150+130+105+5+50+780+35+10+3+100=1368元/m²6300m²×1368元/m²=861.4万元③、商业用房估算：商业用房建筑面积4500m²,框架结构，估计投资495万元④、幼儿园：幼儿园建筑面积500m²,砖混结构，估计投资40万元。序号计价(万元)1规划设计费2可行性研究费3水文、地址、勘察费4合计7-4:前期费用估算表序号项目金额(万元)165万元/公顷×11400m²2供水工程15万元/公顷×11400m²3煤气工程7万元/公顷×11400m²4绿化工程10万元/公顷×11400m²5道路工程50万元/公顷×11400m²6排水工程20万元/公顷×11400m²7-5:基础设施估算表序号项目建筑面积(平方米)单价(元/平方米)金额(万元)公厕7-6:公共配套估算表序号类别交纳税额(万元)12督费3456合计7-7:开发其间税费估算表不可预见费的计算是取建安工程费用估算、前期工程费用估算、基础设施费用估算、公共配套设施费用估算结果的3%。计算过程如下：开发成本小计：6719.48万元。管理费用取开发成本中的1-5项之和的3%,计算过程如下：(1700+3960.08+219.68+190.38+18)×3%=182.64万元序号计价(