山西省房地产财务制度

山西省房地产财务制度一、总则

山西省房地产财务制度旨在规范全省房地产企业财务行为，确保财务信息真实、准确、完整，提高资金使用效率，防范财务风险，促进房地产行业健康有序发展。本制度适用于山西省行政区域内的所有房地产开发企业、中介机构及相关经济组织，包括但不限于商品房开发、土地储备、物业管理等业务。

本制度依据《中华人民共和国会计法》《企业会计准则》《房地产企业财务管理规定》及相关地方性法规制定，结合山西省实际情况，明确财务管理的基本原则、组织架构、核算方法、资金管理、成本控制、利润分配及风险控制等内容。制度实施过程中，各企业应结合自身经营特点，制定具体实施细则，并定期进行评估与修订。

房地产企业应建立健全财务管理体系，遵循权责明确、流程规范、信息透明、风险可控的原则，确保财务工作符合国家及地方政策要求。财务部门应与其他部门密切协作，及时提供财务数据支持经营决策，监督各项经济活动的合规性。

企业财务核算应采用权责发生制，遵循历史成本计价原则，确保会计信息的可比性和一致性。财务报表应按照国家统一的会计制度编制，定期向股东、政府监管部门、金融机构等利益相关方披露。同时，企业应建立内部审计机制，对财务活动进行独立监督，防范舞弊行为。

山西省财政、税务、住建等部门负责本制度的监督执行，对企业财务行为进行指导与检查。对违反本制度的行为，将依据相关法律法规进行处罚，包括但不限于责令整改、罚款、吊销资质等。企业应根据制度要求，完善内部控制制度，确保财务管理的规范化与科学化。

二、财务管理组织架构与职责

2.1组织架构设置

房地产企业应根据自身规模和业务需求，设立财务管理组织架构。小型企业可设置财务部，配备会计、出纳等岗位；中型企业应设立财务部，下设会计核算、资金管理、成本控制、税务管理等部门；大型企业可设立财务管理中心，实行集中核算与分级管理。财务部门负责人应具备中级以上职称或相关从业资格，向企业总经理或董事会负责。企业应明确财务部门与其他部门的职责分工，确保财务管理与业务运营协同推进。

财务部门应设置总会计师或财务总监，负责全面财务管理工作。总会计师或财务总监应参与企业重大经营决策，如项目投资、融资方案、成本预算等，提供财务专业意见。会计核算岗负责凭证管理、账簿登记、报表编制等基础工作；资金管理岗负责现金流预测、融资安排、账户管理；成本控制岗负责项目成本核算、费用审核；税务管理岗负责税务申报、筹划与风险控制。各岗位应严格履行职责，确保财务信息准确反映企业经营状况。

2.2职责划分与权限

财务部门负责人对财务报告的真实性、完整性负责，应定期向董事会或股东会汇报财务状况。会计人员应按照会计准则进行核算，不得伪造、变造会计凭证，不得提前或延迟结账。出纳人员须严格遵循资金管理制度，不得挪用、侵占企业资金，大额资金支付需经总经理审批。资金管理岗应建立资金使用台账，监控资金流向，防范流动性风险。成本控制岗需参与项目招投标、合同签订等环节，审核成本预算的合理性。税务管理岗应密切关注税收政策变化，及时调整纳税方案，避免税务处罚。

企业应建立财务授权制度，明确各岗位的审批权限。例如，日常费用报销需经部门负责人签字，大额采购需经总经理审批，融资决策需经董事会批准。财务部门应定期对授权执行情况进行检查，防止越权行为。同时，企业可设立财务委员会，由总经理、财务总监及相关部门负责人组成，负责审议重大财务事项，如年度预算、投资方案、资产处置等。财务委员会决议需报董事会备案。

2.3内部控制与监督

房地产企业应建立内部控制体系，覆盖财务管理的各个环节。货币资金管理方面，应实行银行账户集中管理，定期核对银行存款，禁止设立小金库。采购环节需建立供应商准入机制，规范招投标流程，避免利益输送。工程成本控制应采用目标成本法，定期进行成本分析，及时纠偏。销售收款环节应加强合同管理，确保资金回笼，防范坏账风险。固定资产管理应建立台账，定期盘点，确保账实相符。

企业应设立内部审计部门或委托第三方机构开展审计工作，对财务制度执行情况进行监督。内部审计每年至少开展一次，重点关注财务报告、资金使用、成本核算、税务申报等关键领域。审计发现的问题应形成报告，报管理层及董事会，并限期整改。对于屡次违反制度的行为，企业可采取降职、解聘等措施。此外，财务部门应建立错弊举报机制，保护举报人合法权益，营造诚信经营氛围。

2.4信息化建设

房地产企业应积极推进财务信息化建设，采用ERP、财务软件等工具提升管理效率。财务系统应与企业业务系统对接，实现数据共享，减少手工操作，降低出错率。系统应具备预算管理、成本核算、报表生成等功能，支持多维度财务分析。财务部门应加强信息化安全防护，定期备份数据，防止黑客攻击或数据丢失。同时，应培训财务人员掌握信息化工具，提高工作效率。对于信息化建设不足的企业，应制定整改计划，逐步完善财务管理系统。

三、会计核算与财务管理

3.1会计核算基础

房地产企业的会计核算应严格遵循权责发生制原则，确保收入与成本在发生期间准确确认。企业采用的主要会计方法，如土地、房屋、配套设施的核算，应保持前后一致，不得随意变更。会计期间划分应与项目开发周期相匹配，重大项目的成本核算可按阶段或批次进行。货币计量应采用人民币，外币业务需按期末汇率折算，并单独核算汇兑损益。会计凭证应完整、连续，原始凭证需符合规定，经审核后归档保存。会计账簿应设置总账、明细账、日记账，确保账账相符。财务报表应定期编制，包括资产负债表、利润表、现金流量表及所有者权益变动表，真实反映企业经营成果与财务状况。

企业应建立会计科目体系，根据国家统一会计制度结合行业特点设置。例如，土地开发成本可设“土地征用及拆迁补偿支出”科目，房屋建造成本可设“房屋建筑成本”科目，配套设施成本可设“配套设施成本”科目。期间费用应细分为管理费用、销售费用、财务费用，并按项目或部门归集。成本核算应采用实际成本法，对于分期开发的项目，可按面积法或进度法分摊成本。资产减值需根据可收回金额与账面价值对比，计提减值准备。收入确认应遵循完工百分比法或实际完成法，预售收入需满足合同约定条件后确认。会计核算过程应留痕，确保可追溯检查。

3.2成本费用管理

房地产开发成本是企业核心财务指标，应建立全过程成本控制体系。成本核算对象应明确，如按项目、按栋号、按单元划分，确保成本归集的准确性。土地成本包括土地出让金、拆迁补偿费、相关税费等，需单独核算并分摊。建安成本涵盖人工费、材料费、机械费、施工措施费等，材料采购需执行招投标制度，大型材料可集中采购以降低成本。间接费用如水电费、监理费等，应按比例分摊至各核算对象。成本控制应贯穿项目前期、中期、后期，定期开展成本分析，对比预算与实际，及时调整施工方案或采购计划。企业可设立成本控制目标，层层分解至施工队、供应商，形成全员成本意识。

期间费用是企业维持运营的必要支出，应严格预算管理。管理费用包括办公费、差旅费、工资福利等，需制定开支标准，避免浪费。销售费用涵盖广告费、佣金、中介费等，需根据销售计划合理控制。财务费用包括利息支出、汇兑损益等，融资方案应优化资本结构，降低综合融资成本。费用报销需提供合规票据，经审批后入账，大额支出需附详细说明。企业可引入费用绩效挂钩机制，如销售提成与回款率关联，激励团队提升效率。费用管理应透明化，定期公示支出明细，接受内部审计监督。对于非必要性支出，应坚决压缩，提高资金使用效益。

3.3资产与负债管理

房地产企业的资产构成复杂，需分类管理。流动资产包括货币资金、应收账款、存货等，货币资金应实行专款专用，大额资金变动需经集体决策。应收账款主要来自预售款，应加强合同管理，按揭贷款需与银行保持良好合作，确保资金及时回笼。存货管理应关注库存土地、在建工程、竣工房，定期盘点，防止资产闲置或贬值。非流动资产涵盖固定资产、无形资产等，固定资产如办公设备、施工机械应计提折旧，无形资产如土地使用权需按年限摊销。资产处置需评估作价，履行审批程序，避免国有资产流失。企业应建立资产减值测试机制，对长期挂账的应收账款、闲置土地等进行核销或计提减值。

负债管理是企业财务风险的重要来源，需分类监控。流动负债包括短期借款、应付账款、预收账款等，短期借款需合理匹配项目进度，避免过度举债。应付账款应按合同约定支付，长期拖欠可能引发供应商纠纷。预收账款是主要的资金来源，需严格审核购房合同，确保资金安全。非流动负债主要来自长期借款、债券发行，需关注还款压力，优化债务结构。企业应建立偿债能力分析模型，定期测算现金流，确保具备足够偿债能力。融资渠道应多元化，除银行贷款外，可探索信托、基金等融资方式。负债管理应与资本结构相协调，保持合理的资产负债率，避免财务杠杆过高。同时，企业应加强债权人关系维护，建立良好的市场声誉。

四、资金管理与融资策略

4.1资金管理制度

房地产企业的资金管理是企业运营的生命线，需建立科学、严谨的资金管理制度。企业应设立资金管理中心或指定专人负责，统筹管理所有资金收支。资金使用应遵循“专款专用”原则，预售资金需专项用于项目开发，不得挪作他用。资金调度应基于项目进度和现金流预测，确保资金链安全。企业应编制年度、季度、月度资金计划，明确资金需求量、来源渠道和支出安排，并动态调整。银行账户应实行集中管理，原则上只保留一个基本账户，定期核对账目，防止资金被违规划转。大额资金支付需经过多级审批，如小额支付由财务经理审批，大额支付需总经理或董事会批准。同时，企业应建立资金安全责任制，明确各级管理人员在资金管理中的职责，确保资金安全。

资金管理强调信息化支撑，企业应引入资金管理系统，实现资金流动的实时监控。系统应具备资金归集、调度、支付、报表等功能，自动生成资金日报、周报、月报，支持多维度分析。通过系统，管理层可直观了解资金状况，及时发现问题并采取措施。资金管理还需关注风险管理，建立预警机制，对资金缺口、账户风险、融资风险等进行监控。例如，当现金流预测出现负值时，系统应自动报警，提示管理层提前筹措资金。此外，企业应加强内部控制，定期开展资金审计，检查是否存在违规使用资金、虚假交易等问题，确保资金管理制度有效执行。

4.2融资渠道与策略

房地产企业的融资渠道多样，应根据自身情况和项目需求选择合适的融资方式。银行贷款是传统融资渠道，企业可向商业银行申请开发贷款、流动资金贷款等。申请贷款时需提供完整的财务资料和项目计划，银行会根据企业的信用评级、资产负债率、项目前景等因素决定是否放款。为提高贷款成功率，企业应保持良好的财务状况，提升信用等级。此外，企业可与银行建立长期合作关系，争取获得更优惠的贷款条件。

信托融资是房地产企业的重要补充，通过信托计划可募集长期资金，支持项目开发。信托融资的优势在于审批速度快、资金使用灵活，但成本相对较高。企业选择信托融资时，需与信托公司充分沟通，明确资金用途、还款方式、费用结构等。债券发行是大型房企常用的融资方式，通过发行公司债券可在资本市场募集大量资金。债券发行需满足监管要求，如净资产规模、负债率等，并支付发行费用。企业可结合自身情况选择公募或私募债券，前者流动性好但监管严格，后者灵活但投资者有限。

预售款是房地产企业重要的资金来源，企业应加强销售管理，确保资金及时回笼。预售款的使用需严格遵循合同约定，专款用于项目建设，不得提前支取。为提高预售款回笼率，企业可优化产品设计，推出优惠促销活动，并加强与购房者的沟通，提升购房信心。此外，企业可与金融机构合作，开展预售款证券化业务，将未来现金流转化为现款，加速资金周转。融资策略还需考虑市场环境，如利率变动、政策调控等，灵活调整融资节奏。例如，在利率下行时，企业可加大银行贷款比例；在政策收紧时，可减少依赖短期融资，增加长期资金比例。通过多元化融资，企业可降低资金成本，增强抗风险能力。

4.3现金流管理

现金流管理是资金管理的核心，直接影响企业的生存与发展。企业应建立现金流预测体系，每月编制现金流量表，预测未来三个月、半年度、年度的资金需求。预测需考虑项目进度、销售回款、融资到位等因素，力求准确反映资金状况。当预测出现资金缺口时，企业需提前制定应对方案，如加速销售、调整项目进度、追加融资等。现金流管理还需关注资金效率，减少闲置资金，提高资金使用率。例如，可利用现金池技术，将闲置资金集中管理，获取利息收益。企业应定期分析现金流的构成，识别主要现金流入和流出，优化业务结构，增强现金流稳定性。

现金流风险控制是管理的重要环节，企业应建立风险预警机制，对可能导致现金流断裂的因素进行监控。例如，当项目销售不及预期、融资渠道受阻时，应立即启动应急预案。预案可包括出售非核心资产、寻求股东增资、调整项目合作模式等。此外，企业应加强应收账款管理，缩短回款周期，避免资金被占用。对于预收款，需严格审核合同，确保资金及时到账。现金流管理还需与财务报告相结合，定期向管理层、投资者、银行等披露现金流信息，增强透明度，提升市场信心。通过科学管理现金流，企业可确保资金链安全，为长期发展奠定基础。

五、税务管理与风险控制

5.1税务管理原则与体系

房地产企业的税务管理应遵循合法性、筹划性、规范性原则，确保依法纳税的同时，通过合理规划降低税负。企业需建立完善的税务管理体系，明确税务管理职责，通常由财务部门牵头，配备专职税务人员或委托税务师事务所提供专业服务。税务管理应贯穿企业经营全过程，从项目获取、开发建设到销售交付，每个环节都需关注涉税问题。企业应设立税务档案，收集保存合同、发票、凭证等涉税资料，确保税务处理的可追溯性。同时，应定期梳理税收政策，及时调整税务策略，适应政策变化。税务管理还需与内部控制相结合，建立税务风险防控机制，防范偷税漏税行为。

税务管理强调专业化运作，企业应根据自身规模和业务复杂度，选择合适的税务管理模式。小型企业可内部处理税务事务，由财务人员负责日常申报和基础筹划；中型企业可设立税务部门，负责复杂税务问题的处理；大型企业可建立全球税务团队，应对跨国业务和跨境交易中的税务问题。税务人员应具备专业知识和经验，熟悉土地增值税、企业所得税、增值税等主要税种的政策。企业可与税务师事务所建立长期合作关系，借助外部专业力量优化税务筹划，解决疑难问题。此外，税务管理还需注重沟通协调，与税务机关保持良好关系，及时了解政策动向，争取税务机关的指导和支持。

5.2主要税种管理

土地增值税是房地产企业的重要税种，其管理直接影响企业利润。企业应准确核算土地成本和建安成本，合理分摊费用，避免因分摊不当导致税负过重。开发项目达到可售条件时，需按规定预缴土地增值税，并做好清算准备。企业可采取成本加合理利润的方法预缴，待项目结束后进行清算。土地增值税的筹划需结合项目特点，如通过分期开发、合作开发等方式，降低单项目税负。例如，将大型项目拆分为多个小项目，可享受更优惠的税率政策。同时，企业应关注土地增值税的优惠政策，如对旧城改造、保障性住房等项目的税收减免。

企业所得税管理需关注收入确认和成本列支。收入确认应遵循合同约定，如预售收入在满足条件时确认，自营收入在实现销售时确认。成本列支需符合税法规定，如装修费用、配套设施支出等需取得合规票据。企业可利用税收优惠政策，如研发费用加计扣除、高新技术企业税收减免等，降低所得税负担。此外，企业还需做好关联交易定价，避免因转让定价问题引发税务风险。关联交易需按照独立交易原则定价，并准备充分的同期资料，接受税务机关的核查。企业所得税的汇算清缴需细致严谨，确保申报数据的准确性，避免因计算错误导致罚款。

增值税管理是房地产企业日常运营的重要环节，涉及采购、建安、销售等环节。采购环节需索取增值税专用发票，用于抵扣进项税额。建安成本中的人工费、材料费等需取得合规发票，确保进项税抵扣的合法性。销售环节需按规定开具增值税发票，并根据销售额计算销项税额。企业可采取销项税额与进项税额相抵扣的方式，降低增值税负担。对于预收款，需按规定预缴增值税，待项目交付时开具发票并抵扣进项税。增值税管理还需关注留抵税额，当进项税大于销项税时，可申请退税或结转下期抵扣。企业应利用增值税留抵退税政策，加速资金周转，提升资金使用效率。同时，需做好发票管理，确保发票的合规性，避免因发票问题引发税务风险。

5.3税务风险控制

房地产企业的税务风险点多面广，需建立全面的风险防控体系。税务风险主要来源于政策理解偏差、申报错误、票据缺失等。企业应加强税务培训，提升财务人员的政策理解能力，确保税务处理符合规定。同时，可引入税务风险预警系统，对异常交易、高风险业务进行监控，提前识别风险。税务风险控制还需与内部控制相结合，如加强发票管理，建立发票查验机制，防止虚开发票。对于大额支出，需严格审核票据，确保合规性。企业可设立税务风险金，用于应对突发税务问题，避免因资金不足导致严重后果。

税务风险的应对需分类施策，针对不同风险制定整改措施。例如，对于申报错误，需及时更正并补缴税款，避免滞纳金和罚款。对于政策理解偏差，需向税务机关申请解释，争取从轻处理。对于偷税漏税行为，需积极配合税务机关调查，并承担相应法律责任。企业还应建立税务纠纷解决机制，如通过协商、调解、诉讼等方式解决税务争议。税务风险的防范还需注重文化建设，提升全员税法意识，营造诚信纳税的氛围。通过科学的风险控制，企业可降低税务风险，保障经营稳定。

六、财务报告与信息披露

6.1财务报告体系

房地产企业的财务报告应涵盖企业经营活动的全部财务信息，包括经营成果、财务状况、现金流量等，确保报告的完整性、准确性和及时性。企业需按照国家统一的会计制度编制财务报表，主要包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及附注。资产负债表反映企业在特定时点的财务状况，列示资产、负债和所有者权益；利润表反映企业在一定期间的经营成果，包括收入、成本和利润；现金流量表反映企业在一定期间内现金的流入和流出