南京国际商城项目投资价值分析

南京国际商城项目投资价值分析汇报

目录

一、南京国际商城项目概况.............................................2

1.发展商简介...................................................2

2.项目参与方..................................................3

3.项目概况.....................................................3

（1）选址分析...............................................4

（2）南京国际商城总体规划简介...............................5

（3）南京国际商城首期工程简介...............................6

二、项目投资收益分析.................................................7

1.项目建设进度状况分析........................................7

2.项目资金投入状况分析........................................7

3.项目首期工程市值及收益预测..................................9

三、项目敏感性分析....................................................12

四、项目投资价值分析..................................................14

1.南京国际商城项目投资收益指标分析............................14

2.项目投资价值判断............................................15

备注：本分析汇报有关项目数据以华东建筑设十研究院所作口勺项目初步设计方

案为根据，最终须以H勺项目施工图设计数据为准。

一、南京国际商城项目概况

1.发展商简介

南京国际集团股份有限企业（如下简称企业）于1993年6月发起设置。目

前企'也总股本27123万股，每股净资产2.48元，资产负责率25.6%。

在NET系统上定向募集法人股为4027.5万股，后10送5,最新定向募集

法人股6086.25万股，由华夏证券包销。

企业发展目的

企业以建设和持有南京国际商城这一南京市中心区域综合性超大型商用建

筑群为重要发展目的，并在此基础上，拓展国内重要中心都市类似商业地产物业,

成为以长期持有优质商业物业为重要投资方向、以物业租赁业务为重要收益来源

日勺收租股概念的大型公众企业，为股东获取长期稳定丰厚的I收益回报和资产增

值。

近期发展计划（从2023年11月始36个月的时间）：

建成首期工程（21万而）并开业；与工程建设同步实现

企业发行社会公众股并申请上市的目的。

中期发展计划（从2023年2月始30个月的时间）:

建成二期工程（约16万户）并开业。

长期发展计划：拓展国内重要中心都市类似商业地产物业，为股东获取长

期稳定的收益回报和资产增值。

2.项目参与方

建筑师：美国洛翰建筑师事务所（美国，芝加哥）

上海华东建筑设计研究院（中国，上海）

物业管理：第一太平戴维斯牧业顾问有限企业（中国，香港）

酒店管理：雅高国际酒店管理集团（法国，巴黎）

物业代理：美联物'也（杳港联交所上市企业）（中国，上海）

法律顾问：方和吴正和律师行（中国，香港）

发展商：南京国际集团股份有限企业

南京国际商城建设有限企业（中外合资）

3.项目概况

南京国际商城（WorldTrade&ExhibitionCenter,Nanjing）,是位于南京市

城区中心区域综合性超大型商用建筑群，项目总建筑面积为37万平米。

（1）选址分析

南京国际商城项目位于南京市城区西北部日勺鼓楼区。鼓楼区因建于明洪武

十五年（1382）日勺“鼓楼”而得名，区内有扫叶楼、江南水师学堂附设矿路学堂,

民国临时政府参议院旧址等文物古迹52处，其中市级以上文物保护单位9处,

区域内的古林公园、国际园、江苏电视塔、凉爽山公园、乌龙潭公园等构成了南

京市的“城西旅游风光带”，其中最著名的是石头城，公元223年，东吴统洁者

孙权建石头城，作为建邺日勺卫城。蜿蜒雄峙日勺石头城遗迹，现为国家级文物保护

单位。

辖区内的山西路广场地区是全市最繁华的商贸中心之一，其中湖南路精品

一条街是南京名牌产品最多、质量最优、款式最新日勺商业街之一，是“全国创立

文明都市活动百家示范点”之一，也是全国十五条“百家万店无假货活动示范街”

之一，紧邻玄武饭店南侧，东起中央路，西至山西路广场，全长1100米，沿街

共有人小商店174家，总营业面积56360平米，其中商场5家、名牌专卖店25

家、特色商店40家、金融网点9家，湖南路东端将规划建成全国规模最大的江

苏省书城。湖南路集商贸、金融、信息、旅游、娱乐等诸多功能于一体，以其独

具的风格特色，浓郁日勺现代气息，形成未来都市风貌日勺雏型。

鼓楼区高等院校集中，有南京大学、河海大学等高等院校28所，有五台山

体育中心和文体功能齐全日勺鼓楼区体育馆。文化气息浓、体育锻炼热情高，每两

年举行一次鼓楼金秋艺术节，文体活动丰富多彩。八十年代以来，改革开放使鼓

楼区充斥了生机和活力。

南京国际商城项目用地扼居南京市主轴线中央路最繁华地段，与华东地区

经贸活动中心一一江苏展览馆隔街相对，紧邻四星级玄武饭店，并与南京唯一日勺

国家级商业示范街湖南路毗邻。近邻南京国际商城项目的尚有南京最大的都市公

园玄武湖，直线距离仅300余米。南京国际商城项目、南京市政府、江苏省政府

所在地构成南京城金三角区域，是南京商贸、政治、文化、通讯、交通及旅游中

心区。

基地现实状况

南京国际商城基地位于南京市鼓楼区，占地32477平方米，基地北侧为马

家街，东侧为中央路，南侧是童家巷。东望玄武湖及紫金山，向北可达宁沪高速

巴士总站、南京火车站和长江二桥；往南直抵南京老式商贸中心新街口。北面新

模范马路连接玄武湖湖底隧道，可直达新庄南京国际会展中心；在建的南京地铁

一期工程（2023年竣工通车）玄武门站与项目紧邻。

项目具有南京新商贸中心口勺地段优势，依托玄武湖秀丽的风景优势，拥有

公交和地铁构筑成的立体交通优势。地铁概念、景观物业、综合功能、超大规模、

CBD位置使项目其独占鳌头的市场优势显而易见。

（2）南京国际商城总体规划简介

南京国际商城作为一种多功能的综合性大型建筑群，规划建筑面积37万平

米。总体布局结合基地东向面对玄武湖、紫金山壮丽景观这一得天独厚日勺地理位

置，构成以主塔南京国际大厦为主体日勺品字形布局，三幢超高层塔楼鼎足而立。

平面布置H勺重点是在中央路开辟中心广场，以与都市主干道形成良好的空间尺度

关系。此面积达800。平米的弧形柱廊广场，将成为进入商城裙楼超大型"Shopping

Mall呻勺主入口。

南京国际商城虽然以当今最先进的国际原则衡量也是一种巨大无比高水准

H勺多功能开发项目，它将零售、娱乐、餐饮、展览、办公、酒店、高级公寓和公

众停车场融汇干统一规划H勺建筑群体.南京国际商城的建成大大提高南京都市商

业基础设施的档次、水准，因而她被誉为南京市“十五”计划期间首要标志性建

筑，南京市2023年固定资产投资城建重大项目。

（3）南京国际商城首期工程简介

南京国际商城项目分两期开发，第一期包括南、北塔楼和裙楼，总计21.3

万平米；第二期为主楼，约16万平米。

首期工程融汇如下四个建筑功能：

裙楼

位于八层裙楼（约8.4万平米）的“名店世界”，是按北美原则设计的大型

复合商业设施，它将中型精品百货与众多特色名牌专卖店、风格化餐厅，以及休

闲娱乐等不一样服务业，复合于舒适宏大的共享室内公众空间之中，提供“一站

式”的完善服务。名店世界采光中庭广场逾千平米，室内步行商业街宽达9米，

休闲空间设施富余。在这里，购物不再是唯一目的，“逛Mall”将成为都市人热

衷的生活方式。裙楼第八层世界贸易展览中心，展览大厅面积逾万平米，透过二

百米长的东向弧形落地玻璃，广阔日勺景观视野，一扫一般展馆封闭、压抑日勺老式

印象.在此举行日勺商业展示、公布活动将变得轻松、快乐和更具魅力.

南塔楼

南塔楼35层，高度146米。

南塔楼上部（23层以上）为南京诺富特国际酒店（四星级），约3（）（）个房间

（含北塔楼部分酒店式服务公寓），由法国雅高（Accor）国际酒店管理集团管理。

南塔楼下部（11-22层）为面积约2.6万平米高科技商务办公楼，按照国际

公认的智能化建筑原则BACnet（建筑自控网络和数据通讯原则）日勺规定定位；

建筑并采用大跨度的框架构造，可任意变化间隔。

北塔楼

北塔楼38层，高度149米。

北塔楼自11层-38层为面积约4.2万平米口勺高档公寓，共有130套建筑面

积在240平米-370平米之间的南北跃层复式单位，或者可称为空中别鸵。

裙楼FI勺天台花园和双塔的9-10层是泗店客商和公寓住户所享有的俱乐部

会所。

首期工程含4万多平米口勺两层地库，容纳625个汽车车位。

二、项目投资收益分析

1.项目建设进度状况分析

南京国际商城项目工程施工包括前后两期，项目总建设期为5.5年，合计

66个月，工期从2023年11月开始，至2023年5月底结束。其中一期工程为南

北塔楼以及裙楼建设，总建筑面积为213,617平方米，工期估计为36个月，2023

年11月动工至2023年10月结束；二期工程为60层主塔以及裙楼建设，总建筑

面积158,025平方米，工期估计为30个月。

2.项目资金投入状况分析

根据《南京国际商城项目可行性研究汇报》，项目静态总投资为242882万

元，其中一期工程静态投资为119046万元，二期工程静态投资为123836万元。

一期工程投资状况如下：

A.土地费用:16800万元

B.工程费用:79569万元

C.其他费用:17008万元

D.不可预见费（5%）：5669万元

总投资：119046万元（折合单位成本5573元/nf）

需要阐明的是，在估计南京国际商城项目投资时考虑的是静态原因，不考

虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格H勺也许变化。

南京国际集团的资金投入计划：

一期工程：

•企业自筹资金及工程总包单位融资，完毕进度至裙楼构造四层

顶，约1.5亿元；

•以项目在建工程抵押形式向银行申请建设资金贷款约2亿元：

•工程进度至±0时开始预售，以建设期销售回笼资金（根据美联

物业销售计划及综合市场多种潜在原因）约为6亿元；

•资金缺口部分或采用企业股东扩股增资或引进战略投资者或其

他投资者筹措资金。

二期工程:

•以一期工程物业租售回款作为二期工程日勺建设投入资金完毕二

期工程的建设；

•资金缺口部分通过贷款、上市筹资或引进投资者。

3.项目首期工程市值及收益预测

（1）一期工程市值预测

预测根据南京市目前同类相似物业日勺售价水准

表1各建筑功能销售单位和总价

建筑功能可售面积销售价格销售总价

（m2）（元/nf）（万元）

北塔楼公寓42044800033635

南塔楼办公265981000()26598

南塔楼酒店221401300028782

裙楼商场8422920230168454

北塔楼会所572298005608

地库车位625(个)25（万元/个）156625

总计278702

项目首期工程市值总价及净现金收入

首期工程物业总资产市值278702万元

（2）一期工程建成后收益预测

南京国际商城项目自进入正负零时期，开始进行有关楼盘日勺预租、预售，这

就意味着项目启动后便会有现金流入。

实行销售根据:

•南京国际商城各功能部分日勺出租、发售价格的取值参照南京市目前

同类物业发售、出租水准而定；

•出租率的取定：基本上按照第一、次年以70-80%的比例，正常经营

年按90%内比例取定；

•发售率的取定：商场、公寓式酒店按照建设期次年预售50%、第三

年预售30%、经营期第一年销售20%日勺比例，而住宅分别按照30%、

50%、20%日勺比例发售；

•多种税费按国标计取；

・折旧年限取土地费用为50年，前期及配套费用、业主开办费、室内

装饰、不可预见费及建设期利息折旧年限为5年，房屋建筑折旧年

限为30年，设备、安装为23年，均采用分大类直线折旧；

•出租物业经营成本按租金收入日勺10%计取；

•一期工程物业租售模式：商场：15%销售，85%出租；办公楼：100%

出租；公寓式酒店、北塔住宅均1（）0%销售。

销售收入：

一期工程可提供发售的物业包括住宅、公寓式酒店、裙楼商场的15%的物

业。总计销售收入为:99208万元（见表2）。

表2一期工程物业销售收入汇总（详见附表二）______________

建筑功能发售面积销售基价销售收入

（肝）（元/nf）（万元）

裙楼商场126342023027268

南塔公寓式酒店221401300031679

北塔楼住宅42044800040261

总计99208

备注：表中销售收入中已含各功能所配车库的销售收入

出租收入：

总计年均出租收入为：78838万元

表3一期工程物业出租收入汇总（以23年经营期计）

建筑功能出相面积出相基价祖金总收入年均租金收入

（m2）（元/nf/日）（万元）（万元）

裙楼商场7159520134295367148

南塔办公楼2659881835079175

会所572210502992515

总计157675978838

备注：表中租金收入中已含各功能所配车库的出租收入

各经营年度租金收入详见附表二

要阐明口勺是：物业租金收入成为企业此后重要利润来源

一期工程牧业租售税利预测（详见附表二）

根据附表二可知：首期工程以23年经营期计可实现税后利润716445万元

人民币，年均税后利润为32566万元人民币。

根据一期工程全投资现金流量分析：（详见附表三）

投资回收期：6.66年（含建设期）

内部收益率:23.19%

净现值：178818万元

表4本汇报中租售模式与《可研汇报》中的租售模式对比汇总

租售模式投资回收期内部收益率净现值

（年）（万元）

出祖：商场70%

可研汇报测算发售：商场30%3.4929.66%81991

发售：办公、酒店、

住宅办公楼

出租：商场85%

本汇报测算办公100%6.6423.19%178818

发售：商场15%

发售：酒店、住宅

四、项目敏感性分析

为了深入阐明南京国际商城项目的投资收益的稳定可靠性，本分析汇报以物

业销售价格、出租价格、租售比率、总投资以及商场物业出租的出租率等作为敏

感性因子，对南京国际商城项目各有关收益指标进行了单因子敏感性分析。上述

有关敏感性因子，价格因子的变化相对是敏感n勺，尤其是商场、办公楼的租售价

格更轻易受到外界原因的影响并发生较大幅度的变动，从而影响南京国际商场口勺

总体销售收入、内部收益率以及投资回收期.从南京国际商城项目有关收益指标

日勺敏感性测算成果看，该项目抗风险能力相对较强，各影响原因的变动对收益净

现值、内部收益率以及投资回收期的影响并不是很明显。虽然在投资增长1。和勺

不利情形下，一期工程竣工后持续经营23年日勺税后利润总值有709846万元，内

部收益率高达21%,净现值为165437万元。表5给出了南京国际商城项目一期

工程收益敏感性分析。

表5一期工程敏感性分析

净现值投资回收期利润总和

测算指标变化比率内部收益率

（万元）（年）（万元）

一、售价

商场售价基准值17881823.19%6.64716445

80.00%17616822.73%6.77713196

90.00%17749322.96%6.71714820

110.00%18014423.43%6.58718069

120.00%18146923.67%6.51719694

公寓式酒店售价基准值17881823.19%6.64716445

90.00%17730922.93%6.72714595

95.00%17806423.06%6.68715520

105.00%17957323.33%6.60717370

110.00%18032823.46%6.57718295

住宅（单层）售价基准值17881823.19%6.64716445

90.00%17875123.18%6.65716362

95.00%17878523.19%6.64716403

105.00%17885223.20%6.64716487

110.00%17888623.21%6.64716528

住宅（跃层）售价基准值17881823.19%6.64716445

90.00%17699822.88%6.73714188

95.00%17790323.04%6.69715316

105.00%17972823.35%6.60717574

110.00%18063823.51%6.55718702

二、出租价

商场出租价格基准值17881823.19%6.64716445

90.00%15418021.33%7.11654213

95.00%16649922.26%6.68685329

105.00%19113824.11%6.44747561

110.00%20345725.02%6.26778677

办公楼台出租价基准值17881823.19%6.64716445

格90.00%17560722.97%6.69708030

95.00%17721323.08%G.G7712238

105.00%18042423.30%6.62720652

110.00%18203023.41%6.60724859

会所出租价格基准值17881823.19%6.64716445

90.00%17792222.13%6.66714102

95.00%17837023.16%6.65715273

105.00%17926723.22%6.64717617

110.00%17971523.26%6.63718788

三、总投资基准值17881823.19%6.64716445

90.00%19214025.79%6.06722957

95.00%18548724.44%6.35719712

105.00%17213522.05%6.94713156

110.00%16543721.00%7.26709846

四、出租率

商场出租率基准值17881823.19%6.64716445

90.00%15418021.33%7.11654213

95.00%16649922.26%6.86685329

105.00%19113824.11%6.44747561

110.00%20345725.02%6.26778677

办公楼出租率基准值17881823.19%6.64716445

90.00%17560722.97%6.69798030

95.00%17721323.08%6.67712238

105.00%18042423.30%6.62720652

110.00%18203023.41%6.60724859

会所出租率基准值17881823.19%6.64716445

90.00%17792223.13%6.66714102

95.00%17837023.16%6.65715273

105.00%17926723.22%6.64717617

110.00%17971523.26%6.63718788

五、出租比例

裙楼商场出租比

例基准值17881823.19%6.64716445

85%0%-45987.13%3.13180081

0%29.41%4934514.54%3.27337826

25%58.82%10328818.96%3.39495570

50%88.23%15723022.14%3.49653315

75%117.65%21118624.61%4.35811097

100%

备注：净现值以贴现率为8%计算

五、项目投资价值分析

1、南京国际商城项目投资收益指标分析

根据对一期工程项目动工后23年内收支税利、现金流量以及净现值日勺预测,

南京国际商城项目一期工程未来财务指标日勺状况良好，具有很好日勺投资价值。一

期工程从次年开始每年均有正日勺利润，除第2年税后利润局限性5000万元外，

第3年至第23年各年税后利润均高于2亿元，从变化趋势看，一期工程税后利

润从第5年开始展现出逐年增长日勺趋势；项目净现金流量前3年由于处在投入建

设期出现负净现金流外，其他各年度均有正日勺净现金流，其中第4年始净现金流

量从2.3亿元逐年递增。这些数据均反应出南京国际商城项目很好的投资收益。

通过动态财务分析预测可知项目一期工程日勺重要财务测算指标如下：

投资回收期：3.64年（不含建设期）

内部收益率:23.19%

净现值：178818万元

2、项目投资价值判断

通过对南京国际商城项目日勺投资规模、收益预测、投资回收期及市场需求状

况等方面日勺审慎分析，不管是从长期发展看，还是从短期收益看，南京国际商城

项目具有很好的投资价值。同步，从该项目日勺机会效应看，已被南京市政府列为

“十五”城建重点建设工程，将作为南京市地标性建筑物，该项目也具有很好日勺

社会投资价值，有助于提高投资者的形象与地位，具有良好的品牌效应。

南京国际商城项目一期工程可租售面积及可产生效

益单位汇总表

附表一

项目建筑面积(M2)

项目建筑

商办酒店式地库合计

功能住宅

场公公寓分摊

1、商场

79911431884229

建筑面积(m2)

2、会所

1822182218222565722

建筑面积(m2)

3办公

25214138426598

建筑面积(m2)

4、公寓式酒店

20954118622140

建筑面积(m2)

5、住宅(单层)

建筑面积(m2)

6、住宅(跃层)

39354108640440

建筑面积(m2)

7、地下汽车库

29410075156625

(辆)

一期工程物业租售税利预测

附表二

单位：万元

起始年限建设期始第2年第3年|第4年|第5年|第6年|第7年|第8年|第9年|第23年|第23年第23年|第23年|第23年第23年第2：

一经营收入

1商场

出租面枳71595

出租率7100%85.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.0的90.0(^90.00%90.00%90.00%90.0俄90.雌90.

租金（元/日.M2）20.020.621.221.922.523.223.924.625.326.126.927.728.52

年租金收入365854575749902513995294154530561655785059586613%63215651116706169

车位数250

出租率80.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.0的90.0我90.00%90.00%90.00%90.00%90.期90.

租金（元/月.车位）1000103010611093112611591191123012671305134413811

车位年租金收入240278286295304313322332342352363371

小计・3658545997501805168653236548335647858173599186171563567654746743869

发售面积12654

预售率50.00%33.00%20.00%

预收款率36.21%22.82%■10.97%

售价（元）202302100022050

销售收入9476597010720

发售车位数44

预售率50.00%3100%20.0弊

预收款单37.50%22.50%40.0跌

售价（元）202300232300202300

车位销售收入331198353

小计9807616811073

2办公楼

出租面积26598

出租率75.00K80.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00H.85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.

租金（元/日.'『）8.28.48.79.()9.29.59.810.110.410.711.011.41

年租金收入59716560717973M761678448080832285728829909493679

车位数100

出租率80.00%90.m90.00%90.00%90.00%90.00\.90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.

起始年限建设期始第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第23年第23年第23年第23年第23年第23年第Z

租金（元/日.的1000103010611093112611591194123012671305134413841

车位年租金收入96111115118122125129133137141145149

小计6067667172937512773779708209845587098970923995169

3公寓式酒店

发售面枳22140

预售率50.00%3100%20.0跌

预收款率36.21%22.82%40.97%

售价（元）130001365014333

销售收入10793680012211

发售乍位数75

预售率50.00%3100%20.0俄

预收款率37.50%22.50%40.00%

售价（元）150000150000150000

销售收入422253450

小计11215705312661

4住宅

单层发售面积1604

预售率30.00%53.00%20.00H.

预收款单21.52%37.66%40.82%

售价800084008820

销售收入2S9505548

跃层发售面积10-140

预售率30.00%5100%20.0%

预收款单21.52%37.66%40.82%

售价860090309482

销售收入78251369414842

发售车位数156

预售率30.00%53.00%20.00%

预收款率22.50%37.50%40.00%

售价202300232300202300

销售收入70211701248

小计85271486416090

5会所

出租而积5722

出租率80.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.0的90.00%90.00%90.00%90.00%90.期90.

收益（元/日.M2）10.010.310.610.911.311.611.912.312.713.013.413.81

起始年限建设期始第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第23年第23年第23年第23年第23年|第23年|第Z