房地产经济周期和房地产泡沫

房地产经济周期和房地产泡沫1.1经济波动与经济周期1.2主要的经济周期理论1.3经济周期的类型经济活动水平实际经济活动（实际增长曲线）谷底扩张谷峰萎缩长期增长趋势世界各国的经济发展表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段的增长速度或增长率总是有快有慢、高低有别，因而导致经济总量在时间序列上的波动现象，即实际增长曲线总是围绕长期趋势曲线上下波动。1.1经济波动与经济周期经济波动虽然在持续时间、波动频率、幅度以及展开过程等方面存在着明显的区别，但就其在连续运行过程中扩张与收缩重复出现的规律而言，又总是存在明显的相似之处。

这种有规律的经济波动便构成经济周期(EconomicCycle)，它反映了经济波动的相似性和规律性。经济活动水平实际经济活动（实际增长曲线）谷底扩张谷峰萎缩长期增长趋势1.1经济波动与经济周期经济周期一般可划分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段或者合并为高涨和低落两个阶段。在高涨阶段，国民经济活动处于上升时期，总产出、总收入、就业量等宏观经济变量均保持上升态势；而在低落阶段，国民经济活动处于下降时期，总产出和总收入下降，而失业量增加。图中，纵轴Y代表国民收入，横轴T代表时间。A、E为顶峰，C为谷底，A-B为衰退，B-C为萧条,C-D为复苏，D-E为繁荣，A-E为一个完整周期。其中：A-C为收缩阶段，总的经济趋势是下降；C-E为扩张阶段，总的经济趋势是上升。◆◆◆◆◆1.1经济波动与经济周期

经济周期形成的因素有内生和外生两种：内生因素：经济体系本身具有的产生周期波动的因素；外生因素：来自经济体系本身以外的非经济的、偶然的因素。经济学家提出的各种经济周期成因分析理论，也相应地分为内生理论和外生理论。消费不足理论纯货币理论技术创新理论投资过度理论心理预期理论有效需求不足论1.2主要的经济周期理论消费不足理论纯货币理论技术创新理论投资过度理论心理预期理论有效需求不足论纯货币理论该理论主要是由英国经济学家霍特里（R.Hawtrey）在1913-1933年的一系列著作中提出的。纯货币理论极端地认为，经济周期是一种纯货币现象，经济波动完全是由于银行体系交替地扩张和紧缩信用所造成的，属于内生经济周期理论。现代货币主义者在分析经济的周期性波动时，几乎一脉相承地接受了霍特里的观点。1.2主要的经济周期理论消费不足理论纯货币理论技术创新理论投资过度理论心理预期理论有效需求不足论1.2主要的经济周期理论当银行体系降低利率、信用扩大、贷款增加时，生产扩张、供给增加，收入和需求进一步上升，物价上涨，经济活动水平上升，经济进入繁荣阶段，继而引发通货膨胀；银行体系被迫紧缩银根，信用扩张停止，贷款减少、订货下降导致供过于求，经济进入萧条阶段；在萧条时期，资金又会逐渐向银行集中，银行采取措施扩大信用，促进经济复苏。消费不足理论纯货币理论技术创新理论投资过度理论心理预期理论有效需求不足论投资过度理论投资过度理论把经济的周期性循环归因于投资过度。该理论认为：无论是什么原因引起了投资的增加，都会刺激对资本品的投资。由于投资过多，与消费品生产相对比，资本品生产发展过快。资本品生产的过度发展促使经济进入繁荣阶段，但资本品过度生产从而导致的过剩和生产结构失衡又会促进经济进入萧条阶段。

1.2主要的经济周期理论不同的经济学家对最初引起投资增加的原因又有不同的解释。消费不足理论纯货币理论技术创新理论投资过度理论心理预期理论有效需求不足论奥地利经济学家哈耶克（Hayek，1899-1992）和米塞斯（Mises,1881-1973）等人认为是货币量的增加引起投资增加。他们用货币因素来说明经济结构的失调以及由此所引起的经济波动，被称为货币投资过度理论，属于内生经济周期理论。而瑞典经济学家卡塞尔(Cassel，1866-1945)和威克塞尔(Wicksell，1851－1926)等人认为是新发明、新发现、新市场开辟等因素引起了投资增加。他们用非经济因素（如技术、领土、人口等）来说明经济结构的失调以及由此所引起的经济波动，被称为非货币投资过度理论，属于外生经济周期理论。1.2主要的经济周期理论消费不足理论纯货币理论技术创新理论投资过度理论心理预期理论有效需求不足论有效需求不足理论有效需求不足理论原本是凯恩斯在《就业、利息和货币通论》一书中提出，用来解释失业和经济危机的，但也常用于解释经济波动与经济周期。凯恩斯认为，有效需求，包括消费有效需求和投资有效需求。1.2主要的经济周期理论有效需求消费有效需求投资有效需求消费需求取决于国民收入水平和边际消费倾向，短期中国民收入为既定，消费需求就取决于边际消费倾向。投资需求取决于资本边际效率和贷款投资的利率，而利率又取决于货币数量和流动性偏好，因货币量由中央银行决定，故利率主要取决于流动性偏好。有效需求就取决于三个基本心理因素：边际消费倾向、资本预期收益和货币流动偏好。其中，资本预期收益决定资本的边际效率，对经济周期波动的产生起重要作用。1.2主要的经济周期理论消费不足理论纯货币理论技术创新理论投资过度理论心理预期理论有效需求不足论按照凯恩斯的有效需求理论：消费需求不足使得储蓄增加，投资需求不足又不能吸收储蓄将其转化为投资，结果造成了整个社会的有效需求不足。凯恩斯认为，要消除这种源于需求不足而产生的经济波动，必须进行国家干预，刺激总需求，使总供给和总需求一致，以保持经济的稳定发展。萨缪尔森在此基础上，进一步用乘数-加速数模型说明了外部冲击产生后，总需求是如何产生有规律的周期波动的。1.2主要的经济周期理论消费不足理论纯货币理论技术创新理论投资过度理论心理预期理论有效需求不足论消费不足理论这是一种历史悠久的理论，主要用于解释经济周期的收缩阶段，即衰退和萧条的重复出现，属于内生经济周期理论。该理论的早期代表人物是英国经济学家马尔萨斯（1766－1834）和法国经济学家西斯蒙第(Sismondi,1773－1842)，近期代表人物则是英国经济学家霍布森（Hobson，1858一1940）。

该理论把经济的衰退归因于对消费品的需求赶不上社会对消费品生产的增长；这种消费不足根源于国民收入分配不公所造成的穷人购买力不足和富人储蓄过度。1.2主要的经济周期理论消费不足理论纯货币理论技术创新理论投资过度理论心理预期理论有效需求不足论技术创新理论熊彼特（Schumpeter，1883-1950)认为，创新和模仿活动是经济周期性波动的原因。该理论用创新来解释经济的繁荣和衰退，属于外生经济周期理论。创新提高了生产效率，为创新者带来了盈利，引起其他企业仿效，形成创新浪潮；创新浪潮使银行信用扩大，对资本品的需求增加，引起经济繁荣；随着创新的普及，盈利机会的消失，银行信用紧缩，对资本品的需求减少，这就引起经济衰退，直至另一次创新出现，经济再次繁荣。1.2主要的经济周期理论消费不足理论纯货币理论技术创新理论投资过度理论心理预期理论有效需求不足论技术创新理论熊彼特根据这种理论解释了长周期、中周期与短周期，他认为：①重大的技术创新（如蒸汽机、炼钢、汽车制造等）对经济有长期的影响，这些创新所引起的繁荣时间长，繁荣之后的衰退也长，从而所引起的经济周期就长，形成了长周期；

②中等创新所引起的经济繁荣及随之而来的衰退则形成中周期；

③那些属于不很重要的小创新则只能引起短周期。1.2主要的经济周期理论消费不足理论纯货币理论技术创新理论投资过度理论心理预期理论有效需求不足论心理预期理论该理论强调心理预期对经济周期各个阶段形成的决定作用，用心理上的乐观预期与悲观预期相交替来说明繁荣和萧条的交替。该理论的代表人物是庇古和凯恩斯。当任何一种原因刺激了投资活动，引起高涨后，人们对未来的预期的乐观程度一般总超过合理的经济考虑下应有的程度，这就导致过多的投资，形成经济过度繁荣；而当这种过度乐观的情绪所造成的错误被觉察以后，又会变成不合理的过分悲观的预期，由此过度减少投资，引起经济萧条。1.2主要的经济周期理论长周期中周期短周期中长周期按照经济周期的时间长短可将经济周期划分为长周期、中周期、短周期以及中长周期等几种种类型。1.3经济周期的类型长周期中周期短周期中长周期按照经济周期的时间长短可将经济周期划分为长周期、中周期、短周期以及中长周期等几种种类型。长周期（康德拉季耶夫周期）

俄罗斯经济学家康德拉季耶夫根据美、英、法100多年的批发物价指数、利息率、工资率、对外贸易量以及铁、煤炭、棉花等产量的变化，在1925年发表的《经济生活中的长期波动》一文中提出，在资本主义经济中存在着平均长约50年的长期波动。他把18世纪80年代到1920年代的约150年划分为三个长波：1780’s－产业革命1850’s－广泛建设铁路1890’s－电力普及、汽车工业发达1.3经济周期的类型长周期中周期短周期中长周期按照经济周期的时间长短可将经济周期划分为长周期、中周期、短周期以及中长周期等几种种类型。中周期（朱格拉周期）

法国经济学家朱格拉（Juglar）基于银行贷款的数字、利率、物价的统计资料，研究了美、英、法等国家工业设备投资的变动情况，发现存在9-10年的周期波动。

中周期也称固定投资周期，因为一般认为，该周期主要是由工商业固定资产投资变动起主导作用所引发的，但对于为什么会发生固定投资周期循环，却有多种不同的解释：机器设备使用寿命技术革新1.3经济周期的类型长周期中周期短周期中长周期按照经济周期的时间长短可将经济周期划分为长周期、中周期、短周期以及中长周期等几种种类型。短周期（基钦周期）

经济学家基钦以1890-1923年英美两国之间的票据清算额、批发物价、利率等为资料证明了经济周期实际上有大小两种：小周期平均为40个月左右，称为短周期；一个大周期通常包括2-3个小周期（相当于朱格拉周期）。

一般认为这种短周期主要是同市场商品可供量和企业存货量的变化有关，因此也被称为存货周期。

当经济摆脱萧条开始复苏时，企业的销量开始上升、库存不断减少；为恢复企业认为合适的库存量，就需要进行库存投资，直至由繁荣转为衰退。当库存调整一结束，又进入下一轮库存循环。1.3经济周期的类型长周期中周期短周期中长周期按照经济周期的时间长短可将经济周期划分为长周期、中周期、短周期以及中长周期等几种种类型。中长周期（库兹涅茨周期）

美国经济学家库兹涅茨通过对1840－1914年美国某些商品生产与价格变动长期趋势的研究发现，存在着15－25年的中长周期循环，该周期与建筑业的扩张和收缩关系比较密切，故称其为建筑周期。

作为建筑业重要组成部分的住房波动呈现中长周期循环：人口净增长率越高对住房的需求也越高，反之则低，这样住房建筑业的发展速度就有快有慢。结婚和生育率的增加，对住房需求的影响要在20年之后。1.3经济周期的类型2.1房地产周期的概念2.2房地产周期波动的阶段2.3房地产周期波动的形态2.4房地产周期与宏观经济周期的关系2.1房地产周期的概念房地产业的发展受到宏观经济发展、人口、政治、社会文化、法律制度等多种因素的影响，以及房地产业本身运动规律的制约，房地产业在发展过程中，会表现出周期性波动的变化，出现房地产发展的高峰期和低谷期。广义：房地产经济周期，从房地产业的整体宏观角度来分析其循环变动；狭义：房地产市场周期，从微观角度分析房地产市场扩张和收缩的波动交替状态。房地产周期波动的过程可简单描述如下：经济增长对物业的需求→刺激房地产业的发展→经济繁荣进一步刺激物业需求→新建物业超过实际需求→产生过剩物业积压→物业需求迅速减退进入调整期→物业需求逐步消化现存量进入恢复期→物业供求关系达到平衡阶段→新的经济增长使物业需求大于供给→开始新一轮的周期波动。2.2房地产周期波动的阶段同宏观经济周期一样，房地产周期波动的阶段也可分为扩张和收缩两个阶段，扩张阶段包括复苏与增长和繁荣两个两阶段，收缩阶段包括危机与衰退和萧条两个阶段。2.2房地产周期波动的阶段由于需求增加，而供给依然维持在较低水平，房价开始上涨，房地产交易量有所增加，空置率降低。伴随着房地产复苏，与房地产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业也快速发展，由此推动了房地产业的进一步扩张。2.2房地产周期波动的阶段房价持续上涨，开发规模进一步扩大，各类市场交易数量激增，整个房地产业呈现出兴旺发达的景象。房价越来越高，市场一片乐观情绪，投机者活跃，迅速形成并不断加大房地产泡沫。当价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。2.2房地产周期波动的阶段房价持续上涨一段时间后，市场供求规律开始发生作用：房地产需求下降，房价不再持续上涨，空置率开始上升，租金下降，房地产投资项目减少，已投资建设的房地产项目风险加大。受一些突发性利空消息或事件影响，房地产价格急剧下挫，房地产泡沫开始破灭，加速房地产的衰退。2.2房地产周期波动的阶段房地产租售价格继续沿着衰退期以来的跌势下降；伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下；市场竞争进一步加剧，房地产商破产现象更为普遍，房地产经济慢慢达到波谷位置。2.2房地产周期波动的阶段2.3房地产周期波动的形态随机波动长期趋势景气循环季节波动作为一种产业周期，房地产经济周期波动符合经济周期波动的一般规律，其波动过程也存在不同的形态。随机波动长期趋势景气循环季节波动反映房地产业发展过程中较长时期内的总量变化趋势。一般来说，由于土地资源的稀缺性和国民经济总量的发展，房地产业在较长时期的持续运动过程中，基本上都表现出一种增长的趋势。但是，在长期趋势中也存在着明显的循环性和周期性。发展初期，增长过程较快，然后房地产增长会逐渐趋向于宏观经济总量的增长趋势之中，并受到经济总量波动的影响。作为一种产业周期，房地产经济周期波动符合经济周期波动的一般规律，其波动过程也存在不同的形态。2.3房地产周期波动的形态随机波动长期趋势景气循环季节波动经济活动水平不会总是直线地持续上升或下降，而是呈现为上升与下降过程的交替出现，称为“景气变动”，因这种景气变动具有一定的循环性，故又称为“景气循环”。房地产景气循环是房地产业实际发展中围绕着长期趋势发生的波动，即房地产市场不断从繁荣滑向萧条，又从萧条走向繁荣这样一种周而复始的运动过程。作为一种产业周期，房地产经济周期波动符合经济周期波动的一般规律，其波动过程也存在不同的形态。2.3房地产周期波动的形态随机波动长期趋势景气循环季节波动作为一种产业周期，房地产经济周期波动符合经济周期波动的一般规律，其波动过程也存在不同的形态。2.3房地产周期波动的形态影响房地产景气循环的主要因素有：地区人口的增长收入水平的变化存量房地产的调整（拆迁、房改、交易）政府货币政策的变化等。随机波动长期趋势景气循环季节波动作为一种产业周期，房地产经济周期波动符合经济周期波动的一般规律，其波动过程也存在不同的形态。2.3房地产周期波动的形态与宏观经济循环相比，房地产景气循环的特征是：稍后于宏观经济进入复苏期；先于宏观经济进入繁荣期和衰退期；萧条期长于宏观经济；波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济。相对于宏观经济，房地产景气循环具有涨落快、波幅大、复苏和萧条时期长的特点。随机波动长期趋势景气循环季节波动季节波动是房地产业在一年之内活动的有规则的变化。引起房地产业这种变化的原因很多，既有市场需求方面的，也有市场供给方面的。例如：九月、十月,对于房地产市场来说,是个传统的“秋收”季节，所以素有“金九银十”的说法。作为一种产业周期，房地产经济周期波动符合经济周期波动的一般规律，其波动过程也存在不同的形态。2.3房地产周期波动的形态随机波动长期趋势景气循环季节波动房地产业的发展可能受到各种不确定性的外生因素的影响。这些外生因素既可能是一些诸如地震、洪水、政变等不可控制的自然和社会因素，也可能是政府的宏观经济政策因素。由于这些因素发生的时间和强度具有不规则和不可预测性，所以对房地产业的影响基本上属于一种随机现象。作为一种产业周期，房地产经济周期波动符合经济周期波动的一般规律，其波动过程也存在不同的形态。2.3房地产周期波动的形态2.4房地产周期与宏观经济周期的关系房地产周期是宏观经济周期的组成部分之一，其周期波动与宏观经济周期相协调，波动方向相同，呈现一种正相关关系。但是，由于任何产业都有自身的特殊性，而这种特殊性在经济运行中决定了不同产业的周期曲线与宏观经济的周期曲线不可能完全重合。二者关系：宏观经济周期对房地产经济周期的波动有决定性作用；房地产经济周期独特的波动形态也会对宏观经济的周期波动产生很大的影响，其影响程度取决于一国（地区）房地产业发展的进程及其在国民经济中的比重和地位。与宏观经济周期相比，房地产经济周期波动具有以下三个特点：波动次序不一致；波幅与波长不同；房地产经济周期的长期趋势显著。2.4房地产周期与宏观经济周期的关系波动次序不一致一般来说，房地产经济周期较之宏观经济周期复苏和萧条滞后，而繁荣和衰退先行。2.4房地产周期与宏观经济周期的关系复苏阶段：尽管房地产业是基础性和先导性产业，但由于产品价值量大、耗用资金多，生产周期长，并且是非工厂化单件设计和生产，所以当经济开始复苏时，房地产开发商需要经过较长时间的筹备、计划才能投入生产。因此，房地产业的复苏要稍微滞后于宏观经济，单时间很短暂。2.4房地产周期与宏观经济周期的关系经过复苏阶段的准备和发展，房地产业的先导性、基础性产业的作用开始充分显现出来。从繁荣阶段来看，房地产业要快于和早于宏观经济。市场的作用充足的资金价格的刺激2.4房地产周期与宏观经济周期的关系衰退期，房地产业要快于宏观经济：由于房地产业作为基础性和先导性产业，其“超高涨”、“超前发展”可以满足宏观经济继续高涨的需要；房地产业的发展要以社会经济各部门的发展为基础。2.4房地产周期与宏观经济周期的关系萧条阶段，房地产业要滞后于宏观经济。当宏观经济出现萧条时，各行各业的发展都处于停滞不前的状态，失业率、通涨率较高。但是由于房地产本身具备的保值和增值的特点，在其他行业都萧条时，人们可能会转向房地产投资，从而维持了房地产市场一定的供给和需求，使萧条推迟出现。2.4房地产周期与宏观经济周期的关系资料来源：梁桂，中国不动产经济波动与周期的实证研究，经济研究，1996（7）波幅与波长不同2.4房地产周期与宏观经济周期的关系◆◆◆◆房地产经济周期的长期趋势显著。由于土地的稀缺性和房地产的不可替代性，从长期来看，房地产经济形成显著的螺旋式上升的增长趋势：在一个周期内，尽管波谷阶段低于波峰阶段，但却高于前一周期的波谷，而有时甚至会超过前一周期的波峰。这种循环增长的长期趋势表明，房地产价格即使有回落，但长期看来仍然是一波高过一波。2.4房地产周期与宏观经济周期的关系3.1影响房地产周期波动的因素3.2房地产周期波动的形成机制3.3主要的房地产周期成因理论3.4研究房地产周期的意义影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：内生因素外生因素3.1影响房地产周期波动的因素影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：内生因素外生因素房地产供求关系房地产经济运行房地产市场行为内生因素是房地产经济体系本身的内部因素，如房地产经济运行、房地产供求关系、房地产市场结构、房地产市场行为等。3.1影响房地产周期波动的因素影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：内生因素外生因素房地产供求关系房地产经济运行房地产市场行为由于房地产的供给在短期内缺乏弹性，供给变化落后于需求变化，从而产生供求变化的时滞效应（TimeLag）。房地产供求的时滞效应，在房地产经济扩张阶段表现为房地产价格的暴涨和市场的过度繁荣；而收缩阶段，则表现为房地产价格的暴跌和市场的过度萧条。故从本质上讲，房地产经济周期波动即是由时滞效应造成的房地产价格和产量的周期性波动。3.1影响房地产周期波动的因素影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：内生因素外生因素房地产供求关系房地产经济运行房地产市场行为由于房地产产品的生命周期特征，房地产完成一次循环所需时间长，同时，由于房地产业的产业关联度高，在运行中会涉及到众多的行业部门，从而使得房地产业形成了独特的产业运行特征。这些特征，既是房地产经济在运行中产生周期性波动的原因（时滞），同时也会对房地产波动的次序和波动的形态（如波幅、波长）产生影响。3.1影响房地产周期波动的因素影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：内生因素外生因素房地产供求关系房地产经济运行房地产市场行为房地产投资在房地产经济活动中，房地产投资是房地产业发展至关重要的因素，因此，房地产投资波动被看作是房地产经济波动的引擎，而收益率则像指挥棒一样引导着开发商的投资行为。房地产投机由于房地产的特性，使得在房地产市场中，房地产投资行为极易演变为投机行为。房地产投机行为加剧了房地产经济运行过程的波动趋势和波动幅度。3.1影响房地产周期波动的因素影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：内生因素外生因素外生因素是房地产经济体系以外的、对房地产经济活动产生外部冲击和作用的影响因素，包括自然、经济、社会、政治、技术等因素。宏观经济变量宏观政策因素社会经济因素随机因素3.1影响房地产周期波动的因素影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：内生因素外生因素宏观经济变量宏观政策因素社会经济因素随机因素国民经济对房地产业的影响主要是通过经济变量和经济参数来实现的，如：

经济增长率由于通常用经济增长率来表示宏观经济周期，而房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，因此房地产周期波动与宏观经济周期呈同向波动，但在波动次序上略有不同。3.1影响房地产周期波动的因素影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：内生因素外生因素宏观经济变量宏观政策因素社会经济因素随机因素国民经济对房地产业的影响主要是通过经济变量和经济参数来实现的，如：

国民收入、消费水平国民收入和消费水平的变化通过影响房地产需求，进而影响房地产业的发展，使其出现相应的扩张或收缩现象，产生波动。通货膨胀率在经济发展中，通货膨胀与紧缩交替变化，会对房地产经济的运行产生周期性的影响。3.1影响房地产周期波动的因素影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：内生因素外生因素宏观经济变量宏观政策因素社会经济因素随机因素与宏观经济变量对房地产周期波动的冲击作用相似，宏观政策因素和体制因素也会以冲击和传递方式，对房地产经济运行趋势和轨迹产生影响。宏观政策因素包括政府对房地产市场实行宏观调控时采取的一系列政策工具，如财政政策、货币政策、限购政策、产业政策、经济体制和经济制度改革政策以及区域发展政策等。这些政策工具从房地产业发展的各个方面对房地产市场进行调控，从而影响房地产经济周期波动的特征。3.1影响房地产周期波动的因素影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：内生因素外生因素宏观经济变量宏观政策因素社会经济因素随机因素城市化城市化进程会极大地加剧对城市基础设施和普通住宅的需求，并影响着人口增长、人口流动以及交通运输业等的发展，而这些因素又进一步对地价上涨和房地产业的发展产生持久的影响，进而影响到房地产经济周期的波动特征。产业结构演进产业结构的演进决定着当时的国民经济周期波动的基本形态，而房地产业作为国民经济中的基础产业和先导产业，其发展和周期波动也受到国民经济周期波动的制约和影响。3.1影响房地产周期波动的因素影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：内生因素外生因素宏观经济变量宏观政策因素社会经济因素随机因素地震、洪水等自然灾害；战争、政治风波等社会突发事件。3.1影响房地产周期波动的因素影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：内生因素外生因素宏观经济变量宏观政策因素社会经济因素随机因素外生因素通过内生因素而起作用，房地产经济周期波动就是内生因素与外生因素共同作用的结果。房地产经济运行房地产供求关系房地产市场行为3.1影响房地产周期波动的因素房地产周期波动是由房地产经济体系的内生和外生因素相互作用形成的：内生因素形成房地产周期波动的内在传导机制和基础结构，外生因素一般通过内生因素的作用实现对房地产经济活动的影响。对于经济周期波动的形成机制，现有理论大体皆属冲击－传导学说，即经济周期波动是经济体系受到外部冲击之后，经由一定的内在传导机制而引发的周期性反应。3.2.1房地产波动的内在传导机制3.2.2房地产波动的外在冲击机制3.2房地产周期波动的形成机制内在传导机制，是指经济系统内部结构特征所导致的经济变量之间的必然联系和对外在冲击的反应。房地产周期波动的内部传导机制，是指房地产经济体系中的主要内生因素，依其自身规律发生周期性变化而又相互作用，并受外在冲击影响，从而使房地产经济波动呈现出周期性变化。房地产经济波动的内在传导机制主要有7种。利益驱动机制供求机制价格机制乘数－加速数机制信贷－利率机制产业关联机制经济制约机制3.2.1房地产波动的内在传导机制3.2房地产周期波动的形成机制利益驱动机制供求机制价格机制乘数－加速数机制信贷－利率机制产业关联机制经济制约机制利益驱动机制是以利益为驱动力的一种相互作用的过程或体制。房地产供应商在有利可图时就会加大投入，增加供应量；在无利可图时，就会减少投入，缩减供应量。3.2.1房地产波动的内在传导机制3.2房地产周期波动的形成机制供求机制是指商品的供求关系与其他市场要素（如价格、竞争等）之间相互制约和联系而发挥作用的机制。房地产产品的特性造成了房地产市场供求机制的特殊性：供需弹性不同；供给的滞后性：供给的地域性；市场价格主要由需求来决定。利益驱动机制供求机制价格机制乘数－加速数机制信贷－利率机制产业关联机制经济制约机制3.2.1房地产波动的内在传导机制3.2房地产周期波动的形成机制价格机制是指价格形成的机理以及价格变动引起各种经济利益关系调整而对经济活动产生影响的过程和结果。价格机制左右着房地产企业的投资行为：看到盈利机会就会进入市场，直到市场中挤满了竞争者，当价格下跌、利润减小甚至没有利润时，企业就会自动退出市场。价格机制也左右着消费者的行为。价格机制还调节着房地产买卖市场和租赁市场的结构。租金和房价之间存在一定的合理比值（租价比）。价格机制起着调节租价比的作用，使租金和房价维持在适当的范围内。利益驱动机制供求机制价格机制乘数－加速数机制信贷－利率机制产业关联机制经济制约机制3.2.1房地产波动的内在传导机制3.2房地产周期波动的形成机制利益驱动机制供求机制价格机制乘数－加速数机制信贷－利率机制产业关联机制经济制约机制投机价格机制在经济运行中，价格机制的一般作用是：在价格上升时，需求量减少，供给量增加；价格下降时，供给量减少，需求量增加。

但是在房地产泡沫的形成过程中却相反：价格上升时，人们认为今后价格还要上升，需求量反而增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少，这样就进一步刺激了价格上升；在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。3.2.1房地产波动的内在传导机制3.2房地产周期波动的形成机制乘数—加速数模型，是现代西方经济学中最为典型的经济周期理论。乘数原理，主要研究社会经济活动中某一变量的变化，所引起的一系列连锁反应的状态和结果，如投资增长对国民收入的倍数影响；加速数原理则主要研究国民收入变动对投资的影响，国民收入增长（下降）将引起投资的加速增长（下降）。在房地产周期波动中，乘数-加速数原理能够较好地解释需求冲击对房地产周期波动的作用机制。利益驱动机制供求机制价格机制乘数－加速数机制信贷－利率机制产业关联机制经济制约机制3.2.1房地产波动的内在传导机制3.2房地产周期波动的形成机制信用制度使利率机制加入到经济周期波动的传导机制中，利率对房地产经济的影响首先体现在两个方面：一是对房地产开发投资的影响，多数开发商的主要资金来源于银行，利率的高低影响开发的成本和利润；二是对房地产消费的影响，利息高低影响到消费者的贷款信心、还款压力和支付能力。利益驱动机制供求机制价格机制乘数－加速数机制信贷－利率机制产业关联机制经济制约机制3.2.1房地产波动的内在传导机制3.2房地产周期波动的形成机制产业关联机制反映了国民经济各产业之间前向、后向以及旁侧的关联效应。对于房地产经济系统来说，投资部门、建筑部门、中介部门相互间的利益关系、结构关系等关联机制，成为房地产系统的内部传导机制。利益驱动机制供求机制价格机制乘数－加速数机制信贷－利率机制产业关联机制经济制约机制3.2.1房地产波动的内在传导机制3.2房地产周期波动的形成机制房地产经济扩张要受到很多的约束，例如土地资源和资金的约束；房地产经济的收缩也存在下限约束，如对于住宅来说，人类生存的基本需求决定了住宅的最低供应量。利益驱动机制供求机制价格机制乘数－加速数机制信贷－利率机制产业关联机制经济制约机制3.2.1房地产波动的内在传导机制3.2房地产周期波动的形成机制

各种机制往往是同时作用：当房地产企业看到价格发出的信号，预期会有利润，在利益驱动下，开始进入市场或者增加投资；增加的投资和消费在乘数和加速数的作用下，进一步导致房地产经济的高涨；利率下降、信用扩张，房地产市场供求两旺，并在产业关联机制下带动了相关部门的增长；最终，由于经济增长的制约机制、价格机制发生作用，逐渐出现供过于求、空置量增加和利润下降，开始进入衰退期。利益驱动机制供求机制价格机制乘数－加速数机制信贷－利率机制产业关联机制经济制约机制3.2.1房地产波动的内在传导机制3.2房地产周期波动的形成机制外部冲击机制，是系统外在的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动。房地产经济周期波动既有自己独立的运行体系，同时，它的运动也不可避免地受到外部因素地扰动和制约，并通过房地产经济系统的内在传导机制，导致房地产经济系统的运行趋势发生变化，产生波动。政策性冲击社会经济冲击宏观经济冲击随机因素冲击3.2.2房地产波动的外部冲击机制3.2房地产周期波动的形成机制由于对影响房地产经济周期的因素的重视程度不同，产生了不同的房地产经济周期成因理论。金融货币论心理预期论蛛网理论其他成因理论3.3房地产周期波动成因理论金融货币论心理预期论蛛网理论其他成因理论金融货币论在市场经济发达的国家或地区，房地产业活动与政府的金融货币政策关系密切。根据纯货币理论，货币供应量的变化导致了经济周期波动，随着货币供给的松紧不同，房地产市场景气呈现出兴衰循环。

该理论认为，货币供应量变化是产生房地产经济周期波动的主要原因，因此，政府可以采取相应的货币供应政策，通过调节货币的供应量来控制房地产市场的景气状况。由于对影响房地产经济周期的因素的重视程度不同，产生了不同的房地产经济周期成因理论。3.3房地产周期波动成因理论金融货币论心理预期论蛛网理论其他成因理论心理预期论

心理预期理论认为，心理预期因素加剧了投资意愿的强度，从而变成对市场的超常反应。

在房地产市场繁荣的阶段，投资者受经济环境的感染，产生乐观的心理预期，对