房地产行业专题报告：地产周期见底判断指标、分歧、政策

1房地产行业专题报告地产周期见底判断：指标、分歧、政策行业信息行业相对指数表现25/2/1425/4/2825/7/10《REITs三季度亮点与分化并存，政策扩容提型租金回报率（3.6%）超过当前房贷利率四、政策预判：“稳扎稳打”而非“强刺激”）；），表现为新房价格增速持续好于二手房，反映供给结房地产行业专题报告2正文目录 4 4 5 2.1香港情况：仅小户型租金回报率超过房 62.2上海情况：与香港类似，小户型回报率更高，接近房贷 72.3租金回报率与房贷利率比较的关键：修复房价 8 4.1政策路径：中央经济工作会议“控增量、去库存、优供给”九字方针 4.2增量政策的方向：不在于拉动开工，而在于推进信用风险出清和流动性支持 4.3对中国房地产政策的启示和预判 房地产行业专题报告3 4 5 5 6 7 7 8 8 9 9 房地产行业专题报告4近期地产市场信号频现：核心城市二手房挂牌量持续下行，刚需小户市场最关心的是，这到底是短期扰动还是趋势性变化？地产周期真的要加速见底了吗？房贷利率的“利差鸿沟”是否已被打破？二手房挂牌下降到底是景气修复还是纯季节性改善？后续政策会“出大招”还是“稳扎稳打”？仍在大拐点左侧，还是已经进入右侧修复阶段？判断的核心依据是什么？需要使用前两个月作为整体比较。这个时候二手房的景气度，特别是环比变化，0厦门南京南通上海合肥南昌青岛西安深圳成都北京大连佛山宁波广州杭州苏州重庆天津东莞徐州长沙珠海沈阳武汉无锡房地产行业专题报告50房地产行业专题报告6香港2025年房价实现止跌回稳，2025年度同比增幅为5%房地产行业专题报告7实用面积<40平方米:当月值40≤实用面积≤69.9平方米:当月值 70≤实用面积≤99.9平方米:当月值100≤实用面积≤159.9平方米:当月值——实用面积≥160平方米:当月值2025年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%破小就达到316个，占比约58%；尤其是中外环间的老公房，租金回报率表现更为突出。247600400051房地产行业专题报告8跌，引领全国核心城市二手市场回暖。交的20336套中，接近70%的比例为总价300万以下的二手住宅，而此类住宅的租金回报率更高，也在一定程度上支持“上海房价会加速见底“的逻辑。9.18%400-600万9.76%4.19%2.12% 上海:租金回报率:二手住宅北京:租深圳:租金回报率:二手住宅房地产行业专题报告92000-2025年，中国的城镇化率从36.22%上升至67.年，中国城镇人均可支配收入同比增速一直保持在7.55010但是2017年之后，房地产贷款的增速就开始下行。核心的变化发生在20面的走弱，增量的流动性流入地产减少，地产相关的流动性增长预期也转经过我们刚才的分析，可以发现，整体租金回报率超过房为楼市止跌回稳的必要条件。目前上海跟去年香港情况类似，刚需户型租金回报率已经接近房贷利率，已经具备加速止跌的条件。可以提前见底。而房价的预期，隐含了城镇化与和地产流动性预期，后续如果整体经济向好增速回暖，伴随超预期货币投放、而租金本身也隐含了城镇化率和人口预期、居民收入增长预期。房地产行业专题报告1195.0090.0085.0080.0075.00中国:百城:一线城市:平均租金:住宅中国:百城:三线城市:平均租金:住宅（右轴）中国:百城:二线城市:平均租金:住宅（右轴）核心城市二手房挂牌量连续多月下降，部分研究者认为是房东惜售、市场回暖，0房地产行业专题报告12链家的房客分离，只是二手房挂牌量的初始推动力，并非全部原因。8.006.004.002.000.00另一方面，上海、北京、南京、厦门等核心城市的价格基数仍保持在较高水平，房地产行业专题报告130房地产行业专题报告14不会以刺激地产投资为目的，整个地产行业仍然保持“控增量1.000.800.600.400.200.0020.0010.00 房地产行业专题报告15新建商品住宅:70个大中城市:一线城市:当月同比新建商品住宅:70个大中城市:二线城市:当月同比——二手住宅:70个大中城市:一线城市:当月同比二手住宅:70个大中城市:二线城市:当月同比推房价止跌的进展，获取对中国内地楼市止跌与中国地产政16通过上图我们可以发现，以东京都不动产价格指数作为观察指标，日本房价在房地产行业专题报告17