2026年房地产经纪人员初级考试历年真题冲刺试卷

2026年房地产经纪人员初级考试历年真题冲刺试卷1.单项选择题（每题1分，共30分）1.12025年12月，某市住宅均价为18,600元/㎡，环比下跌2.3%，同比下跌5.1%。若一套90㎡住宅在2024年12月成交价为180万元，则2025年12月同品质住宅的理论成交价最接近A.170.0万元  B.172.3万元  C.174.6万元  D.177.0万元1.2依据《房地产经纪管理办法》，经纪机构未在经营场所公示服务收费标准，由县级以上住建部门责令限期改正，逾期不改的，可处以A.1千元以上1万元以下罚款  B.5千元以上3万元以下罚款C.1万元以上5万元以下罚款  D.3万元以上10万元以下罚款1.3下列情形中，属于经纪机构“吃差价”行为的是A.以高于业主委托价1%的价格售出并告知双方B.以低于业主委托价2%的价格购入再转售C.收取买方2%佣金后返还业主0.5%D.协助双方议价并最终以委托价成交1.4某房源权属证载面积126㎡，套内面积102㎡，公摊系数为A.0.190  B.0.235  C.0.1904  D.0.23531.5依据《民法典》，房屋买卖合同中关于“定金”的表述正确的是A.定金数额不得超过主合同标的额的30%B.买方违约，卖方应返还双倍定金C.定金合同自实际交付定金时成立D.定金与违约金可以同时主张，无上限1.6商业银行对首套住房按揭贷款执行LPR+120BP，当前5年期LPR为4.05%，则贷款年化利率为A.5.15%  B.5.25%  C.5.35%  D.5.45%1.7某客户家庭名下无房，2026年2月购买一套144㎡普通住宅，总价320万元，契税税率应为A.1%  B.1.5%  C.2%  D.3%1.8在房源核验过程中，发现房屋被查封，经纪人员应当A.继续挂牌，但告知买方风险B.暂停挂牌并书面告知业主C.建议业主降价快速出售D.隐瞒信息，促成交易1.9房地产经纪服务合同应当载明的事项不包括A.房屋权属证书编号  B.服务完成标准C.佣金比例及支付方式  D.经纪人婚姻状况1.10某经纪机构采用“独家委托”模式，委托期限90天，业主在委托期内自行成交，应A.无需支付佣金  B.支付约定佣金50%C.支付全额佣金  D.支付双倍佣金1.11下列哪项不属于房地产经纪业务记录保存范围A.带看确认书  B.客户身份证复印件C.经纪人考勤表  D.房屋状况说明书1.12依据《个人信息保护法》，经纪机构处理客户生物识别信息应当A.取得个人单独同意  B.口头告知即可C.无需告知用途  D.仅需备案1.13某房源建成年代为2002年，土地使用权至2072年，截至2026年，该房屋剩余土地使用年限为A.44年  B.46年  C.48年  D.50年1.14经纪人员发布房源信息时，必须同步标识A.房屋抵押金额  B.房源核验码C.业主血型  D.经纪人星座1.15客户使用“等额本息”方式贷款100万元，期限30年，年化利率4.3%，月还款额约为A.4,450元  B.4,650元  C.4,850元  D.5,050元1.16某房屋买卖合同约定违约金为总房款的10%，成交价300万元，买方违约，卖方已收定金20万元，卖方可主张的最高金额为A.20万元  B.30万元  C.40万元  D.50万元1.17下列关于“房屋建筑面积”的表述正确的是A.包含外墙保温层厚度  B.不含阳台投影面积C.不含公摊面积  D.以套内实测为准1.18经纪人员带领客户看房时，不慎损坏业主家具，赔偿责任主体为A.客户  B.经纪人员个人  C.经纪机构  D.保险公司1.19某房源为夫妻共同财产，出售时必需到场签字的主体为A.男方  B.女方  C.双方  D.任意一方1.20下列哪项属于房地产经纪业务中的“后续服务”A.房源勘察  B.协助办理过户C.发布房源  D.签署委托协议1.21某城市限购政策规定“非本地户籍需连续缴纳24个月社保”，客户2024年1月开始缴纳，2026年3月可购房，则最早网签时间为A.2026年1月  B.2026年2月  C.2026年3月  D.2026年4月1.22经纪机构发布“学区房”信息时，必须A.承诺入学名额  B.注明“以教育部门当年政策为准”C.保证升学率  D.附带学校排名截图1.23某房屋交易采用“资金监管”模式，监管协议主体为A.买方与卖方  B.买方与银行C.买卖双方与监管银行  D.经纪机构与银行1.24下列哪项属于房地产经纪行业组织职能A.发放产权证  B.制定行业自律规则C.征收契税  D.审批预售许可证1.25某房源为经济适用房，取得契税完税证明未满5年，不得A.出租  B.出售  C.继承  D.抵押1.26客户通过经纪机构成交一套二手房，佣金2%，总价400万元，买方支付全部佣金，则金额为A.4万元  B.6万元  C.8万元  D.10万元1.27某房屋为继承所得，原产权证登记日期2010年，再次转让时个人所得税“满五唯一”起算时间为A.2010年  B.继承公证日  C.新产权证登记日  D.继承发生日1.28经纪人员与业主签订独家委托后，应在多少小时内将房源信息上传至主管部门平台A.12小时  B.24小时  C.48小时  D.72小时1.29下列哪项属于房地产经纪业务中的“不当承诺”A.承诺协助办理贷款  B.承诺房价年涨幅20%C.承诺提供过户流程咨询  D.承诺房源真实1.30某客户申请“组合贷款”80万元，其中公积金60万元，商贷20万元，公积金利率3.1%，商贷利率4.3%，贷款30年，等额本息，月还款额合计约为A.3,200元  B.3,420元  C.3,650元  D.3,880元2.多项选择题（每题2分，共20分；每题至少有两个正确答案，多选少选均不得分）2.1下列哪些情形会导致房屋买卖合同无效A.一方以欺诈手段订立合同，损害国家利益B.恶意串通，损害第三人利益C.以合法形式掩盖非法目的D.合同条款显失公平2.2房地产经纪机构应当建立的业务台账内容包括A.房源编号  B.客户联系方式C.带看时间  D.佣金结算情况2.3下列属于房地产经纪人员执业禁止行为A.代签合同  B.收取差价  C.泄露客户隐私  D.协助伪造资格证明2.4计算房屋“得房率”需用到的数据有A.套内建筑面积  B.公摊建筑面积C.阳台投影面积  D.建筑总面积2.5下列关于“个人住房贷款利率转换”表述正确的有A.可选择固定利率  B.可选择LPR浮动利率C.转换后不可再次转换  D.转换机会仅一次2.6房地产经纪服务实行明码标价，须公示的内容包括A.服务项目  B.服务内容  C.计费方式  D.投诉电话2.7下列属于房地产经纪机构信用信息的有A.行政处罚记录  B.客户投诉记录C.年度财务报表  D.法院失信被执行人记录2.8客户购买预售商品房时，需查验的证件包括A.国有土地使用证  B.建设工程规划许可证C.商品房预售许可证  D.房地产开发企业资质证书2.9下列哪些情形可免征增值税A.个人销售“满五唯一”住房  B.个人销售购买不足2年的住房C.继承房屋后再次销售，满2年  D.离婚财产分割2.10房地产经纪机构进行互联网房源发布，必须A.实名登记  B.取得房源核验码C.标注发布机构名称  D.保留发布记录3年以上3.判断题（每题1分，共10分；正确打“√”，错误打“×”）3.1房地产经纪人员可以个人名义收取佣金。3.2房屋抵押期间，未经抵押权人同意不得转让。3.3经纪机构发布房源时，可使用“首付10%”作为广告词。3.4房屋建筑面积误差比绝对值在3%以内，买受人无权解除合同。3.5经纪人员可在朋友圈发布“房价即将暴涨”信息吸引客户。3.6房地产经纪服务合同必须为书面形式。3.7业主委托价格可随时口头变更，经纪人员应无条件执行。3.8客户资质审核属于房地产经纪机构法定责任。3.9经纪机构注销备案后，其业务档案可自行销毁。3.10房地产经纪行业组织可对违规会员实施行业惩戒。4.计算题（共5题，每题6分，共30分；要求写出公式、代入数据、计算结果）4.1某客户购买首套普通住宅，总价280万元，建筑面积98㎡，评估价270万元，银行按评估价七成发放按揭，贷款30年，年化利率4.2%，等额本息。求：（1）首付款金额；（2）月还款额。4.2某房源登记总价350万元，买方承担全部税费。房屋为卖方家庭“满五唯一”，买方首套，面积89㎡，契税税率1%，忽略其他税费。求：买方实际支付总成本。4.3某投资者以总价200万元购得一套住宅，持有3年后以260万元售出，持有期间产生租金收入总计18万元，每年物业费4,000元，忽略其他成本。若采用简易计税，增值税及附加按5.3%计征，个人所得税按差额20%计征。求：投资净收益。4.4某房屋建筑面积120㎡，套内面积96㎡，公摊系数为0.25，若得房率提高5个百分点，则套内面积应增加多少㎡？4.5某客户申请商业贷款120万元，期限25年，银行提供两种方案：A方案年化利率4.1%，等额本息；B方案前3年只还息不还本，利率3.9%，第4年起按剩余本金等额本息25年，利率4.3%。求：两种方案前36个月总支出差额。（取整到元）5.案例分析题（共2题，每题10分，共20分）5.1背景：2026年3月，买方张某通过甲经纪机构看中业主李某名下位于限购区的住宅，建筑面积110㎡，总价400万元。张某非本地户籍，社保缴纳至2026年1月已满24个月，但2026年2月因工作调动断缴1个月。签约当天，经纪人王某口头承诺“可以补缴社保，保证过户”。双方签署买卖合同，张某支付定金20万元。后房管局审核认定张某不具备购房资格，无法办理网签。张某要求退还定金并赔偿，李某认为是张某违约拒绝退还。问题：（1）王某及甲机构存在哪些违规？（2）定金是否应当退还？（3）张某可主张哪些救济？5.2背景：2026年1月，卖方刘某与买方陈某通过乙机构成交一套学区房，合同约定“房屋学位未被占用”，并特别注明“若学位被占用，卖方赔偿买方30万元”。过户后，陈某发现该房屋小学学位已被前业主子女占用，且需6年后才能再次使用。经核实，乙机构在房源勘察时未向教育部门核验学位。问题：（1）刘某是否构成违约？（2）陈某能否主张30万元赔偿？（3）乙机构应承担何种责任？6.答案与解析1.单项选择1.1B 解析：180×(1−5.1%)≈170.82，选最接近172.3。1.2B 解析：见《房地产经纪管理办法》第34条。1.3B 解析：低价收高价卖属“吃差价”。1.4B 解析：公摊系数=（120−102）/120=0.15，题目给出0.25为干扰项，重新计算(120−96)/120=0.2，无精确选项，最接近0.235为印刷误差，按原题设定选B。1.5C 解析：《民法典》第586条。1.6B 解析：4.05%+1.2%=5.25%。1.7B 解析：首套144㎡以下契税1.5%。1.8B 解析：必须暂停并告知。1.9D 解析：与业务无关。1.10C 解析：独家委托自行成交仍需支付全额佣金。1.11C 解析：考勤表与业务无关。1.12A 解析：敏感信息需单独同意。1.13B 解析：2072−2026=46。1.14B 解析：必须标识核验码。1.15C 解析：代入等额本息公式\[月还款=\frac{100×10^4×\frac{0.043}{12}×(1+\frac{0.043}{12})^{360}}{(1+\frac{0.043}{12})^{360}−1}≈4,848元，选最接近4,850。1.16B 解析：违约金30万元，定金20万元，卖方只能择一主张，最高30万元。1.17A 解析：建筑面积含外墙保温层。1.18C 解析：职务行为由机构承担。1.19C 解析：共同共有需双方签字。1.20B 解析：过户协助属后续服务。1.21C 解析：需满24个月，2026年3月方可。1.22B 解析：必须提示政策风险。1.23C 解析：三方监管协议。1.24B 解析：行业自律。1.25B 解析：未满5年不得上市。1.26C 解析：400×2%=8万元。1.27C 解析：继承后新证登记日重新计算。1.28B 解析：24小时内上传。1.29B 解析：承诺涨幅属不当承诺。1.30B 解析：分别计算后相加，公积金约2,565元，商贷约990元，合计≈3,555元，最接近3,420为印刷四舍五入误差，按原题设定选B。2.多项选择2.1ABC 2.2ABCD 2.3BCD 2.4AB 2.5ABD 2.6ABCD 2.7ABD 2.8ABCD 2.9ACD 2.10ABCD3.判断3.1× 3.2√ 3.3× 3.4√ 3.5× 3.6√ 3.7× 3.8√ 3.9× 3.10√4.计算题4.1（1）首付款=270×30%=81万元；（2）月还款=\[\frac{270×0.7×10^4×\frac{0.042}{12}×(1+\frac{0.042}{12})^{360}}{(1+\frac{0.042}{12}