中大人文生态项目投资可行性研究报告

中大•人文生态项目可行性研究报告目录目录 1第1章总论 51.1项目名称 51.2项目地址 51.3项目业主 51.4建设规模及内容 51.5总投资及来源 51.6建设工期 51.7主要经济技术指标 51.8结论 7第2章编制依据和范围 82.1编制依据 82.2研究范围 92.3编制原则 9第3章项目建设背景及必要性 103.1项目单位概况 103.2项目建设背景 103.3项目建设必要性 143.4项目建设的可行性 16第4章项目场址和建设条件 174.1建设场址 174.1经济社会发展条件 184.2地质条件 204.3气候条件 224.4水文条件 234.5交通条件 254.6通讯条件 264.7环境条件 264.8水电气条件 26第5章市场调查与分析 285.1市场现状调查 285.2市场需求量分析 295.3地块SWOT分析 315.4项目位置及所具优势 32第6章工程设计方案 356.1相关规范及标准。 356.2设计指导思想和原则 366.3总平面设计 386.4建筑设计 406.5环境景观、灯饰工程与绿化设计 416.6结构设计 436.7给排水设计 476.8采暖通风与空气调节设计 486.9燃气 506.10电气设计 526.11环境保护设计 556.12建筑节能设计 55第7章环境保护 577.1执行标准 577.2环境影响分析 577.3环境保护措施 59第8章建筑节能 618.1节能法规和标准 618.2能耗状况及目标 628.3设计原则 638.4建筑节能设计 648.5照明节能 728.6节能措施 738.7管理节能 76第9章消防设计 799.1设计依据 799.2概述 799.3总图消防 799.4建筑消防 799.5结构防火 809.6消防给水 809.7防排烟设计 819.8消防电气 82第10章安全生产 8310.1编制依据 8310.2采用标准 8310.3工程的主要危害因素分析 8310.4主要防范措施 85第11章项目建设管理及建设工期 8611.1保证措施 8611.2招投标方案 8711.3建设工期 88第12章投资估算及资金筹措 8912.1投资估算依据 8912.2估算总投资 8912.3资金筹措 92第13章财务分析 9313.1财务评价依据及方法 9313.2财务分析 9313.3盈亏平衡分析 9713.4风险分析 9713.5财务评价结论： 98第14章经济和社会效益分析 9914.1经济效益分析 9914.2社会效益分析 9914.3效益评价 100第15章结论与建议 10115.1结论 10115.2建议 101附件1.企业法人营业执照2.税务登记证3.组织机构代码证4.《国有建设用地使用权出让合同》（A区、B区）5.《建设用地规划许可证》（A区、B区）6.建设项目地理位置示意图总论项目名称中大•人文生态项目项目地址达州市达川区三里坪项目业主达州中大置业有限公司建设规模及内容建设规模：项目总用地面积91229.41平方米（A区42874.37平方米，B区48355.04平方米），工程总建筑面积182458.82平方米（A区85748.74平方米，B区96710.08平方米）。建设内容：住宅及配套用房、地下车库及设备用房以及小区配套服务设施设备等。总投资及来源项目估算总投资为：59804.3万元。其资金来源为：业主自筹20931.5万元，销售转投入28872.8万元，申请银行贷款10000万元。建设工期建设工期：36个月。其中前期报建、规划、设计等6个月，项目实施工期30个月。主要经济技术指标项目主要经济技术指标（表1.7）序号指标名称单位数量备注1建设规模1.1用地面积平方米91229.411.2建筑面积平方米182458.822开发期年3其中建设期30个月3总投资万元59804.303.1土地费用及税费万元15160.003.2前期工程费用万元3210.003.3基础设施建设费用万元1860.003.4建筑安装工程费用万元32218.003.5管理费用万元198.183.6财务费用万元1500.003.7开发期税费万元1811.623.8销售费用万元1934.063.9其他费用万元1100.003.10基本预备费万元812.444资金筹措占总投资比例4.1项目资本金万元20931.5135.00%4.2银行贷款万元10000.0016.72%4.3销售收入转投入万元28872.8048.28%5财务指标5.1销售收入万元96703.175.2总成本费用万元59804.305.3销售税金及附加万元5367.035.4土地增值税万元1450.555.5利润总额万元30081.305.6所得税万元7520.325.7净利润万元22560.975.8项目投资利润率37.72%5.9资本金利润率107.78%5.10财务内部收益率（税前）43.29%5.11财务内部收益率（税后）33.07%5.12财务净现值（I=12%）（税前）¥16,199.005.13财务净现值（I=12%）（税后）¥10,717.715.14静态投资回收期（税前）2.515.15静态投资回收期（税后）2.595.16借款偿还期年1.14含建设期1年结论本项目的建设实施是改进和提升城市功能，是把资源优势转化为商品优势，改善和美化人居环境，实现城乡协调发展，促进社会稳定的基础工程。通过各方面的充分论证，项目符合国家的产业政策且有可观的利税收入。据此，本项目的实施适应市场需求，有着良好的社会效益和经济效益，其实施条件充分可靠，是完全可行的。编制依据和范围编制依据《中华人民共和国土地法》（1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议修正）；《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；《中华人民共和国建筑法》（1997年11月1日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）；《中华人民共和国安全生产法》（2002年6月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）；《中华人民共和国清洁生产促进法》（2002年6月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）；《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号，1998年12月24日国务院第12次常务会议通过）；《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（国家发改委和建设部2006年7月发布）；国家、省、市、县《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；《达州市城市总体规划（2006－2020）》（中国城市规划设计研究院，2001年5月）；业主提供的相关资料等。研究范围本报告的研究范围是中大•人文生态项目的可行性分析及所有建（构）筑物及附属设施。本报告着重对项目的建设背景、建设必要性、建设条件、工程建设内容、建设规模、实施计划、投资估算、资金筹措等进行研究，进一步对经济效益、社会效益进行分析，供有关部门决策参考。编制原则从实际出发，合理确定中大•人文生态项目的建设内容和建设规模；加强管理和监督，按照统筹兼顾、量力而行、逐步改善的原则进行建设；按照规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑立面特征等与周围环境的关系，符合国家有关节约用地、节能、节水、节材、环境保护和消防安全等规定；与达州的经济发展水平相适应，做到实事求是、因地制宜、功能适用、简朴庄重。统一规划、集中管理、共同使用；建设规模符合规划的需求；力求使项目的设施条件满足居住、生活等行为意识之所需，建设一个良好的居家环境，使之真正的为发展地方经济做出贡献。在技术可行、经济合理的前提下，充分利用现有条件，采用新技术、新设备、新材料，贯彻节能方针，保护环境，提高项目的社会效益。项目建设背景及必要性项目单位概况单位名称：达州中大置业有限公司单位地址：达州市达川区升华街110号法人代表：粟仪权达州中大置业有限公司成立于二00七年九月，位于达州市达川区升华街110号，法定代表人：粟仪权，公司类型：有限责任公司，注册资本：伍仟万元人民币，经营范围：房地产开发等。公司自成立以来下设总经理办公室、行政办公室、财务室、业务部、物资采购供应部、工程部、质量安全检查部七个部门，拥有在册职工总数42人，有职称的专业人21人，在经营中秉承“重合同、守信用”为企业宗旨，努力拼搏、艰辛创业，在创业中探索，在探索中发展，逐渐形成了拥有完整和有效的行政及技术管理体制，拟以房地产开发经营、销售建筑材料为主导的综合性公司。公司进入房地产行业后，将始终坚持以“内抓管理、外树形象、优质服务、信誉至上”为原则，牢记“百年大计、质量第一、安全生产、文明施工”为己任，为社会做出贡献。项目建设背景国务院办公厅下发建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门联合作出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求“做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展”。也说明增加供给的趋势。考虑到种种因素，据专家预测，房价仍会有上涨空间。用地审批没有从70年审批变为年租，整体房价仍会上涨。而地方政府考虑到税收问题，还是希望提高地价，实际结果是决策者和房地产商利益一致。专家指出，目前房价因素占到中国消费价格指数的比重，约在16%左右。但是房价因素占消费价格指数的比重过低，所以中国实际城市居民房租消费远远超出发达国家的水平，这意味中国城市房价可能在虚高程度上更上一层楼。从2003年以来的几次抑制房价措施，最后的结果都是房价上涨。本次7部委稳定房价的措施一度使得投机用房价格下降，但是普通居民希望的是房价整体下降，开发商则希望大涨，政府部门尤其是建设部的基调是稳定房价，而不是抑制房价上涨。几方面博弈的结果是房价达到了一段时期内的稳定。因此，本项目的实施，符合房地产产业政策的要求。达州市历史悠久，从东汉和帝建治起，历经县、州、府等建制，距今约1900余年。现辖通川区、达州市达川区、宣汉、大竹、渠县、开江、万源市（县级市），幅员面积16591平方公里，2005年末人口642.9万人，农业人口占83.4%，耕地面积26.97万公顷，森林覆盖率32.6%。达州市是一个典型的农业大市，但人居耕地面积仅0.63亩，大大低于全国全省平均水平，人、地矛盾十分突出，城乡劳动力严重过剩。达州市地处内陆山区，又是四川省主要的“老、少、边、穷”地区之一。虽然改革开放以来，达州市的国民经济和社会发展取得了长足发展，甩掉了贫困帽子，但是，由于历史形成的原有经济基础十分薄弱，经济结构不合理的矛盾比较突出，经济发展是低水平上的快速增长经济增长质量和效益还不高；经济发展的软环境亟待进一步改善，体制性和机制性障碍对经济发展的影响和制约比较突出；对外开放滞后；县域经济实力不强，工业化、城市化水平低；企业改革任务重，就业和再就业压力大；农业产业化进程还处于起步阶段，农民增收难度大，财政收入增长不快；个别地方社会治安状况不好。这些问题，已经引起市委市政府的高度重视，将采取有力措施加以解决。由于达州经济实力比较薄弱，城市基础设施建设投入不足，相对滞后。撤地建市后前，地、市（原县级达川市）、县三级行政机构皆集中在现通川区旧城区内，城市规划难以统一实施；旧城改造不彻底，历史欠账过多，新旧建筑之间矛盾突出，缺乏协调，建筑景观单一枯燥，城市道路被挤占，公共绿地严重不足，环境污染不能从根本上得到治理。城市市场建设没得到应有的重视，部分市场规模小、容量少、设施差、交易方式原始、拥挤，产品入市难；管理落后，信息闭塞，没有检验检测功能，存在影响人民群众生活和健康的公共卫生安全隐患，有的以街为市，以路为市，阻碍城市交通、影响城市形象，加剧了环境污染，给城市管理、城市交通、消防安全、市容卫生带来了诸多困难和潜在危险，严重制约了达州市产品生产、交易的发展，阻碍了城市化和工业化、农业产业化的进程，削弱了达州作为物资集散和商贸中心的功能和作用。达州地处西部大开发前沿部位，其地理位置在川渝鄂陕四省(市)交界处。是四川“东出西进”、“南下北上”的金三角，是山区经济和平原经济的结合部，是秦巴山区物资集散、商贸中心;另一方面，达州通过襄渝、达成铁路以及达渝高速公路、210、318国道和达万高等级公路、达万铁路连接万州深水港、万州长江大桥，成为整个四川物资经过达州、万州通向中东部地区和出海的重要通道，交通枢纽位置突出，定位为成都经济圈和重庆经济圈的次经济圈，为房地产开发创造了前提条件。2012年全市地区生产总值1135.5亿元，增长13.6%。地方公共财政收入52.04亿元，增长26.4%。全社会固定资产投资826.3亿元，增长22.1%。社会消费品零售总额429.6亿元，增长16.5%。进出口总额1.83亿美元，增长20.2%。城镇居民人均可支配收入16949元，增长15.6%。农民人均纯收入7047元，增长14.6%。居民消费价格涨幅2.8%。随着二、三产业的高速发展，城乡居民储蓄余额和收入的持续增长。较大的人口数量和市场消费需求伴随着城市化进程、工业化进程步伐加快，促使了商业兴旺，加剧了达城住房紧张矛盾，为房地产开发提供了巨大的商机。因此，在达城开发房地产具有巨大市场空间和市场前景。达州市在《达州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中就指出：“积极发展房地产业。建立与人口积聚、经济发展相适应的住房建设、供给和管理机制，提高城乡居民居住水平。严格土地管理，严格土地市场化配置制度，合理安排土地储备，适时适度调控房地产业的土地供给。以节地、节能、环保、绿色为导向，形成住宅地产、商业地产、高中低端地产配置合理的房地产业。积极打造品牌住宅小区，规范装饰装修、物业管理。加强房地产交易市场管理，积极搞活住宅二级市场”。因此，本项目的建设，符合经济社会发展规划要求。本项目系该公司参与国有土地竞卖所得，已取得了其前期用地及规划建设等相关手续，并将开工建设。为加快南城城市建设步伐，提升城市品位，改善人居环境，提高生活质量，维护群众利益，该公司拟在该宗地土地上建设高档住宅小区。项目建设必要性“十六大”提出了全面建设小康社会的总目标，涵盖了经济、人口、环境、资源各个方面，进一步丰富了物质文明、精神文明的内涵，勾画了一幅人民收入快速增加、生活质量不断提高，社会保障体系健全、社会综合环境得到巨大改善、社会文明进步的美好蓝图。因此，该项目的建设是全面建设小康社会总要求的具体体现。是中、低等收入阶层购置不动产进行增值保值的迫切需要达州是川渝鄂陕四省市结合部的交通枢纽、物流中心和商贸中心，具有深厚的商业底蕴，第三产业异常发达，特别是批零商贸和服务业十分活跃，正逐步构建商贸大区新平台，门面、商铺等商业用房供不应求；又由于存款低息，股票、基金风险大，买保险增值潜力小的因素，促使门面、商铺租金价格坚挺，越来越成为其所有者持续增收的源泉，越来越成为中、低等收入阶层购置不动产进行保值增值的首选，也越来越成为广大群众希望拥有并从事经营活动，致富奔小康的最大追求。是广大群众改善居住环境，提升生活质量的客观需要随着广大群众收入的持续增加和生活观念的转变，愈来愈不满足原有住房面积狭小，布局不合理，采光通风环境不理想，健身休闲购物不方便和安全性不高的现状。由于规划等原因，达城老城区建筑高大密旧，20万人口挤在一个不足5k㎡的面积上，人口密度之大，是其它所有城区无法比拟的，活动场所和公用绿地缺乏，脏乱差现象严重，大气环境质量极差，噪音频繁，使人们生活和生存质量受到严峻挑战。亲山、亲水、亲自然的生态环保健康家居和蓝天碧水、社区服务发达、治安环境良好、健身休闲活动方便的商住小区是广大群众的追求目标，也是广大群众改善生活质量和生存环境的迫切需求。随着西部大开发的推进和国家政策倾斜，以及城市居民生活水平的提高，人们要求改善居住环境的愿望越来越迫切。根据四川省委、省政府提出的要求：全省要在本世纪头20年实现全面建设小康社会的奋斗目标，城市化率达到50%，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”；到2010年，要实现城市化水平达到38%、人均住宅建筑面积达到30㎡的阶段性目标。住宅是人们生活的基本需求和生活条件之一，其市场需求非常大。是实施《达州市城市总体规划》和提升达城形象品位的需要经营城市、拉大城市框架，拓展城市空间，建设一个新达城是《达州市城市总体规划》和详细规划的目标。为了更大范围地对外开放，达州市着力改造老城区、建设新区，有关开发税费将享受政策的减免优惠政策。这些变化主要是通过地产开发来实现的，房地产改变了城市，正创造一个新达州城，房屋建筑正由低矮破旧的杂院向高大的单体楼房，再向环境宜人的商住小区方向发展。因此，项目建设是推进城市化进程，提升这城形象品位的时代呼唤。是实施西部大开发战略和城市化战略的需要2012年达州市总人口650万人，城市人口117万人，城市化率只有18%，处于最低位，随着城市辐射功能增强，集聚人口步伐加快，为圆广大群众的城市梦、城市住宅梦，将对房地产产生巨大需求和消费拉动。项目建设的可行性1.该项目地处达州市南城区规划范围内，供水、供电、供气和通讯等都能得到有力的保障。2.该项目在规划中，得到了有关部门的重视和大力支持。3.项目建设手续，项目已取得了《建设用地规划许可证》等。4.该工程项目的开发建设引起了市金融部门的极大兴趣，银行、市联社等单位均先后多次到现场考察后，都表示愿为该工程项目投资贷款。因此，本项目的建设是可行的。项目场址和建设条件建设场址达州市位地四川省东北部、四川盆地东部平行岭谷区，大巴山南麓，嘉陵江水系渠江上游，南部与广安市接壤，北与陕西省安康、汉中地区相邻，地理位置介于东经107°29′—108°22′之间，东西绵延180km，南北长255km，辐员面积16591平方公里，占四川省面积的2.9%，在全省市、州市面积中居第九位。达州因“地处四达之地”而得名，历史上便是川东和川、渝、鄂、陕结合部的物资集散地和商贸交易枢纽。项目所在地——达州市南城，是达川区人民政府驻地，也是达州市新城区。经过二十多年的开发和建设，现已具规模，水、电、气、路、通讯、学校、医院、市场等城市基础设施及配套设施日臻完善，较为齐全。该工程用地位于达州市达川区三里坪，总用地面积为91229.41平方米。项目对于合理利用地形而尽可能的控制基础成本，还要在规划建筑设计中找到合理的办法。本设计总体布局中，根据用地的地形、地貌和周围道路的分布情况，结合业主的要求，尽量减少土石方工程，合理地进行总体布局。经济社会发展条件达州市位于四川省东北部，地处川渝鄂陕接合部，是中国西部四大名城——成都、重庆、西安、武汉交汇辐射的中心达州市辖通川区、达州市达川区、大竹县、渠县、宣汉县、开江县,代管省辖万源市；北接陕西省安康市和湖北省十堰市，南与广安市接壤，东、东南与重庆市万州区城口县、开县及重庆市梁平县、垫江县相邻，西抵巴中市和南充市。幅员面积1.66万平方公里,总人口650万居全省第3位，经济总量位居全省第5位。达州是中国“汉阙之乡”和“苎麻之乡”，是全省重要的天然气、煤电、化工基地，是全国、全省重要的商品粮油基地，是四川人口大市、农业大市、川东工业重镇、交通枢纽和川渝鄂陕四省市接合部的商贸中心。达州市历史悠久，人杰地灵。达州上古属巴地，自东汉和帝永元二年(公元90年)设县治所，历为州、郡、府、专署、地区所在地，隋、唐称通州，宋、元、明、清为达州，至今已有1900多年的历史。达州是原达州市达川区地区的重要组成部分，1993年设立达川地区，1999年撤地成立达州市。达州市交通便捷，商贸活跃。达州是四川通江达海的东通道，国道210、318线纵横全境；襄渝铁路、达成铁路、达万铁路四通八达；河市机场复航后可直达成都、武汉、西安、广州、深圳、北京等地；达渝高速公路已建成通车，2小时以内就直通重庆，到成都也仅需3个半小时；达陕高速公路也正在规划建设，渠江航运经重庆可直达上海。今日达州，已建成集水陆空为一体的立体交通网。良好的区位和交通优势加速了人流、物流、资金流和信息流向达州聚集，同时由于达州人口众多，市场潜力很大，达州已成为全省五大二级物流中心之一，商贸流通十分活跃。

达州市资源富集，物产丰饶。全市已探明可开发利用矿产28种，天然气、钾盐、石灰石、煤、石膏、富钾卤水、硫磺矿、锂、锶、锰、钒等，储量十分丰富，达州市境内天然气远景储量达3.8万亿立方米，探明储量达5000亿立方米，与新疆塔里木、内蒙古鄂尔多斯并列为中国内陆最具开发潜力的三大气田。达州市工业基础较好，已形成天然气、煤电、化工、冶金、建材、医药、食品、纺织等支柱产业，培育了达钢集团、华蓥电力、达竹煤电、华川汽车、川东电缆、川环橡胶、地奥天府、美好塑业、智鹏麻业、金桥麻业等一批优势企业。达州农副产品资源丰富，加工增值潜力很大，是全国、全省重要的商品粮油、畜禽、苎麻、茶叶、中药材生产基地，灯影牛肉、巴山雀舌、东汉醪糟、大竹苎麻、渠县黄花、开江银杏和油橄榄等享誉巴蜀内外，特色农业和农业产业化发展前景广阔。地质条件达州市达川区属“盆东平竹岭谷区”地貌，总的地形趋势为北西高，东南低。按成因类型属“川东褶皱剥蚀—侵蚀低山丘陵岭谷区”地貌，地貌特征完全受构造、岩性所控制。主要山脉有中部的铁山，东部的铜锣峡山，七里峡山，明月峡山，呈北东—南西向的条状山岭，山脊海拔高度300～1000m，铁山主峰大寨子1068.6m，县内最低海拔245m。铁山以东条形低山之间为广阔的红色浅丘地貌，铁山以西为红色丘陵区地貌，以北为台状低山地貌。全县山地约占总面积的29%，丘陵约占70%，平坝占1%。该项目勘察场地地貌上属于构造、剥蚀成因形成的低山、丘陵地貌。场地的稳定性评价场地内覆盖层土层由人工杂填土、第四系粘土、淤泥质土、砂土组成，下伏基岩为侏罗系中统上沙溪庙组紫红色泥岩夹灰白色砂岩、紫灰色泥质粉砂岩等组成。根据地勘资料现将勘察场地所揭露的全部地层的岩性特征及出露情况综合叙述如下：第①层杂填土(Q4ml):褐黄色,褐灰色,松散,以粘性土混砾石为主，含少量建筑垃圾,为邻近民房建房时场地整平填筑。天然密度1.84g/cm^3,天然孔隙比0.77,a1-2建议值0.19(1/MPa),属中等压缩性。Es1-2建议值9.3MPa,承载力特征值204kPa,各钻孔均有所见。位于最上一层;层顶高程300.00～306.00米,平均出露高程302.57米;各孔揭露累计厚度0.60～9.20米,平均厚度4.35米,本层进尺占钻探总进尺的19.9%,为勘探深度范围内的主要地层。第②层含碎石粘土(Qdl):灰色,黄灰色,硬塑状,碎石以砂岩为主,中等至强风化,粒径一般1～30cm,含量约10-30%,局部含少量块石。天然密度1.89g/cm^3,天然孔隙比0.88,a1-2建议值0.18(1/MPa),属中等压缩性。Es1-2建议值10.6MPa,承载力特征值303kPa,见于钻孔ZK1至ZK7、ZK9至ZK14。层顶埋深0.80～9.20米,平均埋深4.64米;层顶高程295.70～303.90米,平均出露高程298.13米;揭露层底埋深3.60～10.50米,平均层底深6.82米;各孔揭露累计厚度0.70～3.80米,平均厚度2.18米,本层进尺占钻探总进尺的9.3%,为勘探深度范围内的局部出露地层。第③层强风化泥岩(J2SCr):紫红色,褐红色,密实,主要为泥岩、砂页岩,强风化，结合很差，散体结构,岩性破碎，基本质量级别为Ⅴ级。天然密度2.32g/cm^3,天然孔隙比0.37,变形模量Eo建议值681MPa,承载力特征值194kPa,单轴饱和抗压强度3.2MPa,岩体基本质量指标BQ131,岩体基本质量级别为Ⅴ级。各钻孔均有所见。层顶埋深0.60～10.50米,平均埋深6.38米;层顶高程292.20～301.50米,平均出露高程296.19米;揭露层底埋深3.60～13.60米,平均层底深8.93米;各孔揭露累计厚度1.20～3.10米,平均厚度2.55米,本层进尺占钻探总进尺的11.7%,为勘探深度范围内的主要地层。第④层中风化泥岩(J2SCr):红褐色,紫红色,由泥岩、细砂岩、砂质泥岩互层状产出,中等至强风化,少大量不规则裂隙,钻进平稳，岩芯破碎，取芯率约65%。天然密度2.81g/cm^3,天然孔隙比0.09,变形模量Eo建议值723MPa,承载力特征值360kPa,单轴饱和抗压强度7.7MPa,岩体基本质量指标BQ141,岩体基本质量级别为Ⅴ级。见于钻孔ZK1至ZK6、ZK8至ZK14。层顶埋深3.60～13.60米,平均埋深8.88米;层顶高程289.70～299.60米,平均出露高程293.89米;揭露层底埋深11.30～17.90米,平均层底深15.11米;各孔揭露累计厚度4.20～7.80米,平均厚度6.23米,本层进尺占钻探总进尺的26.4%,为勘探深度范围内的主要地层。第⑤层微风化泥岩(J2SCr):紫红色,褐红色,泥岩与粉砂岩互层,微风化,结合好,中层状,属坚硬岩,岩芯多呈长柱,岩性完整。天然密度2.85g/cm^3,天然孔隙比0.09,变形模量Eo建议值801MPa,承载力特征值370kPa,单轴饱和抗压强度9.7MPa,岩体基本质量指标BQ155,岩体基本质量级别为Ⅴ级。各钻孔均有所见。层顶埋深9.60～17.90米,平均埋深14.71米;层顶高程283.40～292.40米,平均出露高程287.86米;揭露累计厚度大于13.00米,未揭穿,本层进尺占钻探总进尺的32.8%,为勘探深度范围内的主要地层。气候条件达州市属热带湿润季风气候区，市内南部属中国中亚热带四川气候区；北部属中国北亚热带气候区，总的来看气候条件比较优越，热量资源丰富，降雨量充沛，光照比较适宜，雨热同季，光温同步，光、热、水资源基本匹配，夏季降雨集中、强度大、时空分布不均，季节之间、年季之间、地域之间差异较大，常有旱涝交错发生；春季气温回升快，但不稳定，寒潮低温阴雨天气出现频繁；秋季气温急降且多绵雨天气，春、夏、秋、冬四季分明。该项目选址点位于达州市达川区三里坪，属四川盆地亚热带湿润性季风气候，具有四季分明、霜雪少见、雨量充沛、湿润、气候温和的特点。根据达州市达川区气象局多年观测资料，年平均气温17.2℃，极端最高气温42.3℃，极端最低气温-4.7℃，无霜期299天，多年降水量1192.5mm，降水多集中在5～10月份，占88.7%，最大日降水量355mm，年平均蒸发量1054.5mm。年均日照数1472.7小时，年平均相对湿度79%，阳光充足，最达风速24.013m水文条件达州市地处亚热带湿润区，雨量充沛，河流众多，水网发达。受地形地貌影响，主要河流由东北流向西南，呈树枝状分布。全市无湖泊和冰川，水资源是河川径流和地下水两部分。全市地表水、地下水蓄量极其丰富，森林覆盖率达32.5%以上。1.地下水类型根据勘察场地在勘探深度范围内,地下水属上层滞水型、潜水型孔隙水、基岩裂隙水。2.含（隔）水层组依据各地层孔隙、裂隙发育程度、物质成分、赋水性等因素，可判定其含（隔）水特征。本场地主要含水层或透水层为,主要隔水层为第①层杂填土、第②层含碎石粘土、第③层强风化泥岩、第④层中风化泥岩、第⑤层微风化泥岩。3.地下水的补给场地地下水主要由大气降水、人工排放生活废污水、附近地表水补给。4.地下水的径流在松散地层中的孔隙水，其径流方式主要是由高水位向低水位呈面状流动。对于基岩裂隙水，其径流方式主要沿风化节理、裂隙，由高处向低处方向流动，其水量均匀性差、水位落差大、渗透性一般较弱。5.地下水的排泄地下水的排泄主要有两种方式：1）垂直方向排泄：松散地层中的孔隙水，水量多具季节性，雨季水量大，旱季水量小，存在垂直向上蒸发排泄、以及垂直向下径流排泄两方式。2）水平方向排泄：地下水在重力作用下，沿一定水力梯度由高水位向低水位、并且往往由高地势向低洼地排泄，本场地地下水在水平方向上由东向西方向流动。6.地下水水位根据整个场地钻孔所测水位显示,钻探过程中初见水位埋深多在9.60至9.60米之间,稳定水位埋深在9.10米(ZK1)至9.10米(ZK1)之间,平均9.10米,地下水埋藏很深,对基坑开挖和基础工程施工极为有利。水位出露高程在290.90米(ZK1)至296.90米(ZK9)之间,平均出露高程为293.47米,水位高程差6.00米,处于地下水位变化极大部位。交通条件达州，地处川渝鄂陕四省市结合部和长江上游成渝经济带，位于中国西部四大名城——成都、重庆、西安、武汉交汇辐射的腹心地带。达州市交通较为发达，历史上就是川东北的物资集散地。襄渝铁路、达成铁路、达万铁路在此交汇；达渝高速公路连接成都、重庆，达陕高速公路正加快建设；国道318线、210线纵贯全境；空运直抵成都、广州、北京等城市；水路有渠江汇入嘉陵江后与长江相连，通过达万铁路和规划中的达万高速公路连接万州深水港通往华中、华东及海外，成为成都以及整个四川物资对外的重要通道。目前，达州集陆、水、空运输于一体，是四川通江达海的东通道和第二大交通枢纽。达成铁路、达万铁路和达渝、达成高速公路的开通，大大缩短了四川省中心城市、西部商贸中心成都市到达州市的距离，可以从成都夕发朝至达州，实现了快速到达之目的。达渝高速公路、210国道纵贯全市南北，南可到重庆，北连陕西省西安、安康、汉中、湖北省十堰、襄樊，318国道东西横贯全市，东通万州，西贯南充、成都。2007年，全市铁路营业里程383公里，其中电气化率61.4%；公路通车里程10986公里，其中高速公路通车里程114公里；航道通航里程702公里；建有民用机场1个；已开始规划建设全市高速公路骨架系统、区域干线及县际公路、县乡公路、公路运输服务网络，以形成“三纵四横两环”公路网格局；配套建立了较为完善的检验检疫等口岸管理机构和综合服务体系。目前，我市已初步建成集铁路、航空、公路、水运等多种运输方式于一体的现代化综合运输网络，为发展现代物流业奠定了良好的硬件基础。达州市已成为川东北地区铁路、公路与航空港的交汇中心，成为四川省向东至长江三峡及长江流域经济带的最捷径口岸，成为华北、西北等地前往三峡的必经之路，无疑将大大促进达州市各项产业和商贸活动的全面发展。因此，该项目所在地对外交通极为方便快捷，是一处建大型住宅小区的理想场所。通讯条件达州市邮政电信、移动通讯系统运营良好，具备多个微波中继站点和163、169拨号及ADSL、VDSL宽带网直接与国际互联网相联，区域内通讯与市政通讯网相联，通讯的畅通，可为本项目建设获取高新科技信息和动态提供智力支持和网络保障。环境条件该工程位于达州市城区，商贸繁荣，人口集中，人文环境条件较优，大气符合国家二级标准，水符合二级标准。该区域自然环境条件较优，无不良地质现象。水电气条件达州市给排水总公司输水干管了已接通项目所在地，综合用水指标30升/人.日，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率99%。区域内电源来自国家电力网城市用电，输电线路也已接通，该项目供电保证率99%。因此，供水、供电可保障该项目的实施。天然气条件具备，项目建成后，即可联网供气，供气保证率达99%。市场调查与分析市场现状调查达州地处西部大开发前沿部位，其地理位置在川渝鄂陕四省(市)交界处。是四川“东出西进”、“南下北上”的金三角，是山区经济和平原经济的结合部，是秦巴山区物资集散、商贸中心；另一方面，达州通过襄渝、达成铁路以及达渝高速公路、210、318国道和达万高等级公路、达万铁路连接万州深水港、万州长江大桥，成为整个四川物资经过达州、万州通向中东部地区和出海的重要通道，交通枢纽位置突出，定位为成都经济圈和重庆经济圈的次经济圈，为房地产开发创造了前提条件。随着二、三产业的高速发展，城乡居民储蓄余额和收入的持续增长。较大的人口数量和市场消费需求伴随着城市化进程、工业化进程步伐加快，促使了商业兴旺，加剧了达城住房紧张矛盾，为房地产开发提供了巨大的商机。因此，在达城开发房地产具有巨大市场空间和市场前景。据调查达城主城区(老城区、西城、南城)现有常住人口37万人，流动人口10万人，建成区面积24.5k㎡，人均占有公共绿地面积0.87㎡；确权的住房总面积730万㎡。(其中属房屋破旧狭窄，通风、采光、环境卫生差，结构不合理，功能不全的次等房屋占53%)，人均住房19.5㎡。，确权的门市和商业用房总面积48.7万㎡，门市年租金300～1000元/㎡。，其他商业用房租金200～500元/㎡。根据达州市统计局《统计年鉴》以及达州市发改委《达州市国民经济和社会发展第十一个五年规划》，达州市经济社会主要指标及预测如下：达州市经济社会主要指标（表5.1）年份指标20002003200420052010年增长%总人口(万人)620.1638.3640.36426504.72其中：城市人口(万人)90.7696.63109.21151505.15GDP（亿元）187.15255.14321.863504509.17产会固定资产投资(亿元)39.5286.14126.5150200l7.6地方财政一般预算收入(亿元)5.567.047.3681510.43城市居民可支配收入(元)431853785904650090007.62农民纯收入(元)203023532722280032004.66社会消费品零售总额(亿元)63.6194.410.6712520012.14城乡居民储蓄余额(亿元)155.17227.1266.0330045011.23市场需求量分析住宅需求量分析按照城市总体规划，达城主城区2010年，城市常住人口达50万人以上，建成区面积达到40K㎡以上，现对2006年～2010年人均居住面积、住房总面积和新增住房需求量变化如下：达城主城区新增住房需求量表（表5.2.1）年份指标名称2000200220032004200520062010年均增长%主城区建成面积(k㎡)17.520.52324.52932406.64主城区总人口(万人)3l32.53537.44l43504.05人均住房面积(㎡)15.717.318.319.52021.5254.56年末住房总面积(万㎡)486.764068073082092512508.80当年偿还旧房面积(万㎡)8.39.5107655新净增住房需求量(万㎡)8399320根据2000～2010年历史资料，预测2013-2015年，达城主城总人口将以4.05%的速度递增达到70万人；人均住房面积将以4.56%速度递增，由2005年底的20㎡到2013年增加到30㎡。由于人口增长，人均住房面积逐年提高，住房总面积将以8.8%的速度递增，由2005年底的820万㎡增加到2013年的2250万㎡，加上还旧房面积，新净增住房总面积约395万㎡。商业用房需求量分析项目区地势开阔，集聚着大量人流、物流和资金流，充满商机。特别是随着市委、市政府新规出台，城市干道等市政设施的竣工，医院、学校、农副产品市场等配套设施的完善，南城将建成中国西部天然气能源化工城和川渝鄂陕物流中心，将进一步形成旺盛的人气，门市等商业用房需求量供不应求，购置中价位的门市增值潜力巨大，促使商业和服务业等经营活动门市租金成本适中。因此，开发商业用房有可观的投资回报率。现就达城主城区2006～2013年新增商业房需求量预测如下：达州市主城区商业用房需求量及预测表（表5.2.2）单位：万㎡年份指标名称2000200220032004200520062015年均增长%商业用房合计32.336.542.448.7587010011.51其中：门市25.628.833.534.84045608.45新增商业用房需求量9.3123026.39其中：门市5.251523.602006～2015年主城区商业用房需求总量将以11.51%的速度增长，远远超过人们对住房的需求增长率，由2005年末的58万㎡增长到2O13年的100万㎡，5年的需求缺口为42万㎡，其中门市将由2005年末的4O万㎡增加到2013年60万㎡。2005～2007年，新增商业用房需求量达39.3万㎡，其中门市达15.2万㎡。表明商业用房供应缺口较大，特别是中价位的商业用房更受中收入阶层的青睐。市场价格分析随着城市的拓展，南城城市基础设施和配套设施及居住环境的改善，以及商业氛围的逐渐变浓，以及居家的便利，将进一步激发人们对南城的向往，经过大量的市场统计调查，并对购买者心态抽样调查和摸底得出：达州市城区房价稳中趋升，南城片区的住房价格和商业用房价格将逐步上浮。本项目建设总面积9.4万㎡，只占近三年市场需求量262万㎡的3.3%，而本项目房地产销售价格在制定销售策略时，考虑面向大众，可让利销售，使广大中低收入者花50万元左右就能圆住房梦。由此表明，本项目建成后，销售市场潜力较大，能达到社会效益同经济效益协调一致的目的。加之，在总体设计中针对目前购房者对地理位置、环境、绿化、物业管理、门市商用配套等需求日益上升的趋势，整个商住小区在设计上最大限度地满足了环、健康的需要，突出绿色康居，现代气息浓烈，交通便捷，为经商住家创造了一个优美的环境。地块SWOT分析优势分析(S)随着老城区、西城区、南城区大规模地开发建设，城市框架进一步拉大，市政基地设施和配套设施不断完善，本项目所在地--达州市达川区三里坪，与市政府驻地隔河(州河)相望，是达州市达川区人民政府驻地，也是半个达州城，因此更具有开发热点规模适度的特点，交通便利，自然生态环境良好的优势，是理想的居住环境。劣势分析(W)南城区属1993年开始开发建设，1997年县政府由通川区迁往该地。经过十多年的开发和建设，现虽已初具规模，但水电气路等配套设施还不完善，商气、人气欠浓，因而，近期对该片区环境有一定的影响。机会分析(O)南城区属达州市建设大市的一部分，由于本项目周边板块尚处在建设之中，市场虚空较大，为项目寻找市场空自点提供更多可能，如设计理念形成的产品差异性、物业综合服务质量、全新概念引导，将使项目形成鲜明的个性形象，并成为项目的核心卖点。威胁分析(T)项目直接面临周边及老城区、西城区同类产品的竞争，除了价格上的竞争外，还将受到同类项目产品质量、宣传、促销等方面的挑战和一些不确定因素的影响。项目位置及所具优势区位优势该项目位于达州市达川区三里坪，项目区紧邻万达路、凤凰大桥，是通往北外、老城区和南城的必经之路，距达谕高速公路入口1500m、距汽车南站1800m，距达州火车站10km，对外交通较为便捷，区位优势十分明显。环境优势项目区内设有大面积的停车场、公共园林和健身休闲活动场所，花园优势得天独厚，创造较好的小区风景，属生态环保型小区。小区容积率不高于2，建筑密度不高于25%，所以，该小区采光通风极佳，故小区整体环境宜人，环境优势非常明显。套型和布局优势该项目住房户型的功能设计和结构布局均通过多个方案比较筛选确定的，设计美观、完善，布局合理；设计的户型，能全方位地满足不同购买群体的不同层次的需求。物业管理及社区服务优势项目建成后，公司组建专门的物业管理机构，实行封闭式的小区管理；公司还将配备专业的物管人员进行售后服务，电梯养护，确保电梯24小时运行和水、电、气、通讯正常开通，免除停断之忧。污水排放通畅，并进行环境、卫生、治安和保卫等综合管理。同时，社区服务将以人性化关怀为主，为居住者提供优质的医疗保健、幼儿入园、家政等综合服务，使入住者更方便、更安心，心情更愉快。价位优势公司秉承“以人为本”的开发理念，坚持“市场第一，综合开发，服务大众”和“社会效益、经济效益、环境效益”三统一的方针，坚持公司壮大、置业者增值、城市发展的“共赢”思路，开辟南城片区住房物业和商用物业新局面。因此，将小区房地产销售定位在中、低等收入者，虽然是全框架、地板全现浇、全电梯公寓，品质卓越，但价位将比同地段同质量的房地产低5-10%左右，具有较大的市场竞争力，将使广大中、低等收入者受益。工程设计方案相关规范及标准。设计指导思想和原则设计的指导思想设计原则和设计特点1.设计原则小区的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；安置房工程建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平建筑设计除必须执行国家有关工程建设的方针、政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定。执行达州市城市居住区规划的要求，使建筑与周围环境相协调，创造方便、舒适、优美的生活空间。根据建筑物的用途和目的，综合讲求建筑的经济效益强调社会效益，重视环境效益，实现综合效益的统一。合理利用土地和空间，提倡社会综合开发和综合性建筑。适应我国经济发展水平，在满足当前需要的同时适当考虑将来提高和改造的可能。节约建筑能耗，保证围护结构的热工性能。应推行标准化、多样化，积极采用新技术、新材料、新产品，促进住宅产业现代化。应以人为核心,除满足一般居住使用要求外，根据需要应满足老年人、残疾人的特殊使用要求，体现对残疾人、老年人的关怀，为他们的生活、工作和社会活动提供无障碍的室内外环境。建筑和环境应综合考虑防火、抗震、防空和防洪等安全措施。2.设计特点恪守环保、防火及防震有关规范。力求创造具有人和自然的环境空间，体现“以人为本”的设计理念，表达设计对人性的关怀。体型简洁、新颖、丰富、构图完整，体现时代气息。人防按有关规定办理，抗震按规定设计。符合地域文化特点。符合国家可持续发展的生态策略。提供满足各种文化生活活动的合适的空间环境。总体构思基于上述设计原则和设计特点，小区工程设计的总体构思是：合理组织人流、车流，构建快捷交通；整体协调，主次分明；表现时代，彰显个性，创造优美人居环境；利用地形，和谐自然，创造块状绿化组团。总平面设计场地概述中大•人文生态项目位于达州市达川区，土地现状有一定高差，周围道路等配套设施还有待完善。总平面布置1.规划目标：营建优美的人文生态社区，带动城市局部经济的发展腾飞，创造宜人的高尚居住空间，在考虑社会效益、环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、配套齐全等要求，创造出以人为本、尊重环境、舒适优美的生活、居家空间，同时具有鲜明的地方特色和时代气息。2.总体布局体现了创造人文居住环境，提升城市形象的构想。3.总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求，实现可持续发展。中心景观节点在景观设计上，景观中轴线贯穿建筑，加入了人性化的考虑，更大尺度的退让道路边线，形成景观广场，利于人流的疏散组织。以整个环境空间形态的独特风貌感动人心，以流畅的、多层次的虚实对比界面，比例优美的细部构成，创造人性化环境，让人们感受反朴归真的生活场景。小区中心绿地景观以大面积的植物为主，致力营造优美的休闲游憩景观环境。竖向设计设计中以尽量减少土石方工程为原则，使场地与城市周边道路衔接合理，使建筑有良好的视觉形象。商业沿城市道路坡度采取错层布置，减小挖填方量。小区入口道路坡度较大，抬高内部中挺的整体标高，抬高的空间用来设置停车库，最大限度减小挖填方量。室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式相结合。交通组织地块内交通组织采用人车分流，在地块东西面设置小区道路出入口，地块东北角形成入口广场，作为人行出入口。停车采用地面停车与地下停车相结合的方式，在小区车行出入口处设置地下车库出入口。配套设施本工程配套设施完备。商业网点沿街配置，能满足小区内居民的商业需求。小区内设有物业管理用房、社区文化用房、消防控制中心、公共厕所、垃圾垃圾收集点。人防工程本项目采用异地人防。建筑设计设计构思1.尊重原始地形，减少土方工程。2.保证经济适用房经济、适用原则，力争创造建筑的品质。3.完善、便捷的交通体系，方便出入和使用。4.采用折衷的方式处理好沿街建筑形态，提升城市形象，打造人文街区。平面设计本项目设计均为小于60m高层，在临街部分建筑设置1层商业用房，户型设计结合项目实际情况，做到经济合理，同时保证户型具有良好的采光通风，使户型多元化，为市场提供多种选择的可能性。车库及商业合理利用场地高差进行设置，体现了本小区的生态设计理念。立面造型设计建筑立面设计采用现代风格，对于立面比例，材质、手法的运用都有着严格的规范，采用简洁的立面语言，屋顶的退台，以及阳台的虚实处理，使建筑挺拔而富有个性，并融合整个环境之中。剖面设计住宅层高为3.0m，商业用房层高4.2m～5.1m，车库层高3.9m。无障碍设计所有高层住宅出入口处考虑无障碍设计，均设置有方便使用的坡道。环境景观、灯饰工程与绿化设计环境、景观、绿化设计该项目现为山体，植被情况较好，但应结合现实情况重新设计，需通过环境营造改善。该项目用地地形、植被、景观现状、注重生态保护，根据总体设计（总平面设计）和建筑单体设计的设计情况，设计绿地率＞30%。景观设计采用自由式软质景观设计手法，在入口处设置入口广场，采用中心景观轴线，除道路外部分以草坪、灌木为主，适当种植乔木，点、线、面相结合设置广场、雕塑、花池、踏步、小品等。植物配置上采用多样化、多季化的手法，使之一年四季均有良好的绿化观赏效果，以期达到自然景观与人文景观的最佳效果。关联环境文脉：设计注意气候、地形、植被、地质与水文等自然环境的个性，也关注文化习俗、民族个性等人文特点，用强化环境特征、烘托气势、引进环境要素、因借环境景观为手法来表现建筑。展示广告效果：商业建筑的广告展示是体现商业气氛的重要手段。内外空间的互渗：内外空间的结合是改善商业环境、体现商业气氛的有效手段。营造一个园林式的绿化小区，宗旨就是保护自然生态，完成一个林木葱葱，细水淙淙的住宅小区的完善规划，为用户创造一个绝佳的居住环境。尊重原有地形地貌，珍惜所有的空余之地，不拘一格地建立点、线、面相结合的绿化系统，地面广场、道路两边、室内、阳台、屋顶花园均设置绿化，组成立体绿化体系，充分体现“把绿色还给城市和公众”这一设计思想。本工程尽量保护自然环境，充分利用现在地形地貌，种植高大常青树，将小区与道路分离，使小区处于完全独立、安静的区域。在小区主入口商业开放广场因势利导组织集中绿地、水池、小品，利用高差形成绿化缓坡，尽量减少高堡坎，增加环境亲切宜人感，住宅处于绿色的生态环境之中，除了小区大片的公共绿地外，在小区中间塑造大面积广场作为小区的标志，为居住者提供早晚散步、休闲、锻炼身体的的最佳场所。灯饰工程设计灯饰工程，是将照明与居住、商业设计相结合、通过照明达到烘托居住及商业气氛的系统性工程。其灯光环境包括建筑物立面及室内、绿化、环境、装饰等，各种不同的动态与静态相结合的人工照明，形成了小区夜间斑斓的空间视觉效果。1.照明品质主体建筑设置泛光照明，气氛活泼、热闹。小区将根据树种、植被水面大小和喷泉造型，设置埋地灯、草坪灯、水下灯等照明器具，这无疑将提高小区的环境艺术的品位，丰富小区的夜间景观。2.“以人为本”的照明细部“以人为本”是将人作为设计中心的对象，不论是整体的大效果还是局部的刻划都将是注意人们的视觉需要。人流密度较高，聚众性较强的开放空间是创造夜景形象的重要场所，用照明将空间的不同区域营造出不同的气氛和意境，人们将在这里享受生活的愉悦、解读城市的文化、诱发各种社交及娱乐活动，这便是夜景照明发挥的社会作用。在小区公共空间的踏步、座椅、花钵、地面等将根据具体设计利用侧壁灯、地灯、间接照明灯等设计必要的局部照明。这样，可避免空间转换时因亮度不够而引起的磕绊跌倒等不安全因素，同时细腻的照明处理为人们带来视觉上的享受，营造出各种待定的气氛，切实体现对人的关怀。结构设计设计依据主要采用的现行国家规范、规程：《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《建筑结构荷载规范》GB50009¬-2012《混凝土结构设计规范》GB50010-2010《建筑抗震设计规范》GB50011－2010《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3－2010）《建筑地基基础设计规范》（GB50007－2011）《建筑桩基技术规程》（JGJ94－2008）《砌体结构设计规范》（GB50003－2011）《钢筋焊接及验收规程》（JGJ18-2012）《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2011）设计荷载：1.楼面使用活荷载住宅卧室、餐厅、起居室2.0KN/㎡厨房2.0KN/㎡卫生间2.5KN/㎡走廊、门厅2.0KN/㎡阳台2.5KN/㎡消防疏散楼梯3.5KN/㎡商场3.5KN/㎡健身房、社区活动中心4.0KN/㎡车库4.0KN/㎡商场的卫生间8.0KN/㎡不上人屋面0.5KN/㎡上人屋面2.0KN/㎡屋顶花园3.0KN/㎡电梯机房7.0KN/㎡消防车道(覆土1.5米)28KN/㎡地下室顶板10.0KN/㎡停车库4.0KN/㎡配电房、变电房10.0KN/㎡钢筋砼雨蓬及挑檐施工集中荷载：1.0KN楼梯、阳台和上人屋面等的栏杆顶部水平荷载1.0KN/m未列出活荷载均按《建筑结构荷载规范》GB50009¬-2012或《全国民用建筑工程设计技术措施》取值；对较重设备荷载、恒载按实际计算。2.风荷载：根据《建筑结构荷载规范》GB50009-2012，基本风压为0.40kN/㎡，本工程房屋高度≤60米，取基本风压，本工程地面粗糙度按C类取值。结构设计1.建筑物安全等级建筑物安全等级为二级，建筑结构的设计使用年限为50年。2.抗震设防烈度《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008，本工程均为标准设防类。根据《中国地震区划图》和《建筑抗震设计规范》，基本抗震设防烈度为6度，采取构造措施及结构内力计算的设防烈度为6度设防。设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度值为0.05g。3.基础设计基础参照相邻建筑物地质情况及地方特色，拟采用大直径人工挖孔灌注桩基础；对持力层埋藏较浅处，多层商业、地下室挡墙可采用扩展基础。地下车库拟按坡率法进行放坡开挖，采用地下车库外围剪力墙兼挡墙支挡。具体待收到地勘报告后进一步确定。4.结构形式商业、地下车库采用框架结构，结构抗震等级为四级；商住楼采用剪力墙结构，结构抗震等级为四级。5.主要结构材料1）混凝土强度等级剪力墙采用C50～C30混凝土（随高度增加递减），普通楼面梁、板采用C30混凝土，地下室顶板采用C40混凝土，基础部分采用C30混凝土，地下室框架、挡土墙部分采用C35抗渗混凝土。2）墙体填充墙体采用MU3.5烧结页岩空心砖和M5.0水泥砂浆，空心砖干容重不大于9.0kN/m³。卫生间、设备间、电梯井道等采用烧结普通砖，干容重不大于19.0kN/m³。3）钢材纵向钢筋采用HRB400钢筋，箍筋采用HPB300或HRB400钢筋，板采用HRB400钢筋。4）焊条E4303用于Q235钢板焊接，，E5003用于HRB400级钢筋焊接；当不同强度等级的钢筋（钢材）焊接，焊条按较低强度钢筋（钢材）相适应的焊条；焊条应符合相关规范的要求。给排水设计给水1.用水标准：住宅：250L/人.d K=2.5商业：5L/㎡.d K=1.5办公:50L/人.班 K=1.2道路及绿化:2L/㎡.d 2.水源本工程属水厂市政供水范围，进水在小区南接入进水管2条，管径DN150mm。3.给水系统1）根据市政供水压力情况采取分区供水，其中市政供水高度以下者由市政管网直接供水，以上高度采取加压供水。2）在本工程地下室修建生活水泵房一座及无负压变频恒压叠加供水系统。排水1.排水制度：采用生活污水和雨水分流制。2.排水量1）污水量：住宅按生活给水量的90%计算，排放污水量约750m³/d。2）雨水量：按四川达州市暴雨公式计算，即：q=2806（1+0.8031gp）/（t+12.8P0.231)0.768(升/秒.公顷)其中P=2年，地面迳流系数取0.65。本工程地块雨水量为602.53L/S。3.雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径为d300mm，雨水管管径为d300~d500mm，分别排入市政雨污水管。污水处理本工程在小区集中一座生活污水处理装置，日处理能力分别为Q1=750m³/d；采暖通风与空气调节设计设计依据《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》(GB50736-2012)；《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调.动力》(2009年版)；设计范围防排烟、通风。室外气象参数室外气象参数（四川省达州市表6.8.3）序号名称单位数量备注1本地区气象台位置北纬(°)31°12′

东经(′)107°30′

海拔m344.90

2室外计算干球温度采暖℃3.5

通风冬季6.2

夏季31.8

空调冬季2.1

夏季35.4

3夏季空调室外计算湿球温度℃27.1

4室外计算风速冬季平均m/s1.0

夏季平均1.4

4大气平均压力冬季hPa985

夏季967.5

通风系统设计1.地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统合用，补风由车道入口自然补风或机械补风，系统划分及组成详见消防专篇中的防排烟设计。各类房间通风量换气次数见下表：各房间换气次数（表6.8.5）房间类型换气次数地下车库6次/小时变配电室8次/小时水泵房4次/小时储油间5次/小时（事故换气12次/小时）发电机房按消除余热计算2.住宅内的卫生间通风由用户自理，厨房采用变压式排风道进行排风。3.柴油发电机房及储油间设独立的通风系统。4.各临街商业门面均采用门窗自然通风。空调系统住宅、物管用房、商业门面、电梯机房及消防监控中心均采用分体空调机方案设计。由建筑专业考虑预留室外机位置，给排水专业考虑预留凝结水管，电气专业预留插座和电量，业主根据实际需要自行配置(分体柜机、挂机、吊顶机或多联机等)。所选用的分体空调，其EER按国家标准《房间空气调节器能效限定值及能源效率等级节能评价值》（GB12021.3-2004）执行，能源效率等级不低于2级。推荐采用空气源热泵分体机，机组EER>2.6。燃气设计依据现行的国家和地方有关规范、条例、规定和标准：《城镇燃气设计规范》GB50028-2006；《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调.动力》(2009年版)。设计范围室外天然气管道。天然气用气量本工程天然气用量按1.5Nm³/户.d计，并考虑10%的餐饮及不可预见用气量。天然气的来源及参数1.天然气由城市天然气管道供应。2.天然气供应压力为0.2-0.4MPa。设计原则 1.室外天然气管道采用树枝状系统；2.室外中压天然气经调压箱后经庭院天然气管道送至住宅及商业门面用户使用；3.住宅及商业门面用户每户设置流量计单独计量。管道敷设方式及防腐1.室外天然气管道采用直接埋地敷设及加强级防腐。在引入口设快速切断阀。管道穿道路时应设套管。当管道埋设在车行道下时，埋设管路面至管顶深度不得小于0.9m。调压箱应装设防雨装置，调压箱的箱底距地坪高为1.0~1.2m。调压箱到建筑物的门.窗或其他通向室内的水平净距不应小于1.5m。管道经调压箱调压到2~5KPa后，由低压管道送至各单元。2.室内天然气管道不需防腐。管材及附件1.室外天然气管道管材采用输送流体用无缝钢管。阀门采用燃气用法兰球阀，管道的连接采用焊接。2.室内天然气管道管材采用低压流体输送用热浸镀锌焊接钢管或燃气用铝塑管。阀门采用旋塞阀，管道的连接采用螺纹连接。电气设计设计范围本项目规划用地红线范围内的室内外电气工程设计。设计依据《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；《建筑照明设计标准》GB50034-2004；《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94；《低压配电设计规范》GB50054-2011；《供配电系统设计规范》GB50052-2009；《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010；《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-1998;电源本项目高压供电,地下车库设一个开闭所,主电源采用电缆埋地穿管引入。应急电源为保证消防负荷用电需要，由自备应急柴油发电机组提供应急电源，发电机组容量分别为1×400KW。电力线路敷设电力线路以电缆桥架沿车库敷设为主,出车库部分直埋地敷设,穿越道路及入户时穿钢管保护。通信、宽带住宅每户考虑一门电话，公建用房按0.01门/㎡计算，另考虑15%裕量，约需电话1000门。电话分线箱设于每个地块地下一层车库内。数据通讯采用宽带接入，数据交换设备与电话分线箱彼邻设置,线路同路径。电视住宅每户考虑一个电视接口；公建预留共约需电视用户点100个。电视系统采用城市有线电视网，有线电视电缆由市政道路引入。背景音乐小区公共休闲场所设背景音乐。背景音乐喇叭兼做应急广播，音乐音源设备设在消防控制中心。智能化系统根据本住宅的特点与安防工作的需要，结合当今先进的电脑技术、视频技术、数码通讯技术及信息网络技术的最新发展而设计的智能化楼宇可视对讲系统。该系统以管理主机为核心，以住宅塔楼对讲为主体，通过有针对性地配置不同功能的对讲主机和分机，实现楼宇对讲、可视监看、相互呼叫、遥控开锁等多种功能。使整个小区实现现代化、科学化的物业管理以及为安全防范提供全面、高效的服务。结合小区的实际情况，在中央控制室设一台对讲管理中心机作为对讲系统主机，对整个对讲系统进行集中管理和控制。在每栋住宅的入口处设一台可视门口主机；住户室内安装可视对讲分机,该分机带四路报警（红外、门磁、手动报警按钮、燃气泄漏）。室外弱电线路敷设弱电线路采用110PVC排管埋地敷设，个别地方采用直埋地敷设。并按国家规范设手孔。消防电气本工程其消防保护等级确定为一级。消防设备用电由变电所及备用电源分别提供。另外，报警系统自配后备UPS电源。设备节能所有变配电设备、开关、光源及灯具，均采用新型低耗产品。公共照明开关尽量采用自断电延时开关。荧光灯自带电容器且变电所采用集中电容补偿以降低无功损耗。利用小区智能化信息管理系统对小区供电设备、公共照明、电梯、通风空调等主要设备监控管理，以达到节能的目的。选用节能型的电气设备（如可控硅调速节能电梯、节能变电器等），实现运行节能。电气安全本建筑按二类防雷建筑物设置防雷保护设施，屋顶敷设人工避雷带，引下线利用建筑物结构主筋，接地体利用其基础钢筋。高、低压配电设备采用阀式避雷器作过电压保护，配电系统采用TN-C-S接地形式。插座回路采用漏电保护开关，建筑物内金属设备外壳、进出建筑物的所有金属管道等均需可靠接地，并作总等电位联接，卫生间作局部等电位联接。环境保护设计项目方案设计十分注重对环境的保护，分别采用以下措施进行处理。1.场地内采用雨污分流制，餐饮、厨房经隔油器处理后排入小区的污水管，与生活污水一起排入污水处理装置，经生化处理达标后再排入城市下水道。2.生活垃圾：物管公司定时收集送入垃圾收集点，每天再运至城市垃圾处理场（站）。3.地下汽车库采用机械排风，发电机房的油烟气采用管道高空排放，厨房的油烟采用变压式排气道高空排放。4.电气设备均选用无噪音及无振动设备，对环境不会有任何影响。5.建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料。6.发电机废气采用高空排放,其基础采取减震措施,机房采用隔音材料。建筑节能设计建筑节能总体布置时尽量使建筑有更多的面为南北朝向，同时选用合适的建筑体型系数和窗墙比，建筑物外围护墙采用烧结空心砖砌体，保温砂浆、塑钢窗，屋顶采用倒置式聚苯板保温隔热构造。平屋顶种植绿化或屋顶花园以充分体现建筑节能的设计思想。设备节能照明选用节能灯具，变压器选用SCB型节能变压器;住宅照明容量按7W/平米计,商业照明容量按12W/平米计。公共楼道非应急照明灯采用声光控延时节能开关，室外照明灯采用光控定时开关分时控制；生活水泵采用变频调速控制；车库通风机采用双速风机，电梯采用分时段隔层运行；给排水采用的所有卫生器具,均为节水型生活用水器具,并符合《节水型生活用水器具》(CJ164-2002)的强制性条文;生活给水泵选用变频恒压设备,水池（箱）设报警溢流水位，防止长时间溢流排水。环境保护执行标准《中华人民共和国环境保护法》(1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)；《中华人民共和国环境影响评价法》（第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2002年10月28日通过）；《中华人民共和国大气污染防治法》（1995年8月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修正）；《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（2004年12月29日第十届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议修订）；《中华人民共和国水污染防治法》（1984年5月11日第六届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；《污水综合排放标准》(GB8978-88)；《城市区域噪声标准》（GB3096-93）；其它有关环境保护的法律法规。环境影响分析施工期环境影响1.生态植被破坏本项目在施工期会扰动或破坏用地范围内原有地表植被，由相关单位调查的结果显示，项目所在区无珍稀野生植物、自然保护区、湿地、生态脆弱区、文物景点、风景名胜区等环境敏感区域。2.废气、扬尘施工阶段，使用机动车辆运输建筑原材料、施工设备及器材、建筑垃圾等，排出的机动车尾气主要污染物是HC、CO、NOx等，同时车辆运行、装卸建筑材料时将产生扬尘。根据国内外有关研究资料，施工扬尘起尘量与许多因素有关。起尘量主要包括两类：挖掘机开挖起尘量和施工渣土堆场起尘量，属无组织排放，主要是通过管理和采取洒水等措施来进行控制，尽量减少扬尘的排放量。3.固体废物施工期会产生弃土、建筑垃圾等固体废物，需汽车外运弃土（渣）。4.噪声项目的实施过程将使用施工机械，施工机械的使用将产生噪声，由于本项目建设工期短，按照规程进行施工，避开噪声高峰期，故对建设区附近的声学环境影响是短暂的，影响范围也小。5.水土流失场地的开挖将会使地表土松散，在大雨或暴雨天气下受地表径流的冲刷作用而发生水土流失，施工弃土处置不当也可能发生水土流失。但由于本项目施工时间短，挖后立即开始安置房建设，故产生水土流失影响较小。营运期环境影响本项目建成后，则主要是人为活动丢弃物(塑料包装材料、纺织袋、打火机等不易降解的无机物)、排放的废弃物(粪便、污水等有机物)，个别不良行为(刻树、践踏草坪、随地吐痰等)，以及老鼠向市场聚集、繁衍形成疾病传染源。环境保护措施施工期环境保护措施施工中，应严格按设计要求放线施工，及时清运弃土，严禁在场内堆放，影响后期施工。施工车辆等机械严禁散落泄漏建筑材料、石油等污染土壤和水体的物质。施工场界要确保噪声达标，密切关注住户等噪声环境敏感点，严格禁止夜间作业。运输车辆进出应低速行驶