9.3任务三投资性房地产后续计量业务核算与应用

企业财务会计主讲人：XXX项目九:投资性房地产业务

核算与应用

03投资性房地产

后续计量业务核算与应用后续计量模式成本模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，但公允价值模式不能转为成本模式。1.后续计量模式通常应采用成本模式计量，满足特定条件才可以采用公允价值模式计量。2.计量模式选择同一企业只能采用一种模式进行后续计量3.计量模式的转换投资性房地产后续计量

一、后续计量原则1.成本模式计量：是指投资性房地产的初始计量和后续计量均采用实际成本进行核算。2.该模式：有折旧、有摊销、有减值、无涨跌（3有1无）投资性房地产已经计提减值准备的，其减值损失在以后的会计期间不得转回。（一）成本模式计量投资性房地产后续计量

一、后续计量原则1.公允价值模式计量：初始计量采用实际成本核算，后续计量按照投资性房地产的公允价值进行计量。2.该模式：无折旧、无摊销、无减值、有涨跌（3无1有）（二）公允价值模式计量投资性房地产后续计量

一、后续计量原则（三）公允模式计量的前提条件企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，对投资性房地产的公允价值能做出合理的估计。投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。条件一A条件二B

企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产后续计量

一、后续计量原则课堂巩固【多选题】下列各项关于企业投资性房地产后续计量的表述中，正确的有(）。A.采用公允价值模式计量的，不得计提折旧或摊销B.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量C.采用成本模式计量的，不得确认减值损失D.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式【答案】ABD【答案解析】选项C，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，存在减值迹象时，应进行减值测试，确定发生减值的，应当计提减值准备。投资性房地产后续计量

一、后续计量原则借方

投资性房地产累计折旧（摊销）

贷方累计折旧（摊销）减少数

计提的累计折旧（摊销）数投资性房地产的累计折旧（摊销）数

成本模式：

”投资性房地产累计折旧（摊销）（1522）”科目：资产类，核算企业投资性房地产累计折旧（摊销）数，是投资性房地产的备抵科目，与“累计折旧”“累计摊销”类似。该科目按照按照投资性房地产的类别和项目明细核算。（一）会计科目投资性房地产后续计量投资性房地产后续计量

二、核算与应用借方

投资性房地产减值准备

贷方冲销、结转的减值准备数计提的减值准备数期末经过减值测试应当计提的减值数

成本模式：“投资性房地产减值准备（1523）”科目：资产类，核算企业投资性房地产的减值，是“投资性房地产”的备抵账户，与“固定资产减值准备”类似。（一）会计科目投资性房地产后续计量

二、核算与应用借方

公允价值变动损益

贷方

期末公允价值低于账面价值的金额（非投→投）公允价值低于账面价值的差额

处置时结转公允价值上升值期末公允价值高于账面价值的金额处置时结转公允价值下降值持有的投资性房地产公允价值下降值持有的投资性房地产公允价值上升值

公允价值模式：“公允价值变动损益（6101）”科目：损益类，核算采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值的变动情况。（一）会计科目投资性房地产后续计量

二、核算与应用借方

其他综合收益

贷方处置时结转原计入其他综合收益额

（非投→投）公允价值高于账面价值的差额持有投资性房地产转换计入金额

公允价值模式：“其他综合收益（4004）”科目：所有者权益类，核算采用公允价值模式自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产时，公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益；处置时结转原转换日计入其他综合收益的金额。（一）会计科目投资性房地产后续计量

二、核算与应用（二）账务处理业务成本模式公允价值模式取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）按月计提折旧（或摊销）借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）×核算小结投资性房地产后续计量

二、核算与应用（二）账务处理业务成本模式公允价值模式计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备计提后，在投资性房地产持有期间不得转回。×期末公允价值大于账面价值×借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益期末公允价值小于账面价值×借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动核算小结投资性房地产后续计量

二、核算与应用1.计提折旧、取得租金收入山东华通石油化工有限公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为7200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为0。经营租赁合同约定，华通公司每月等收到租金40万元。华通公司应编制如下分录：（1）每月计提折旧：每月计提的折旧=（72000000÷20）÷12=300000（元）借：其他业务成本——出租写字楼折旧300000贷：投资性房地产累计折旧

300000（2）每月确认租金收入：借：银行存款

400000贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入400000情境案例9-3投资性房地产后续计量

二、核算与应用2.计提减值准备山东华通石油化工有限公司在2024年12月10日购入一栋写字楼作为投资性房地产，购入价格为10000万元。华通公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。根据合同约定，该写字楼用于出租，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。截至2025年12月31日，华通公司对该写字楼进行了年末减值测试，确定可收回金额为9600万元。根据以上信息，判断华通公司是否需要对该写字楼计提减值准备，并编制相关会计分录。补充案例投资性房地产后续计量

二、核算与应用2.计提减值准备根据以上资料，华通公司应编制如下分录：（1）写字楼2025年已计提折旧金额=10000/40=250万元。（2）写字楼的账面价值：账面价值＝原值－累计折旧＝10000－250＝9750万元（3）需要计提的减值准备金：账面价值9750万元大于可收回金额9600万元。计提的减值准备金额＝账面价值－可收回金额＝9750－9600＝150万元（4）计提减值准备会计分录：借：资产减值损失1500000贷：投资性房地产减值准备1500000情境案例9-4投资性房地产后续计量

二、核算与应用3.公允价值变动山东华通石油化工有限公司于2025年1月1日购入一栋写字楼作为投资性房地产，购入价格为8000万元。华通公司决定采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。以下是该写字楼在2025年的公允价值变动情况：2025年6月30日，该写字楼的公允价值上升至8400万元。2025年12月31日，该写字楼的公允价值下降至8200万元。根据公允价值计量模式，华通公司投资性房地产的后续计量应编制如下分录：（1)2025年1月1日，购入写字楼：借：投资性房地产——成本80000000

贷：银行存款

80000000情境案例9-4投资性房地产后续计量

二、核算与应用3.公允价值变动(2)2025年6月30日，确认公允价值变动：借：投资性房地产——公允价值变动4000000贷：公允价值变动损益4000000(3)2025年12月31日，确认公允价值变动：借：公允价值变动损益2000000贷：投资性房地产——公允价值变动2000000情境案例9-4投资性房地产后续计量

二、核算与应用课堂巩固【多选题】下列各项中，关于投资性房地产的会计处理表述正确的有（

）。A.采用公允价值模式计量的投资性房地产，可转换为成本模式计量B.采用公允价值模式计量的投资性房地产，应计提折旧或摊销C.采用成本模式计量的投资性房地产，在满足规定条件的情况下，可变更为公允价值模式计量D.采用公允价值模式计量的投资性房地产，其公允价值变动应计入公允价值变动损益【答案】CD【答案解析】企业可以从成本模式变更为公允价值模式，已采用公允价值模式的不得转为成本模式，选项A不当选；采用公允价值模式计量的投资性房地产不应计提折旧或摊销，选项B不当选。投资性房地产后续计量

二、核算与应用真题演练【单选题】2024年1月1日，甲公司购入一幢写字楼用于出租，该写字楼的成本为1050万元，预计使用年限为20年，预计净残值为20万元。2024年6月30日，该写字楼的公允价值为1100万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。不考虑其他因素，2024年6月30日，甲公司会计处理正确的是（）。A.贷记“累计折旧”科目21.46万元

B.借记“其他业务成本”科目25.75万元C.贷记“公允价值变动损益”科目50万元

D.借记“投资收益”科目50万元【答案】C【答案解析】企业采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额50万元计入公允价值变动损益，选项C当选。投资性房地产后续计量

二、核算与应用课堂巩固【单选题】2023年1月1日，甲公司购入一栋房屋立即用于出租。该房屋的成本为3200万元，预计使用年限为20年，预计净残值为50万元，采用年限平均法计提折旧。甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。不考虑其他因素，甲公司2023年应对该房产计提的折旧额为(