X楼盘推广策略提案

IDEA京海岸推广策略提案

深圳市尚美佳广告有限公司

深圳市4A创始成员

提案总纲

选择最佳位置IDEA原点/IDEA发IDEA输出方式/渠道

“亚幸福状态”的深圳人

奔波忙碌一天，回到家又成了"沙发土豆”，看5、6个小时的TV,是不是就叫生活?

周末，邀三五好友打麻将，熬得两眼发黑，是不是就叫休闲？

陪老婆孩子逛逛街，走得腰酸腿疼，这也算是休闲吗？

忙碌的深圳人没有真正的休闲生活！

忙碌的深圳人没有完整的家庭生活！

他们赢得了事业，却输掉了家庭幸福；

创造了财富，却丢掉了生活品质。

他们不仅处于亚健康状态，而且处于亚幸福状态！

无处可逃的深圳人

为工作而疯狂的深圳人，有着"没有时间刻度的人”、“夜生人”、“夜游人”等一大堆的“美

誉”。8小时工作、8小时生活、8小时睡眠的作息规则被彻底打乱。

在人们既有的观念中，8小时工作之外的时间才具有个人价值，因此，拼命而规矩地工作、疯狂

放纵地娱乐一度成为许多人奉行的生活准则，但结果仍然不能使自己的压力有丝亳的减轻。

一切真正的自由都应该包括“空间自由"和"时间自由"。深圳人关注“时间自由”，是因为工

作节奏越来越快，人们被逼得无处可逃，所以希望解脱。但是休殂是什么？除/关注时间

自由外，更需要空间自由，把人放回自然的状态。

出路在哪?Q

绿色生存，为生活换一层新鲜色彩！因为人类是从大自然中来的，所以，只有当

人真正返回大自然中时，才能找到心灵的慰藉。早在19世纪末，美国上流阶层已经发起了向郊区迁移的

运动，20世纪，几乎所有西方国家的中坚份子都加入这一行列，“绿色生存”将划定整个21世纪主流

家居方向。在紧张的工作之后，人们从繁华的都市，涌向郊野，奔向大海，在浪水的冲洗、绿叶的遮护.

乃森林淙淙流水与虫鸣的安澹祥和中.尽情地呼吸大白然的气息,获得放松和加取智驾.

大梅沙，这块未经污染的灵秀之地，得以继续享受自然的恩宠，山林、大海、沙滩、蓝天、阳光、

鲜氧……在今天已是无法再造的奢侈品。

梧桐山隧道，年底将开通的盘山公路，以及政府拟建的第二通道，构成发达的交通网，彻底模糊

了市区与大梅沙的距离界限，大梅沙与市区不再是简单的地理区隔，而是

生活品质的分野。

最具享受性的生活区域在哪?

根据伯吉斯同心圆地域假说，城市分为由内而外的5个同心圆区域。

东海岸刚好处在第四层，即休闲生活区。

在这里有山有海，有清新的空气，有休闲的氛围，

唯独没有城市的喧着。

这里是城市最适合居住、最具生活内涵的区域。

最具享受性的住宅型态是什么?

即城市住宅，工作之后的栖居地，节约时间交往成本，便于个

事业型住宅」o

人对城市的发展参与机会。

自然环境优越，但位置偏远，离群索居，没有大社区，没有完

度假型住宅O善的生活配套，仅适合双休日或长假时居住。

汲取了上述两种住宅的长处，既有着良好的自然环境，又与城

休闲型住宅0市保持在恰当的距离，“生活就缺度假”，是生活与度假的融

合体。是最具享受性、最具生活意义的住宅形式。

万科东海岸靠近大梅沙旅游度假区，西往深圳市区14公里，约30分钟车程，生活

配套齐全，以运动、休闲为主题，正是我们所提出的“休闲型住宅”的典型代表。

客户在哪?一客户定位

集中在35-45岁左右

私企老板、民营或外资企业的高级职员•少量政府官员和国企

副总级以上的人物，收入属中上等水平＜

集中在罗湖、福田、盐田、龙岗、香港，白万科分支机构的北

方城市辅助推广。

事业有成后提高身份，调节家庭生活气氛，丰富家庭生活合适

的内容，创造与朋友和业务伙伴在新环境下沟通的氛闱（商务

接待、朋友接待），供父母养老或自己今后养老。

目标客户写真

他们是社会的中坚份子，他们是新经济时代的新富层，平日奔波忙碌，1人内，心渴望生活

享受，但找不到合适的空间和方式。他们喜欢正直、诚实、亲切的朋友/令

人感觉温馨、亳无拘束感的场所/一切无农药的食物/留意及关心与环境保护有关的事物/热爱本身

的工作，及独特地享受生活。

所以，用“品味”这样的概念进行划分很难；用年龄来划分也未必准确，但他们有一个共同点就

是：对美好生活的追求从未停止。

产品优势?

享受景观——大梅沙山海景观

丰富的住宅形式;大师规

享受清新海风轻拂，山林鲜氧

划/生态园林/配套设施

享受优雅无工业污染，无城市喧嚣/休闲设施/会所/材质

享受休闲——大梅沙海滨公园优越/户型设计/视野朝

享受未来——东部海滨远景规划向/名牌物管/万科品牌

享受之旅三条通道，一路观山观海

外部优势内部优势

东海岸能提供给客户什么利益?

理性利益

感性利益

我们在哪?一物业定位

万科•东海岸与城市保持着“不即不离”的距离，彻底脱陶了城市的喧嚣，回归到大山大水的自

然状态，实现了“空间自由”，同时让"工作归工作，生活归生活”，从而让人

享有“时间自由”。在这种状况下，生活才是真正意义上的生活。

所以，万科•东海岸是第一居所。然而她又有别于一般意义上的第一居所，她融合了度假与休闲

的色彩，是具有丰富享受合适的内容的第一居所。

注：

1.本相关项目如果作定位为纯第二居所，面对的将是金字塔顶端的客户，市场容量会很小，势必难以承

受本相关项目大规模大体量的推广。

2.外销市场将会是第二居所，但外销市场所占比重较轻，本"推广思路”暂不涉及。

东海岸与客户的共性在哪?

目标客户的需要东海岸能给予的

价值认同感一^>充分享受生活的社区

身份的象征半山观海，地位超然

升值潜力大梅沙不可再生的稀缺资源/东部发展

楼盘的综合索质一^万科的鼎力之作

生活的品味一^休闲化、享受化的生活

竞争者分析

竞争板块休闲区/纯居住区

城市化/自然破坏

香蜜湖

大梅沙竞争楼盘

大梅沙海景酒店

水云间

心海假日

五丰泰相关项目

富春东方别墅相关项目

片区特点：竞争程度相对较小/价格高/户型小/生活成本高

/季节性在5—10月份

竞争对手辨别

大梅沙其它相关项目的开发有利做旺片区，它们不是竞争对手，而是盟友。

真正的竞争对在于：所有城市化住宅，所有目标客户的心智。

将东海岸从城市化住宅中剥离，

让目标客户接受T.作与生活区域相分离的观念.

东海岸最大的销售阻力在哪?

是距离与交通时间吗？不是，万科•东海岸距市区14公里，30分

钟车程，距离与时间都不是问题，是深圳人太缺乏“绿色生存”观

念，太缺乏工作与生活区域应相分离的观念。

是地域抗性吗？不是，事实上深圳人很了解人梅沙的环境，并且很

认同大梅沙的自然景观，而是深圳人对休闲生活合适的内容及其重

要性太过陌生，是深圳人太缺乏享受观念。

一切都与观念有关，反过来，观念将改变一切!

深圳人是时候接受全新的生活观念了一一

作为一个顶尖的生活高手，要既乐在工作，也要乐

在休闲。有许多媒体都曾报道，工作狂的时代结束

了，休闲粉墨登场。人们卸掉了工作的枷锁，休闲

成为工作的目标。休闲也是一种事业，这个事业会

给我们什么报酬呢？是满足与幸福，是自我价值的

体现，是追求有意义的生活目标。

创意原点一推广概念

全程享受家

■杲一个家,一个有享受的家,能全程享受到丰富的Enioy的“家”：

■是一类客户，他们是生活的行家，真正懂得生活艺术的享受家。

Enjoy全程享受家，既是东海岸的楼盘概念与楼盘个性，也是潜在目标客户的群体特征和

心理需要。

全程享受家,享受什么?

Enjoy城市繁华（不是享受它的喧嚣，而是享受它的多元性丰富性，享受它的财正、商机和无尽的动力）

Enjoy大山大水

Enjoy修身养性

Enjoy园林艺术

Enjoy运动活力

Enjoy休闲乐趣

Enjoy配套便利

Enjoy空间美学

Enjoy社区文化……

Enjoy全程享受家，是产品与客户之间的共性，是产生共鸣和认同感的''结点”。

全程享受家,享受有何形式?

丰富的住宅类型I多层、小高层、连排别墅、独立别堂、酒店式公寓等，建

筑格调现代简约，洋溢居住及度假两相宜的休闲情调。

周边配套设施[小学、高级中学、医院、国际会议中心、停车库与商业、

人工湖、人工岛、五星级酒店、生物谷、高尔夫球场等。

依山而建，随水而筑，可观大梅沙海滨公园及大鹏湾海景，土

丰富自然元素I,地被大片荔枝林覆盖，三条溪流穿地而过，蓝天白云，青山绿

水，海天一色，还有滨海阳光。

东海岸的辅助利益点

—享受养生之道

人，最宝贵的财富是生命。养生，是给快乐最大的保险，自然又是养生的全部素材。古今成功者

都会让自己淡泊地回归自然，在隐居的环境中，平静地听生命主旋，超脱地读天下经纶。

东海岸依山就势，盘踞在山谷之间，大有"隐逸”闲情，还有‘观山观海观天下”的豪情。

来自于山林的负离子，来自于海风的清新，舒畅的视野，天籁

之音...组合成健康生活的天然秘方，是修身养性的绝佳之所。

概念小结

“田口全程享受家”意味着一

休闲享受，即是东海岸生活的全部!

创意发想一广告语

享受生命这一程

广告语释义

享受生命是每个人与生俱来的权利，在人的生命历程中，真正堪称"纯粹"的享受阶段，大约有

两个——学龄前，一切尚未开始，纷扰无从谈起；退休后，事事尘埃落定，幸福水落石出。

而中青年，生活却陷入“忙、盲、茫”的恶性循环，对此，本建设专案提出了最好的解决之道一

全年龄层Enjoy匚产照各年龄层（小孩、中青年、老年）的生活亨受;

全程人生Enjoy匚，可护从小到大，从少到老的生活享受;

全面场所EnjoyO体贴从城市到社区空间转换、由内而外各种场所的生活享受。

推广分主题

■人在Enjoy,想不爱生活也难。

■回到Nature,放慢生活的脚步

■让休闲，成为生活的全部。

广告诉求不例

生命里有太多的东西值得去争取，去发现。比钱更重要的，是家人团

聚时的欢笑、孩子一点一滴的进步……

因此，每当沉醉在万科•东海岸丰*的生活合适的内容和休闲的生活氛

围，不禁想：事业上忙碌的意义，不就在于给家人更多？

东海岸生活型态描绘

我和妻都是"金领一族”，在工作中，我们绝对称得上是楷模。但是，一旦回到家中，我

们就绝口不谈工作，甚至也不想工作上的事。家是家，单位是单位。

我们的家依山傍水，掩映在绿荫丛中。这儿的空气非常清新，充满了宁静和祥和。社区里

各种配套设施非常完备，一切设计和创意都以休闲生活为中心。

在生活中，我们有意剔除都市人的“流行病”——蜷缩在自家的鸽笼里，即或是对门而居

也老死不相往耒。囚此我们喜欢在庭院在会所在运动馆结交邻居，和他们道家长里短。这样一来，

就扩大了家庭的社交圈子。尤其是让父母有机会结交一些同龄人，当我们不在家时，他们就能去

邻居家串门聊天，或者结伴在社区里游玩。而且，我们的孩子也能够找到同龄的玩伴，不会因为

闷在家里而压抑了他的天性。当然，我们也能从这些邻里休闲交往中体脸到一种真正的人间情怀

——这是我们在工作中永远也无法感受到的乐趣！

休闲对我们来说并不意味者随便和懒散，我们喜欢把生活中的琐屑、平庸提升到一个审美

的层面，由者性子变者花样把生活弄得情趣盎然。比如圣诞时，我们会在家里开Paly。我们提

前做好精美的请柬，让父母挨家挨户发送给那些他们熟悉或不太熟悉的邻居来家做客。

我们穿行在闹市和效区之间，尽情享受生活中的诗意，我们时常注意并调整工作和生活的

节奏，不过度为工作所累，不会因为工作忙碌而降低生活质量，压缩享受生活的时间和空间。当

然，我们也不放弃挣更多钱的机会，但绝不做金钱的奴隶。我们在努力建构着自己的精神家园，

为实现我们诗意盎然的梦想而奔波忙碌。

在打拼的过程中，我们竭力为自己营造起一个充满诗意的家居环境，实实在在地把所拥有

的金钱数字转化成一种生活情调和享受。我们渴求并实现若心灵自由，呼吸着最新鲜的空气，让

灵魂逃避世俗的喧嚣而自由翱翔。因此，我们远离浮躁和焦灼，远离恐慌和局促，始终保持着行

云流水般的生活节奏。当阳光深情款款地穿过海滩，走进我们的家园，我们徜徉在林荫小道，活

跃在运动馆，闲聊在会所中，诠释着生活的诗意，诠释着理想中的幸福图景。

“Enjoy全程享受家”概念输出O

相关项目竞争策略

制胜关键点©与大梅沙片区的其它相关项目形成差异

富春东方别墅相关项目、五丰泰休闲公寓相关项目、心海

心理障碍

口假日、大梅沙海景酒店更靠海，有何不好？

万科•东海岸有山有海，是具丰富生活合适的内容的第一

解决合适的居所，是全程享受型住宅；而其它相关项目在规划上更适

口合作为休闲度假的第二居所，只能解决双休日、节假日的

发力点媒体/专家的观念引导、自己的现场营造/文本/广告宣传

板块竞争策略

口

制胜关键点与其它拥有自然景观的板块形成差异

心理障碍©华侨城、深圳湾、莲塘都是拥有自然景

大梅沙的山海景观资源不可再生，大梅沙作为旅游区的整体规

解决合适的划不可动摇；其它几大板块虽然也拥有自然资源，但城市化现

0象越来越严重，只能是“事业型住宅”，无法挑起“休闲型住

宅”的重担。景观的高尚住宅区，为什么选择大梅沙？

发力点口政府说/媒体说/专家说/同盟说/自己说

阶段攻击策略

第一阶段第二阶段第三阶段

概念激活期开盘旺销期品牌攻击期

时间：2002/12—2003/5时间：2003/6—9时间：2003/9—

结点：“Enjoy全程享受结点：局部园林、局部设结点：现楼实景、小区环

家”概念出击施、示范单位展现境、体验式Enjoy营俏

手段：新闻结稿/现场形手段：报纸广告/DM，手段：报纸广告/DM/

象营造/售楼文本资料/广播/新闻绝稿I万客广播!电视/新问缮稿/

万客会传播/5•1节活动会传播/开盘活动/联万客会传播/体验式营销

登通媒体组合攻击策略

特殊媒体辅助驱动

时尚

时尚旅游Esqure

高球会刊航空港

高档酒楼经营报

Enjoy全感官攻击策略

引发对东海岸全面认知（观念引导/卖点/活动信息/销售信

直观了解东海岸的环境、设施及生活感受

FM971,通过听觉神经唤醒人们对Enjoy生活的渴望

长期的情感式沟通与互动

融入丰富的休闲娱乐合适的内容，直接到达目标客户，直接激

抢夺户外视野，提示性宣传

休闲生活读本，在阅读过程中改变生活观念

活动：触/味觉切身体验，亲身感触

Enjoy现场攻击策略

现场风格：

拒绝使用喷绘，弱化广告宣传的色彩，弱化夸张包装的成分，

而尽量体现原创性、自然性；不是虚幻的摆设，而是让人主动

欣赏的、有休闲氛围的艺术价值品，比如可采用泰国普吉岛风光摄影照、极简

主义油画、生活杂芯精彩片段装裱等等。

攻击点：

灯杆旗/指示牌/围墙/展板/挂旗

Enjoy文本攻击策略

概念文本

合适的内容规划：为什么需要休闲生活用^闲的意义/休闲生活观念/休闲生活方式心^闲生活

中的吃喝玩乐等。

文本类型：概念激活期使用《Enjoy全程享受家》,开盘旺销期使用《Enjoy生活手册》，品牌

攻击期使用《享受家通讯》0

说明文本

合适的内容规划：区位/交通保境/园林，配套/会所/户型/物管等综合质素说明。

文本类型：硬性楼书/折页/单张/海报/

Enjoy动线封杀

广告牌：

蔡屋围/罗芳立交/隧道口/隧道收黄站/沙头角海关

候车亭：

罗沙路/怡景路/东门路/人民南路/大梅沙……

公交车体广告：

202路/206路/103路/205路

Enjoy活动攻击策略

时匚〉适合双休日、假日、重要活动日

对II适合家庭参与（小孩的/男士的女士的/老人的的）

特HZ》休田性族乐性/享受性/品味

形匚,合适的内容丰富，多场合，氛围轻松

传播匚〉有感染力用传播题材/媒体配

双休日活动合适的方案

Enjoy生活之旅(山海行，配合电台直播)|Enjoy摄影节|j踏青登山节

i美食vs红酒会:：盛火晚会，;园林派对，：“风水”下午茶

(Mt•••••••«•»•((•«(«••«(■•■«••«•«••••«(Mt(Mt(Mt(Ml

；网坛争霸।j社交沙龙।।佐罗的晚宴(击剑派对)।।怀旧经典音乐会

Ij极限垂直(攀岩)：：聚会左岸|Enjoy论坛(专家/业主代表/媒体)

节日活动合适的方案

1.新情挑主义/名媛模特秀

时间：2003/3/8（妇女节）

人员：主持人1名、模特8名、工作人员2人配合活动

场景布置：布置成一个小型T形展台

活动合适的内容：模特SHOW

2.视幻艺术SHOW

时间:2003/4/1（愚人节）

人员：主持人】名、会员若干、服务人员4名

活动合适的内容：东海岸假面舞会

活动安排：邀请嘉宾参与假面舞会派对，会员可携带家人共同参加。舞会提供面具、酒水、点心

等。由主持人主持并安排趣味游戏。

3、VIP生活空间

时间：2003/5/1-7H（劳动节）

人员：讲解员1名、会员

活动合适的内容：高尚生活讲座或演示

活动安排：向客户介绍某顶级品牌的历史以及使用者；讲解高尚社会的生活格调、礼仪，达到让

沟通对象了解上流社会生活、学会上流生活的目的。

4.母亲节/MAMI、MAMI

时间：2003/5月的第二个星期天（母亲节）

人员：工作人员4人配合活动

活动合适的内容：感亲恩

活动安排：凡当天生日的女客户凭身份证获赠高级护肤品1套，活动当天由商场代会员或会员子

女赠送其母亲康乃馨。开展“看看谁最像妈妈”的活动，从会员的来选照片中选出母子或母女长

相最接近的一对，赠送高档泳衣。

5.父亲节/男人帮

时间：2002/6月的第一个星期天（父亲节）

人员：酒保1名，点心师1名，工作人员5人

活动合适的内容：男人精品展示

活动安排：条幅广告语"不一样的父亲，一样快乐的父亲节”，活司当天现场展示男人用品精品（打

火机、皮带、手表、领带等），现场开展煮咖啡演示以及调酒表演。

6.七夕节/意相逢派

时间：2003/7/7（农历七夕）

人员：工作人员4名

活动合适的内容：相约东海岸

活动安排：晚8:00-10:30可到咖啡屋享受烛光情调咖啡吧，为情人免费提供约会场所及咖

啡。会员可携带爱人共同享受温馨的二人世界。情侣表/情侣装/大抽奖。

7.中秋节/心月之约一极品酒鉴

时间：2003/8/15（农历中秋节）

人员：社会名流、会员、主持人1名、服务人员4名配合活动

活动合适的内容：国际名酒品酒文化活动

活动安排：与指定经销商联合举办名酒品酒会，活动当日遨请社会名流、会员参加。由主持人现

场介绍某品牌名酒的品牌发展历史，请相关人员品尝名酒并赠送相关人等名酒。

8.重阳节/鲜氯品尝派

时间：2003/9/9（重阳节］

人员：服务人员6人

活动合适的内容：空气品尝活动

活动安排：邀请新老客户及家人到野外或山中感受大自然的情怀,呼吸新鲜空气，享受休闲人生。

10.国庆节/天桥云裳SHOU

时间：2002/10/1-7日（国庆节）

人员：主持人