北京市既有多层住宅加装电梯工程技术导则（试行）

北京市既有多层住宅加装电梯工程技术导则（试行）1总则1.1目的和依据为规范北京市既有多层住宅加装电梯的工程技术活动，保障工程安全、质量和使用功能，维护业主合法权益，依据《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《北京市既有多层住宅加装电梯管理办法》及《既有住宅加装电梯工程技术标准》（JGJ/T472）、《住宅设计标准》（GB50096）、《无障碍设计规范》（GB50763）等国家和本市相关技术标准，制定本导则。1.2适用范围本导则适用于北京市行政区域内建成投入使用、未设电梯的4层及以上（含4层）多层住宅加装电梯的工程技术活动。下列情形不适用本导则：（1）已列入房屋征收、拆迁改造计划的住宅；（2）经鉴定为C、D级危险房屋且未完成加固的住宅；（3）违法建设的住宅或加建部分。1.3术语定义（1）既有多层住宅：指建成投入使用2年以上、层数为4层及以上、未设置电梯的住宅建筑；（2）实施主体：指由加装电梯单元的业主共同推选的代表、业主委员会，或委托的物业服务企业、社会组织等；（3）柔性连接：指加装电梯结构与原住宅建筑结构通过橡胶隔震垫、铰支座等装置连接，减弱地震力、竖向荷载在两种结构间的传递。2基本规定2.1基本原则（1）安全优先：以结构安全、使用安全为核心，严格执行国家和本市工程建设安全标准，严禁降低工程质量安全要求；（2）业主自愿：充分尊重业主意愿，加装电梯方案应经本单元专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；（3）因地制宜：结合原住宅建筑结构形式、周边空间条件、管线现状等，选择适配的加装方案，避免对住宅原有使用功能及周边环境造成过大影响；（4）兼顾各方：充分考虑低层业主的日照、通风、采光权益，加装电梯后不得降低原住宅建筑的日照标准（冬至日满窗日照时数不低于1小时）。2.2责任主体与资质要求（1）实施主体负责加装电梯工程的组织实施，牵头开展前期评估、方案设计、工程招标、质量验收及后期维护管理等工作；（2）设计单位应具备建筑工程设计乙级及以上资质，施工单位应具备建筑工程施工总承包三级及以上资质并持有安全生产许可证，监理单位应具备房屋建筑工程监理丙级及以上资质；（3）电梯安装单位应取得电梯安装维修许可资质，其资质等级应与所安装电梯的类型、参数相匹配。2.3空间与环境协调要求（1）加装电梯的井道、连廊等新增构筑物与相邻住宅的最小水平距离，应满足通风、采光及消防安全要求，且不得占用规划道路、消防通道、无障碍通道；（2）加装电梯的噪声排放应符合《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337），白天（6:00-22:00）不得超过55dB(A)，夜间（22:00-6:00）不得超过45dB(A)；（3）新增外墙饰面材质、色彩应与原住宅建筑风貌协调，鼓励采用节能、环保的外墙材料。3前期技术评估3.1建筑结构安全性评估（1）实施主体应委托具有建筑工程质量检测资质的第三方机构，对原住宅建筑进行结构安全性评估，评估报告作为设计、施工的核心依据；（2）评估内容包括：原建筑结构体系、构件材料强度、基础形式及承载力、结构变形与损伤状况、抗震性能等；重点分析加装电梯新增荷载（竖向荷载、水平地震作用、风荷载）对原建筑结构的影响，明确原结构是否满足加装电梯的承载要求；（3）若评估结论为原结构承载力不足或抗震性能不满足要求，应先制定结构加固方案并完成加固，再开展加装电梯工程。3.2使用条件评估（1）场地条件评估：核查加装电梯区域的场地尺寸、地形地貌、地下障碍物分布，明确井道、基坑的可实施空间，确保电梯安装后不影响原住宅出入口的正常使用；（2）无障碍条件评估：评估原住宅建筑出入口的坡道、平台是否符合无障碍标准，若未达标，应同步制定无障碍改造方案，确保加装电梯后实现从单元出入口到各楼层的无障碍通行；（3）管线条件评估：委托具有管线探测资质的机构，对加装区域及周边的自来水、燃气、电力、通信、热力等地下管线进行探测，明确管线的位置、埋深、管径及权属，制定管线迁改或保护方案。3.3日照与环境影响评估（1）委托具有规划设计资质的单位开展日照影响分析，加装电梯后，原住宅建筑及相邻住宅的日照时间应符合《城市居住区规划设计标准》（GB50180）要求（北京市为II类气候区，冬至日满窗日照时数≥1小时）；（2）分析加装电梯对原住宅建筑通风、采光的影响，若对低层业主的通风采光造成较大影响，应优化方案（如采用镂空式井道、侧开式电梯门等），或制定补偿措施。4工程设计要点4.1总体设计（1）电梯井道布局可采用贴建式、独立式、并联式等形式：贴建式适用于原住宅单元门口空间充足的情况，通过连廊与原建筑楼层直接连接；独立式适用于单元门口空间有限的情况，井道与原建筑分离，通过室外坡道或连廊连接；（2）加装电梯的候梯厅、连廊净宽度不应小于1.2m，连廊与原建筑楼层的连接应采用平接或缓坡连接，坡道坡度不大于1:12；（3）井道基础应避开原住宅建筑的基础，若无法避开，应采用桩基础等形式，避免开挖基坑对原建筑基础造成扰动。4.2结构设计（1）抗震设计：北京市抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为0.20g，加装电梯结构的抗震等级应不低于原住宅建筑的抗震等级；优先采用柔性连接方式，减少地震作用对原建筑的影响；（2）基础设计：根据地质勘察报告选择基础形式，平原区可采用独立基础、条形基础，山区或软弱地基区域可采用桩基础；基础承载力应满足加装电梯的竖向荷载、水平荷载及地震作用要求；（3）新增结构与原建筑的连接：若采用刚性连接，应通过植筋、预埋铁件等方式实现，植筋深度应符合《混凝土结构加固设计规范》（GB50367）要求，拉拔力检测合格后方可进行后续施工；（4）原结构加固：若原结构承载力不足，应采用增大截面法、粘贴钢板法或碳纤维布加固法等，加固后的结构承载力应满足加装电梯的新增荷载要求。4.3建筑与无障碍设计（1）电梯选型：优先选用额定载重量630kg（载客8人）或800kg（载客10人）的住宅电梯，额定速度不大于1.0m/s；轿厢净尺寸（宽×深）不应小于1100mm×1400mm，满足轮椅通行要求；（2）候梯厅设计：候梯厅地面应采用防滑等级不低于B1级的材料，设置扶手、紧急呼叫按钮，按钮高度为0.9m-1.1m；（3）无障碍设计：轿厢内应设置扶手、语音提示装置、盲文按钮，按钮高度为0.9m-1.1m；电梯门宽度不应小于0.8m，满足轮椅进出要求。4.4机电与消防设计（1）电梯设备：选用符合《电梯制造与安装安全规范》（GB7588）的产品，具备停电应急平层功能、防夹人功能；电梯控制机房宜设置在井道顶部，若条件不允许，可设置在地面层或采用无机房电梯；（2）管线设计：供电电源应采用独立回路，容量不小于10kW；燃气管道与电梯井的水平距离不应小于1.5m，电力管线与燃气管道的垂直距离不应小于0.3m；（3）消防设计：电梯井道的耐火极限不应低于2.00h，连廊与原建筑之间的门应采用乙级防火门（耐火极限≥1.00h）；井道内应设置消防应急照明，照度不低于5lx。5工程施工技术要求5.1施工准备（1）编制专项施工方案：针对基坑开挖、结构吊装、管线迁改等危险性较大的分部分项工程，编制专项施工方案，开挖深度超过5m的基坑应组织专家论证；（2）现场防护：施工区域应设置硬质围挡，市区主干道旁的围挡高度不低于2.5m，次干道及居民区不低于1.8m；设置安全警示标志，夜间开启警示灯；（3）管线保护：根据管线探测报告，对地下管线采用悬吊、支撑、迁改等保护措施，迁改燃气、电力管线时，必须由权属单位或其委托的专业单位实施。5.2结构施工（1）基坑施工：严格按照专项方案开挖，采用分层分段开挖方式，严禁超挖；基坑周边应设置降水、排水设施，避免积水浸泡基础；对原建筑基础进行实时监测，沉降预警值为累计沉降20mm、日沉降2mm，若超过预警值应立即停工并采取措施；（2）钢筋混凝土施工：钢筋采用HRB400级，混凝土强度等级不低于C30；混凝土浇筑应连续进行，冬季施工时入模温度不低于5℃，采取覆盖保温措施；（3）植筋施工：植筋前应清理钻孔内的灰尘、杂物，注入结构胶后插入钢筋，养护时间不少于72小时，植筋拉拔力应满足设计要求。5.3电梯安装与调试（1）电梯安装：由电梯制造单位或其委托的有资质的安装单位实施，安装过程应严格执行GB7588的要求，导轨垂直度偏差不大于0.6mm/5m，轿厢平层精度不超过±10mm；（2）调试与检测：电梯安装完成后，由制造单位进行调试，调试内容包括电梯运行速度、平层精度、应急平层功能、门系统功能等；调试合格后，委托北京市特种设备检测研究院进行监督检验，取得《电梯监督检验报告》。6工程质量验收6.1阶段验收（1）基础验收：由监理单位组织，设计、施工、实施主体代表参加，验收内容包括基础尺寸、混凝土强度、地基承载力、原建筑基础沉降数据；（2）主体结构验收：由监理单位组织，设计、施工、检测机构、实施主体代表参加，验收内容包括结构构件尺寸、钢筋配置、混凝土强度、与原建筑的连接质量；（3）机电安装验收：由监理单位组织，施工、电梯安装单位、实施主体代表参加，验收内容包括电梯管线安装、设备固定、电气接地（接地电阻≤4Ω）。6.2竣工验收（1）由实施主体组织，设计、施工、监理、电梯检验机构、属地住建部门、物业服务企业参加；（2）验收内容包括：工程实体质量、使用功能（电梯运行、无障碍通行、消防设施）、工程资料（设计图纸、施工记录、检测报告、电梯监督检验报告等）；（3）竣工验收合格后，实施主体应在30日内将工程验收资料报送属地住建部门备案，并办理电梯使用登记。7运行维护管理7.1日常维护（1）电梯使用单位（实施主体或委托的物业服务企业）应办理电梯使用登记证，建立电梯安全管理制度，配备专职或兼职安全管理人员；（2）委托具有电梯维保资质的单位进行日常维保，每15天维保一次，维保内容包括电梯运行状况、门系统、导轨、钢丝绳等，维保记录应存档不少于4年；（3）电梯内应张贴《电梯使用标志》《安全注意事项》及96333应急救援电话，确保应急通道畅通。7.2定期检验与检测（1）电梯每年应进行一次定期检验，由北京市特种设备检测研究院实施，检验