建筑面积,高度计算及建筑退线设计技术要点(试行)

建筑面积,高度计算及建筑退线设计技术要点(试行)为规范各类建筑工程中建筑面积计算、建筑高度核算及建筑退线设计的技术标准，统一工程管理与行政审批的技术依据，依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）、《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014，2018年版）、《中华人民共和国城乡规划法》等国家现行标准规范及地方城乡规划管理要求，制定本技术要点（试行），适用于民用建筑工程的设计、审查、施工及核算工作，工业建筑可参照执行。一、建筑面积计算技术要点（一）一般规定1.建筑面积计算应以建筑主体结构外围水平投影面积为基础，结合各部位的功能属性、结构特征及规范要求核算，计算单位为平方米，保留两位小数。2.建筑面积计算以结构层高为核心判定依据，结构层高指楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面的垂直距离；净高指楼面或地面至上部楼板底面（或吊顶底面）的垂直距离，仅作为局部空间功能判定参考。3.同一建筑物存在多种结构形式、层高差异或功能分区时，应分别计算各区域建筑面积后汇总，不得混算。4.建筑外墙外保温层应按保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积；保温装饰一体化板按主体结构外围水平面积计算。（二）应计算全面积的范围1.单层建筑物结构层高≥2.20m的，按外墙结构外围水平面积计算全面积；结构层高<2.20m的计算1/2面积。2.多层建筑物首层按外墙结构外围水平面积计算；二层及以上楼层，结构层高≥2.20m的，按外墙结构外围水平面积计算全面积。3.建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱，按建筑物自然层计算全面积。4.有围护结构的舞台灯光控制室，结构层高≥2.20m的，按围护结构外围水平面积计算全面积。5.立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的按围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结构但有围护设施的，按结构底板水平面积计算，结构层高≥2.20m的计算全面积。6.建筑物内技术层（管道层、设备层），结构层高≥2.20m的计算全面积。7.主体结构内的阳台：指阳台的承重结构或围护结构属于建筑物主体结构的一部分，按结构外围水平面积计算全面积（无论封闭与否）。8.有顶盖的采光井，结构净高≥2.10m的计算全面积；结构净高1.20m~2.10m的计算1/2面积；结构净高<1.20m的不计算面积。（三）应计算1/2面积的范围1.建筑物架空层、坡地建筑物吊脚架空层，结构层高<2.20m的计算1/2面积；结构层高≥2.20m的计算全面积。2.地下室、半地下室按结构外围水平面积计算，结构层高<2.20m的计算1/2面积；结构层高≥2.20m的计算全面积。3.有永久性顶盖的室外楼梯，按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算；无永久性顶盖的室外楼梯不计算建筑面积，但若楼梯下方空间作为功能区利用，按相关规则核算。4.主体结构外的阳台：指阳台承重结构独立于建筑物主体结构之外，按结构底板水平投影面积计算1/2面积（无论封闭与否）。5.凸（飘）窗：窗台与室内楼地面高差<0.45m且结构净高≥2.10m的，按围护结构外围水平面积计算1/2面积；高差≥0.45m或结构净高<2.10m的不计算面积。6.有顶盖的场馆看台，按顶盖水平投影面积的1/2计算；无顶盖的不计算面积。7.以幕墙作为围护结构的建筑物，按幕墙外边线计算建筑面积；装饰性幕墙突出主体结构≥0.2m的部分，不计入建筑面积。（四）不应计算建筑面积的范围1.与建筑物内不相连通的独立构筑物：如烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、栈桥等。2.建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台，以及独立设置的空调室外机搁板（箱）、装饰构件、配件。3.勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层，挑出宽度<2.10m的无柱雨篷，顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷。4.室外爬梯、室外专用消防钢楼梯（当钢楼梯为建筑物唯一疏散通道时，按自然层计算1/2面积）。5.无围护结构的观光电梯，建筑物以外的地下人防通道、独立地下人防工程。6.屋顶露台、露天游泳池、花架、凉棚、露天停车场等露天设施。7.建筑物内宽度<300mm的变形缝、沉降缝；宽度≥300mm的按自然层计算全面积。（五）特殊部位计算补充要点1.高低联跨建筑物，以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；高低跨内部连通时，变形缝计入低跨面积。2.多层建筑屋顶内、场馆看台下，设计利用的空间：结构净高>2.10m的计算全面积，1.20m≤净高≤2.10m的计算1/2面积，净高<1.20m的不计算面积；设计不利用的部位不计算面积。3.阳台内挑台、独立空调机位不计算建筑面积；阳台内与主体结构相连的空调机位，按阳台面积规则核算。4.建筑物底部设置的骑楼、过街楼底层的开放公共空间，不计算建筑面积。二、建筑高度计算技术要点（一）一般规定1.建筑高度需区分规划管控高度与消防设计高度，分别满足城乡规划主管部门要求及消防规范规定，二者计算规则存在差异时，应分别报送对应管理部门。2.建筑高度计算基准面为室外设计地面；若建筑基地存在多个室外设计地面，以主管部门指定的基准面或平均室外设计地面为准。3.同一建筑存在多种屋面形式时，分别计算各部分高度后取最大值为总高度。（二）规划管控高度计算要点依据《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019及当地城乡规划管理规定：1.平屋面建筑：高度为室外设计地面至屋面面层的垂直距离；女儿墙、装饰性幕墙、屋顶构架等突出屋面的构件，若占屋顶平面面积≤1/4且高度≤6m，不计入建筑高度；女儿墙高度>1.2m且占屋顶周长≥1/2的，按女儿墙顶点计算高度。2.坡屋面建筑：高度为室外设计地面至檐口与屋脊的平均高度；坡度≤45°时按檐口高度计算，坡度>45°时按屋脊高度计算。3.混合屋面建筑：平屋面与坡屋面共存时，分别计算两部分高度，取最大值为总高度。4.地下室、半地下室：顶板面高出室外设计地面≤1.5m的部分，不计入建筑高度；高出>1.5m的部分，按高出高度计入建筑高度。5.架空层、骑楼：若为公共开放空间且高度≤6m，部分地区可不计入建筑高度（需符合当地专项规定）。6.特殊管控区域：机场、电台、电视台、气象台周边建筑，高度需满足净空限制要求，按航空管理、无线电管理专项规定计算。（三）消防设计高度计算要点依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018版）：1.住宅建筑：高度为室外设计地面至屋面面层或女儿墙顶点的垂直距离。底部设置的自行车库、储藏室、敞开空间，室内高度≤2.2m的部分不计入建筑高度。地下室、半地下室顶板面高出室外设计地面≤1.5m的部分，不计入建筑高度。2.公共建筑：高度为室外设计地面至屋面面层的垂直距离，女儿墙不计入。突出屋面的辅助用房（电梯机房、水箱间等），若占屋顶平面面积≤1/4，不计入消防高度。3.高层建筑判定：公共建筑消防高度>24m的为高层建筑，住宅建筑消防高度>54m的为一类高层住宅，27m<高度≤54m的为二类高层住宅。（四）特殊类型建筑高度补充要点1.幕墙建筑：以幕墙为围护结构的，高度计算至幕墙外边线；装饰性幕墙突出主体结构≤3m的部分，不计入建筑高度。2.异形建筑（球形、锥形、弧形等）：高度为室外设计地面至建筑最高点的垂直距离。3.临时建筑：高度一般≤10m，需符合当地临时建筑管控要求。三、建筑退线设计技术要点（一）一般规定1.建筑退线指建筑物（含地上、地下部分）外边线与各类城市控制线（道路红线、用地红线、绿线、蓝线、紫线、黄线）的水平距离，需同时满足城乡规划、消防、日照、环保、结构安全等规范要求，取最严格值执行。2.退线计算基准为各类控制线的法定边界线，而非规划示意线；控制线调整时，以最新法定文件为准。3.退线范围内用地可作为绿化、公共停车、步行空间使用，不得建设永久性建筑；临时建筑需经主管部门审批。（二）各类控制线退线要点1.道路红线退线按道路等级确定：快速路退线≥20m，主干道≥15m，次干道≥10m，支路≥5m（具体以当地《城乡规划管理技术规定》为准）。交叉口退线：主次干道交叉口转角处，退线需满足视距三角形要求（视距三角形内不得有建筑遮挡），退线距离≥20m（主干道交叉口）或≥15m（次干道交叉口）；支路交叉口退线≥10m。历史街区、步行商业街：退线≥3m，保证步行空间宽度≥5m，符合专项规划要求。2.用地红线退线相邻用地为住宅：退线≥6m，同时满足日照间距（大寒日底层满窗日照≥2小时，冬至日≥1小时，具体按当地标准）；相邻为高层住宅时，退线≥13m（满足消防间距）。相邻用地为公共建筑：退线≥8m，同时满足消防间距（高层与高层≥13m，高层与多层≥9m，多层与多层≥6m）。相邻用地为工业建筑：退线≥10m，满足环保、防火要求。3.城市绿线退线一般城市绿地：退线≥10m；生态绿地、湿地公园退线≥15m；历史保护绿地退线≥20m。退线范围内不得建设永久性建筑，可设置临时休憩设施。4.城市蓝线退线河流、湖泊、水库等水体：退蓝线≥15m（中型及以上水体≥20m），满足防洪、环保要求。地下建筑退蓝线≥10m，不得在蓝线范围内设置地下空间出入口。5.城市紫线（历史文化保护线）退线退历史建筑紫线≥10m，退历史街区紫线≥5m，符合历史文化保护专项规划。退线范围内建筑高度、风格需与历史区域协调。6.城市黄线（市政设施控制线）退线退市政管线（供水、供电、燃气）黄线≥5m；退污水处理厂、变电站等大型市政设施黄线≥20m。（三）地下建筑退线要点1.地下建筑外墙线退用地红线≥3m，退道路红线≥5m，退绿线、蓝线≥10m。2.地下车库出入口坡道起坡点，退用地红线≥5m，退道路红线≥10m，避免干扰地面交通。3.地下建筑与相邻建筑地下结构间距≥6m，满足结构安全、防水要求。（四）日照退线补充要点1.住宅日照计算采用当地主管部门认可的软件，计算基准为底层住户卧室、起居室（厅）的满窗日照时间。2.旧城区改建项目，若无法满足标准日照，需经主管部门论证，确保底层住户冬至日满窗日照≥1小时。3.医院病房楼、老年人照料设施、幼儿园、托儿所、中小学校教学楼，日照标准为冬至日满窗日照≥3小时（幼儿园、托儿所）或≥2小时（医院、养老院），退线距离需满足该要求。