旧城改造项目方案全套

旧城改造项目方案第一章总论工一.项目背景工11113.可行性研究报告编制依据2二.旧城改造项目的必要性与重要性3三.旧城改造的目标和总体规划5第二章市场分析17五.项目市场定位69第三章旧城改造总体规划74一.现状概况74二.规划定位研究75三.概念性详细规划793.详细规划82第四章房屋拆迁和土地价格评估83一.旧城改造房屋拆迁调查83二.房屋拆迁和土地整理出让模式分析84三.旧城改造拆迁安置和土地整理出让方案88四.旧城改造土地价格评估938.估价原则96第五章项目运行机制和市场运作模式100一.旧城改造项目运行机制研究100二.旧城改造市场运作项目的运作模式102第六章项目开发建设方案105一.项目主要技术经济指标105二.项目规划建设方案106三.节能及新能源利用117四.环境及其保障118五.物业管理智能化120一.组织机构与人力资源配置122二.项目任务组织和工程招投标124一.项目建设开发周期129二.项目实施进度安排129三.项目实施进度表129第九章投资估算131一.建设投资估算131二.项目投入总资金及分年投入计划132第十章融资方案134第十一章财务评价137五.偿债能力分析139六.不确定性分析139七.财务评价结论140八.分项目财务评价结论140一.社会影响分析141二.互适性分析142三.社会风险分析143一.风险因素的识别和评估145二.风险防范对策147第十四章研究结论和建议150二.建议附图、附表、附件153旧城改造项目是对纳入黄陂区政府前川旧城改造指挥部统筹规划组织实施的一系列项目的总称。具体包括的项目如下：旧城改造A地块项目旧城改造B地块项目旧城改造E地块项目旧城改造一期还建和经济适用房项目旧城改造二期还建项目旧城改造改制企业用地项目旧城改造工业还建用地项目旧城改造道路基础设施配套项目以上项目尚未命名，暂以开发和用地地块的划分加以区别。需要视项目具体的开发运作方案和根据市场策划拟定合适的项目名称。2.承办单位概况项目承办单位：武汉市黄陂区城建投资开发有限公司公司住所：湖北省武汉市黄陂区前川街黄陂大道建设大厦法定代表人：吴继红注册资本：人民币捌亿叁仟陆佰万元整(1)国家建设部及湖北省、武汉市及黄陂区颁布的相关法律、法规与政策；(3)武汉市及黄陂区2003、2004、2005年国民经济和社会发展统计公报；(4)武汉市及黄陂城市总体规划大纲(2000年-2020年);(5)武汉市、黄陂区和市政府相关部门关于旧城改造工作的有关文件精神；(6)国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)(1993年);(7)建设部《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205号);(8)国家发展与改革委员会《投资项目可行性研究指南》(计办投资[2002]15号);(11)武汉市及黄陂区以及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；(12)黄陂区规划勘测设计院的地籍勘测资料。旧城改造区地处老城区西部，东至民安街，西至石阳街，南至人民大道，北至接驾湖，占地面积407亩。其间有“二程”(宋代理学家程颐、程颢)遗址，建筑以民宅为主。该区域俗称“老三街”,房屋密集，绝大部分年久失修，破烂不堪，存在极大的消防安全隐患，市政基础设施配套严重不足，居民生活环境极为恶劣，严重影响居民生活和城市形象。黄陂区人大、政协也多次提出改造的议案、提案。近年来黄陂区政府虽然进行了一些局部整治，但没有、也不可能解决根本问题。2005年年中，黄陂区领导和有关部门通过深入调研前川旧城改造中规划编制、开发模式和经济适用房建设等问题，初步确定整体改造这一区域，以彻底解决老百姓生活环境质量问题，改善城市面貌。旧城改造指挥部随之成立，由黄陂区区长任指挥长，区主管领导任副指挥长，各相关部门负责人为成员。指挥部下设办公室，从相关部门抽调人员组成工作专班，全面启动和推进前川的旧城改造工碑意义的重点实施项目。通过项目的实施推进，的城市面貌和城市功能将得以根本(1)旧城改造项目是带动城区经济特别是商品经济发展的龙头项目。前川作为黄陂区的区域中心，作为一个人口过百万的大区的政治文化和地理中心，城区的商业业态散乱、无序、规模偏小偏弱，一个重要原因就在于前川的城市风格和特性不明显，被类同于一般乡镇街的地域属性。通过项目的实施推进，作为承载平台，可以实现对商品经济的业态集合，发展壮大专业市场和特色市场，借助地理中心的位置和正在实施并已见成效的区—乡街镇路网建设的中心结点位置，实现前川商品经济本应具有的对周边区域的辐射力和穿透力，使城区的商品经济质量和规模获得(2)旧城改造项目的实施推进，将使黄陂城关能够更好的建设成为黄陂区发展现代工业产业的生活服务基地，为工业产业的发展创造良好的生活物质条件。前川不仅是黄陂区的行政中心，而且是今后的商业服务业中心，现代工业产业化发展的支持服务基地。围绕旧城改造项目，将陆续在前川周围形成和举办一系列的产业园区，不断壮大黄陂的产业经济规模，提升黄陂区的工业产业的质量和对产业的吸引力。黄陂区从武汉市的经济地理区位上来讲，已经不单纯是武汉市特别是汉口城区的后花园，城市居住区的扩散地，其逐步完善的基础设施条件，必将成为武汉市北部的产业经济区。特别是在汉口主城区产业功能布局不断弱化的时期，黄陂的产业化发展已经具备了得天独厚的地理优势和绝佳的发展机遇。而当代产业化的发展离不开现代化的城市功能的支撑。(3)旧城改造项目是形成黄陂现代城市功能，实现武汉市卫星城快速发展，改善武汉市城市发展形态的重要步骤。武汉市的城市发展一直呈现为轴射状圈层式的发展形态，以这种模式发展下去，给城市带来的问题会越来越多。根据国外的城市发展经验，特大城市一定阶段圈层式扩展之后，都会明显减缓这种扩充的态势，转而注重周边卫星城的建设和发展，以强化和完善城市发展格局，既体现特大城市的城市竞争力，又能有效缓解特大城市的城市弊端。具备这种卫星城的发展条件和发展能力。相应的决定发展的不主要取决于武汉市主城区的圈层式扩展的发展节奏，主要在于卫星城地域自身的经济与社会发展，与主城区在功能与定位上的互补和相互支撑关系。通过本项目的实施推进，将有利于形成这样的城市格局，并切实提升与其他卫星城镇的竞争能力，获取更多的发展机遇。(4)旧城改造项目不单纯是个房地产开发项目或城市建设的一个简单个例，要通过项目的实施推进，改变目前散乱缺乏有效控制的城市建设格局，为规范土地和房产市场，特别是政府的调控机制的形成提供契机，全面提升黄陂城区的发展质量和发展水平，实现城区的跨越式发展，将成为黄陂城区城市建设和城市发展的重旧城改造项目的经济社会发展条件可以归纳为以下几点：(1)经过这些年经济与社会的快速发展，黄陂区已经在各方面积累了相应的实力，有能力对前川的城市道路基础设施和条件进行改造和进行城市创新。(2)通过近年来房地产市场的培育和发展壮大，特别是商品房开发已经成为解决住房问题的主体路径，着手解决旧城区的居住状况、改善旧城区居民的生活质量和水准，提高城市的现代功能和城市吸引力，已经具备了相应的条件。(3)围绕项目发展建设的经济社会重要意义和必要性全区上下已经形成了高度按照武汉市政府2004年批准实施的前川城区总体规划，本改造区域确定为区级商业中心、文化娱乐中心和部分生活居住区。按照此地块新近编制的控制性详细规划，此区域规划定位为：融商业、文化、活”示范区。融商业、文化、娱乐、居住为一体：现代城市生活的魅力之一就在于城市的积聚性和包容性，本项目地处前川老城区中心地带，是传统的旧城居住和商业区。规划考虑在此地区重点提供商业、文化、娱乐、居住的活动和空间，四大主题呼应互动，充分展示该地区的城市复合魅力；服务配套设施完善：按照现代化、小康标准，提升和完善该地区的服务和配套设施，建立高水平的支撑体系，也确保高质量的工作和生活；特色的现代健康生活，它构成城市亮丽的风景线，它给予市民舒适感、自豪感和归属感，它必将成为奠定21世纪前川新城市生活的基石而具有示范意义。基于以上定位，我们希望此项城市改造达致以下目标：新前川、新城市、新街道、新生活3.旧城改造的总体规划一园融四区”的空间结构。具体地：一轴：以拓宽改造后的前川大道为整个项目用地的主轴线，具有功能和空间意义上的维系和引导作用；五带：规划考虑与前川大道垂直的街道为主要的商业、文化、娱乐服务带；民安街金融服务带，文教巷人文风情带，共和巷民俗商业带，(规划小区内道路)居住服务带，石阳街商业带；一园：在民安街至文教巷之间、前川大道南侧用地规划“前川新天地”,依托文教巷的文化主题和前川大道的商业主题打造成“BLOCK”形式的文化商业主题园，这里四区：城市空间是居民生活的舞台和载体，结合用地布置四个居住小区；湖畔休闲居住区，路北宜居生活小区，路南康居生活小区，石阳西生活小区。旧城改造所包含的各个项目均位于黄陂区前川街的城区。项目具体的区位描述如下：石阳街和模具小区之间。规划总用地面积：39700平方米(59.55亩),规划净用地面积：32845平方米(49.3亩)。(2)旧城改造B地块项目：旧城改造规划控制红线内，前川大道以北，民安街和模具小区之间。规划总用地面积：38110平方米(57.165亩),规划净用地面积：33920平方米(50.9亩)。(3)旧城改造C地块项目：旧城改造规划控制红线内，前川大道以南，(4)旧城改造D地块项目：旧城改造规划控制红线内，前14320平方米(21.5亩)。(6)旧城改造一期还建和经济适用房项目：旧城改造规划控制红线西，前川大道和黄陂公园之间。规划总用地面积：6262(8)旧城改造改制企业用地项目：旧城改造规划控制红线外，旧城侧地块规划总用地面积：7823.65平方米(11.74亩),规划净用地面积亩),规划净用地面积24390.67平方米(36.586亩)。(10)旧城改造道路基础设施配套项目：旧城改造规划控制红线内，由政府负责投资建设的现有道路及基础设施改造和规划新建道路及基础设施的建项目用地在的地理位置情况参见附图《项目用地范围示意图》。(2)已完成旧城改造项目的规划编制工作。(3)已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已取得城市规划行政主管部门出具的规划选址意见，国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见，环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。(4)为配合旧城改造的拆迁工作，已冻结相关证件的办理。(5)已完成拆迁的入户调查工作。(6)项目市场调查和营销策划工作已经在进行并已取得阶段性成果。(7)项目建设资金已经开始筹备。(8)旧城改造项目的开发方案和拆迁补偿安置方案已取得黄陂区政府和相关(9)旧城改造项目的道路基础设施及公益性项目已经分批纳入黄陂区的城建(10)一期的还建房和廉租房项目已经启动，正在全力兴建当中。预计年底可为旧城改造项目提供还建房面积5.8万平方米。3.项目开发建设方案根据旧城改造项目总体规划和地块划分情况，5个市场运作项目的规划技术经济指标和整体的规划技术经济指标情况见下表所示。表6-1规划技术经济指标表规划总用地面积(公顷)其中0规划建设总建筑面积(m²)0000000000000000建筑基底面积(m²)绿化用地面积(m²)道路用地面积(m²)3666地面停车位(个)8市场运作项目建设开发周期确定为4年。自2006年5月始，至2010年5月止。项目的工程建设和市场销售重叠进行。项目的建设期为3年，其中筹建期为1年；营销期为2年，其中预售期为1年。主要的里程碑事件的相应时间为：2006年12月31日前出让人正式将出让宗地交付给受让方；2007年4月30日之前正式动工建设；2009年4月30日之前竣工交付使用；2010年4月底前销售完毕。(1)物业定位项目所需发展的物业类型及结构如下表所示。规划建设总建筑面积(m²)(2)项目命名本案项目命名的总体思路建议简洁直接，切中项目旧城改造的社会主题，在朴实中折射强烈的地理文化信息，贴合项目业主的品位，以宁静致远的手法展现物业(3)项目目标顾客群定位1)住宅的目标顾客群项目的目标顾客群主要锁定为：拆迁后回购经商一族，机关、事业单位的公务员和职员，户籍仍在前川但在外从业有一定收入水平的人员，周边乡镇政府及工商业人士，外地购房人群，投资客/其他人士。2)商业物业的目标顾客群品牌专营店投资者，娱乐餐饮经营企业，社区服务型的西餐厅、咖啡屋、茶室、美容美发店和便利店的企业和个体经营者。3)商务文化场所的目标顾客群项目的目标顾客群主要锁定为：黄陂区区域金融、证券、保险业机构，周边产医疗、社会教育、文化企业等。(4)项目价格定位项目当前的价格定位结论如下：中档住宅：1600元/平方米高档住宅：2080元/平方米商业建筑：3840元/平方米；办公楼：2560元/平方米。项目在计算期内的价格上涨率确定为：7.44%。这一上涨率为不考虑价格绝对上涨因素的上涨率，即实价上涨率。表1-2市场运作项目投入总资金和主要技术经济指标表一万元1建设投资(不含建设期利息)万元2建设期利息万元万元二万元三万元项目总销售成本四万元五销售利润万元项目总销售利润开发利润万元项目总利润六万元七税后利润万元一二资本金收益率三财务净现值(税后)万元财务净现值(税前)万元五税后投资回收期年税前投资回收期年四六七借款偿还期年表1-3分地块项目主要经济评价指标汇总表一万元1建设投资(不含建设期利息)万元2建设期利息万元万元二万元三万元四万元五销售利润万元开发利润万元六万元七税后利润万元一二资本金收益率三财务净现值(税后)万元财务净现值(税前)万元四税后投资回收期年税前投资回收期年五六七借款偿还期年1、旧城改造项目已经纳入黄陂区“十一五”规划。是黄陂区城市化进程中具有里程碑意义的重点建设项目。通过项目的实施推进，的城市面貌和城市功能将得以根本改观。2、市场运作项目的地块位置颇佳，市场前景看好，开发条件成熟。3、市场运作项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，财务上是可行的。符合项目承办方的决策要求。4、项目没有什么灾难性的风险；严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。综上所述，该项目的建设是必要的，可行的。但是需要科学决策、精心组织、审慎运作，有效的规避风险。本项目开发建设存在的主要问题有：(1)项目前期各项审批手续尚未全部完成，项目规划建设方案和项目动建计划尚不能最后确定。(2)项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，须规避其风险。(3)项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成重大影响，存在预期利益难以兑现的可能。(4)项目开发的主体是商业、办公及相对高尚的居住区，受限于当地的经济条件和收入水平，其市场认同、市场价格的承受能力会对项目产生影响，存在叫好(5)存在一定的市场竞争压力，项目竞争优势和竞争力还需要多方面培育。(1)对市场运作项目项目承办方的实施建议主要有以下几点：1)集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能尽快开工建设。2)及早办理项目预售许可手续。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。3)以客户显而易见的性价比优势进行产品设计和价格定位，强化成竞争优势。精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。4)既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先5)制定稳妥积极的施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影响的持续时间。6)运用预订等方式，应先期联络到一批目标客户，有利于尽快形成楼盘的旺盛7)资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作，加大预售款和现房款的使用比例，进而降低资本金需要量。8)真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督、参与选择物业管理公司等事项，以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。9)虽然是旧城改造项目，但须精心于每一个细节，作为树立企业品牌的良好开10)项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴，以增强承办方自身在项目开发上的综合业务能力。(2)对项目发起人的实施建议主要有以下几点：1)黄陂不论是南部、中部还是北部都具有较为广阔的发展空间和较多的发展机会，黄陂区政府应与旧城改造项目投资方建立强有力的长期战略合作伙伴关系，从2)严控拆迁成本，保证供地价格。旧城改造项目的拆迁补偿费用将通过政府出面组织进行的方式，严格控制在预定的标准以内，进而保证对开发商的供地价格落实在约定的价格以内。3)政府补贴、个人比例负担，实现拆迁户的就地安置。根据自愿原则，除政府另行安排还建房之外，对愿意回购住房的，按照政府与开发商事先达成的价格，由政府补贴一部分，拆迁补偿费抵充一部分，个人负担增加一部分的方式，解决这部分拆迁户资金和购买能力上的不足。政府补贴的数额与个人增加负担的数额大体相当。并在订立拆迁安置补偿协议时予以明确。政府补偿资金主要来源于用于修建安置房的土地转用于市场出让的土地收益。4)以优惠政策，集合各类商品市场，做大做强。对于能够影响和辐射整个黄陂地区的商品市场优惠政策主要体现为减免税费，通过城市规划和城市管理等手段对5)尽快落实前川周边各类产业园区的规划，加强招商引资工作。除工业园区之外，重点发展物流园区、现代生态农业产业园区。如农产品交易园区，改变目前农产品运进城后再行交易的物流态势，以更靠近和贴合产地的交易园区，实现交易和物流配送，先交易后进城，并实现门对门的农产品供应物流链。以更具效应、更低成本提高本地农产品的竞争力和市场份额。同时将贸易活动的外部扩散效应惠及当6)制定旧城改造项目所需的城市道路和基础设施建设方案，尽快纳入城市建设重点项目计划，并保证所需资金的落实，如期开工建设。7)围绕项目规划的实施，公益性项目如学校、医院等，调集政府资源，优先投入、优先解决。部的统一协调下，全力支持配合，做到特事特办，并加强与市相关部门的协调和沟9)全区土地开发工作要形成大局观，要为本项目的实施创造条件，要对市场进行有效的调控，对房地产开发规模合理设限，以利市场需求的有效转化。包括盘龙城和口等地，在土地价格上要与全区的土地价格形成有效的梯级控制。10)将前川旧城改造视作宏观统领新前川发展的重要一环，整体部署、整体推进、联动互促，走活前川经济与社会发展的全局。1998年以来，城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了近两年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取控制城市拆迁规模，前不久还取消了个人住房贷款优惠利率的政策。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。但是当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是：(1)房价上涨过快。当前房价上涨的主要特点：一是房价涨幅为2000年以来最高，商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，2004年分别上涨14.4%和15.2%,今年一季度比去年同期又分别上涨12.5%和13.5%;二是东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升趋势；三是部分大中城市房价上涨过快，有的平均房价涨幅已连续二、三年在15%以上。据国家统计局城调队对35个大中商品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8%;四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展；五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，2005年一季度35个大中城市二手住宅销售价格上涨11.4%。房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳定。(2)市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。今年一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售面积的73%。东部地区和部分中心城市尤为突出。上海市商品住宅销售面积已经连续4年大于竣工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。(3)部分地区房地产投资增长仍然偏快。2004年房地产开发投资增长28.1%,今年一季度在去年同期较高增幅的基础上又增长26.7%,高于全社会固定资产投资增幅。有13个省区市房地产开发投资增幅超过30%,其中6个地区超过50%,最高的达到(4)市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供应中，100平方米/套以上的占总量的60%—70%,有的城市高达87%。2004年全国经济适用住房开发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%,有的地区甚至停止了经济适用住房建设。产生这些问题的原因是多方面的，有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善，商品房开发建设成本增加。但是，也有许多不合理因素，最主要的是各种投资、投机需求大量增加，部分地区市场总需求偏大，导致价格上涨过快，扩大了房地产开发的利润空间，吸引了各类资金参与房地产开发投资和购房投资，从而使房价进一步上涨。(1)大量资金涌入房地产市场。近年来，银行存款利率较低，股票低迷，债市盘子小，钢铁、水泥、电解铝等热点行业也开始降温，社会资金缺乏其在这种情况下，大量社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向房地产市场。特别是在负利率的情况下，居民个人住房贷款成本低，银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金，成为开发企业最主要的资(2)国内投资性购房和投机性炒房抬头。一些城市房价较快上涨，社会各方面对市场产生较高预期，使得局部地区投资性需求迅速扩大，投机炒作现象严重。如卖。城镇不少居民基于较高的房价上涨预期，也参与购房投资。投资性购房已由原来的非住宅为主扩展到住宅，进一步加剧了房价过快上涨的态势。(3)境外资金参与国内房地产市场开发和炒作。一段时期以来，外资为赚取外汇人民币利差、预期汇差、房价差，纷纷进入国内房地产市场。2004年，房地产开发全部利用外资超过实际使用外资的1/3,增幅达到34.2%,高于整个利用外资增幅20.9个百分点。今年1-2月，江苏、上海、广东房地产开发投资中利用外资分别是去年同期的6.6、2.6、2.5倍。(4)一些地方政府行为不规范。前几年部分城市盲目大拆大建，带来大量被动性住房需求，至今尚未消化。去年一些城市拆迁安置需求一度占市场商品住宅需求土地收益中筹集大量城市建设资金，抬高了土地和房地产市场的价格。一些地方政府还在搞不切实际的形象工程、政绩工程。(5)市场秩序比较混乱。一些开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过虚假交易、虚假宣传等不正当手段，谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，哄抬房价，误导市场预期。有的放慢开发和销售进度，囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，带来房价短期内非正常上涨。(6)不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨。随着房地产市场的快速发依赖房地产获取利润，有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市。在多重因素的作用下，不同利益主体相互影响，共同推动了房价非理性上涨。2005年以来，针对房地产投资规模和房价上升幅度过快的问题，国务院领导多次作出重要批示，温家宝总理在十届人大三次会议《政府工作报告》中指出："要抑制房价过快上涨势头”,并将此作为2005年宏观调控的一项重要任务。3月27日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔2005〕8号),就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。2005年5月9日，国务院办公厅又转发了建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》(国办发〔2005〕26号)。对稳定房价采取了以下主要措施：(1)强化城市规划调控，改善住房供应结构。要求各地尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地区，住宅建设要以此类项目为主，并在有关计划中明确开工、竣工面积和占住宅建设总量的比例，尽快向社会公布，稳定市场预期。城市规划主管部门要根据中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，要优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。对中低价普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门提出规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。同时，要求加强对房地产开发项目的规划许可监管。(2)加大土地供应调控力度，严格土地管理。要求各地在严格执行土地利用总适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。在土地出让公告和合同中，要明确开工与竣工的条件和时间要求、违约责任。严格土地转让管理，依法制止炒买炒卖土地行为。要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。(3)调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。运用税收等经济手段，加大对投机性、投资性购房等房地产交易行为的调节力度。对个人购买普通住房不足两年的，销售时按销售额恢复征收营业税；个人购买普通住房超过两年(含两年)的，销售时继续免征营业税。同时要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。(4)加强房地产信贷管理，防范金融风险。人民银行各分支机构要加大“窗口监局要加大对国有商业银行房地产贷款的检查力度，加强风险提示，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。(5)明确享受优惠政策的普通住房标准，合理引导住房建设与消费。对中小套型、中低价位普通住房，在规划审批、土地供应、信贷审核、税收征管等环节，给予优惠政策支持。对享受优惠政策普通住房的认定，要从严掌握，原则上应同时满足以下标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房、单套建筑面积在120平方米以下的住房、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房。各地可根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，具体标准可在上述标准基础上适当浮动，但向上浮动的比例不得超过20%%,并报建设部等部门备(6)加强经济适用住房建设，完善城镇廉租住房制度。要求各地按《经济适用住房管理办法》和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标制度，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低成本、控制开发利润。要求把城镇廉租住房制度建设情况，纳入省级政府对市(区)、县政府工作的目标责任制管理。各地要抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，建立保障对象档案；切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金的规定，着力扩大廉租住(7)切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。严肃查处和严厉打击房地产开发企业、中介机构违法违规销售以及不履行开工与竣工时间、销售价格与套型面积控制等项目建对各类违法违规行为，房地产主管部门要将其作为不良记录，纳入房地产企业信用(8)加强市场监测，完善市场信息披露制度。要求各地加快建立健全市场信息系统，加强对市场运行情况的动态监测，准确判断建设用地供应、土地价格和房价变动趋势。要求各有关部门加强信息沟通与整合，适时披露土地供应情况、房地产市场供求及房价、地价变动等信息。同时加强舆论引导，促进市场理性发展。关问题、央行调整房贷利率等。除以上主要以稳定房价为目标的政策措施之外，国家对于房地产市场还有一些用管理平台的信用系统公示，预防房地产商有任何违规行为。其最大的意义在于交易信息公开、备案及时，有利于减少甚至杜绝开发商或炒家利用信息不对称囤积房源、控制销售进度以及哄抬价格等违规现象。(2)“交房条件”政策。重点强调开发商在交钥匙时保证书》和《住宅使用说明书》),才被视为具备真正的交房条件。规定；有条件的大城市和严寒、寒冷地区可率先按照节能率65%的地方标准执行；凡属财政补贴或拨款的建筑应全部率先执行建筑节能设计标准。《通知》的出台，已经开始对社会各方面心理预期和行为发生影响。(1)地方政府及主管部门方面。普遍认为，《通知》提出的各项政策措施对于巩固宏观调控成果，促进房地产市场持续健康发展，维护经济稳定运行和社会经济会出现一刀切、急刹车，使当地处于发展上升期的房地产市场受到影响。二是一些中小城市担心政策贯彻落实中层层加码，致使地方自主性很少，操作空间很小，导致调控方向和效果的偏差。三是一些地方主管部门认为《通知》的有关调控措施还需进一步细化和明确，否则难以落到实处。(2)消费者方面。一是普通消费者对稳定房价措施表示欢迎。据天津市抽样调查，75%的消费者认为调控能使其得到实惠，购房心态认为房价会降，故等待观望、持币待购。少数房屋持有者担心房价大幅下降，手中房子贬值。三是一些消费者担心出现“上有政策、下有对策或者执行中出现偏差。(3)开发商方面。大多数开发商认为，调控措施对大幅攀升的房价会产生一定的抑制作用，但由于成本推动、需求拉动、政策作用滞后效应等因素的影响，今明两年房价还将稳中有升。不同区域的开发商对调控措施的敏感度差异较大，沿海地区及一些房价上涨较快城市的开发商比较敏感。不同类型的开发商对调控措施反应或静观其变，等待具体措施出台后再做决定；部分实力较弱的开发商则担心被淘汰出局。也有少数开发商心存疑虑：一是担心矫枉过正，或者地方在执行国家政策时态加重，有的加快了在建、在销售项目的开发进度，准备暂停新开项目；三是专事开发高档住宅的一些开发商压力较大，担心项目的销售前景。(4)专家学者方面。专家学者普遍认为，目前的调控，中央重视、社会各界关心，已出台的各项政策措施科学、合理，调控时机合适。在各项政策措施作用下，房价将趋于稳定。但调控效果需要一段时间才能显现出来。少数专家持谨慎态度，认为调控政策能不能达到预期，关键在于政府的决心和相关措施的落实。国办发明电[2005]8号文件和国办发[2005]26号文件发布后，控措施，政策的综合效应正在显现。从22个城市房地产市场信息系统反馈的数据分析看，5月份以来各地房地产市场运行基本平稳，并已出现积极变化。南京、武汉等11城市商品住房平均价格与上周环比稳定环比上涨0.5%;进入5月份以来，周环比分别上涨0.26%、0.49%、0.91%,涨幅已明显超缓。(2)商品住房成交量明显下降，二手住房交易量增加。多数城市商品住房日平均成交量比4月份明显下降，其中上海、杭州、北京、南昌、厦门等城市下降了20%与此同时，由于6月1日起将执行调整营业税政策，国办发[2005]26号文件下发后，多数城市二手住房日平均成交量明显增加。5月份，南昌、武汉、长沙等城市日平均成交量比4月份增长了20%以上。上海市二手房日平均成交量年同期水平；部分城市出现已经购房且入住的居民，近日纷纷前来办理权属登记手续的现象，主要也是基于税收政策的变化。(3)遏制投机炒作效果初步显现。调控政策出台后，投机投资性购房反映最为敏感。成都市在国办发[2005]26号文件公布后的两天内，预购地普遍反映，进入5月份以来，二手房挂牌量明显增加，挂牌映，部分原准备短期转手住房的投资者，开始转向长期出租。总的看，国办发[2005]26号文件下发以来，市场心理预期已发生较大变化。投资性购房短期内明显减少，投机性购房得到一定程度的遏制。2005年国家宏观政策出台以后，对全国的房但是单从稳定房价的角度来说，除少部分城市以外，并没有抑制住国内大多数城市过快的要求非常强烈，并强调应采取更为切实可行有效的宏观调控的政策和措施。就2005年国家出台的各项宏观调控政策和措施而言，这些政策和措施旨在挤房产泡沫，并不重在降低房价水平，只是希望让房价的上涨水平保持在一个社会与公众能够承受的幅度之内。所以这样的政策被业因此政策层面并没有触及导致房价快速上涨的深层次原因。国家进入十一五发展时期，背负了更多更为重要的社会责任。其中一个重要的倾向就是要切实保护社会弱势群体的社会利益，要建设和谐的社会，要建设社会主义新农村。从房地产市场上来看，意味着拿地的条件更严、要付出的直接成本和机会成本会更高，对商品住宅建造的要求会越多，需要开发商承担的责任和义务会越多，这一切又都意味着房地产市场商品住宅价格要背负的内容会越多。许多国家市场经济发展运行的结果都表明，不太可能让开发商抑制自我的寻利动机而去背负社会责任和义务。同样，试图盘剥开发商的利益的愿望往往变成了让社会公众来承担通过对不同方面的分析，关于国家宏观调控政策未来走向的预测分析结论是：国家会一如既往的坚持对房地产市场宏观调控的态势和方向，会不断出台相关的政策和措施，会让房价的快速上涨逐渐的理性回归，会实现制定政策的目的和目标。总体上涨水平下，不同城市、不同地区、不同类型的住房价格会有不同的表现，相对于全国平均水平，会有高有低；二是社会公众对达到了国家宏观控制标准的价格上涨水平的感受会明显强烈于对这个水平所应有的感受。比如一些城市少做一些高档别墅和高档住宅的楼盘，这个城市的住宅价格总体水平自然就会滑落，但是并不意味着普通楼盘的价格水平会下降，甚至普通楼盘的价格上涨会填没别墅与高档楼盘缺失所带来的价格水平空间。三是推动房价上涨的成本动因依然强烈，特别是土地成本和土地机会成本。尚没有明显的政策动向来抑制地方政府通过土地实现资金积累的城市发展战略思路。规范和控制土地市场的很多举措，更多地会导致土地市场供需关系的紧张，土地机会成本的加大。具体而言，对于2006年国家房地产政策和市场走向的预测分析有以下几点：(1)房地产政策会进一步完善2006年的房地产政策将从四个方面进行完善，确保中国房地产业的健康发展。一是把政策职能和市场职能进一步明确分开。在相应的房地产政策中，该由政府办的就要由政府办，同时要充分发挥市场机制调配资源的主导作用。二是把长期的问题和短期的问题适当分开。有些问题确实存在而且很尖锐，但绝不是一年、半年内就能一下子解决的，比如说困难群体特别是特困人群的住房问题，这涉及社会保障体系、收入分配体系等多方面的因素，是个比较长远的问题。要把长期的问题和短期的问题适当分开来解决。三是把局部的问题和全局的问题进一步分清楚。要严防把类似上海退房事件等局部问题当成全局性问题来炒作，避免影响调控政策的效果，增加经济调控的难度。要考虑房地产发展的区域性特点，给予区别对待。四是把调控总量的政策与调控产业的政策分开，不要眉毛胡子一把抓。2006年，影响中国房地产供求关系的主要因素将更加多元、多样、多层次，如利率、税收、人民币汇率、股市等等，都可能影响到我国房地产业的供求关系。(2)消费者将成2006年楼市主宰者2006年国内房地产业仍然是一个利益博弈十分激烈的场所，无论是对房地产开发商及地方政府，还是对购房消费者及中央政府来说，这种博弈可能会比2005年更为明显与激烈。目前有两股力量在制约着国内房地产市场迅速扩张。一是从中央政府来看，政府力图让房地产行业资金密集型性质迅速显现，通过强制性提高发展商进入的资金门槛，使开发商的实际支付成本成倍增长，让原来充满吸引力的财务杠杆放大的倍数急剧下降，减轻目前对商业银行贷款的极度依赖，加速行业内集约化的速度，最终让有资金实力的发展商留在行业内，在一个稳定增长的市场中寻求一个行业的合理收益。在这样的情况下，那些资质不好、缺乏资金实力的中小开发商将会面临资金链断裂的严重危险。一些地方的中小房地产开发商根本就没有能力抵御房价不下调。它们为了不让其资金链断裂，必然会走出房价不下跌的攻守同盟，以降价的方式加快推货的速度。而房地产市场一旦进入价格上的竞争，首当其冲的中小开发商就会把房地产市场的价格推向低位；同时，因为供应量的增加，市场的竞争会进一步加剧，到时楼价的下跌将可能成为整个行业内的现象。在这种情况下，很多中小房地产企业可能在两三年后在市场上消失，这自然增大了房地产投资的风险，各行各业涌向房地产市场的局面将会改观。还有，现在的消费者已经不是国内房地产市场刚发展时的消费者了，不会因为几个房地产开发商华丽的广告而心动。他们经过几年房地产市场历练，不仅获得了更多的相关知识，也更为理性，他们的消费行为更会考虑自己可能要承担的风险。因此，早几年那种民众蜂拥而入房地产市场，却不知道利率等风险的局面将会改观。在这种情况下，民众会根据自己的消费水平、支总之，2006年房地产市场的利益博弈，谁胜谁负在短期内是不确定的，但从长期来看，消费者应该是这场博弈的真正主宰者，关键是看消费者如何观察与分析市场变化了的形势，关键是看中央政府出台什么有利于房地产真正持续稳定发展的政策来助力一把。(3)宏观调控激励楼市转型房地产市场是经济运行的寒暑表，一个地方的经济运行状况完全可以通过房地产市场表露。而房地产市场运行的指针是价格，此次宏观调控抓住房地产市场的价格进行，抓住了问题的关键。除此之外，此次调控还涉及到了房地产业的规模、秩序以及供应结构等问题，是对房地产市场的一次全面调控。这样的调控会促进整个房地产市场的健康持续发展，建立有序的机制和格局，即使没有此次的宏观调控，房地产市场迟早也会进行自身调节。在全面建设小康社会的新时期，宏观调控使房地产市场实现了一次转型。通过推进住宅产业的现代化，走出一条中国式的人居事业发展之路。(4)房地产中长期看好不会改变国家关于房地产业的一系列新政出台后，尽管部分地区商品房销售出现价格波动，销售量大幅减少，但我国房地产业中长期看好不会改变，未来市场房价不会下房地产作为国家经济发展支柱产业的地位不培育、发展三个阶段，正在走向成熟。由于土地资源的稀缺，而随着城市化的进展，老百姓对改善住房的需求会进一步激发，所以市场房价不会下降，我国房地产业中长期向好的趋势不会改变。(1)武汉市的投资环境武汉市是湖北省省会，现辖13个城区，2个国家级开发区。全市人口858万，辖区面积8467平方公里。武汉在全国经济发展的大格局中承东启西，荟萃南北，是贯发展指标及前景的统计报告将武汉市列为中国25个最具发展前途的城市中的第六位，与中国各大城市相比，武汉除了显著的区位优势之外，还有许多其它独具的优两大运输动脉——东西向的长江和南北向的京广铁路干线在武汉交汇，京九铁路也在武汉与京广铁路相联结，京珠、沪蓉高速公路也在武汉交汇，形成沟通华北、西南、中南、华东地区的铁路网络和公路网络。武汉有中国第四大火车站和第四大航空港。长江武汉港是中国内河第一大港，已开辟通往日本、新加坡、香港、澳门等14个国家和地区的航线。武汉电信是全国重要的通信枢纽，京汉广同轴电缆和沪宁汉渝光缆通信干线在武汉交汇。武汉也是中南七省的邮政通讯中心。第二是大市场优势。武汉是内陆最大的流通中心和货物集散地，周边可辐射湖南、江西、安徽、河南、四川五省近四亿人口。各类商品在这里都有十分广阔的市场。武汉金融市场也十分活跃，是我国九大的金融中心之一，是全国最大的国债现货交易中心；武汉金属交易市场在全国同业市场中处于较重要的地位，武汉物资市场是华中地区最大的物资贸易中心。第三是大工业优势。武汉是中国重要的工业基地，工业基础雄厚，机电工业发达，行业门类齐全，综合配套能力强，几乎各类投资项目都可以在武汉找到相应或发，将为国内外机电客商提供难得的机遇。第四是科技优势。武汉有两院院士43名，拥有35所普通高校，736个科研设计武汉东湖地区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，在通讯、生物工程、激光、微电子技术和新型材料等五大领域中，处于全国领先地位。(2)武汉市经济与社会发展背景1)武汉经济发展，作为华中腹地最大的商贸中心、交通枢纽，长期处于没有为主导产业的快速发展、振兴东北老工业基地、西部大开发等中央政策都使武汉处于这些重大发展战略的边缘经济带。因而，武汉经济的总量水平与发展速度都相对在13、14位，与重庆、乌鲁木齐等城市同居下游。2)最近几年，在下列政策强力推动下，武汉经济蓄积能量，速度加快。(亿元)人均GDP(元)(元)车、中铁十一局、中建八局、清江集团等一大批大型企业总部迁驻武汉，为武汉经济注入活力，增加了城市税源和发展后劲。确定武汉建设现代制造业中心的战略方向等方向，而对国家重点老工业基地城市拥有的制造业资源的再开发利用重视不够。在确立建设现代制造业中心的发展战略之后，武钢、武船、武锅、汽发等大型国企的改制和技术改造升级加快了步伐，东风汽车等制造企业移迁武汉，使武汉的制造业成为武汉经济发展的强有力支柱。④80万吨乙烯石化项目将使武汉成为一个重要的化工产业基地，带动相关下游产业的高速发展。策的逐步到位，将使武汉经济在未来5-10年真正实现“跨越式发展”,武汉经济总量、速度将大幅提升，结构将进一步优化，人民生活水平也将随之提高。武钢扩建与产量翻番(由现在800万吨/年到2010年为2000万吨/年)、国家投资200亿的重化工项目的建设投产、光电子产业发展的加速，本田和日产汽车、海尔、4)武汉教育、科技力量雄厚，教育经济、科技经济释放出极大能量，教育带动经济，科技产业、文化产业将加速发展。5)和记黄埔、世贸、瑞安、新世界等财团入市巨额投资商用物业，将为武汉招商引资、发展外向型经济走向世界注入强大的推动力。(3)武汉市2005年国民经济和社会发展状况2005年，武汉市以科学发展观统领经济社会发展全局，经济社会事业全面协调发展，多项经济指标创近年来最好水平，各项社会事业取得新成绩，城乡居民生活1)综合初步核算，全年完成生产总值2238亿元，按可比价格计算，比上年增长14.7%,增幅同比提高0.2个百分点，创9年来新高。其中，第一产业增加值109.57亿元，增长4.5%;第二产业增加值1019.00亿元，增长17.9%;第三产业增加值1109.43亿元，增长13.1%。按常住人口计算，当年人均GDP达到26238元(折合3245美元)。三次产业结构由2000年的6.7:44.2:49.1变化为2005年的4.9:45.5:49.6。152立方米，比上年下降4.0%。全市研究与试验发展(R&D)经费支出占生产总值的比重为2.0%,比2000年提高0.3个百分点。全市财政总收入达389.36亿元，比上年增长30.4%。地方财政收入170.43亿元，增长30.2%。其中，地方财政一般预算收入138.82亿元，增长31.3%。地方财政支出204.92亿元，增长23.2%。“十五”时期，全市财政总收入年全市居民消费价格总水平比上年上涨2.7%,涨幅比上年回落0.6个百分点。商品零售价格上涨0.9%,回落0.1个百分点。工业品出厂价格上涨2.7%,回落1.9个百分点。其中，生产资料价格上涨6.0%,生活资料价格下降4.0%。原材料、燃料、动力购进价格上涨10.6%,回落3.9个百分点。年末全市从业人员421.80万人，比上年末增加4.30万人。其中城镇就业人员272.90万人，增加9.73万人。年末城镇登记失业率4.2%,与上年末持平。全年新增城镇就业岗位12.5万个，转移农业劳动力5.3万人。增长5.8%。粮食产量137.52万吨，增长4.6%;棉花产量2.77万吨，增长7.7%;油料产量19.04万吨，下降1.3%;蔬菜产量576.28万吨，增长1.6%。全市造林面积6.03千公顷，比上年下降26.3%;当年育苗面积3.1千公顷，增长2.6%;幼林作业面积13.39千公顷，下降6.3%;成林抚育面积39.18千公顷，增长1.6%。3)工业和建筑业全市完成工业增加值852亿元，比上年增长18.7轻重工业结构由上年的27.5:72.5变为22.0:78.0。全年产值过亿元的企业230家，全市规模以上工业企业经济效益综合指数190.6点，比上年提品销售收入2153.91亿元，增长28.2%;利税总额277.99亿元，增长16.6%,其中利润总额124.08亿元，增长10.1%。全市建筑业增加值167亿元，比上年增长14.1%。全年有资质的建筑企业完成建筑业总产值658.91亿元，比上年增长12.9%。房屋建筑施工面积6444.83万平方米，建筑企业劳动生产率为16.31万元/人，增长7.8%。4)固定资产投资全市完成全社会固定资产投资1055.18亿元，比上年增长28.3%,增幅比上年提高0.8个百分点。其中城镇固定资产投资1028.20亿元，增长29.8%。非国有经济投资占全部投资的比重达到36.5%,比上年提高2.2个百分点。城市基础设施投资258.73亿元，比上年增长43.0%,占全市投资的比重为24.8%,水利、环境及公共设施投资123.73亿元，增长41.3%。5)房地产业房地产开发投资297.99亿元，比上年增长27.7%,增幅比上年回落9.9个百分点。全年房地产施工面积2749.63万平方米，增长12.7%;竣工面积816.72万平方米，增长16.3%,其中住宅竣工面积722.25万平方米，增长18.6%。全年销售商品房681.85万平方米，增长3.6%,商品房销售额193.75亿元，增长17.0%;商品房空置面积162.14万平方米，增长33.2%。6)国内贸易全市批发和零售业增加值239亿元，比上年增长12.5%,住宿和餐饮业增加值104亿元，增长12.6%。全市实现社会消费品零售总额1128.64亿元，比上年增长13.3%。其中，批发零售业935.35亿元，增长12.1%;餐饮业144.97亿元，增长19.6%;其他行业48.32亿元，增长19.6%。全年在市内新增大中型超市7个，新增便民超市、百货店、专业店、专卖店194个。从各种经营业态零售额看，百货商场增长11.5%,超级市场增长14.1%,专业店增长15.9%,专卖店增长10.5%。7)对外经济全市进出口总额61.88亿美元，比上年增长44.0%。其中，出口25.40亿美元，增长31.5%。在出口额中，机电产品出口9.50亿美元，增长39.1%,高新技术产品出口4.13亿美元，增长33.1%;国有企业出口14.90亿美元，增长29.9%,民营、三资企业出口10.50亿美元，增长34.4%。出口国别和地区数累计达到167个。全市新批合同外资额19.89亿美元，比上年增长65.6%。实际利全市交通运输、仓储和邮政业实现增加值165.43亿元，比上年增长6.0%。信息传输、计算机服务和软件业实现增加值76亿元，增长24.4%。全年完成货物周转量1277.65亿吨公里，比上年增长6.1%。全市公路通车里程4781.54公里，比上年增长0.6%,其中等级公路4778.19公里，增长27.25%。公路路网密度62.64公里/百平方公里，增长0.6%。年末汽车拥有量37.06万辆，比上年末增长10.8%。其中小汽车27.1万辆，增长11.6%,私车17.8万辆，增长26.2%,私小汽车14.7万辆，增长24.6%。全市完成邮电业务总量116.47亿元，比上年增长24.4%。全年接待海外旅游者41.23万人次，比上年增长31.1%。接待海外旅游者人天数93.49万人天，增长35.6%。全年实现旅游总收入235.19亿元，增长16.0%。其中，国际旅游外汇收入1.72亿美元，增长36.5%;国内旅游收入221.22亿元，增长15.1%。年末，金融机构本外币各项存款余额4084.95亿元，比年初增中，企事业存款余额1686.26亿元；居民储蓄存款余额1673.17亿元。金融机构本外10)人口、人民生活和社会保障年末，全市常住人口858万人。户籍人口801.36万人，人口出生率6.59‰,人口死亡率3.73‰,人口自然增长率2.86‰。计划生育率98.0%,比上年提高1.0个百分城市居民人均可支配收入达到10849.72元，比上年增长13.4%;农村居民人均纯收入4341元，增长9.7%,其中现金收入3669元，增长15.9%。城市居民恩格尔系数38.8%,比上年下降2.2个百分点。农村居民恩格尔系数47.1%,比上年下降3.0个百分点。年末，城市居民人均住房建筑面积25.50平方米，比上年末提高1.25平方米；农村居民人均居住面积39.80平方米，提高2.24平方米。年末，城区参加社会养老保险的单位2.09万家，比上年增长7.1%;参加社会养老保险的职工人数184万人，增长10.1%;参加失业保险单位1.17万家，参加失业保险职工人数87万人；参加基本医疗保险参保人数176万人。城镇居民享受最低生活保障补贴户次数138.05万户次，人次数达347.56万人次，最低生活保障发放额2.89亿元，基本做到应保尽保。11)资源和环境全年土地供应总量308.1公顷，其中基础设施用地54.93公顷(主城区);经济适用房用地17.04公顷，比上年增长144.8%;供应经营性土地181.3公顷。全年总降水量1116.6毫米，比历史平均值偏少12%。中心城区全年总用水量8全社会用电量210.87亿千瓦时，增长13.6%。其中工业用电119.民和乡村居民生活用电分别为34.78亿千瓦时和4.29亿千瓦时，增长23.7%和19.2%。全年空气污染指数好于二级天数占比达到74.3%,比上年提高6.8个百分点，空气污染指数年平均值比上年降低9.4%,饮用水源水质达标率99.9%,工业废水排放达标率95.0%,城市生活垃圾无害化处理率达67.7%。城区公共绿地面积达3694.92万平方米，人均公共绿地面积9.22平方米。全市森林覆盖率21.4%,建成区园林绿化覆盖率37.6%,市区垂直绿化11.2公里。“十一五”时期，全市人均生产总值将从3245美元提高到5000美元以上。面向未来，武汉市站在一个新的历史起点上，经济社会进入新一轮持续快速发展阶段：工业化从中期向中后期迈进，产业结构、消费结构快速升级，投资和消费共同拉动经济增长的趋势更为明显，经济建设、政治建设、文化建设、社会建设面临新一轮“十一五”时期是武汉市进一步增强中心城市功能、实现在中部地区率先崛起的关键时期。宏观政策环境不断改善，一批支撑城市发展的功能性、枢纽性基础设施相继建设，现代城市基本框架加快成型，与周边地区联动发展的趋势进一步增强，中心城市聚散功能快速提升。实现在中部地区率先崛起，在扩大开放中互利共赢，“十“十一五”时期是武汉市全面建设小康社会、率先基本实现现代化的关键时期。改革不断深