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城市动力学---住宅价格研究组员：2026/3/1411房价为何如此高？？？2点击此处添加标题3点击此处添加标题4点击此处添加标题5点击此处添加标题2026/3/142

房价决定因素一：供需关系

一般商品的供需曲线如图价格越高，供给量越大，需求量越小房价也是如此吗？2026/3/143房屋审批、建造、销售的整个流程答案是否定的。如果大家了解房地产开发商开发房地产的整个流程就会明白真相是怎么样的下面为大家介绍一下房屋审批、建造、销售的整个流程2026/3/144国土部门提供具备出让条件的土地环保部门提供审定的规划环境影响评价文件地震部门提供地震安全性评价文件规划部门提出刚性规划条件国土资源部门进行国有土地使用权出让，核发建设用地批准书、国有土地使用权证书。普通商品住宅固定投资资产项目备案。2026/3/145规划部门审定修建性详细规划或建设工程设计方案总平面、建设工程设计方案。建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、安监、国家安全等有关职能部门联合审查备案。规划部门核发建设规划工程许可证。2026/3/146房产部门核发商品房预售许可证招标文件备案，招标投标情况书面报告招标合同备案。建设工程质量、安全监督手续备案。排水部门核发城市排水许可证。市容环卫部门对城市建筑垃圾处置进行核准。建设部门核发建筑工程施工许可证。商品房预售合同备案2026/3/147房地产开发企业组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、安监、国家安全等有关只能部门联合进行竣工验收。建设工程竣工验收备案2026/3/148可见整个房地产市场的开发都是由国家规划控制的，因此房屋的供给是一定的，并不由市场价格波动而变化。2026/3/149由此可见房价上升主要是由需求曲线的移动造成的当前社会下，哪些因素造成需求曲线移动呢？1、城市化到2012年，中国城市人口首次超过农村人口，如此庞大的人口基数，导致城市商品房需求猛增。2、人均收入增加虽然曾经有人抱怨什么都涨、工资不涨，但不可否认我国的人均收入确实上升了很多。人们的收入增加，住宅需求也肯定会增加。3、投资、投机行为中国的资本市场并不完善，人们的投资渠道也不多，大家应该还记得08年经济危机政府投入的4万亿，如此多的资本，很大一部分流入了房地长市场，这些投资或投机行为也是房地产需求量大幅上升的原因之一。2026/3/1410房价决定因素二：房地产开发成本2026/3/1411单击此处添加文字说明单击此处添加文字说明单击此处添加文字说明单击此处添加文字说明单击此处

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