房地产行业“以旧换新”上海重启试点逻辑顺、预期效果强、值得期待

目录索引TOC\o"1-2"\h\z\u一、旧新策景 5二、旧新史验 7（一以换模：购&卖类 7（二以换政汇总 9（三以换政脉络 10（四收资工回顾 10三、海以换政策 （一政出背及标：房储果，旧换来定价 （二房条、储模与金度 12（三上以换政市场响资效测算 14四、新旧新策行性 15（一城选择 15（二）26年二市始出一自企现象 15五、资议 17六、险示 17图表索引图1：购以换新 8图2：卖以换新 9图3：旧新要脉络 10图4：障住再工具绍 图5：海旧新流程要求 12图6：海手挂化周及价化 13图7：海旧新房源件测收规与测资额度 13图8：海手挂数结构 14图9：海交额 14图10：海旧新资金率算 14图上以换政地域行性 15图12：21二房去化期房变化 16表1：历重会上地产关态 5表2：以换政汇总 9表3：存房储金具总结 表4：分市手化期&房价 16一、以旧换新政策背景2025年12月11202426月20表1：历年重要会议上的地产相关表态年份政府工作报告政治局会议地产表态中央经济工作会议宏观政策表态3月4月7月10月12月12月货币政策财政政策25年促经济：稳住楼市股市。力推动止跌回城改用途给予更大自主权。防风险：施城市更新给，优化存量房收购市场稳定态势。防风险：落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新未开未提坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险：着力鼓励深化住房公积金制度改革好房子”建房地产发展新模式。适度宽松更加积极24年防风险：优化政善需求防风险：坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障房防风险：坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障房促经济：促进房地产止跌回稳促经济：稳住楼市股市不发生系统性风险底线：持续用力推动房地产止跌回稳加力实施城中村和危旧房改造；盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房适度宽松更加积极23年化解风险，促进房地产平稳发展；支持刚性和改善性需求房住不炒支持刚性和改善性需求，“三保地产平稳健康发展；推进“三大工程”建设适应供求重大变化的新形适时调整优化地产政策加大“工程”建设未提未提加快”三大工程”建设建新模式稳健，灵活适度、精准有效积极，适度加力、提质增效22年坚持“三稳”，促进房地产业良性循环和健康发展房住不炒，各地完善地产政策，支持刚性和改善性需求房住不炒支持需未提未提房住不炒支持刚性和改善性需求稳健，精准有力积极，加力提效求，保交楼，稳民生21年租房市场房住不炒，增加保租房及共有产权房供应房住不炒，六稳+市场平稳健康发展未提循环房住不炒，加强预期引导，探索新的发展模式；促进房地产良性循环和健康发展稳健，灵活适度积极，提升效能、精准、可持续20年促进房地产市场平稳健康发展房住不炒，疫情期间，促进房地产平稳健康发展房住不炒，疫康发展未提发展房住不炒，促进房地产平稳健康发展；高度重视保租房建设理适度积极，提质增效、更可持续19年稳步推进房地产税立法，促进房地产市场平稳健康发展房住不炒房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段未提未提房住不炒，维持“三稳”，促进房地产平稳健康发展；加大城市困难群众住房保障稳健，灵活适度积极，大力提质增效、更加注重结构调整18年建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度未提房住不炒，坚决遏制房价上涨未提未提房住不炒，夯实城市政府主体责任稳健，松紧适度积极，加力提效17年加强房地产市场分类调控户区改造加快建立长效机制加快建立长效机制未提加快建机制建立长效机制，保持调控政策连续性，分清中央和地方事权稳健，保持中性积极16年因城施策去库存，提高棚改货币化比例通过提高城镇化率去库存，差别化调控去库存未提机制首次提出“房住不炒”；房价上涨城市增加土地供应；建立长效机制；落实人地挂钩保持稳健中性更加积极有效15年支持自住和改善需求，加大棚改力度盘活存量资产，建立长效机制未提未提去库存通过农求多举措去库存稳健，灵活适度积极，加大力度14年抑制投机投资性需求，加快棚改开发性金融支持棚改未提未提积极稳妥推进城镇化推进城镇化健康发展适度积极，要有力度13年抑制投机需求抓好房地产调控和住房保障推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产平稳健康发展未提和房地产调控加大保障房供给，做好棚改稳健积极12年坚持调控，促进房价合理回归未提坚定执行房地产调控政策未提控坚持房地产调控政策加快棚改稳健积极房保障11年坚持搞好房地产调控，稳定价格未提坚持搞好房地产调控和保障房建设未提坚持房坚持房地产调控政策，抓好农村危旧房改造和保障房稳健积极10年坚决遏制部分城市房价过快上涨未提做好房地产调控和住房保障未提加大保障性安居工程建设力度加快保障房体系建设，加快棚户区和农村危房改造，推进城镇化稳健积极09年稳定市场信心和预期，稳定房地产投资未提未提未提加强住房保障支持自住&改善需求，加大农村危房改造支持力度，加强中小城市和小城镇发展适度宽松且稳定积极08年加强房地产调控未提未提未提未提保持资本市场和房地产市场稳定健康发展，稳定发展住房消费，增加保障房供给适度宽松积极07年地产调控未提未提未提建设完善住房保障体系，推进城镇化从紧稳健政府网站二、以旧换新历史经验（一）以旧换新模式：收购类&帮卖类各地以旧换新可分为收购类与帮卖类两大模式，最早均由市场自发形成。收购类以旧换新指房企或地方国企出资回购居民旧房，居民收到的房款只能用于购买新房，这种模式下居民改善需求加速落地，地方国资等增量资金直接转化为确定性的新房销售，并且可撬动一定居民杠杆，逐渐成为以旧换新的重要模式。帮卖类以旧换新为房企与中介合作的市场化形式，由于无增量资金的引入，需求落地更多取决于市场环境，确定性较低。上海市本轮以旧换新政策属于收购类。年724414520套。144120过20年，郑州由15年放松至20年，北京怀柔要求不超过30年。收购价多由地方国企聘请第三方机构对进行评估，基本为市场价上下浮动。为撬动居民杠杆，促进销售转化，城投平台对收购旧房总价占居民所购新房总价的比60%-80%60%-80%、无锡70%，70%100%1：1.43。图1：收购类以旧换新各地政府网站24年424211330余个帮卖模式虽然联动了新房与二手房交易，提升了换房效率，但能否成功去化旧房仍取决于旧房质量及市场情况，具备较大的不确定性，需求提振效果不及收购类明显。图2：帮卖类以旧换新各地政府网站（二）以旧换新政策汇总370.5%-2%100-2002026城表年2政策类型城市总计已推出城市国企收购政策类型城市总计已推出城市国企收购22太仓、苏州、启东、宣城、郑州、南通、武汉、南京、无锡、荆门、开封、衢州、石家庄、桂林、海宁、唐山、太原、青岛、北京、新乡、宁波、上海市场化推行32淄博、南京、南通、济南、泰安、济宁、宁波、丽水、绍兴、玉林、武汉、遂宁、苏州、赤水、重购房补贴37台、深圳、珠海、福建、宜宾、重庆、长沙、岳阳、南宁可退个税20贵定县、常德、达州、营口、武汉、六安公积金放松9南京、成都、荆州、临汾、襄阳、运城、扬州、南通、哈尔滨其他信贷支持6九江、宁乡、成都、杭州、莆田、汉中表态支持26禹城、东莞、宿迁、辽源、陵水、青岛、海口、南京、弥勒、武汉、嘉兴、株洲、广元、抚州、海东、巴州、宜春、宁夏、武汉、福建、湖南、郴州、盐城、常州、辽宁各地政府网站（三）以旧换新政策脉络2023至2024年4月，以旧换新政策主要由三四线城市自主探索，2024年4月郑州明确国企收购与市场化交易双轨模式后，政策全面铺开，核心一二线城市加速跟进，“国企收购旧房”成为重要实践方向。但政策推进过程中困难逐渐显现：二手房价格共识难以达成、人力资源短缺、地方政府动力不足等，导致各地实际落地力度偏弱。2025年起，中央政策转向以收储模式为主。2026年2月，国企收购类以旧换新重现上海。静安、徐汇、浦东三区率先启动二手房收储试点，房源聚焦老公房。作为全国房地产市场的最核心城市，上海有望在本轮政策中实现最有效的以旧换新。图3：以旧换新主要政策脉络各地政府网站（四）收储资金工具回顾除财政资金外，当前支持存量房收储的资金工具为保障性住房再贷款及地方政府专项债，其中保障性住房再贷款是主要资金来源。23年8个试点城市。该工具贷款利率原则上不超过100%1.75%2024年524年80%决定，已落地项目的部分利率为2.95%，贷款期限最长可达30年。该工具通过引入社会资本，补充市场化资金来源。2024年5月提出的保障性住房再贷款为当前收储资金的主力工具。商业银行获模达3000表3：存量房收储资金工具总结存量房收储资金工具资金来源支持范围开始时间规模利率期限租赁住房贷款支持计划中央823/011000亿元（已并入保障性住房再贷款管理）%100%支持，利率1.75%长期住房租赁团体购房贷款商业银行市场化资金全国24/01商业银行自主决定，单笔贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%商业银行自主决定，已落地贷款中部分利率2.95%最长30年保障性住房再贷款中央全国24/053000亿元对于符合要求的贷款，央行按贷款本金的100%予以资金支持，利率1.5%1期4次地方政府专项债券地方各地自主发行24/10取决于各地专项债限额发行利率平均约1.97%10年、20年、30年央行，各地政府网站图4：保障性住房再贷款工具介绍央行三、上海市以旧换新政策（一）政策出台背景及目标：新房收储效果差，以旧换新来稳定房价此前以旧换新政策收储对象以新房为主，但因开发商对低价收储不配合，且二手房市场行情严重制约新房价格稳定，收储效果不及预期。在此背景下，本轮政策将收储对象调整为二手房。2月2日，上海收储工作实质性启动，浦东、静安、徐汇三个区率先开展试点。收购主体均为区保障房公司，聚焦小户型房源，核心目标是实现房价企稳。政策具体流程为：居民先认购区内新房并锁定价格与房源，再参考市场价或由专业机构评估确定旧房收购价，最终凭新房网签合同完成旧房过户。政策采用房票安置方式，现阶段只开放一手房置换通道，置换杠杆比例暂无明确限制。收购的旧房经改造运营后用作保障房。图5：上海以旧换新政策流程及要求上海证券报（二）房源条件、收储规模与资金额度70平40015.7回落至7.42假设未来成交节奏稳定在月均2万套，在去化周期降至6.5成2.713540图6：上海二手房挂牌去化周期及房价变化贝壳APP，中指院，上海房管局图7：上海以旧换新政策房源条件、测算收储规模与测算资金额度每日经济新闻（三）上海以旧换新政策市场影响及资金效率测算18.1%，1000400上海540亿元的旧房收购规模，在置换链条传导下可撬动新房销售金额200-300%，若按1：2的置换杠杆估计，将直接带动约1080亿元的新增成交，对上9%24%。图8：上海二手房挂牌数结构 图9：上海成交额APP

500万内2.6%0.1%.2.6%0.1%..%5.6%0.4%18.1%70.1%5000-1亿1亿+

0

51745853608852606474111321091276946680802585698124418144642019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年4464商品住宅成交金额（亿元，不含保障房）二手住宅成交金额（亿元）中指院20%80%100%540108432108010x图10：上海以旧换新政策资金效率测算上海政府网站四、最新以旧换新政策可行性（一）城市选择32全市图11：上海以旧换新政策地域可行性上海政府网站（二）26年初二手市场开始出现一些自发企稳现象2026年1月，全国重点21城的二手房市场已呈现积极信号，二手挂牌去化周期0.622.2图12：21城二手房挂牌去化周期及房价变化贝壳APP，中指院，各地房管局从分线级城市表现来看，一线城市二手去化周期约1年，显著低于二线与三四线（32成交均价环比回升1.8%，处于缓慢修复阶段。三四线城市去化周期仍高近3年，市场压力较大，仅有0.3%向其他城市逐步推广的布局相契合，印证了核心城市政策先行、带动外围市场修复城市分线26M1估算挂牌（万套）26M1城市分线26M1估算挂牌（万套）26M1成交套数（套）26M1挂牌去化周期）26M1二手挂牌去化周期环比变化（月）26M1二手成交均价（元/平）26M1二手成交均价环比上海115.8228347.4-0.6435472.6%长沙27.7474016.50.984000.0%海口23.4218918.0-0.9126000.0%广州115.3931618.4-0.7222004.1%合肥211.7709019.4-1.0115001.8%天津220.31173220.1-0.6131004.9%济南210.6602121.6-1.111700-0.8%厦门23.8232521.9-2.2239003.0%无锡28.0368622.9-0.5118001.7%深圳111.6578823.1-1.5481004.8%福州26.2276223.