不动产登记操作规范-试行

不动产登记操作规范-试行1总则1.1为规范不动产登记行为，维护不动产交易安全，保护不动产权利人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规及规章，制定本规范。1.2本规范适用于全国范围内不动产登记机构办理的各类不动产登记业务，包括集体土地所有权、国有建设用地使用权、国有建设用地使用权及房屋所有权、宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及建筑物构筑物所有权、海域使用权、地役权、抵押权等不动产权利的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、预告登记、更正登记、异议登记、查封登记等。1.3不动产登记遵循“依申请登记为主、依职权登记为辅”原则，坚持属地管辖、严格管理、连续登记、高效便民的要求，确保登记结果的合法性、准确性和公信力。1.4不动产登记机构应当配备具备专业资格的登记人员，建立“受理-审核-登簿-发证”全流程内控机制，依托全国统一的不动产登记信息管理基础平台开展业务，实现登记信息的实时共享与安全存储。2一般规定2.1申请材料要求2.1.1申请人应当提交申请材料原件；不能提供原件的，应当提交经登记机构核验与原件一致的复印件。外文材料应当经有资质的翻译机构翻译成中文，一并提交翻译机构资质证明文件。2.1.2委托代理情形：（1）一般委托：申请人委托他人申请登记的，应当提交授权委托书、委托人和代理人身份证明；授权委托书应当载明委托事项、权限和期限。（2）特殊委托：境外申请人委托他人办理的，授权委托书应当经所在国公证机构公证并经中国驻该国使（领）馆认证，或者履行中国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续；港澳台地区申请人委托他人办理的，授权委托书应当按照有关规定办理公证或认证。（3）法定代理：无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请登记的，应当由其监护人代为申请，提交监护人身份证明、监护关系证明（户口簿、出生证明或法院指定监护文书）。2.2受理2.2.1受理条件：申请材料齐全、符合法定形式；申请主体与权利主体一致；登记事项属于本机构管辖范围；申请内容符合法律法规规定。2.2.2处理方式：（1）符合受理条件的，当场出具《不动产登记受理通知书》；（2）材料不齐全或不符合法定形式的，当场出具《补正通知书》，一次性告知需补正的全部内容；（3）不属于本机构管辖或不符合受理条件的，当场出具《不予受理通知书》，载明不予受理的理由。2.3审核2.3.1审核原则：以形式审核为基础，必要时进行实质审核；对涉及不动产权利归属、权利限制等关键内容，应当进行实地查看或调查。2.3.2实地查看情形：国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记、宅基地使用权及房屋所有权首次登记、集体建设用地使用权及建筑物构筑物所有权首次登记、更正登记涉及权利归属变更、异议登记涉及实体权利争议等。2.3.3公告情形：首次登记、依职权更正登记、依职权注销登记、因不动产灭失申请注销登记无法收回权属证书等；公告期限不少于15个工作日，特殊情况经批准可延长至30个工作日；公告应当在登记机构门户网站、不动产所在地显著位置发布。2.4登簿2.4.1经审核符合登记条件的，应当将登记事项记载于不动产登记簿，登簿人员应当为登记机构的专职登记人员，签名并加盖登记专用章。2.4.2不动产登记簿应当记载不动产的自然状况、权利状况、限制状况等内容，记载内容应当与申请材料、审核结果一致。2.5发证2.5.1首次登记、转移登记发放《不动产权证书》；预告登记、抵押权登记、异议登记发放《不动产登记证明》。2.5.2不动产权属证书遗失、灭失的，权利人可申请补发，补发前应当在门户网站发布遗失声明15个工作日；权属证书破损的，可申请换发，交回原证书。2.6收费严格按照《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规〔2016〕2559号）执行，廉租住房、公共租赁住房等保障性住房登记实行零费率，小微企业（含个体工商户）申请不动产登记免收登记费。2.7办理时限自受理之日起30个工作日内办结；公告、实地查看、补正材料时间不计入办理时限。3不动产首次登记3.1集体土地所有权首次登记3.1.1适用情形：尚未登记的集体土地所有权，权利人申请首次登记。3.1.2申请主体：乡（镇）、村、村内集体经济组织或村民委员会、村民小组。3.1.3申请材料：不动产登记申请书、申请人身份证明、集体土地所有权权属来源材料（确权决定书、权属调查表）、权籍调查成果、法律规定的其他材料。3.1.4审核要点：申请主体是否为法定权利人；权属来源是否合法有效；权籍成果是否准确无争议；是否按规定公告。3.2国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记3.2.1适用情形：国有建设用地使用权已登记，房屋竣工验收合格后，权利人申请首次登记。3.2.2申请主体：国有建设用地使用权人（建设单位）。3.2.3申请材料：不动产登记申请书、申请人身份证明、国有建设用地使用权证书或土地出让合同+缴清出让金证明、建设工程规划许可证、竣工验收备案证明、权籍调查表及房屋平面图、完税证明、法律规定的其他材料。3.2.4审核要点：建设用地使用权是否合法；房屋建设是否符合规划要求；房屋是否竣工验收合格；权籍成果是否准确；是否完税。3.3抵押权首次登记3.3.1适用情形：不动产权利人将不动产抵押给债权人，申请首次抵押权登记。3.3.2申请主体：抵押人、抵押权人共同申请。3.3.3申请材料：不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、主债权合同、抵押合同（最高额抵押需提交最高额抵押合同及一定期间内将要连续发生的债权合同）、法律规定的其他材料。3.3.4审核要点：抵押人是否为不动产权利人；主债权合同与抵押合同是否合法有效；抵押不动产是否存在权利限制；是否属于禁止抵押的不动产。4不动产变更登记4.1适用情形：权利人姓名/名称变更；不动产坐落、面积、用途变更；权利期限变更；同一权利人分割/合并不动产；抵押权变更（主债权金额、担保范围、抵押权顺位变更）等。4.2申请主体：不动产权利人（抵押权变更需抵押人与抵押权人共同申请）。4.3申请材料：不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、变更证明材料（姓名变更的户口簿/工商变更通知书、面积变更的权籍成果、用途变更的规划文件）、完税证明（涉及税费的）、法律规定的其他材料。4.4审核要点：变更原因是否合法；变更材料是否真实有效；变更是否影响其他权利人利益（如抵押权变更需经抵押权人书面同意）。5不动产转移登记5.1适用情形：买卖、互换、赠与；继承、受遗赠；作价出资（入股）；法人/组织合并、分立；司法裁决、行政决定；共有财产分割；征收等导致不动产权利转移。5.2申请主体：转让方与受让方共同申请（继承、受遗赠可由受让方单方申请）。5.3申请材料：不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、转移证明材料（买卖合同、赠与合同、继承公证书/生效裁判、征收决定书）、抵押权人同意转让的证明（如有抵押）、完税证明、法律规定的其他材料。5.4审核要点：转移原因是否合法；申请主体是否适格；不动产是否存在查封、抵押等权利限制；是否完税。6不动产注销登记6.1适用情形：不动产灭失；权利人放弃权利；司法裁决、行政决定导致权利消灭；抵押权、地役权消灭等。6.2申请主体：不动产权利人（抵押权注销可由抵押人或抵押权人单方申请）。6.3申请材料：不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书（或抵押权登记证明）、注销证明材料（灭失证明、放弃权利声明、生效裁判）、法律规定的其他材料。6.4审核要点：注销原因是否合法；不动产是否存在未了结的权利限制；权属证书是否收回（无法收回的需公告作废）。7不动产预告登记7.1适用情形：商品房预售、买卖；不动产抵押；以预购商品房设定抵押等。7.2申请主体：买卖双方、抵押双方共同申请。7.3申请材料：不动产登记申请书、申请人身份证明、预告登记约定（或商品房预售合同）、主债权合同及抵押合同（抵押权预告登记）、法律规定的其他材料。7.4审核要点：预告登记约定是否合法；申请主体是否适格；是否属于可预告登记的情形。8不动产更正登记8.1依申请更正登记8.1.1适用情形：权利人、利害关系人认为登记簿记载错误的。8.1.2申请主体：权利人或利害关系人；利害关系人申请的，需提供与登记事项存在利害关系的证明。8.1.3申请材料：不动产登记申请书、申请人身份证明、证明登记簿记载错误的材料（权籍成果、司法文书）、权利人同意更正的书面材料（涉及权利人利益的）。8.2依职权更正登记8.2.1适用情形：登记簿记载错误，通过申请无法更正的。8.2.2审核要点：是否有确凿证据证明记载错误；是否已通知权利人并进行公告；公告期间是否无异议。9不动产异议登记9.1适用情形：利害关系人认为登记簿记载的权利归属错误，且权利人不同意更正的。9.2申请主体：利害关系人。9.3申请材料：不动产登记申请书、申请人身份证明、证明其享有实体权利的材料、权利人不同意更正的证明。9.4注意事项：异议登记有效期15日，申请人应当在异议登记之日起15日内提起诉讼或申请仲裁；逾期未提起的，异议登记失效，登记机构应当依申请或依职权注销。10不动产查封登记10.1适用情形：司法机关、行政机关依法对不动产采取查封、预查封、轮候查封等限制措施。10.2申请主体：司法机关、行政机关的执法人员。10.3申请材料：查封裁定书/协助执行通知书、执法人员工作证、单位介绍信。10.4审核要点：文书是否合法有效；查封不动产是否属于本机构管辖；轮候查封是否按送达时间顺序登记；查封期限届满未续封的，应当注销查封登记。11不动产登记资料管理11.1资料范围：包括登记申请书、申请人身份证明、权属来源材料、权籍成果、审核材料、登记簿副本等。11.2归档要求：实行“一户一档”，纸质档案与电子档案同步归档；电子档案应当备份，确保数据安全。11.3查询规定：权利人、利