上海市办公楼物业管理服务规范

供配电设备维护保养规范

一.工作规定

规范各项目供配电设施设备的维护保养工作，保证设备使用功能完

好和技术性能可靠，使系统安全正常运营。

二.维护保养重要内容

1.高压开关柜

1.1每日必须定期巡视、查看柜内连接螺栓是否松动。

1.2每年清埋一次柜内外积尘污物，紧固导体连接螺栓，对断路

器等操动机构加注涧滑油。

1.3每年由供电局做一次高压防止性实验。

2.低压配电柜、中央信号屏、直流屏

2.1每年检查、校验各电流表、电压表的是否准确可靠。

2.2每月检查各绝缘件有无破损、受潮。保护接地的连接是否可

罪。

2.3每月检查辅助电路元件，涉及仪表、继电器、控制开关按钮、

保护熔断器等是否正常。

2.4每月检查辅助电路端子及接插件是否牢固可靠。

2.5每月检查信号屏是否处在正常工作状态，信号指示是否准确。

检查直流屏蓄电池是否正常，必要时检查液位、测量比重。

2.6每年清理一次柜内外积尘和污物，紧固导线连接螺栓，检查

各配电回路引出线的老化情况。

2.7低压启动式配电柜的保养

停电后，检查自动开关、隔离开关是否良好，紧固所有接线，触

点有烧蚀部分用细平锌锌平。弹簧垫圈应予以更换，检查主回路线耳

是否接触良好牢固。端子间绝缘是否可靠，检查零线的绝缘层是否破

损、老化、接触松动，测试柜体接地情况，检查二次回路，清洁除尘

后送电。

2.8抽出式开关柜的保养

取出抽屉柜，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有的接线端，触点凹凸不

平部分用细平锂锂平，弹簧垫片不行的应予以更换，检查主回路的线耳是否接触牢固，线端

头绝缘:是否良好，插接头有无烧蚀现象，清洁灰尘完毕后，放回配电柜中，合上空气开关,

检查控制部分及指示部分是否正常。

2.9电容柜的俣养

一方面将电容柜转换开关切换到“停止”位置，然后断开电容柜

的总电源开关，用25mm2的导线通过电阻逐个把电容器对地进行放

电，检查并紧固接触器、电抗器、电容器的接线端子，控制线的接线

端子是否良好，接地装置是否符合规定，修键烧蚀的触点，清除柜

元器件灰尘，然后合闸检查放电指示灯及自动补偿系统是否正常。

所有以上保养结果，应写入保养记录中。

3.变压器的保养

处在运营或停运的变压器每年例行保养一次，停止运营的变压器在

投入使用前增长保养一次。保养环节如下：

3.1断开待保养变压器低压侧断路器，拉下隔离开关，在手把

上悬挂相应的标示牌。

3.2断开变压器高压侧的负荷开关，确认在断开位置后合上接

地刀，并悬挂相关标记牌。

3.3进入油变压器室，一方面应用高压验电器确认该台变压器

是否在停电状态，然后拉开高压隔离刀，再检查外壳、瓷瓶及引线有

无变形现象，有破损的应进行更换，油位是否正常，如有漏油现象,

应更换胶垫，检查珪胶是否有效，如有变色或严重失效，应立即更

换。

3.4重新紧固引线端子、销子、接地螺丝；进入线螺丝，如有

松动，应拆下螺丝用细平铿轻铿接触面，用手触摸无任何凹凸不平

的感觉后，用干净的布条擦去灰尘，抹上凡士林，换上新的弹簧垫

圈，紧固螺丝。

3.5检查变压器周边照明、散热、除尘设备是否完好，并用干

净的布擦去变压器身及瓷瓶上的灰尘。

3.6检查变压器高压侧负荷开关，保证操作灵活，接触良好,

传动部分作润滑解决。

3.7用2500V的摇表测量变压器高低压线圈绝缘阻值（对地和相

间），确认符合规定（在室温30°。时，10KV变压器高压侧大于20MQ,

低压侧大于13MQ。在测试前，应接好接地电线，测定完毕后，应进

行放电。

3.8检查变压器室及变压器有无遗留工具，无误后，合上高压

侧隔离开关，撤离现场。

3.9拉开高压接地刀，检查接地处在断开位置无误后，合上

高压负荷开关，让变压器试运营，并取下高压侧标记牌，注旨在断

开或合上变压器高压负荷开关时，现场必须有两人以上。

3.10将保养结果具体地记录后，交付档案室保存。

3.11干式的保养规程与油浸式变压器的保养大同小异，可参照

执行。

3.12保养变压器的注意事项

(1)保证变压器使用环境，在无腐蚀性的环境中运营，环境温

度应在30℃至+40℃之内，风速不大于350米/秒，在变压器高压侧

如设高压负荷开关：操作人员应将变压器侧三相短接，并作操作记

录。

(2)变压器高压操作人员应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行，防止向变

压器反送电及向变压器工作中的母排放电。

4.厢式变电站的维护保养

4.1外部维护。每周定期检查厢变所有表面是否有碰伤，油漆或

保护层刮伤或锈蚀，如发现以上缺损，应立即进行修补和解决。保持

厢变周边清洁，小动物防范设施完好有效。不要在席变顶盖或旁边存

放工具、材料和其他设备。

4.2内部维护。按规定周期检查厢变高低压配电箱内部的所有

操作部件，及时修理或更换损坏和有故障的部件。检查所有密封件是

否有渗漏或渗油现象，根据需要及时更换或维修。

4.3注意事项。更换厢变的密封圈或其他零部件，也许需要打

开箱盖，必须将油位放至适当高度；假如要对厢变进行放油和注油操

作，应特别小心，避免系统内夹带气泡。厢变充油和再送电之间的时

间应在24小时以上，以保证产生的气泡能完全消失。

5.电动机控制柜、动力配电箱的维护保养

5.1每周检查

（1）电机运转是否正常，有无异响；

（2）电机外壳温度是否正常；

（3）起动控制柜上仪表和指示灯是否正常；

（4）起动备用电机，试运转5分钟左右，并检查有无异常。

5.2每月检查

（1）检查起动控制柜内交流接触器、时间继电器、热继电器、中

间继电器动作是否可靠，及其触头磨损状况，必要时给予更换。

（2）检查开关触头是否牢固、有无烧伤、分闸及合闸动作是否可

罪。

（3）测量电动机的绝缘状况，以及接线盒内接线端子是否松动。

（4）检查主回路接线端子、导线连接嗯栓有无松动。

（5）检查控制回路接线端子、各接插件是否可靠。

（6）检查磁放大器线圈绝缘状况。

（7）检查柜内绝缘件是否有破损和受潮现象。

5.3每年维护保养

（1）对所有起动柜内作一次除尘去污。

（2）检查所有导线接头、接线端子表面氧化状况，去除氧化层。

(3)检查所有导线老化状况，必要时更换导线。

(4)更换已经老化、磨损严重的元件。

(5)检查电机轴承间隙，加注润滑油；对磨损严重，间隙过大的

轴承，必须予以更换。

(6)检查电机绝缘状况，有绝缘下降的，必须对定子绕组做浸漆

解决。

6.箱柜母排、表计

6.1每月检查各楼层(或单元)母排插接箱接线端子是否松动，并

紧固松动的接线端子。

6.2每半年紧固母排接头连接螺栓。

6.3每半年对计度电表进行清洁除尘，如有计量失准的及时进行

更换或送修校检。

6.4每半年对箱柜的引入引出线管口进行一次检查，发现封口损

坏的应当及时更换或解决。

6.5每年清扫母排外壳积尘和污物，特别是水平布置的母排。

7.照明配电箱

7.1每月检查箱内各开关、保险是否正常可靠。

7.2每年检查各进出线是否有老化现象，清除导线接头及接线端

子表面污物和氧化层。

7.3对失效或有缺陷的电气元件及时解决或更换。

上海市办公楼物业管理服务规范

前言...................................III

.范围..................................I

.规范性引用文献..............................1

.术语和定

义.....................................................................

3..办公楼.offic.building..........................................1

3..物业管理.properly.management......................................

3..顾客.customer.................................................1

3..突发公共事件.precipitatin.event................................1

.基本规定................................2

4..资质规定................................2

4.2管理机构与人力资源配置规定..................2

4..管理服务规定........................2

4..基础管理服务.........................2

.顾客服务..........................3

5..接待服务..........................3

5.•信报服务........................3

5..通讯设施安装服务......................3

5..维修资金管理服务......................3

5..装修管理服务.......................3

5..投诉解决...........................3

5..延伸管理服务......................3

.房屋、设施设备运营与维护服务.................4

6••房屋维护管理........................4

6.•设备设施运营与维护服务................4

6.•设施设备平常维修服务....................9

6..标记管理........................9

.秩序维护与安全服务....................10

7..公共秩序维护......................10

7..安全管理.........................10

.环境保洁服务......................II.

8..材质清洁规定...................11

8•.部位清洁规定.....................11

.绿化摆放与养护服务...................12

9..绿化摆放.......................13

9..绿化养护......................13

1.仓储与搬运.....................13

10..贮存.........................13

10..搬运堆放........................14

10•.库区安全与环境...................14

1.检查方法.......................14

II..自主检查.......................14

II.1.1服务人员自查

11.1.2办公楼物业管理服务机岗自查

11.1.3物业管理公司监督检查

1L.特种设备安全监察.....................14

II..顾客满意..........................14

前言

为提高我市办公楼物业管理服务水平，保障顾客和物业管理公司的合法权益，规范物业管理

公司的经营行为，为顾客发明良好的办公环境，根据国务院颁布的《物业管理条例》和上海

市的有关法规，特制定本标准。

本标准可作为选择或提供物业管理服务的参考依据，同时可作为规范物业管理服务行为的

参考依据，帮助物业管理公司规范其服务行为，为顾客提供符合规定的物业管理服务。物业

管理双方当事人可根据办公楼具体情况，在委托管理协议中具体约定执行。

本标准涵盖了物业管理活动中顾客服务、房屋和设施设各运营维护服务、办公楼秩序维护和

安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、仓储和搬运等六方面内容。

本标准由上海市物业管理行'业协会提出并归口。

本标准起草单位：上海金茂英泰设施管理有限公司、上海东湖物业管理公司。

本标准参与起草单位：中海物业管理（上海）有限公司、上海虹桥经济技术开发区物业经营

管理有限公司、上海陆家嘴物业管理有限公司、上实物业管理（上海）有限公司、上海市房

地产科学研究院。

本标准起草人：丁建军、李风、王晓岛、王世明、林建强、吕勇、范国春、肖阳、黄经晔、

张俊华。

1范围使用年限一般使用环境特殊使用环境

本标准规定了办公楼物业

管理服务活动中顾客服务、

房屋和设施设备运营维护

服务、办公楼秩序维护和安

全服务、环境保洁服务、绿

化摆放与养护服务、仓储和

搬运等内容及规定。

本标准合用于本市行政区

域内办公楼物业管理服务

活动。

2规范性引用文献

下列文献中的条款通过本

标准的引用而成为本标准

的条款。凡是注日期的引用

文献，其随后所有的修改

单（不涉及勘误的内容）或

修订版均不合用于本标准，

然而，鼓励根据本标准达

成协议的各方研究是否可

使用这些文献的最新版本。

凡是不注日期的引用文献，

其最新版本合用于本标准。

GB2894《安全标志》

GB3096《区域环境噪声

标准》

GB5749《生活饮用水卫

生标准》

GB/1'《标志用公

共信息图形符号第1部分：

通用符号》

GB13495《消防安全标志》

GB15603《常用危险化学

品贮存通则》

DB31/30《住宅装饰装修

验收标准》

DB31/199《污水综合排放

标准》

《特种设备安全监察条例》

（中华人民共和国国务院

第373号令，自2023年6

月1日起施行）

《住宅室内装饰装修管理

办法》（中华人民共和国建

设部令笫110号，自2023

年5月1日起施行）

《物业管理公司资质管理

试行办法》（建住房

H999J261号，建设部1999

年11月22日颁布）

《上海市突发公共事件总

体应急预案》（上海市人民

政府2023年1月26日颁

布）

《上海市建筑节能管理办

法》（上海市人民政府第50

号令,2023年7月15日颁

布）

《上海市危险化学品安全

管理办法》（上海市人民政

府1982年4月1日颁布）

《上海市生活饮用水二次

供水卫生管理办法》（上海

市人民政府第12号令，

1995年8月24日发布）

3术语和定义

下列术语和定义合用于本

标准：

3.1办公楼office

building

已建成并交付办公使用的

房屋及附属设施、设备和场

地。

3.2物业管

理propertymanagement

物业产权人通过选聘物业

管理公司，由业主和物业

管理公司按照物业服务协

议约定,对房屋及配套的

设施设备和相关场地进行

维修、养护、管理，维护相

关区域内的环境卫生和秩

序的活动。

3.3顾客customer

接受服务的组织或个人。

示例：物业产权人、使用人

及其他相关方。

3.4突发公共事

件precipitatingevent

在办公楼物业管理范围内

发生的自然灾害（涉及气象

灾害，地震灾害，地质灾

害，生物灾害等）、事故劫

难（涉及各类安全事故.交

通运送事故.公共设施和

设备事故，辐射事故，环境

污染和生态破坏事件）、公

共卫生事件（涉及传染病疫

情，群体性不明因素疾病，

食品安全和职业危害.动

物疫情，以及其他严重影

响公众健康和生命安全的

事件）和社会安全事件（涉

及恐怖袭击事件，经济安

全事件，涉外突发事件和

群体性事件）等。

4基本规定

4.1资质规定

物业管理公司应具有从事

物业管理服务的资质，应

符合建设部《物业管理公司

资质管理试行办法》的规

定。4.2管理机构与人力

资源配置规定

4.2.1物业管理公司应根

据办公楼的具体情况和协

议约定，设立相适应的办

公楼物业管理服务机构，

配备管理人员和服务设施。

4.2.2管理人员应取得物

业管理从业资格证书或岗

位证书，专业技术、操作人

员应取得相应专业技术证

书或职业技能资格证书。

4.2.3管理服务人员在服

务过程中应保持良好的精

神状态；表情自然、亲切；

举止大方、有礼；用语文明、

规范；对待顾客积极、热情、

耐心、周到并及时为顾客提

供服务。

4.2.4管理服务人员应按

规定统一着装、着装整齐清

洁，仪表仪容整洁端庄；在

指定位置佩戴标志，站姿

端正，坐姿稳重，行为规

范，服务积极。

4.2.5管理服务人员应及

时、认真做好工作日记、交

接班记录、账册等记录工

作，做到笔迹清楚、数据准

确。

4.2.6管理服务人员应接

受过相关专业技能的培训，

掌握物业管理基本法律法

规，熟悉办公楼的基本情

况，能对的使用相关专用

设备。

4.3管理服务规定

4.3.1办公楼物业管理服

务机构的维护保养工作，

应保持房屋建筑的完好和

设施设备的正常运营。

4.3.2办公楼物业管理服

务机构宜从实际出发，根

据《上海市建筑节能管理办

法》，充足考虑制定合适、

有效的节约能源方案，并

付诸实行。

4.3.3办公楼物业管理服

务机构应为办公楼提供全

天候的公共秩序维护服务

和安全服务，维护办公楼

的人员、财产和建筑物的安

全。

4.3.4办公楼物业管理服

务机构应准时完毕规定的

环境保洁服务,为顾客提

供整洁、卫生、安全、美观

的环境。

4.3.5办公楼物业管理服

务机构应对办公楼物业管

理范围内的绿地和室内绿

化进行养护服务，保持办

公楼整体的景观效果。

4.3.6办公楼物业管理服

务机构应对仓储和采购进

行控制.使仓储和采购的

物资及服务符合本标准及

相关标准在质量、环境、安

全等方面的规定。

4.3.7办公楼物业管理服

务机构应对自然灾害、事故

灾害、公共卫生事件和社会

安全事件等突发公共事件

建立应急预案，并组织实

行培训、演习、评价和改善.

事发时按规定途径及时报

告顾客、物业管理公司和有

关部门，并采用相应措施。

4.4基础管理服务

4.4.1财务管理服务

4.4.1.1建立健全财务管

理制度，对物业管理费和

其它费用的收支进行财务

管理，运作规范，账目清

楚。对于顾客报修、超时空

调、延伸服务等费用须单独

结算的应准确计算。

4.4.1.2物业管理费、能花

费、通讯费、杂费、特约服

务收费、车库管理费以及其

它费用的缴付标准、时间、

方式严格按照公开收费制

度进行（协议另有约定除

外），收费应操作规范。

4.4.2物业档案管理

有较完善的物业管理档案

制度，档案内容至少应涉

及：

0.1物业竣工验收档案：

0.2办公楼及其配套设施权

属清册；

0.3设备管理档案；

0.4顾客资料档案；

0.5平常管理档案。

5顾客服务

5.1接待服务

5.1.1接待原则

顾客接待应遵循“公开办事

制度、公开办事纪律、公开

服务项目、公开收费项目和

标准”的原则。顾客接待人

员应热情回答顾客征询，

保证100%答复率。

5.1.2大堂服务

大堂服务人员应注意维护

大堂的整洁、有序和安全，

向顾客提供关于周边交通、

景点和办公楼内部各服务

功能的征询。

5.1.3入驻、退租服务

顾客需入驻和退租时,服

务人员应按规定的程序及

时受理，手续完备，及时建

档、归档。

5.1.4报修接待服务

当顾客报修时，应及时受

理，并在规定的时间内到

场，小修项目宜当天完毕

（预约除外）。

5.2信报服务

对的分理信件，认真登记

报刊杂志和挂号信，对的

解决特殊邮件（如退信等）。

5.3通讯设施安装服务

5.3.1保证收到顾客需求

信息后一个工作日内，联

系好专业服务单位为顾客

申请通讯设施的安装。

5.3.2保证内线电话在收

到顾客需求信息之后一个

工作日内开通。

5.3.3收到专业服务单位

挑线告知后，及时安排工

程部门进行施工，并保证

一个工作日内开通。

5.4维修资金管理服务

需要时,建立办公楼维修

资金管理制度，对办公楼

维修资金进行账务管理，

运作规范，账目清楚。

5.5装修管理服务

5.5.1制订办公楼装修申

请、审批、巡视、聆收等装

修管理制度并在顾客申请

装修时告知。

5.5.2建立顾客装修档案，

内容应涉及装修申请、审

批、验收资料。

5.5.3办公区的昼间噪声

控制应执行GB3096中的

四类标准限值。

5.5.4发现违反装修管理

制度的行为、现象应及时劝

阻、制止。如制止无效.报

告业主和有关部门解决。

5.6投诉解决

5.6.1顾客投诉应分下列

情况解决：

—办公楼物业管理服务

机构直接受理的投诉.应

核算情况.及时解决并回

复投诉者。属于物业管理责

任的，应向顾客道歉并及

时纠正；属于无理投诉的应

做好解释工作。办公楼物业

管理服务机构与投诉者无

法协商解决的,应上报物

业管理公司或上级主管部

门解决；办公楼物业管理服

务机构直接受理的投诉，

应在一个工作日内回复解

决结果.最长不得超过三

个工作日；

—顾客直接向上级主管

部门的投诉或者上级部门

转来的投诉,应查明事实.

确认证据，分清责任后如

实反映情况或上报书面材

料，协助上级部门做好相

应工作；

—向公安机关报案的投

诉，协助公安部门解决：

—涉及依法裁决的投诉，

应按法律程序解决。

5.6.2受理、处置顾客投诉

应保持记录。

5.7延伸管理服务

办公楼物业管理服务机构

应根据顾客的需求，开展

力所能及的延伸服务，如

租赁服务、室内绿化布置、

票务服务等。

6房屋、设施设备运营与

维护服务

6.1房屋维护管理

6.1.1房屋的维修养护应：

一一建立健全房屋档案.

检查、督促办公楼顾客对的

使用房屋，指导顾客遵守

房屋安全使用的规范、政

策、法规：

—对房屋共用部位进行

平常管理和维修养护,检

修记录和保养记录应齐全：

—根据房屋实际使用年

限，定期检查房屋共用部

位的使用状况；

——需要维修，属于小修

范围的，及时组织修夏；属

于大、中修范围的，及时编

制维修计划和房屋专项维

修资金使用计划，向房屋

产权人提出报告与建议，

根据房屋产权人的决定，

组织维修。

6.1.2装修管理

按照本标准5.5的规定和

《住宅室内装饰装修管理

办法》、DB31/30《住宅装

饰装修验收标准》等相关规

定执行。

6.1.3房屋结构检查

—应根据房屋的结构类

型、用途和使用年限、使用

环境等情况，对房屋进行

定期结构检查与沉降测试.

检查中发现问题应及时修

缮：

——不同房屋结构的检查

周期（见表1）。

表1房屋结构（预计）检

查周期表单位为

年

结构类型

6（）年以下2015

钢筋混凝土结构60年-12023105

12023以上52

60年以下2515

钢、钢筋混凝土结构60年〜12023125

12023以上72

12023以下3015

钢结构

12023〜150年105

注：行业主管部门如对房屋结构检杳周期做出此外规定，从其规定。

巡检

每年应定期对房屋共用部位、共用设施设备等进行依次全面检查,建立巡检记录,发现问题及时向房屋产

权人报告，根据房屋产权人的委托，安排专项修理。遇紧急情况时，宜采用必要的紧急解决措施。

6.2设备设施运营与维护服务

6.2.1变配电系统

制定临时用电管理措施：

一一限电、停电应有明确的审枇权限，按规定规定告知顾客。遇紧急情况时，应采用必要的紧急解决措施;

一一按照规定的周期进行高压电气设备实验，留存高压电气测试合格的报告：

一一按照规定的周期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录；

一高（低）压变（配）电柜操作运营正常，检测表计显示准确：

一一高（低）压变压器运营正常，温控显示准确，联控动作正常；

——变（配）电柜直流操作系统运营正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作规定；

一一低压配电柜运营正常，各类表计显示正常；

一一功率因素自动补偿电容器（组）运营正常,自动切换对的可靠；

一一变（配）电系统联络自切正常。

6.2.2应急供电系统

一一按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护,保持设备完好；

一一定期启动及维护备用发电机（组），保证随时应急启用：

一一发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常；

——自动转换开关状态显示完好，动作正常；

—定期相应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，使其处在有效待命状态；

一一定期对蓄电池组进行充放电实验，进行蓄电检查及保养。

6.2.3楼宇智能化设备系统

楼宇设备自动化（BA）系统

—服务器工作正常、通讯正常、整洁:

一一工作站工作正常、通讯正常、整洁；

一一数字式直接控制器（DDC）工作正常、通讯正常、整洁、线路整齐:

——末端设备工作正常、接线对的、线路无损、安装牢固。

6.2.3.2网络与通讯设备系统

62321程控互换机

一一程控互换机（PABX）数据通讯工作正常、整洁、线路整齐：

一一维护终端工作正常、整洁；

一一计费系统工作正常、整洁；

一一话务台工作正常、话音清楚、整洁；

一一电源工作正常、蓄电池正常、设备整洁、显示仪表无损：

一一语音信箱工作正常、整洁、接线对的。

6.23.2.2网络通讯设备

一一配线架排线整齐，标签完好，数据齐全：

——光纤配架排线整齐，标签完好,数据齐全：

一一插座模块安装完好，线路场通，表面整洁。

6.232.3广播与背景音响系统

一一音源设备工作正常，整洁完好；

一一功放设备工作正常，整洁完好；

扬声器等末端设备工作正常、整洁,音质保持清楚：

一一背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。

6.2.4安全防范系统

中央监控系统

—摄像机安装牢固、位置对的、工作正常、整洁:

一一画面分割器工作正常、整洁:

一一录入设备工作正常、整洁；

一一监视器工作正常、图像清楚、色彩良好、整洁：

—矩阵工作正常、线路整齐、标记清楚：

一监控的录入资料应至少保持7天，有特殊规定的参照相关规定或行业标准执行。

6.2.4.2巡更系统

一一工作站工作正常、整洁;

一一巡更器具工作正常；

一巡更点位苴对的、安装牢固、工作正常。

6.2.43周界报警系统

一工作站工作正常、整洁;

—红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。

6.2.4.4对讲系统

一一基站线路无损、工作正常、整洁:

一一天线安装牢固、工作正常。

6.2.5车库管理系统

一一工作站工作正常、整洁:

一一服务器工作正常、整洁;

取票站安装牢固、线路整齐、工作正常;

一一栅栏机安装牢固、工作正常;

一一收况站工作正常、整洁。

6.2.6门禁系统

一工作站工作正常、整洁;

一一服务器工作正常、整洁：

一一读卡机指示灯完好、工作正常：

一一电子门锁工作正常。

6.2.7.卫星电视系统

一一卫星天线安装牢固，外观整沽；

一一放大器、解码牌等设备工作正常；

一一传输线路正常.图像清楚.

6.2.8消防报警与灭火系统应对各

项消防设备按规定进行定期检查，保证设施齐全、功能运营正常：

一一火灾探测器定期进行实效模拟实验，探测器至少每三年进行一次清洗，及时更换失效的器件；

一一每年应进行一次消防联动.检测各类消防系统各类运营参数和状况并作记录；

—当被检测探头响应参数达成预定值时.探测器应当输出火警信号,同时启动探测器的确认灯：

一一操作启动部件，手动火灾至警按钮应当能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示；

——火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并

控制在选定的楼层（区域）内；

一报警功能：能正常接受来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声、光信号；

一一故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当对的指示

出故障部位；

火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报瞥信号；显示

故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号•；

—电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运营；当主电源恢复时能从备用电源自动转入

主电源状态；

一火灾确认后,发出控制信号，强制电梯所有停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行

人工操作，其功能、信号均应当正常：

一一火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；

一火灾确认后，发出控制信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态；

消防控制室在确认火灾后，应当能控制有关部位的防火卷帘门按规定的程序卜降.接受其反馈信号并

显示其状态;

一一火灾确认后，应当释放建筑内的所有门禁装置，保证疏散门侬畅通；

一一数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线对的、工作正常、整洁：

一一末端设备安装牢固、位置时的、线路整齐、工作正常；

一一中央联动装置工作正常、显示对的；

——消防灭火设施应处在良好的待命状态，：氧化碳灭火装置应每季进行信号测试与压力状态检查，清水

泡沫灭火装置应每年检测一次；

一一消防泵每月启动一次并作记录.每年保养一次,保证工作站工作正常、整洁；

一一消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好：

一一消防带每半年检查一次，阀杆处每半年加注润滑油并做放水检查一次。

6.2.9升降设备系统

电梯及自动扶梯

一一保证办公楼至少一台电梯24小时运营，电梯和自动扶梯运营平稔，乘座舒适，电梯准确启动运营，停

层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁：

电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检荏合格，应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进

行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运营：

一应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运营进行管理，并应做好平常电梯运营的巡检与记录:；

一一电梯发生一般故障，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人

员应及时解决.专业维修人员应在30分钟内达成现场进行抢修。

6.2.9.2高空作业设备

一一设备需经有资质的检测机构检查合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运营：

——设备操作人员应严格遵守安全规定,严格执行安全操作规程，严禁超载；

设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运营状态的确认：

一一吊篮运营平稳，无倾斜；

一一设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常：

一一在运营中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置：

-设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置.，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设

备运营进行管理、记录；

一一应定期时设备系统进行检查及保养，对提高系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及也许打滑

的其他物质因素。

6.2.9.3液压升降设备

一一升降平台应运营平稳，安全装置完好：

——升降设备本体运营平稔，各类仪表指示准确，安全装置完好。

6.2.10给排水系统

一一应定期对给排水系统进行维护、润滑：

一一天天检查一次污水泵、提高泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅,各种管道阀门完好，仪表

显示对的,无跑、冒、滴、漏；定期对污水解决系统全面维护保养，作业人员应有相应的职业资格；系统无

明显异味和噪声；污水排放达成DB31/199《污水综合排放标准》的规定；

一一用户末端的水压及流量满足使用规定：

一一每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆；

一一保证水质无污染并符合规定的规定：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的规定，

涉及生活饮用水设施的平常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的规定参照《上海市生活饮用

水二次供水卫生管理办法》执行：

一一定期对水泵、水质解决和消毒装置及设备控制柜进行保养：

一一如遇供水单位限水、停水.应按规定期间告知办公楼内各用户。

6.2.11空调系统

一一对空调系统的维护保养应当按照规定的频次进行；

一一定期对空调系统开机前进行检查，测试运营控制和安全控制功能，记录运营参数，分析运营记录；

一一定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱,保证冷却塔及附属设施的正常运

营和良好保养，提供符合规定的冷却水：

一定期对空气解决单元、新风解决单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清

洗和保养：定期清洗和更换空调机组的空气过漉器、冷凝水积水盘和冷凝水管道；

—定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固.测试绝缘值，作好记录；

一一定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水翳、分水器进行检查保养：

一一各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；

——保证冷冻主机及附属设施的正常运营和良好保养，提供符合规定的冷冻水：

一一保证采暖热水及附属设施的正常运营和良好保养,提供符合规定的采暖热水；

一一对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准规定：

一一能量计费系统处在完好状态；

一一定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运营参数；

—定期安排对新风量、排风量的测定：

一一应考虑定期安排对空气品质的测定：

一一定期安排对风管系统的清洗。

6.2.12锅炉系统

6.2.12.1蒸汽锅炉

每年一次应接受行政主管部门指定的检测机构对锅炉设备进行安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器

性能、锅炉排放烟气进行检测。除定期送检外，还应做好以下平常维护：

一每年一次对锅炉及附属设备进行全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安

全阀、检查互换器并添加树脂、设备管道拷铲补漆；对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗：对锅筒内剖进行

检查并除垢；

一一每半年一次对蒸汽压力表进行校验：对炉膛清灰：

一一每季一次对锅炉及附属设备进行一级保养：对防爆门及泄爆装置进行安检：清理燃烧甥、鼓风机风叶、

烟管通灰：对机械设备更换或添加润滑油：超压、超温保护实验，安全阀自动排气一次：

一每月一次对油气管路过滤器进行清洗，对安全连锁装苴安全性能实验一次：应有专业人员对锅炉运营

进行管理，做好锅炉安全经济运营监督、管理、工作记录：

一一检测水质的硬度.应不大于3亳克/升；

一一锅炉安全附件及仪表齐备，动作可靠：

一一各种证书齐备，操作人员持证上岗；

——在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内：

一一汽、水管道完好，阀件及以表齐备，无跑、冒、滴、漏；

一一蒸汽减压站输出压力波动在20%之内。

6.2.12.2热水锅炉

——定期对温控仪进行检测；

附属设备的维护保养可参照6212.1的相应条款实行。

6.2.13公共照明系统

公共照明系统应定期检查维护：

一天天一次巡检,路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率,如有缺损，应及时更

换;

一每月一次对泛光照明灯具、霓虹灯、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持98%以上的亮灯率;

一一天天一次巡检公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运营安全、正常。

6.2.14避雷系统

避雷系统应按规定由专业机构进行检测。同时：

一一每年检查一次办公楼重要机房的设备防降电地扳的接地是否可靠，并对办公楼的各楼层的钢窗、钢结

构进行外观检查；

一一每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查：

每半年一次对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决：保持办公楼顶部所有的避宙设

施及所有的金属物体的接地完好；

一一每月•次对办公楼变配电室的设备的接地带进行检查：每季对办公楼各重要机房内的配电柜及设备接

地进行检查：保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好；

一一主楼侧翼平台的所有避雷设施完好：

・接地电阻：W4C。

•弱电设备接地电阻：W1Q。

6.3设施设备平常维修服务

共用部位平常服务的服务规定（见表2）。

表2共用部位分部位平常保养、维修服务规定

序号部位平常保养、维修服务规定

旋转门、自动门、玻嘀无破碎，五金配件完好：门、窗开闭灵活，密封性好、无异常声响。

1

推拉窗

墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺，修补墙面的

2楼内墙面粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致。

屋面排水沟、室内室外排水管道应保障排水畅通：发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板

屋顶、管道、排水

3有断裂、缺损的,应在规定期间内安排专项修理。

沟

保持路面平整、无开裂和松动、无积水，窖井、积水井不漫溢，积水井、窖井盖无缺

道路、广场、地下

4损。发现损坏应在规定期间内修复。

车库

大堂应有办公楼示意图、单元标牌及司牌：楼层电梯厅、地下车库、消防通道而设有

路标及安全指示牌：危险、隐患部位设立安全防范警示标志或维护设施，保证所有标

5安全、引导标志

志、指示牌清楚完整，维护设施得当。

保持设施完好、正常，水龙头及便池出水正常,不漏水，地漏畅通不堵塞。保持管道

6卫生间.茶水间帼通与安全使用，发现损坏应及时修身。

保持设备设施正常、电梯按钮无缺损、标示清楚完整，发现损坏立即修复。

7电梯厅

保证避难设施无损坏、地面平整、密封性好、排水沟畅通无堵塞，发现损坏立即修复。

8避难层、平台

龙头出水正常、无滴漏现象；水管无堵塞，无漏水现象，花坛完整。

9绿地、花台

1旋转门、自材质质量规定

动门、推拉

窗玻璃无破

碎，五金配

件完好：门、

窗开闭灵活，

密封性好、无

异常声响。

2楼内墙

面墙表面粉

刷无明显剥

落开裂，墙

面砖、地坪、

地砖平整不

起壳、无遗

缺，修补墙

面的粉刷层

及面砖应保

持与原墙面

色差、材质一

致。

3屋顶、管

道、排水

沟屋面排水

沟、室内室外

排水管道应

保障排水畅

通：发现有

防水层气鼓、

碎裂、隔热板

有断裂、缺损

的，应在规

定期间内安

排专项修理。

4道路、广

场、地下车

库保持路面

平整、无开裂

和松动、无积

水，窖井、积

水井不漫溢,

积水井、窖井

施无缺损。发

现损坏应在

规定期间内

修复。

5安全、引导

标志大堂应

有办公楼示

意图、单元标

牌及司牌：楼

层电梯厅、地

下车库、消防

通道应设有

路标及安全

指示牌：危

险、隐患部位

设立安全防

范警示标忐

或维护设施.

保证所有标

志、指示牌清

楚完整，维

护设施得当。

6卫生间、茶

水间保持设

施完好、正

常，水龙头

及便池出水

正常，不漏

水，地漏畅

通不堵塞。保

持管道畅通

与安全使用.

发现损坏应

及时修复。

7电梯厅保

持设备设施

正常、电梯按

钮无缺损、标

示清楚完整.

发现损坏立

即修复。

8避难层、平

台保证避难

设施无损坏、

地面平整、密

封性好、排水

沟畅通无堵

塞，发现损

坏立即修复。

9绿地、花

台龙头出水

正常、无滴漏

现象；水管无

堵塞，无漏

水现象，花

坛完整。

6.4标记管

理

6.4.1办公

区域、公共区

域及仓储库

区内应设指

示性标记（涉

及引导标志

和功能标记，

如：电梯、楼

梯、出入1」通

道、残疾人通

道、门牌号、

商务中心、问

询处、男女厕

所、消防用

品、劳防用

品、办公用

品、工具类物

资、有毒有害

废弃物存放

点标记等）。

6.4.2办公

区域、公共区

域内的紧急

出口、消防通

道、禁烟区等

设立警示性

标记。

6.4.3应考

虑重要道路

及停车场设

施交通标记，

.重要路口设

路标。

6.4.4配置

并在适当时

使用“维修进

行中”、“小心

地滑”等临时

性服务状态

标记。

6.4.5标记

的图形符号

应符合GB/T

10001.1《标

志用公共信

息图形符号

第1部分:通

用符号》标准

的规定。消防

与安全标记

应符合

GB2894《安

全标忐》、GB

13495《消防

安全标志》的

规定。各类标

记的格式应

统一，悬挂

（摆放）应安

全、正规、醒

目、便利、协

调、无涂改,

文字规范.

7秩序维护

与安全服务

7.1公共秩

序维护

7.1.1门卫

——主出入

口应安排24

小时值岗：

_对外来

人员（施工、

送货、参观

等）实行进出

管理：对来访

客人用语规

范，必要时

引导至电梯

厅或指定区

域：非办公时

间进入办公

楼的人员应

实行具体登

记：

----对物品

进出实行分

类管理，实

行大件物品

进出审验制

度，拒绝危

险物品进入。

7.1.2巡视

一一明确巡

视工作职责,

规范巡视T

作流程，制

定相对固定

的巡视路线。

对重点区域、

重点部位、重

点设备机房

至少每3小

时巡视一次

并记录。发现

违法、违章行

为应及时制

止：

----巡视应

使用巡更设

备，在监控

中心保持巡

更记录。如无

巡更设备,

宜保持两人

一组进行巡

视：

——收到中

央监控室发

出的指令后,

巡视人员应

及时到达，

并采用相应

措施：

一巡视中

发现各区域

内的异常情

况，应立即

告知有关部

门并在现场

采用必要措

施,随时准

备启动相应

的应急预案。

7.1.3监控

一一办公楼

的监视监控

设施应24小

时开通.保

持完整的监

控记录，保

证对办公楼

安全出入口、

内部重点区

域的安全监

控、录像及协

助布警；

一监控中

心收到火情、

险情及其他

异常情况报

警信号后，

应及时报警,

并安排保安

人员及时赶

到现场进行

前期解决；

一一监控的

录入资料应

至少保持7

天,有特殊

规定的参照

相关规定或

行业标准执

行。

---保障治

安电话畅通,

接听及时（铃

响三声内宜

接听）。

7.1.4停车

管理

----根据办

公楼的情况

设立行车指

示标志，规

定车辆行驶

路线，指定

车辆停放区

域，公开收

费标准：

一保安人

员应对进出

办公楼的各

类车辆进行

管理，维护

交通秩序，

保证车辆便

于通行、易于

停放：

——收费管

理的车库应

24小时有专

人管理；车辆

停放有序，

车库场地每

周清洁1次,

无渗漏、无积

水，通风良

好：无易燃、

易爆等物品

存放：

----车库内

配置道闸和

监视系统，

地面、墙面按

车辆道路行

驶规定设立

明显指示牌

和地标，照

明、消防器械

配置齐全：

一一非机动

车应定点停

放。

7.1.5突发

公共事件处

置

依照《上海市

突发公共事

件总体应急

预案》的规

定：

----制定物

业突发公共

事件的应急

预案,并在

物业办公室、

监控中心、机

房等处室内

悬挂，在每

个楼层固定

位置悬挂硫

散示意图及

引路标志.

每年应组织

不少于1次

的突发公共

事件应急演

一等物业

发生突发公

共事件时，

各岗位管理

人员必须按

规定实行岗

位警戒,根

据不同突发

公共事件的

现场情况应

变解决，在

有关部门到

iA现场前，

保证人身安

全，减少财

产损失，并

全力协助政

府部门解决

相关事宜。

7.2安全管

理

7.2.1消防

管理

一一应建立

健全消防管

理制度,建

立消防责任

制：明确专人

维护、管理消

防器材.保

持其完好；

---办公楼

内应设立消

防设施，保

持消防通道

畅通，办公

楼明显位置

设有消防设

施平面示意

图；

一定期对

消防设备设

施进行巡视、

检查和维护,

保持其完整、

完好，能正

常使用：消防

带圈绕均匀,

灭火器材保

险栓及喷嘴

外壳良好，

压力指示在

区域线范围

内，器材不

超过有效期,

各类设备设

施能正常运

营与使用；检

杏记录具体.

如发现消防

器材有异常

情况，应及

时予以调换

或报修；

一一定期进

行消防宣传

和消防演习；

一对易燃

易爆品设专

人专区管理。

7.2.2安全

生产及灾害

防止

建立健全安

全生产规章

制度和操作

规程，普及

燃气、燃油、

电力的安全

使用知识。如

遇台风、暴雨

或其他灾害

性天气的气

象或有关信

息时，应采

用以下应急

措施：

一对设备

机房、停车

场、广告牌、

电线杆等露

天设施的抗

强风能力进

行检杳和加

固：

——对集水

井水泵运转

情况进行检

查，保证正

常排涝：

一对排水

系统进行检

查疏通，清

除杂物，保

证排水畅通：

一一及时准

备必要的抢

险物资，安

排值班人员

进行巡查。

8环境保洁

服务

8.1材质清

洁规定

根据办公楼

地面、镜面和

墙面的材质，

给出了不同

材质的清洁

规定（见表

3）。

表3重要材

质清洁质量

规定

大类

大理石表面光亮、洁净、接缝四周边角无污垢。

花岗岩表面光亮、无污迹、接缝四周边角无污垢。

水磨石表面光亮、无污迹。

硬地面

木制地板表面光亮、四周边角无积灰、无污渍。

PVC板光亮、无污迹。

瓷砖光洁、明亮、无污溃、无水迹。

软地面地毯色泽均一、无褪色、无毛边、秉软、纤维成同一方向。

软地面塑胶地垫表面平整、色泽均一、无残留物、无污渍、无板结

金属材质亚光丝纹不锈钢表面色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。

抛光镜而不锈钢明亮、无擦痕、无印迹。

亚光轧花不锈钢色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。

铝合金表面光滑、洁净、无斑点、无灰尘、无污迹。

玻璃洁净明亮、通透性翎、无划痕、无水迹。

墙纸无斑点、无污渍。

其他材质国密度板（复合板）色泽均一.无擦痕.无积灰.无污渍.

涂料无灰尘、无污渍

金箔面光亮、无灰尘、无污渍。

8.2部位清洁规定

办公楼不同部位的环境卫生服务规定（见表4）,

表4环境卫生服务规定

项目服务规定

地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无坨圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保

走廊、门厅、大持地面材质原貌，门框、窗框、窗台、金属件衣面尤亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。旋转门、门

堂、电梯厅、楼中轴、门框、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。旋转门空调出风口无灰尘、无污迹。门把手干净、

梯或消防梯地面无痕迹、定期消毒。

保持干净、无灰尘、光亮。窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污湖、无絮状物。指示牌、

楼梯扶手、栏杆、

广告牌无灰尘、无污迹、无痕迹,金属件表面光亮，无痕迹。

窗台、指示牌

保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无灰尘、无污迹。

消防栓、消防箱、喷淋或、烟感器、喇叭无灰尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无灰尘、无斑点、无絮状

公共设施物。消防栓外表面光亮、无痕迹、无灰尘，内侧无灰尘、无污迹。

天花板、风口、目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网，表面、接缝、角落、边线等处无污渍、无灰尘、无斑点。

公共灯具内或外

走廊、楼梯窗玻

嘴、大堂门厅、保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹、无水迹

电梯厅玻璃

平台、屋顶无垃圾堆积。

保持干净、整洁、无垃圾。热水炉外壳应无污迹、水渍。

服务功能性用房不锈钢台面无水迹、无污渍、无擦痕。不锈钢水槽二净、无斑点、无污迹无杂物、水垢，落水口无

（如会议室、接

待室、茶水间）污垢。冷、热水笼头表面光亮、无污渍、无水垢。下水道无异味、定期滴入消毒液。

不锈钢台面无水迹、无污渍、无擦痕。不锈钢水槽二净、无斑点、无污迹无杂物、水垢，落水口无

污垢。冷、热水笼头表面光亮、无污渍、无水垢。下水道无异味、定期滴入消毒液。

坐厕内、小便池内刷洗干净、喷洒消毒，保持无异味、无污迹、无水渍、无垃圾、无积水，镜面保

持光亮，无水迹，面盆无水锈。云石台面无水迹、元皂迹、无毛发，光洁明亮。洁具应表面光洁、

明亮、内外侧无污湖、无毛发、无异味、定期消毒。镜子明净、无水渍、无擦痕、镜框边沿无灰尘。

公共卫生间

废物箱表面无污遮、无灰尘、无异味，定期消毒。外露水管连接处无碱性污垢，管道表面光亮、无灰

尘。卫生间内保持空气清新、无异味。

保持地面无垃圾,无污垢；空气流畅，无异味。车库管道无积灰、无污垢。灯泡、灯管、指示灯明

亮、无积灰。灯罩无积灰、无污迹。地面无积灰、元积水。定位杆、减速条无枳灰、无污垢。反光

地下车库

镜干净、明亮、无污迹、水渍。消防通道无灰尘、无污渍、无杂物。

垃圾收集