上海2025年房地产市场分析报告

上海2025年度房地产市场分析报告www.elmlead.com

2026年1月Part1

政策

环境Part2

土地市

场Part3

商品住宅市场Part4

市场总结

及未

来

趋

势

展

望榆叶飞云CONTENTS目录2

第

一

章

政

策

环

境榆叶飞云3

2024年2024年1月31日2024年5月27日

2024年9月29日 解除非户籍居民的外环限购在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民

，

可在外环以外区域

（崇明区除外）限购1套住房

（含新建商品住房和二手住房） 调整中小套比例、限购放松差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求；非户籍购房社保要求由5年调整至3年

，可在全市内购买一套二手房（不含崇明）

；

多子女家庭可增购1套住房；

取消离异购房限制2025年8月25日

外环外不再限制购房套数符合条件居民家庭在外环外购房不限套数；

成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

公积金贷款额度提升对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的

，住房公积金（含补充公积金）

最高贷款额度上浮15%。2025年

2025年9月26日

好房子新规出台使用干挂石材/金属/陶板等高品质建材的外立面不计容；

阳台面积最大面积为户型建面的10%

，

且不大于16㎡，计一半面积

，

同时适用于封闭式阳台。

局部地区

，

可增加一个进深0.75米宽3米的阳台

，

不计入容积率和可售面积等榆叶飞云2025年上海继续以放松限购、

优化公积金/信贷等刺激性政策来促进楼市成交

，

8月

“沪六条

”解除外环外购房套数限制、提升公积金贷款额度、

对符合条件的非户籍家庭免征房产税

，

9月

“好房子

”新规出台

，

鼓励提升住房品质。

“沪七条”颁布非户籍在外环外购房社保调整为1年；非沪籍居住证积分达到标准分值、

社保/个税满3年

，购房套数享受沪籍家庭待遇；首套比例降至15%

，二套25%；临港职工可在新片区增购1套住房；増值税征免年限5年改2年；落实国家关于降低存量房贷利率政策；落实取消普通住房标准和非普通住房标准。年度政策

|

未出台重磅政策

，

继续释放外环外购买力

，

提升住宅产品力4限制政策具体条款土拍政策挂牌出让

，实行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措

，即竞买完成上一个指标要求后

，转入下一个指标要求

，采取梯度竞争举措

，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”

目标。静安区C050202单元053-b-1地块、静安区C070102单元32-04地块装修标准要求不低于7000元/㎡（集采价）保证金20%+资金监管90%；土地款1个月/30工作日支付50%（含保证金）。限购政策非户籍单身/家庭在沪连续缴纳满1年个税单或社保的

，在外环外购房不限制套数非户籍单身/家庭在沪连续缴纳满3年个税单或社保的

，在外环内可购买一套住房限贷政策首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后

，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%）

，最低首付款比例调整为不低于15%。二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（调整后

，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%）

，最低首付款比例调整为不低于25%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策

，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点（调整后

，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%）

，最低首付款比例调整为不低于20%。限价政策住宅售价须向房屋行政主管部门办理销售方案和“一房一价”备案限售政策通过触发积分摇号制度购买的新房5年限售

，非积分购买新房不限售

，二手房不限售。限签政策无明确限签预售政策1、主体≤7层

，封顶可申请预售2、主体＞7层

，主体三分之一3、申领预售面积不再做强制规定公积金政策对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的

，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元

，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算

，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买我市新建预售商品住房的

，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的

，不影响其住房公积金贷款额度计算。资金监管政府指导

，银行监管

，专款专用；回款直接进入项目公司的监管银行账户

，满足解付条件后对应比例资金可解除监管。榆叶飞云土拍方面继续实行“双高双竞”

，装修标准要求最高来到7000元/㎡

，

限购方面继续释放非户籍单身/家庭的购买需求

，

1年社保在外环外购房已不限制套数；购买二星级及以上新建绿色建筑住房

，

首套最高贷款额度从160万元提高至184万元。先行政策

|

装标最高达7000元/㎡，

购买绿建二星以上住宅公积金贷款额度提升5商贷贷款套数利率利率下限首套利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平二套公积金购房套数贷款额度首套额度184万仅限购买二星级及以上新建绿色建筑住房多子女家庭首套216万二套额度149.5万新增提取类型：购买新建预售商品住房，支持提取住房公积金支付购房首付款，且不影响住房公积金贷款额度计算。房产税户籍购房套数房产税政策非本市户籍首套购房持《上海市居住证》

连续满3年或积分达120分，免征收房产税；若无则全额征收二套及以上购房第一套住房符合条件免红收房产税时，第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除；

若首套非免征，则二套及以上均全额征收。3.55%2023.52023.9

2024.1

2024.5

2024.9

2025.1一年期五年期5.0%4.5%4.30%4.20%3.50%

3.50%

3.50%3.00%

3.00%

2024.5

2025.93.65%2023.14.0%3.5%3.0%1201008060402001000009000080000700006000050000400003000020000100000榆叶飞云2025年上海信贷环境持续宽松，商贷利率定价不再区分首套和二套，个人首套公积金最高可贷184万，多子女家庭首套可贷216万，

外地户口买二套房，享60㎡/人免征房产税面积；目前LPR一年期3.0%、五年以上3.5%

，

LPR已连续7个月按兵不动。信贷政策

|

商贷利率定价不再区分首套和二套，

目前LPR2023年1月-2025年12月贷款市场报价利率（LPR）历史走势图已连续7个月不变2023-2025年上海市商品住宅量价走势24-

124-224-324-424-524-624-724-824-925-

125-225-325-425-525-625-725-825-923-

123-223-323-423-523-623-723-823-9mn

成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）上海最新信贷政策23-

1023-

1123-

1224-

1024-

1124-

1225-

1025-

1125-

126上海住宅建筑新规维度具体要求建筑高度与天际线1.高度弹性：重点区域(道路转角、城市节点)可局部提高高度：50m及以下+≤7m,50m以上+≤11m(局部提高面积≤标准层30%);2.天际线：明确"高低错落",需结合区域格局统筹设计。阳台设计与计容规则1.面积计算：

"比例+阈值"双控：每户阳台≤户型10%且≤16m²(小户型<80m²

≤8m²),进深≤1.8m按1/2计容2.特殊阳台：沿公共绿地/风貌街道的开敞阳台(进深≤0.75m)不计容、不计可售面积(每户限1个，宽≤3m)3.功能：区分生活/工作阳台，兼顾立面美观。空调室外机座板/

设备平台1.设计要求：需满足设备数量/尺寸，方便安装检修；2.计容规则：无围护+每户≤2.5m²:不计容；有围护或超2.5m²:超出/有围护部分计容。架空层与共享空间

以及地下车库布局1.设计要求：用作公共通道/休闲的架空层(净高≥3m)、风雨连廊不计容，禁止封闭出售；基|2.共享功能：鼓励设置快递、老幼活动等睦邻空间，倡导"开源社区"。3.地下车库布局：结合土方减量化，小区内部停车库可设置在半地下室、底层(仅限一层)架空层，其建筑面积不计入容积率。在停车库上层另有公共需要增设架空层和风雨连廊。绿色技术应用1.要求：鼓励配置新风系统、净水设施、隔声降噪，集成超低能耗、健康住宅技术；2.材料：外立面用干挂石材/金属等高品质饰面层，若提供详图并跟测，饰面层不计容。城市更新相关政策1.审批：老旧小区加装电梯、适老改造免规划审批。外立面品质.外立面品质：对住宅建筑外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，在申报图纸中提供设计详图，在施工阶段及时通知测绘单位进行跟测，在"多测合一"测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的，其饰面层不计入容积率。建筑间距的起算点按照两幢建筑的外墙完成面为基准。【政策重点】榆叶飞云年内市规资局发布“好房子”建设标准，在技术层面、住宅立面、建筑高度、公共空间、阳台/设备平台附赠等方面，明确了住宅品质提升的方向；

新规颁布后，住宅品质/得房率提升，

新的产品标准已经开始冲击楼市。⑤屋顶及附属设施遮蔽物透空率＞50%的不计容。⑥阳台（含封闭阳台）进深≤1.8米，

面积≤10%，且总面积≤16㎡

（80㎡以下户型≤8㎡）；⑦每户可设置一个开敞式阳台（进深≤0.75米、宽度

≤3米），不计容、不计可售、不计10%阳台面积；⑧空调设备平台≤2.5㎡不计容。①允许局部突破限高（50米及以下≤7米、50米以上≤11米）；②架空层、风雨连廊、地库出入口雨棚不计容。③半地下室/一层架空层车库不计容。④使用干挂石材/金属/陶板等高品质建材的外立面不计容；新规出台，

引领楼市进行产品革新重点政策

|

“

好房子

”7

第二章土地市场榆叶飞云8358386

3523262021年2022年2023年2024年2025年供应建面（万㎡）成交建面（万㎡）楼面地价（元/㎡）43229366845000040000300002000010000025002000150010005000217814559156426941113325953946

91017822025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月2025年10月2025年11月2025年12月规划建筑面积（万㎡）平均溢价率（%）成交楼面地价（元/㎡）5541

486293136700588912449351326000040000200000701104629425742032236040200000046875339962358“聚焦优质板块核心资产”

，

上半年整体市场活跃，带动国内土拍市场高溢价成交；

下半年行情遇冷，多数土拍零溢价成交；

整体成交规模基本与24年持平

，

市区核心区宅地供应略增

，

17宗20%溢价以上(4宗40%封顶)成交地块引领楼板价同比上涨18%。2020-2025年上海市涉宅用地年度供求走势2025年1-12月上海市涉宅用地成交量价走势80000

80榆叶飞云公开出让市场

|

先扬后抑，

高溢价地王频出后，

年底土拍市场回归理性数据来源：AUR，统计范围：公开市场9地块名称板块计容建面

(㎡)参拍数量拿地企业成交总价

(亿元)成交楼面价

(元/㎡)溢价率

(%)虹口区北外滩地区hk315-11地块北外滩5.17绿城64.712657746.33浦东新区曹路科教园区（PDP0-0306）单元C1A-3地块曹路5.74联发20.73629242.65浦东新区PDP0-0405单元C-02C-01地块唐镇5.27中旅、招商27.35236040浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块花木、北蔡4.17绿城29.27141240虹口区C080302单元hk329-11地块四川北路7.65锦鹏置、金茂89.611747438.2浦东新区Z000602单元20Ea-01地块杨思6.86华润、越秀50.97469533.38静安区N070302单元111-21地块大宁2.79大华24.99265932.31杨浦区C090101单元01C5-02地块东外滩3.76保利发展35.09553030.79嘉定区嘉定新城F03A-4地块嘉定新城8.44招商26.63185030闵行区莘庄社区02单元06-05地块莘庄6.64安徽高速36.95624730地块名称板块计容建面

(㎡)参拍数量拿地企业成交总价

(亿元)成交楼面价

(元/㎡)杨浦区N090602单元K8-03地块东外滩3.162中海21.7768800宝山区N120702单元B2-08地块共富、共康10.071中金茂37.2637000宝山区N12-0302单元U3-01地块淞南3.091大华11.4237000杨浦区N090501单元A3a-03、A3a-04、A1-04-1地块五角场14.011上海城建、上海隧道工程股份43.0030683徐汇区XHPO-0001单元D7C-2、D7D-1地块及D7C-1公共绿地、规划协领路部分地下空间长桥9.571上海徐房、徐汇城投26.5127703青浦区QPS8-0101单元A18-12地块徐泾11.371大华30.5326843松江区SJC10010单元14-01号地块松江新城3.051上海松江国资、国贸6.5621500嘉定区JDC1-1001单元A06B-01地块嘉定老城3.431上海盘谷房地产6.2418200青浦区QPC1-0009单元75-04地块青浦镇1.741宇诚集团2.7015505自贸区临港新片区滴水湖核心片区DSH-

09单元08A街坊08A-02等3宗地块临港新城13.261上海海港新城&中建八局16.1112155典型底价地块

17宗底价成交，中海、大华、金茂主流国央企及徐房、上海城建资托底，盘谷、宇诚等民企择机抄底

除外围持续低迷行情外，库存压力上涨/市场表现转冷板块如东外滩、徐泾、青浦新城等地，叠加临近年末等因素，房企拿地热情下滑典型溢价地块

16宗地块溢价率超20%

，4宗地块溢价率超30%，徐汇衡复地块楼面价达

20万元/㎡

北外滩、四川北路、东外滩、大宁等核心地段的优质地块依旧抢手；新杨思、曹路、唐镇等浦东热点板块因规划利好/市场表现出色延续以往热度榆叶飞云核心区域继续发力，压箱好地持续高溢价成交，绿城北外滩hk315-11地块溢价率高达46.33%，

非公开市场中，

徐汇衡复地块楼面价达20万元/㎡；年底市场转冷，底价、托底成常态。市场特征

|

冷热分化加剧，

优质地段受追捧，

外围底价成常态数据来源：AUR，统计范围：公开市场10碧云北外滩尊邸成交时间：2023/3/16成交楼板价：95852元/㎡首开售价：130000元/㎡绿城北外滩hk315-11地块成交时间：2025/7/25成交楼板价：126577元/㎡预计售价：180000元/㎡+成交楼板价：92934元/㎡首开售价：147800元/㎡绿城春晓园成交时间：2023/8/2成交楼板价：36850元/㎡首开售价：62743元/㎡★宝业17-05地块成交时间：2025/11/24成交楼板价：31560元/㎡预计售价：60000元/㎡华润外滩瑞府成交时间：2024/11/27榆叶飞云外围底价常态化，徐泾、奉贤新城等板块地价回调15%-25%，带动房价回调预期上涨徐泾：宝业17-05地块底价成交，楼面价31560元/㎡，较绿城春晓园地块下调14%南桥新城：国贸＆象屿＆天安＆武汉清能地块溢价11.8%成交，楼面价24595元/㎡，对比容积率同为1.2的中建御璟园地块，下滑23%优质稀缺地块价格继续上涨，楼面价与新房价差拉大，但后续价格实现及销售前景存疑北外滩：绿城北外滩地块（潮鸣外滩项目）楼面价126577元/㎡，对比外滩瑞府上涨36%，与一路之隔的碧云北外滩尊邸新房售价（130000元/㎡）相差无几徐汇滨江：中海云锦路地块楼面价高达148503元/㎡，对比已售罄项目中海领邸上涨26%，直接超过其新房价格2025年，房企继续争抢稀缺滨江资源，

北外滩、徐汇滨江地价再度迎来上涨，涨幅达30%左右，

但在当前市场环境下，后续价格实现及销售前景难言乐观；郊区则在常态化托底背景下，

地价回调15%-25%。中海龙华188N-I-21地块

成交时间：2025/10/20成交楼板价：148503元/㎡预计售价：200000元/㎡+中海领邸成交时间：2023/10/24成交楼板价：118294元/㎡（剔除商办）首开售价：146154元/㎡中建御璟园成交时间：2023/7/12成交楼板价：31900元/㎡首开售价：55070元/㎡国贸＆象屿＆天安＆武汉清能地块成交时间：2025/7/24成交楼板价：24595元/㎡预计售价：60000元/㎡市场特征

|

郊区地价开始回调，

地王项目价格实现及销售前景堪忧数据来源：AUR，统计范围：公开市场11★80.0

2024-2025年上海各区涉宅用地协议出让情况22.05.2宝山区2025年成交面积0.0

2.4闵行区2024年成交面积56.822.8浦东新区60.012.6徐汇区38.05.3黄浦区30.8

6.9杨浦区40.020.00.018.8静安区6.9

10.9嘉定区15.1

2.3虹口区0.0

9.1松江区2.4

7.6青浦区0

6.6奉贤区60.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2024年成交面积2025年成交面积2024年成交楼面价2025年成交楼面价70.0658408247614.30.03.01600072115

71813776535.7

7.50

0.1

01624164972410.50.360.727.147071279612000001500001000005000003982

76912916.19144728.9717355.580.060.040.020.00.01357

338.1165481224.380.0029

.999.3

374186.23684925年协议出让供地规模基本与24年持平，全年成交楼面价较24年提升6%

，成交集中在徐汇区、杨浦区、浦东新区中的核心地块，例如徐汇东安地王及杨浦东外滩

(大桥社区)；

杨浦，

虹口，

黄浦主要涉及风貌区域的城市更新，

未来地块主要供应为高层+风貌别墅。2024-2025年协议用地月度出让情况对比榆叶飞云协议出让市场

|

城市更新推动城央优质土地持续放量数据来源：AUR，统计范围：非公开市场120.00.4徐汇诞生523亿元“全球地王”2025年最吸金区域为徐汇区，全年出让金高达606.44亿元，其中东安新村三宗地块直接贡献523亿元，同时获“全球地王”称号，杨浦区384.5亿元位列第二，浦东新区以269亿元位列第三；排在末尾的为黄浦、嘉定、奉贤和金山。2025上海各区域土地出让金额区域成交总价

(亿元)成交楼面价

(元/㎡)徐汇区606.4482820杨浦区384.5060396浦东新区269.0050828虹口区201.35115911宝山区176.4628344静安区160.7387263闵行区142.4742633青浦区114.6817566普陀区114.5475400松江区76.7523975黄浦区62.62117286嘉定区62.1427408奉贤区36.2419395金山区12.6814820榆叶飞云区域成交宗数(宗)杨浦区11青浦区9浦东新区9松江区7宝山区6徐汇区6闵行区5奉贤区5静安区4嘉定区4虹口区4黄浦区3普陀区2金山区1区域计容建面

（万㎡）住宅可售面积（万㎡）徐汇区73.2247.16青浦区65.2959.37杨浦区63.6654.04宝山区62.2658.99浦东新区52.9247.92闵行区33.4232.84松江区32.0129.65嘉定区22.6720.78奉贤区18.6817.14静安区18.4213.38虹口区17.3716.37普陀区15.1915.12金山区8.568.50黄浦区5.344.45浦东、青浦、宝山未来货量充足2025年徐汇以73.22万㎡位列区域土地成交建面之首，其中占比最大的为东安新村地王项目，青浦区以65.29万㎡位列第二，其可售住宅面积近60万㎡，体量为所有区域之最，此外，杨浦、宝山、浦东的整体出让规模也较高，2026将继续扮演主力供货区域的角色。2025上海各区域土地出让建面杨浦滨江依然是“香饽饽”2025年卖地数量最多的为杨浦区，全年出让11宗地块，自2023年以来的”供地大户”地位还在持续，且土地基本集中在东外滩/杨浦滨江片区；青浦区和浦东新区均以9宗紧随其后，其中青浦区地块主要集中在青浦新城/示范区及周边，老大哥徐泾昔日风光不再。2025上海各区域土地出让宗数2025年杨浦成交11宗含宅地，为各区域之最，

徐汇区则凭借东安新村地王项目，

全年总计成交金额高达606亿元，成为最吸金区域，此外，浦东、青浦、宝山将继续在2026年扮演主力供货区域的角色。区域土地市场

|

土拍大户

“

杨浦区

”,

徐汇旧改发力数据来源：AUR，统计范围：公开市场+非公开市场13中交集团上海总部抖音上海滨江中心中节能上海首座哔哩哔哩产业园美团上海科技中心热点地块冷门地块保利发展新江湾项目建发新江湾项目（建发海宸）上海城建江湾地块r

保利发展D1-7地块

\保利置业L44-02地块（誉滨江）。

中海K8-03地块

中铁云绣外滩中建壹品外滩元境【中铁置业I4-01地块】容积率：

1.8建筑面积：

29669㎡成交楼面价：

92225元/㎡溢价率：

28.09%热点地块榆叶飞云杨浦区2025年成交地块中

，

2宗为协议竞得，位于新江湾，上海城建拿下江湾地块，另外8宗均位于东外滩板块，滨江产业规划效应持续释放中，保利、中海、中铁等国央企重仓，最高溢价28.09%，年末市场转冷，K8-03地块（云邸玖章北侧）底价成交。区域土地市场

|

杨浦区-滨江产业规划效应持久，

国央企重仓，

年末仍有转冷表现

参拍房企（9家）：

上海城建、华润、中铁置业、招商、中海、保利发展&上海建工、国贸、北京建工、越秀拿地房企：中铁置业成交时间：

2025年9月4日紧邻杨浦滨江产业规划核心区域，保利建工海玥外滩序98两开两罄，市场反响热烈参拍房企（2家）：中海、

保利置业&杨浦城建（未出价）拿地房企：中海成交时间：

2025年11月24日邻近项目中海云邸玖章去化难度增加，市场预期下滑，年底房企拿地趋于谨慎【中海K8-03地块】容积率：

2.28建筑面积：

31647㎡成交楼面价：

68000元/㎡溢价率：

0%中铁置业I4-01地块S

中建壹品I10-01地块2025杨浦区成交地块分布数据来源：AUR，统计范围：公开市场+非公开市场冷门地块14中海龙华188N-I-21地块徐房按＆徐汇城投D7C-2、

D7D-1地块祺祥旺宇051-11地块宸嘉127b-23地块招商＆中海＆中旅东安新村127b-24地块招商＆中海＆中旅东安新村125-31地块热点地块衡复风貌区051-11地块：浙商富二代勇夺单价地王7月25日，上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元总价竞得徐汇

区XH-02(TPL)单元051-11地块，折合楼面价20.03万元/㎡，

打

破了去年8月绿城潮鸣东方13.1万元/㎡的拿地楼面价，成为上海

涉宅地单价新地王，同时也刷新了全国涉宅地最高单价纪录该地块由中海、招商&徐房、祺祥旺宇三家公司竞拍。最终，祺

祥旺宇胜出，公司定代表人叶舒祺，

为浙江台州汽车模具大王叶

华彪的女儿，其背后企业为屹丰集团。宸嘉+中企83.5亿元126092元/㎡9月3日，中海+招商+中旅以协议出让方式获取东安新村两幅地

块，占地面积超13万方，

总地价约402亿元，

为上海历史上最大

的豪宅开发项目之一；

9月25日，中华企业+宸嘉联合体竞得徐

汇东安新村旧改最后1幅地块，总地价83.5亿元；

整个地块组团

住宅货值达762亿元l125-31地块：占地10.39万方，容积率4.38，楼面价约75013元/㎡；

住宅货值近500亿；l127b-24地块：

占地3.02万方，容积率2.62，楼面价约124130元/㎡；

住宅货值近150亿。l127b-23地块：

占地2.52万方，容积率2.63，楼面价约126092元/㎡；住宅货值近110亿。中海+招商+中旅341.35亿元75013元/㎡东安新村地王：

523亿元创“全球之最”榆叶飞云2025年徐汇区以606.44亿元的出让金位列区域榜首，

备受市场关注的当属衡复风貌单价地王（20.03元/㎡）

以及东安新村总价地王（523亿元），其中东安新村将供应近40万方的住宅，货值约760亿元，徐汇核心地段进入密集供应期。区域土地市场

|徐汇区-浙江实业家抢夺衡复风貌地块，

东安新村地王启动更新招商+中海+中旅98.18亿元124130元/㎡2025徐汇区成交地块分布数据来源：AUR，统计范围：公开市场+非公开市场152024年上海市房企拿地权益金额TOP10排名房企名称拿地金额（亿元）拿地宗数（宗）计容建面（万㎡）成交楼面价(元/㎡)溢价率(%)1招商蛇口143.46450.532839114.56%2华润129.12533.643837911.27%3保利94.74618.964997018.79%4越秀71.87410.117107923.03%5中海68.5829.62712939.32%6象屿68.41519.58349323.22%7中建二局63.6619.32682800.00%8绿城60.0526.149774124.5%9国贸49.02214.36341404.84%10金茂48.47215.523122811.17%2025年上海市房企拿地权益金额TOP10排名房企名称拿地金额（亿元）拿地宗数（宗）计容建面（万㎡）成交楼面价(元/㎡)溢价率(%)1中海185.31423.27988210.2%2金茂122.50320.064861615.1%3上海城建95.72222.02285275.2%4保利发展95.33424.163945920.7%5绿城93.8829.210208344.3%6招商蛇口84.40316.755690318.0%7象屿68.61420.633237418.8%8保利置业68.5729.037595721.6%9大华66.80317.143897210.0%10中建八局66.39127.79238921.2%榆叶飞云中海以185.31亿元的权益金额登顶榜首，

重回第一

，金茂异军突起成为拿地权益主力军，

绿城，

保利置业高溢价布局中心城区，招商、保利发展维持整体土储节奏，上海城建、中建系等国企加大布局力度。拿地榜单

|一中海重夺第，

金茂崛起数据来源：AUR，统计范围：公开市场16房企参拍土地数量拿地数量招商163保利发展164中海134象屿114华润101越秀92国贸83金茂73建发62绿城62拿地热情高涨，成功率不如人意：纵观全年房企的参拍情况，招商参拍16宗、拿地3宗，保利发展参拍16宗，拿

地4宗，中海参拍13宗，拿地4宗，华润参拍10宗，仅拿地1宗，参拍热情高涨，但与成功率形成明显反差，头部企业对上海

优质资产的渴望度可见一斑，2026厮杀还将继续。“阶级固化”

，黑马频出：招商、保利发展、中海、金茂、华润、建发等深耕型房企持续布局，形成了对上海核心土地资源的垄断，宝行杨行资产、徐汇城投、浦发、奉贤发展等区域型国企通过联合拿地的方式择机出手，浙商祺祥旺宇、德清”小绿城“宇城集团、钢结构龙头长江精工等外来资金持续涌入上海。房企联盟日益稳定经过近几年的市场洗牌，房企之间的合作日益紧密，形成了如保利发展＆上海建工、象屿地产＆天安、华润置地＆越秀等固定合作拿地、开发的联合体，其中象屿和天安2025年联合参加了7宗地块的出让，堪称“最佳拍档”榆叶飞云招商、保利发展、中海、华润等参拍热情高涨，但斩获不如预期，

2026土地市场的激烈厮杀还将继续；目前土拍市场格局趋于稳定，

头部企业基本形成了对上海核心土地资源的垄断，更形成了一些固定联盟，外来资金方仍在不断涌入上海市场。房企格局

|

国家队垄断、

民企复苏、外来资金持续涌入，

2026厮杀继续+++2025年参拍数量top10数据来源：AUR，统计范围：公开市场17

第三章

商品住宅市场榆叶飞云18112025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）81441709896647278054350172025年1月695185737

342025年8月

2025年9月成交均价（元/㎡）1000090000800007000060000500004000030000200001000008709344

408614782924767163362372025年10月2025年11月2025年12月12080400822245376214574869507196448910143451582021年2022年2023年2024年2025年供应面积（万㎡）住宅成交（万㎡）成交均价（元/㎡）11479091.13

1.1380568517

5510.9476726745

6891.081050554370.77800006000040000200000100050008112025年1-12月上海市商品住宅量价走势1500

2020-2025年上海市商品住宅量价走势100000641

16

102466947榆叶飞云新房市场整体供求回落

，

创5年来新低

，

供求比降至0.94

，

库存去化成效逐步显现；

受核心区域豪宅加大入市以及去化较好的影响

，

成交均价结构性上扬

，

来到8.06万元/㎡

。整体供求

|

供求两端持续收缩，

价格结构性上扬数据来源：AUR19390黄浦区静安区徐汇区长宁区虹口区普陀区杨浦区闵行区浦东新区宝山区嘉定区青浦区松江区奉贤区金山区崇明区135195

12891984017供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)200000150000100000500000185977138923438134061

438243322

2513155146907182111640330

2415010050013110984153836075185283653

86976173932756235014

123334222024211316020

4060801001201401602025年（万㎡）2024年（万㎡）2

52520242124122120

23崇明区金山区奉贤区松江区青浦区嘉定区宝山区浦东新区闵行区杨浦区普陀区虹口区长宁区徐汇区静安区黄浦区37353229344047465

8618982778713115658

11341614172318526164崇明区金山区奉贤区松江区青浦区嘉定区宝山区浦东新区闵行区杨浦区普陀区虹口区长宁区徐汇区静安区黄浦区798310997100

120

2024年（万㎡）60

80

2025年（万㎡）4538393532312

029333433140160180402016125240各区域整体供求较24年均下降

，

但供求比平衡；

黄浦、

徐汇、

静安保持均价第一梯队

，

浦东、

闵行、

宝山为新房成交主力区域

，

均价方面

，

虹口、

长宁、

普陀较去年有所下滑

，

供求关系上

，

青浦

，

宝山

，

长宁三区市场容量同比下滑。2025年上海各区域商品住宅供销分析2024-2025年各区商品住宅成交对照榆叶飞云区域供求

|

各区供求收缩

，

中心城区静安、

黄浦、

徐汇保持上升势头2024-2025年各区商品住宅供应对照数据来源：AUR202623%

5%21%29%30%31%7%5%9%32%18%7%2%2021年70㎡以下

120-130㎡180-190㎡-26%26%20%70-80㎡

80-90㎡

90-100㎡130-140㎡140-150㎡150-160㎡190-200㎡

200-220㎡

220-240㎡-

-

500㎡以上7%%2025年110-120㎡170-180㎡260-280㎡80%70%60%50%40%30%20%10%0%9%1%2024年100-110㎡160-170㎡

240-260㎡2%2%12%5%1%2022年9%%2023年7%3%26%100%90%10%7%3%3%3%3%4%8%12%16%20%17%5%2021年4%6%12%13%14%16%10%2%2022年5%8%12%15%16%12%6%1%2023年100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%5%8%14%11%14%11%6%3%2024年6%7%11%12%13%10%7%2%2025年2020-2025年上海市区商品住宅总价段成交结构变化榆叶飞云新房成交集中在90-110㎡刚需面积段，总价段集中在300-700万元；

170㎡、

2000万元以上的房源成交量涨幅明显，高改产品市场延续24年的市场购买势头，

300㎡以上顶豪改善持续增长，2年间整体豪宅客户消耗千余套，26年高改市场销售将面临承压。 200万元以下200-300万元300-400万元400-500万元500-600万元600-700万元 700-800万元800-900万元n900-1000万元1000-1200万元n

1200-1400万元n

1400-1600万元 1600-1800万元1800-2000万元2000-2500万元2500-3000万元3000-3500万元3500-4000万元 4000-4500万元u4500-5000万元u5000-10000万元10000万元以上110㎡，

主力总价在700万元以内成交结构分析

|

主力面积90

-2020-2025年上海市商品住宅面积段成交结构变化280

300㎡300

400㎡

400

500㎡6%

5%数据来源：AUR212%2025上海市商品住宅面积段&总价段交叉分析面积段(㎡)总价段(万元)0-200200-300300-400400-500500-600600-700700-800800-900900-10001000-12001200-14001400-16001600-18001800-20002000-25002500-30003000-35003500-40004000-45004500-50005000-1000010000以上合计70以下22285129100200000000000007970-80393163134284914832222600000000000097780-904006236954222212941759062109000000000000309190-100160169813952034135593332921619826419117600000000008949100-1105632210472190202718731051999662606562151100000000011547110-12016926021325434034879126601658123180000000003090120-13022833820075553230635423838737718734513618100000004366130-140133299190179252343267332250296262322361500000003077140-1500023156862302823052122781522101862508100000002451150-160003382973131138108216177118514324210000001170160-170000173348105540166117135438399642300000933170-18001052081838614943676538156985010000718180-190000361982310113953169123661700000403190-200000392451214619453740104136124373000618200-2200120210156117284448475610990256930519220-24000001400108531148815848681720346240-26000010010123035132445442826110207260-2800000000114031194634267958520288280-30000000015251412025611070671750384300-4000000201005396315107825185310643400-5000000001000820211723145521117500以上00000000000000101252335397汇总1035296642315556510547472957261020832972269515911185715916628452204285201862744407011547156383146607o

142012133727O8949

o

120368O

111485103982902197672075653

77177

71346

7134463868

5032945273

oO2451977718403792024年上海新房90-110㎡产品成交占主，

主力成交总价集中在300-700万元以内；

改善产品面积段集中在160-220㎡，总价区间1000-1600万元，2000-3500万元；

280-400㎡顶豪改善产品因市场客群支撑，

成交迎来进一步增长，

但过往两年高端客群消耗，明年大面积产品将遇挑战。2025年上海商品住宅各面积段成交量价140001200010000800060004000200005154253033

o

3091榆叶飞云交叉

|

刚需市场基本盘稳固，

高改需求持续释放200000180000160000140000120000100000800006000040000200000数据来源：AUR成交均价(元/㎡)成交套数(套)22309030771179717155117413315040210157943661170933288207643618519384346O2025年上海各区狭义库存及出清周期100万㎡以上60-80万㎡40-60万㎡20-40万㎡0-20万㎡静安区：

22.1万方/14个月黄浦区：

16.5万方/6个月徐汇区：9.0万方/5个月长宁区：

1.7万方/12个月虹口区：

23.3万方/24个月普陀区：

22.3万方/13个月杨浦区：

29.1万方/15个月奉贤区69.8万㎡/34个月金山区63.1万㎡/31个月杨浦区普陀区

虹口区静安区长宁区

黄浦区徐汇区闵行区45.9万㎡/9个月青浦区61.4万㎡/23个月松江区宝山区嘉定区

57.4万㎡/12个月45.9万㎡/12个月浦东新区185.4万㎡/17个月崇明区26.9万㎡/40个月67.5万㎡/23个月库存量750740730720710700690161514存量面积（万㎡）去化周期（月）221712721212121213131313132025年上海商品住宅狭义库存及出清周期走势榆叶飞云狭义存量波动上升，四季度趋稳，截至2025年12月底，全市狭义存量747万方，

出清周期16个月左右，

库存主要集中在浦东、奉贤、松江、金山、青浦，后四区出清周期超20个月。狭义库存趋势

|

出清周期升至16个月，

浦东、奉贤、松江、青浦等区域压力较大数据来源：AUR2376060.0%50.0%40.0%30.0%23.5%20.0%10.0%0.0%

20252025年12年3月月2025年上海市整体开盘去化率约45%，同比2024年下降2个pct，开盘走势先扬后抑，

二、三季度表现相对出色，

825新政效应见尾后，年末市场急速下滑，

11/12月开盘表现明显弱于24年同期。10000

70.0%61.1%60.0%51.1%48.0%

45.0%45.3%27.6%

55.1%52.0%44.0%2025年2月2025年1月2025年4月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上海2024年1月-2025年12月开盘去化6分51榆叶飞云——

开盘去化率36.8%38.5%49.9%40.2%38.5%51.9%27.6%55.1%52.0%44.0%51.1%61.1%48.0%65.1%60.0%45.0%45.3%58.3%46.2%55.4%47.7%40.3%25.3%23.5%商品住宅开盘

|

整体去化率45%，

市场先扬后抑，

年末行情转冷49.9%

36.8%

38.5%

38.5%

求和项:认购套数1162501432522781826395812281309283919793055340467347423041799255423721417141722331339800991开盘套数3160130186635662474276194448237754644501598355691401728383839985640406930702557468133253158421380007000600050004000300020001000046.2%40.3%58.3%55.4%2025年10月2025年11月数据来源：AUR市场监测2025年8月2025年9月2025年7月2025年6月2025年5月

40.2%2447.7%25.3%51.9%900080%以上60%-80%40%-60%20%-40%20%以下浦东新区60%嘉定25%青浦13%松江32%宝山47%静安

虹口杨浦普陀59%44%61%41%

黄浦奉贤27%金山9%长宁26%

徐汇60%闵行58%86%环线20252024同比推出套数开盘当天成交套数去化率去化率内环内3994238760%78%-18pct内中环5861399668%81%-13pct中外环8020458257%53%+4pct外郊40%-2pct郊环外491546710%18%-8pct2024年

38

11.9%

74.272025年

30

8.8%66.32025年上海各环线开盘去化表现积分触发次数

积分触发率最高首开积分2023年

58

16.8%100.85榆叶飞云黄浦区以86%的开盘去化率领跑全市，杨浦、浦东、静安以及徐汇去化率在及格线左右，虹口和长宁表现相对较差，郊区范围内，宝山区表现相对较好；从环线来看，外环线以内依然相对强势，

但中环/内环差距正在缩小，核心区域压力渐涨。黄浦区枝独秀，

中环内行情走低，

积分触发频率继续下滑区域开盘表现

|一2025年上海各区域开盘去化表现数据来源：AUR市场监测25开盘时间区域项目名称首开&加推推出套数认筹率去化率销许备案价格

（元/㎡）2025/1/12黄浦区上海壹号院加推107163%100%1780002025/3/22黄浦区金陵华庭首开158194%100%1890002025/5/10浦东新区陆家嘴太古源加推57207%96%1718002025/5/11徐汇区绿城潮鸣东方首开120159%97%1950002025/5/21黄浦区上海壹号院加推64266%100%1850002025/6/27黄浦区上海壹号院加推124149%100%1890002025/8/23黄浦区上海壹号院加推66195%100%1980002025/9/17浦东新区陆家嘴太古源加推83210%94%1760002025/9/21黄浦区金陵华庭加推120189%100%2050002025/10/18黄浦区高福云境首开125147%75%2100002025/11/16黄浦区金陵华庭加推40150%95%206000开盘时间区域项目名称首开&加推推出套数认筹率去化率销许备案价格

（元/㎡）2025/1/15浦东新区陆家嘴前滩公馆加推92443%100%1176002025/3/28徐汇区能建西岸誉府首开312271%100%1430002025/9/21静安区中建玖上琅宸首开140159%72%1468002025/9/27杨浦区保利外滩启