资产评估理论与实务期末复习

资产评估学

第一章资产评估概述

P6资产评估：一种提供专家意见及专业咨询的专业中介性服务活动。引起评估的经济行为主要有资产转移、企业

兼并、企业出售、企业联营、股分经营、中外合资、合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务

重组等

P11资产按能否独立存在分为可确指资产和不可确指的资产。可确指的资产：能够独立存在的资产;不可确指的资产：

不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉

P12资产评估的假设:交易假设、公开市场假设、持续使用假设（在用续用：用途不变；转用续用：用途改变;移地

续用：改变资产位置）、清算假设（抵押）

P13考点：辨析出哪种属于资产评估的工作或者经济技术原则

工作原则:独立性、客观公正性、科学性、可行性、简易性（具体内容看一下）

经济技术原则：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、评估时点原则（评估基准日）

第三章资产评估的基本方法

P45市场法又称现行市价法、市场比较法，"货比三家"寻觅参照物，要三个以上比较案例（国外五个）

P46考点：如何判断调整系数大于1或者小于12

调整相关的差异：参照物与被评估资产之间的差异

1.时间因素：时点差异，调整为同一时点的价格。

用定基或者环比物价指数法。价格上升调整系数大于1,反之小于1。

2.地域因素：地区差异，调整为同一地区的价格。（特殊对不动产评估）

如果参照物区域条件要好,则其价格应向下调，调整系数小于1,反之大于lo

3.功能因素：功能差异，调整为同一功能的价格。在社会需要的前提下，功能越高价格越高。

可用绝对数计算，生产能力相差一个单位，价格差多少；也可用相对数计算，生产能力相差一个百

分点，价格差多少。

4.成新率因素：成新率差异，调整为同一成新率的价格

除土地外，普通有形资产都有有形损耗。

资产评估学

如果参照物的成新率较低，就要将参照物的成交价往上调，调整系数大于1,反之小于lo

5.交易情况调整：交易情况差异，调整为同一交易情况的价格

1）由于成交价高于或者低于市场正常交易价所需的调整；关联交易或者特殊交

易2）由于融资条件的差异所需的调整，即一次性付款和分期付款对成交价的

影响；3）由于销售情况的差异所需的调整，即单价与批发对交易价格的影响。

6.市场状况的差异：考虑供求关系和经济周期等，很难量化，须把握供求关系的特点和市场景气状况，按变动的

趋势调整参照物与被评估对象的差异。

P48功能价值法：价值与功能呈线性为生产能力比例法；呈指数关系为经济效益指数法

P51会计上的资产损耗即物理损耗；资产评估中的损耗包含实体性损耗、功能性损耗、经济性损耗

▲被评估资产评估值=重置成本-实体性损耗-功能性损耗-经济性损耗

二重置成本x综合成新率

P52考点：区别二者的好同处（客观题）

原始重置成本是指用于被评估资产相同的材料（过去材料）、建造或者创造标准、设计、规格和技术等，以现

行

价格购建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用。

▲更新重置成本，是指利用新型材料，并根据现代建造或者创造标准、设计、规格和技术等，与现行价格购建

与

被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。（优先选择）

P54统计分析法（抽样）【例3-13】

P56▲功能性损耗测算方法：被评估资产功能性贬值额（超额运营成本）二年超额运营成本x（1-所得税率）x年

金现值系数

P57考点：给出若干条件，判断属于功能性损耗或者经济性损耗?

A.功能性损耗：是无形损耗的一种，指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失，体现在

超额运营成本和超额投资成本。

B.经济性损耗又叫经济性贬值，是指因资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非资产本身的问题。

P59收益法的基本程序：

资产评估学

搜集并验证与评估对象未来预期收益相关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等;

分析测算被评估对象未来预期收益；确定折现率活资本化率；

用折现率或者资本化率将评估对象未来预期收益这算成现值；分析确定评估结果。

P60资产评估的收益额是资产型预期收益额，而不是资产的历史收益额或者现实收益额。利润总额不能作为收益

额

P60考点：二者区别（本质上是相同的）

折现率是将未来的鱼蟹的收益折算成现值的比率;

资本化率是将未来永续性收益（年金）转化为现值（本金）的比率。即无限期

P61考点：什么情况下使用此公式？

纯收益不变：在收益年期无限，纯收益每年不变，资本化率固定且大于零的情况下：

收益法：P（评估值）=A（年金）/r（折现率或者资本化率）

纯收益按等比级数变化：纯收益逐年递增比率为s,收益年期无限，r大于零，r>s>0的条件下,有

P=A/（r-s）

比率递减时有，P=A/（r+s）

第四章流动资产评估

P72流动资产的特点：周转速度快（不计算功能性损耗）、变现能力强、形态多样化

流动资立评估的特点：

流动资产评估的评估基准日尽可能在会计期末；

流动资产的账面价值基本上可以反映其现值，即只计算实体性贬值；

有形损耗（实体性贬值）的计算只合用于低值易耗品及呆滞、积压存货等流动资产的评估。

P77※记住在产品评估成本法：根据价格变动系数调整原成本的步骤

（1）从总成本中剔除超出正常范围的不合格在制品的成本；

（2）从总成本中剔除非正常的不合理费用；

（3）测算材料从开始生产到评估日的价格变动系数；

（4）测算工资、燃料、动力等创造费用从开始生产到评估日的价格调整系数；

资产评估学

（5）确定评估值，必要时还要从变现的角度修正评估值。

某项或者某类在制品、自制半成品评估值:原合理材料成本x（l+价格变动系数）+原合理工资、费用

x（l+合理工资、费用变动系数）

P78按在制品的完工程度计算评估值

■约当量——根据在产品完工程度折合相当于完工产品的数量

■在制品约当量=在制品数量X在制品完工率

■在制品评估值二产成品重置成本X在制品约当量

P82应收及预付账款评估值二账面值-已确认的坏账损失-估计的坏账损失

估计坏帐损失的估算方法：坏账比例法、账龄分析法

第五章机器设备评估

P93※记住重置成本的确定（四种方法）：重置核算法、指数调整法、功能成本法、直接法

P97修复金额法：可修复（通过替换实现）、不可替换（使用年限参考）

第六章房地产评估（只考单选判断）

P123（客观题）最有效使用原则：在法律许可的范围内的最理想和持续的用途、最佳的利用集约度

P124替代原则是市场法的基础

P137考点：土地开辟费中下列二者的区别

"三通一平"费：指暂时施工道路、施工用电、施工用水的安装和修筑以及平整场地的费用。

"七通一平"费：+施工排水、通煤气、通热力、通邮电的费用

P139考点：给出影响房地产价格的若干因素,能区别出哪种属于普通、区域、个别因素？

普通因素：经济、社会、政策、心理因素

区域因素：住宅区、商业区、工业区

个别因素：土地的个别因素（容积率越高，价值越高）、房屋建造的个别因素

P147容积率修正：

在一定范围内，容积率与地价成同方向变化，但不是线性关系。

资产评估学

•根据容积率与地价的关系，编制容积率地价指数表。

容积率因素修正率(E)二待估对象容积率地价指数s

P157成本法计算投资利息=银行贷款利息+自有资金利息

判断计算周期：如果土地取得费在土地开辟动工时即要全部付清，在开辟完成销售后方能收回，则计息期为整

个开辟期和销售期；如果土地开辟费在开辟过程中逐步投入，销售后收回，若土地开辟费是均匀投入，则计息期为

开辟期的一半

P158计算土地增值收益率，判断基数为10%~25%

P160剩余法又称假设开辟法、倒算法、预期开辟法

P161剩余法计算利润二(地价+建造费用+专业费用)x利润率

第七章无形资产评估

P191无形资产的转让可以分为所有权转让和使用权转让，所有权转让的评估价格要高于使用权价格的转让。

使用权又可以分为独占使用权和普通使用权，独占使用权只转让给单一的企业,其评估值更高。

P195分成率法中剥离无形资产与有形资产共同产生的收益，销售收入分成率;销售利润分成率-销售利润率(对

于同一项资产，利润分成率高于收入分成率)

P198※记住无形资产超额收益的测算，差额法的计算步骤：

(1)采集使用无形资产的产品生产经营活动财务资料，进行盈利分析；

(2)对上述生产经营活动中的资金使用情况(包括固定资产、流动资产和已有帐面价值的其他资产)进行统计；

(3)采集行业平均资金利润率等指标；

(4)计算无形资产带来的超额收益。

计算公式：无形资产带来的超额收益;经营利润-净资产总额x行业平均报酬(资金利润)率

P199折现率：将无形资产预期收益折算成现值的比率，其本质就是投资该无形资产的投资报酬率；

折现率二无风险利率+风险报酬率；

无形资产评估中折现率往往要高于有形资产评估的折现率。

资产评估学

P200估计和确定无形资产的有效期限:

（1）法律或者合同规定有法定有效期限和受益年限的，可按照孰短的原则确定。

（2）法律未规定有效期，企业合同或者企业申请书中规定有受益年限的，可按照受益年限确定。

（3）法律和企业合同或者申请书均未规定有效期限和受益年限的，按估计受益期限确定。

第八章其他长期资产评估

P211长期投资资产评估的特点：

（1）长期投资评估是对被投资单位资本的评估；

（2）长期投资评估是对被投资企业获利能力与偿债能力的评估。

P212债券特点（与股权投资相比）：安全性较强；收益相对稳定；流动性较强。

P213上市债券评估：采用现行市价法，即市场法

非上市债券的评估：距评估基准日一年内到期的非市场交易债券：评估值:本金+持有期间的利息

超过一年到期的非市场交易债券：评估值二本利和现值（考虑时间价值）

1、逐期支付利息到期还本金

2、到期一次性支付本金利息：评估值:本利和/（1+折现率）n

本利和=债券面值*（1+计息期限*利息率）单利计算

二债券面值*（1+禾IJ息率）计息期限复利计算

或者:债券面值*（1+利息率）m

P216股票的价格名目繁多，与资产评估有关的主要是（三种）：

清算价格：企业清算时，每股股票所代表的真实价格。

内在价格：是一种理论依据。取决于未来收益的预测。

市场价格：是指证券市场上买卖股票的价格

P218非上市股票普通股的评估（客观题

固定红利模型：合用于经营稳定的企业

资产评估学

※计算红利增长模型：合用于成长型企业的股票评估，假设将部份菊余收益追加投资扩大再生产。(例8-9)

评估值=未来收益额/(折现率-股利增长率)

股利增长率=再投资的比率x净资产利润率

分段式模型：第一段，能够较为客观地预测股票的收益期偶尔股票发行企业某一经营周期；第二段，以不易预

测收益的时间为起点，以企业持续经营到永续为第二段。

第九章企业价值评估

P227对于在评估时点产权不清的资产，应划为"待定产权资产"，不列入企业价值评估的资产范围

对于无效资产，采取两种处理方式：资产剥离与单独评估

P233企业价值评估的收益法：1、年金法：将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业的

收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企

业价值；

2、分段法：前一个期间,企业处于不稳定状态，收益不稳定；该期间之后，企业处

于均衡状态，起收益是稳定的或者按，某种规律进行变化。

简答题：

--P77成本法中根据价格变动系数调整原成本的具体评估步骤：

(1)从总成本中剔除超出正常范围的不合格在制品的成本；

(2)从总成本中剔除非正常的不合理费用；

(3)测算材料从开始生产到评估日的价格变动系数；

(4)测算工资、燃料、动力等创造费用从开始生产到评估日的价格调整系数；

(5)确定评估值，必要时还要从变现的角度修正评估值

会计算：

某项或者某类在产品评估值=原合理材料成本x(1+价格变动系数)+原合理工资、费用、(1+合理工资、费用

变动系数)

例题：A企业在产品评估基准日的账面总成本为300万元，经评估人员核查，发现其中有100件产品为超过正常

资产评估学

范围的废品，单件账面成本为0.1万元，估计每件可回收的废料价值为0.02万元，此外，还将前期漏转的费用5

万元，计入了本期成本。成本中，材料费占80%,从生产到评估基准日，价格变动系数为上涨12%,工资等费用

未变动.求在产品的评估值。

合理成本二300-100x(0.1-0.02)-5=287万元

评估值=287x80%x(1+12%)+287x20%=314.552万元

二、P198无形资产超额收益的测算

差额法的计算步骤：

(1)采集有关使用无形资产的产品生产经营活动财务资料，进行盈利分析，得到经营利润和销售利润等基本数据；

(2)对资金占用情况进行统计，包括占用的固定资产、流动资产和已有账面价值的其他无形资产；

(3)采集行业平均资金利润率等指标；

(4)计算无形资产带来的超额收益。

超额收益:净利润-净资产总额*行业平均利润率

计算题：

一、成本法——在产品评估

P78约当量法：根据在产品完工程度计算评估值(翻书：例4-5

在制品评估值=产成品重置成本X在制品约当量

在制品约当量=在制品数量X在制品完工率

例：某工厂在评估时，有在产品