《不动产测绘》课件-项目6 6.4房屋共有面积分摊计算

任务四房屋共有面积分摊计算1房屋共有面积2共有面积的分摊原则3共有面积的分摊方法目录CONTENTS有室内外楼梯、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积；多层房屋中突出屋面的的梯间、有维护结构的水箱等。1、应分摊的共有面积一、房屋共有面积室内楼梯室外楼梯管道井电梯井垃圾道楼梯间设备间过道公共门厅值班警卫室山墙不应分摊的共有面积是除前面所列之外,建筑报建时未计入容积率的共有面积和有关文件规定不进行分摊的共有面积.还包括仓库、独立使用的机动车库、地下室、半地下室、作为人防工程的地下室、非机动车库;单独具备使用功能的独立使用空间；梁底标高不高于2m的架空结构转换层和架空作为社会公众休息或交通的场所等。2、不应分摊的共有面积一、房屋共有面积仓库独立使用机动车库非机动车库独立使用地下室半地下室人防工程地下室二、共有面积的分摊原则1．按文件或协议分摊

有面积分割文件或协议的，按其文件或协议分摊。这种情况一般是对一栋房屋有两个以上权利人而言，在实际情况中并不多见。2．按比例分摊无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例分摊，即：

各单元应分摊的共有面积=单元套内建筑面积×分摊系数k

式中：k=应分摊的共有面积/各单元套内建筑面积之和。二、共有面积的分摊原则3．按功能区分摊对有多种功能的房屋（如综合楼、商住楼），共有面积应参照其服务功能进行分摊，具体如下：（1）对服务于整个建筑物的的共有面积应共同分摊，否则按其服务的建筑功能分别进行分摊。（2）仅服务于住宅的共有面积，计入住宅部分进行分摊；服务于住宅部分的电梯间、楼梯间，通过其他建筑功能的楼层，则按住宅部分面积和其他建筑面积的各自比例分配相应的分摊面积。（3）建筑物报建时计入容积率的其他共有面积均应分摊。（4）共有面积的分摊除有特殊规定外，一般按服务功能进行分摊，分摊时凡属本层的共有面积只在本层分摊，服务于整栋的共有面积整栋分摊，只为某部分建筑物服务的共有面积，只在该部分分摊。（5）建筑物天顶部分的共有面积，如无特殊要求，则无条件由整栋建筑物分摊。三、共有面积的分摊方法1．住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼的共有建筑面积以幢为单位进行分摊，根据整幢的共有建筑面积和整幢套面积的总和求取整幢住宅楼的分摊系数，再根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应分摊的共有建筑面积。三、共有面积的分摊方法1．住宅楼共有建筑面积的分摊方法

整幢房屋的共有建筑面积是由整幢房屋的建筑面积扣除各套建筑面积之和,并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备用房,以及人防工程等,即为该幢房屋的共有建筑面积。三、共有面积的分摊方法2．多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

按照谁使用谁分摊的原则，对各级共有建筑面积按照各自的功能和服务对象分别进行分摊，即进行多级分摊。采取由上而下的分摊模式，即首先分摊整幢的共有建筑面积，把它分摊至各功能区；功能区再把分到的分摊面积和功能区原来自有的共有建筑面积加在一起，再分摊到功能区各个层，然后层再把分到的分摊面积和层的共有建筑面积加在一起，最后分摊至各套或各户。如果各功能区内，各层结构相同，共有建筑面积也相同，则可免去这一级分摊，由功能区直接分摊至套或户。三、共有面积的分摊方法3．商住楼共有建筑面积的分摊方法商住楼共有建筑面积的分摊可参照多功能综合楼的分摊方法。首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将分摊所得的共有建筑面积再各自进行分摊。(1)住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,按各套房屋的套内建筑面积计算各套房屋分摊的共有建筑面积。

(2)商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上商业部分本身的共有建筑面积,按各层套内建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊的共有建筑面积幢共有建筑面积

本身的共有建筑面积幢共有建筑面积本身的共有建筑面积商业部分住宅部分全幢的共有建筑