全国物业管理师执业资格考试考题全解

全国物业管理师执业资格考试考题全解1.单项选择题（每题1分，共20分）1.1某住宅小区采用酬金制计费方式，年度物业服务支出预算为1200万元，酬金比例为10%。若年度实际支出为1150万元，则物业服务企业应得酬金为A.120万元  B.115万元  C.100万元  D.110万元1.2依据《民法典》第278条，下列事项中应当由业主共同决定且需“双三分之二”参与表决、“双过半”同意方可通过的是A.选聘和解聘物业服务企业  B.使用住宅专项维修资金C.改变共有部分用途  D.制定和修改管理规约1.3某项目绿化面积为3.2万m²，绿化养护采用一级标准，当地一级绿化养护成本为6.5元/m²·年。若绿化养护费用全部从物业费中列支，则年绿化养护费为A.20.8万元  B.19.5万元  C.18.2万元  D.21.3万元1.4物业承接查验时，对电梯机房内的应急照明进行功能测试，其持续供电时间不应少于A.20分钟  B.30分钟  C.60分钟  D.90分钟1.5某高层住宅设置湿式自动喷水灭火系统，其高位消防水箱有效容积最小应为A.6m³  B.12m³  C.18m³  D.36m³1.6在公共收益管理中，利用业主共有部分设置快递柜所得租金收入，在扣除合理成本后的余额归A.物业服务企业  B.业主委员会C.全体业主共有  D.社区居委会1.7某项目采用包干制收费，年度物业费收入为2000万元，年度物业服务成本为1850万元，法定税费为120万元，则该企业当年该项目利润为A.30万元  B.50万元  C.150万元  D.170万元1.8根据《特种设备安全法》，电梯维保单位接到困人故障报告后，抵达时间不得超过A.10分钟  B.20分钟  C.30分钟  D.60分钟1.9业主大会会议采用书面征求意见形式，送达表决票的日期以A.表决票印制日期  B.表决票发出邮戳日期C.业主签收日期  D.业主委员会公告日期1.10某小区机动车位配比为1:1.2，共有住宅800套，已出售750套，已办理入住720户，则小区产权车位最少应为A.750个  B.864个  C.800个  D.720个1.11物业服务企业对业主拖欠的物业费加收违约金，违约金比例一般不得超过A.每日万分之二  B.每日万分之三C.每日万分之五  D.每日千分之一1.12在设施设备运行能效评估中，冷水机组COP值是指A.制冷量与输入功率之比  B.制热量与输入功率之比C.输入功率与制冷量之比  D.冷却水流量与制冷量之比1.13某项目年度电梯维保合同金额为48万元，共40部电梯，则单部电梯年均维保成本为A.1.0万元  B.1.1万元  C.1.2万元  D.1.3万元1.14依据《安全生产法》，物业服务企业主要负责人对本单位安全生产工作负A.直接责任  B.监督责任  C.主体责任  D.领导责任1.15在客户满意度调查中，采用5级李克特量表，回收有效问卷800份，其中“非常满意”320份，“满意”240份，“一般”160份，“不满意”56份，“非常不满意”24份，则满意度得分率为A.70%  B.75%  C.80%  D.85%1.16某项目采用酬金制，年度预算收入1300万元，预算支出1200万元，年终经审计确认实际支出1180万元，则企业可提取酬金上限为A.130万元  B.120万元  C.118万元  D.110万元1.17消防控制室值班人员每班不少于A.1人  B.2人  C.3人  D.4人1.18在绿色建筑运行评价中，对非传统水源利用率的要求，住宅建筑不低于A.5%  B.8%  C.10%  D.15%1.19某小区共有部分广告位年租金收入100万元，合同约定物业服务企业计提30%作为管理成本，则纳入公共收益账户的金额为A.30万元  B.70万元  C.100万元  D.130万元1.20根据《价格法》，实行政府指导价的物业服务收费，其基准价和浮动幅度由A.国家发改委制定  B.省级价格主管部门会同住建部门制定C.市级价格主管部门制定  D.业主委员会与物业企业协商2.多项选择题（每题2分，共20分）2.1下列费用中，可在住宅专项维修资金中列支的有A.电梯限速器更换  B.屋面防水重做C.楼道墙面粉刷  D.消防喷淋泵大修E.业主专有阳台渗漏维修2.2属于物业服务企业消防安全职责的有A.建立消防档案  B.对建筑消防设施每年至少一次全面检测C.组织消防演练  D.审核业主装修消防设计图纸E.保障消防通道畅通2.3关于前期物业招投标，下列说法正确的有A.住宅物业建筑面积≥3万m²必须招标B.投标人少于3个需经县级以上住建部门批准方可协议选聘C.评标委员会人数为5人以上单数，物业管理专家不少于三分之二D.招标文件发出至投标截止日不少于20日E.中标通知书发出后30日内签订前期物业服务合同2.4在设施设备完好率统计中，属于完好设备必须满足的条件有A.设备性能良好  B.运转正常  C.无泄漏D.无锈蚀  E.达到设计出力2.5下列关于物业服务质量评价的说法，正确的有A.可采用神秘顾客法  B.业主满意度权重不低于30%C.应建立第三方评价机制  D.评价结果应公示E.评价周期不得少于一年一次2.6关于公共能耗费分摊，可采取的方式有A.按户均摊  B.按建筑面积分摊C.按用电量分摊  D.按楼层系数分摊E.按产权份额分摊2.7下列属于紧急动用住宅专项维修资金情形的有A.电梯故障停运  B.屋面渗漏影响多户C.消防系统瘫痪  D.排水主管爆裂E.外墙空鼓脱落2.8在酬金制下，物业服务企业应当向业主大会报告并接受的审计内容包括A.物业服务支出决算  B.公共收益收支C.企业总部管理费  D.酬金提取比例E.物业共用部位经营合同2.9关于物业承接查验资料，下列属于必须移交的共有部分图纸资料有A.竣工总平面图  B.单体建筑结构竣工图C.配套设施地下管网竣工图  D.设施设备安装竣工图E.业主购房合同附图2.10下列关于绿色物业管理的措施，属于运行阶段的有A.建立能源基准线  B.实施分项计量C.采用高效LED照明  D.引入合同能源管理E.设置雨水回收系统3.判断题（每题1分，共10分）3.1物业服务企业可以将物业管理区域内的全部专项服务业务一并委托给具有资质的专业公司，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（  ）3.2业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，方为有效。（  ）3.3物业服务质量评估结果可以作为物业服务费动态调整的依据。（  ）3.4在包干制收费模式下，物业服务企业亏损由业主追加补缴物业费弥补。（  ）3.5消防水泵接合器应设置在玻璃幕墙内侧，方便冬季防冻。（  ）3.6利用物业共用部位经营所得，在扣除合理成本后，可以用于补充住宅专项维修资金。（  ）3.7物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等专业单位委托代收费用时，可以向业主收取手续费。（  ）3.8电梯维保单位应当每15天对电梯进行一次清洁、润滑、调整和检查。（  ）3.9物业承接查验应当邀请业主代表参加，业主代表人数不得少于参加查验总人数的二分之一。（  ）3.10物业服务合同终止时，原物业服务企业拒不退出，住建部门可处10万元以上20万元以下罚款。（  ）4.简答题（每题10分，共20分）4.1简述酬金制与包干制两种计费方式的核心差异，并说明在年度预算执行出现节余或超支时，企业与业主的利益分配机制。4.2简述住宅专项维修资金紧急使用的程序要点，并说明物业服务企业在其中的职责边界。5.案例分析题（每题15分，共30分）5.1案例背景某超高层综合体项目，总建筑面积24万m²，其中住宅15万m²、办公5万m²、商业4万m²；住宅部分物业费2.8元/m²·月，办公部分18元/m²·月，商业部分30元/m²·月；年度公共收益合同金额合计800万元，成本率35%。项目采用酬金制，酬金比例12%。年度预算提交业主大会表决时，住宅业主认为商业部分公共收益高，要求将商业公共收益的50%用于补贴住宅电梯更新改造。问题：（1）计算该项目年度物业费总收入（万元）。（2）若年度实际物业服务支出为9200万元，计算企业可提取酬金。（3）商业部分公共收益余额是否可以直接用于住宅电梯更新？说明法律依据及操作建议。5.2案例背景某小区建成10年，共有住户1200户，地下车位产权归开发商所有，车位月租金为500元/个。小区地面规划车位150个，属于业主共有。业主委员会拟将地面车位租金从现行100元/个·月提高至300元/个·月，委托物业服务企业代为收费，合同约定企业计提15%作为管理成本。提价方案经业主大会表决通过，专有部分面积占比及人数占比均符合法定要求。实施半年后，部分业主以“未征得本人同意”为由拒交租金，并堵塞小区大门。问题：（1）地面车位租金提价程序是否合法？（2）对拒交租金并堵门行为，物业服务企业应如何依法处置？（3）若全年地面车位租金收入为54万元，计算应纳入公共收益账户的金额。6.计算题（每题10分，共20分）6.1某小区二次供水泵房设有3台同型号变频泵，单台额定功率P=15kW，水泵综合效率η=0.75，年度运行时间t=2500h，当地电价0.75元/kWh。（1）计算单台水泵年度耗电量E（kWh）。（2）计算年度电费C（元）。（3）若更换为高效水泵，效率提升至0.85，计算年度节电ΔE与节费ΔC。6.2某项目空调冷负荷为Q=2500kW，拟选用两台离心式冷水机组，单台额定制冷量Q₀=1250kW，额定输入功率N=220kW，部分负荷性能系数IPLV=6.2。（1）计算单台机组在设计工况下的性能系数COP。（2）若夏季供冷季运行120天，每天运行12h，平均负荷率为0.7，电价0.85元/kWh，计算年度冷水机组耗电费用。7.答案与解析1.单项选择1.1B 解析：酬金=实际支出×酬金比例=1150×10%=115万元。1.2C 解析：改变共有部分用途需“双三分之二”+“双过半”。1.3A 解析：3.2×6.5=20.8万元。1.4B 解析：消防应急照明≥30min。1.5C 解析：超高层湿式系统高位水箱≥18m³。1.6C 解析：《民法典》第282条，余额归全体业主。1.7A 解析：利润=收入–成本–税费=2000–1850–120=30万元。1.8C 解析：《特种设备安全法》规定30min。1.9C 解析：以业主签收日为送达日。1.10B 解析：800×1.2=864个。1.11C 解析：行业惯例不超每日万分之五。1.12A 解析：COP=制冷量/输入功率。1.13C 解析：48/40=1.2万元。1.14C 解析：《安全生产法》第五条。1.15B 解析：(320×5+240×4+160×3)/(800×5)=75%。1.16B 解析：酬金上限=预算支出×比例=1200×10%=120万元。1.17B 解析：消防控制室每班≥2人。1.18C 解析：绿色建筑运行标识要求非传统水源利用率住宅≥10%。1.19B 解析：100×(1–30%)=70万元。1.20B 解析：政府指导价由省级价格主管部门会同住建部门制定。2.多项选择2.1ABD 2.2ABCE 2.3ACDE 2.4ABE 2.5ABCD2.6BCDE 2.7ACD 2.8ABDE 2.9ABCD 2.10ABCD3.判断3.1√ 3.2× 3.3√ 3.4× 3.5×3.6√ 3.7× 3.8√ 3.9× 3.10√4.简答要点4.1核心差异：酬金制“收支两条线”，企业按约定比例提取酬金，结余归业主；包干制“自负盈亏”，企业承担成本波动风险。节余时酬金制企业不得截留，超支经业主大会同意可追加预算或调整下年度预算；包干制企业需自行消化，亏损不得要求业主追加。4.2紧急程序：出现危及安全情形→业主委员会提出申请→属地住建部门或政府指定机构现场确认→出具证明→银行划拨→维修→公示→审计。企业职责：第一时间报告、现场防护、协助出具技术鉴定、配合验收、资料归档。5.案例分析5.1（1）住宅：15×2.8×12=5040万元；办公：5×18×12=1080万元；商业：4×30×12=1440万元；合计7560万元。（2）可提取酬金=9200×12%=1104万元。（3）不可直接划转。依据《民法典》第282条，公共收益按共有部分来源归属相应业主。住宅与商业属不同权属区域，应分别建账。操作建议：住宅区域单独设置公共收益项目，商业区域按约定比例补充其专项维修资金，或经商业业主同意捐赠，但需书面表决。5.2（1）程序合法。地面车位属业主共有，提价经“双三分之二”参与、“双过半”同意，符合《民法典》第278条。（2）企业应先行劝阻、拍