2025年《土地增值税》考试参考题库附答案

2025年《土地增值税》考试参考题库附答案一、单项选择题1.土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。以下不属于土地增值税纳税人的是（）。A.房地产开发公司B.个人C.国有企业D.出让国有土地使用权的政府部门【答案】D【解析】土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。出让国有土地使用权的政府部门不属于土地增值税的纳税人，因为出让行为不属于土地增值税的征税范围。选项A、B、C均可能成为土地增值税的纳税人。2.下列各项中，应征收土地增值税的是（）。A.个人之间互换自有居住用房地产B.兼并企业从被兼并企业取得房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.通过中国境内非营利的社会团体赠与社会公益事业的房地产【答案】C【解析】选项A，个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；选项B，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；选项D，通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。而选项C，抵押期满权属转让给债权人的房地产，发生了房地产权属的转移，应征收土地增值税。3.土地增值税实行（）税率。A.比例B.定额C.超额累进D.超率累进【答案】D【解析】土地增值税实行四级超率累进税率，以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）为累进依据，按超率累进方式计算应纳税额。4.某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（）万元。A.180B.240C.300D.360【答案】B【解析】（1）首先计算扣除项目金额：-取得土地使用权所支付的金额为50万元；-房地产开发成本为200万元；-房地产开发费用为40万元；-与转让房地产有关的税金为60万元；-加计扣除=（50+200）×20%=50（万元）；-扣除项目金额合计=50+200+40+60+50=400（万元）。（2）然后计算增值额：增值额=1000-400=600（万元）。（3）接着计算增值率：增值率=600÷400×100%=150%。（4）最后根据增值率确定适用税率和速算扣除系数，增值率150%对应的适用税率为50%，速算扣除系数为15%。-应缴纳的土地增值税=600×50%-400×15%=300-60=240（万元）。5.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额（）的，免征土地增值税。A.10%B.20%C.30%D.40%【答案】B【解析】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。6.土地增值税的清算单位是（）。A.以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算B.以企业自行划分的项目为单位进行清算C.以实际转让的房地产项目为单位进行清算D.以税务机关确定的项目为单位进行清算【答案】A【解析】土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。7.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税【答案】C【解析】房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许再单独扣除。房产税与房地产转让行为无关，不能在计算土地增值税时扣除。房地产开发企业允许单独扣除的税金是营业税、城市维护建设税和教育费附加。8.对于房地产开发公司，可以作为加计20%扣除的基数的是（）。A.销售费用B.与房地产开发相关的财务费用C.建筑工程安装费D.与房地产开发相关的管理费用【答案】C【解析】对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%扣除。建筑工程安装费属于房地产开发成本，可作为加计20%扣除的基数。销售费用、财务费用和管理费用属于房地产开发费用，不能作为加计扣除的基数。9.某单位转让一幢2000年建造的公寓楼，当时的造价为500万元。经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为2000万元，成新度折扣率为六成。在计算土地增值税时，其评估价格为（）万元。A.500B.1200C.2000D.1500【答案】B【解析】评估价格=重置成本价×成新度折扣率=2000×60%=1200（万元）。10.土地增值税纳税人应在转让房地产合同签订后的（）日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。A.5B.7C.10D.15【答案】B【解析】土地增值税纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。二、多项选择题1.下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（）。A.转让国有土地使用权B.出让国有土地使用权C.转让地上建筑物及其附着物D.存量房地产的买卖【答案】ACD【解析】选项B，出让国有土地使用权是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，不属于土地增值税的征税范围。选项A、C、D均属于土地增值税的征税范围。2.计算土地增值税时，允许扣除的房地产开发费用包括（）。A.利息支出（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的）B.利息支出（不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的）C.房地产开发项目实际发生的管理费用D.房地产开发项目实际发生的销售费用【答案】AB【解析】计算土地增值税时，房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对于利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。而选项C、D中的管理费用和销售费用，在计算土地增值税时是按照上述规定的方法计入房地产开发费用扣除，不是单独扣除。3.下列情形中，纳税人应进行土地增值税清算的有（）。A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.直接转让土地使用权的D.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的【答案】ABC【解析】选项D，取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，而不是纳税人应进行清算。选项A、B、C属于纳税人应进行土地增值税清算的情形。4.土地增值税的扣除项目包括（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发费用D.与转让房地产有关的税金【答案】ABCD【解析】土地增值税的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目（对于从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计20%扣除）。5.下列各项中，符合土地增值税税收优惠政策的有（）。A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税B.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税C.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税D.对个人销售住房暂免征收土地增值税【答案】ABCD【解析】以上选项均符合土地增值税税收优惠政策的规定。6.计算土地增值税增值额时，允许从收入中直接扣除的税费有（）。A.营业税B.印花税C.城市维护建设税D.教育费附加【答案】ACD【解析】房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许再单独扣除。而营业税、城市维护建设税和教育费附加可以在计算土地增值税增值额时从收入中直接扣除。7.土地增值税纳税地点可以是（）。A.房地产坐落地B.房地产合同签订地C.纳税人机构所在地D.房地产购买方机构所在地【答案】AC【解析】土地增值税纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。房地产所在地，是指房地产的坐落地。如果纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。8.房地产开发企业在计算土地增值税时，下列项目中可以扣除的有（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.与转让房地产有关的税金D.开发间接费用【答案】ABCD【解析】取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本（包括开发间接费用）、与转让房地产有关的税金均是房地产开发企业在计算土地增值税时可以扣除的项目。9.土地增值税的特点包括（）。A.以转让房地产的增值额为计税依据B.实行超率累进税率C.实行按次征收D.征税面比较广【答案】ABCD【解析】土地增值税具有以下特点：以转让房地产的增值额为计税依据；实行超率累进税率；实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税；征税面比较广，凡在我国境内转让房地产并取得增值收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。10.下列关于土地增值税清算的表述中，正确的有（）。A.清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算B.对于分期开发的项目，应审核是否以分期项目为单位进行清算C.对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税D.对清算后再转让的房地产，应按规定进行土地增值税的纳税申报【答案】ABCD【解析】以上表述均正确。在土地增值税清算审核时，要按照规定的项目单位进行清算，区分不同类型房地产计算增值额和增值率并纳税，对于清算后再转让的房地产也需按规定申报纳税。三、判断题1.土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的所有单位和个人，包括各类企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织、个体经营者及其他个人。（）【答案】√【解析】土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，单位包括各类企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织，个人包括个体经营者及其他个人。2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。（）【答案】√【解析】土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为征税。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税。3.土地增值税的扣除项目中，房地产开发费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。（）【答案】×【解析】土地增值税的扣除项目中，房地产开发费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。4.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。（）【答案】√【解析】根据规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。5.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（）【答案】√【解析】这是符合土地增值税税收优惠政策的规定。6.土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的15日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。（）【答案】×【解析】土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。7.房地产开发企业在计算土地增值税时，允许扣除的与转让房地产有关的税金包括印花税。（）【答案】×【解析】房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许再单独扣除。8.土地增值税实行按年征收。（）【答案】×【解析】土地增值税实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。9.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其超过部分的增值额按规定计税。（）【答案】×【解析】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。10.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（）【答案】√【解析】土地增值税清算单位的规定就是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。四、计算题1.某房地产开发公司2025年发生如下业务：（1）开发一幢普通标准住宅，取得销售收入800万元。该公司为取得土地使用权支付的地价款及相关费用为120万元，房地产开发成本为200万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算。（2）转让一块土地使用权，取得转让收入1000万元，该土地使用权系公司于2022年以600万元购入，转让时缴纳相关税费55万元。要求：计算该公司应缴纳的土地增值税。【答案】（1）普通标准住宅项目：-①确定扣除项目金额：-取得土地使用权所支付的金额为120万元；-房地产开发成本为200万元；-房地产开发费用=（120+200）×10%=32（万元）；-与转让房地产有关的税金：-假设不考虑印花税（房地产开发企业印花税计入管理费用），营业税=800×5%=40（万元），城市维护建设税=40×7%=2.8（万元），教育费附加=40×3%=1.2（万元），税金合计=40+2.8+1.2=44（万元）；-加计扣除=（120+200）×20%=64（万元）；-扣除项目金额合计=120+200+32+44+64=460（万元）。-②计算增值额：增值额=800-460=340（万元）。-③计算增值率：增值率=340÷460×100%≈73.91%。-④确定适用税率和速算扣除系数：增值率73.91%对应的适用税率为40%，速算扣除系数为5%。-⑤计算应缴纳的土地增值税：应缴纳土地增值税=340×40%-460×5%=136-23=113（万元）。（2）土地使用权转让项目：-①确定扣除项目金额：-取得土地使用权所支付的金额为600万元；-转让时缴纳相关税费55万元；-扣除项目金额合计=600+55=655（万元）。-②计算增值额：增值额=1000-655=345（万元）。-③计算增值率：增值率=345÷655×100%≈52.67%。-④确定适用税率和速算扣除系数：增值率52.67%对应的适用税率为40%，速算扣除系数为5%。-⑤计算应缴纳的土地增值税：应缴纳土地增值税=345×40%-655×5%=138-32.75=105.25（万元）。（3）该公司应缴纳的土地增值税合计=113+105.25=218.25（万元）。2.某企业转让一幢2015年建造的办公楼，当时造价为1000万元，经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为2500万元，成新度折扣率为七成。转让时取得转让收入3000万元，支付有关税费150万元。要求：计算该企业应缴纳的土地增值税。【答案】（1）确定扣除项目金额：-评估价格=2500×70%=1750（万元）；-与转让房地产有关的税金为150万元；-扣除项目金额合计=1750+150=1900（万元）。（2）计算增值额：增值额=3000-1900=1100（万元）。（3）计算增值率：增值率=1100÷1900×100%≈57.89%。（4）确定适用税率和速算扣除系数：增值率57.89%对应的适用税率为40%，速算扣除系数为5%。（5）计算应缴纳的土地增值税：应缴纳土地增值税=1100×40%-1900×5%=440-95=345（万元）。五、综合分析题1.某房地产开发公司2025年发生如下业务：（1）1月，通过竞拍取得一宗土地使用权，支付土地出让金3000万元，按规定缴纳相关税费150万元。（2）2-6月，进行房地产开发，发生房地产开发成本4000万元，其中包括前期工程费200万元、建筑安装工程费3000万元、基础设施费400万元、公共配套设施费400万元。（3）7-12月，该项目建成后全部销售，取得销售收入12000万元，按规定缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费660万元。该公司不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，当地省政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%。要求：（1）计算该公司在计算土地增值税时的扣除项目金额。（2）计算该公司应缴纳的土地增值税。【答案】（1）计算扣除项目金额：-①取得土地使用权所支付的金额=3000+150=3150（万元）；-②房地产开发成本为4000万元；-③房地产开发费用=（3150+4000