“日出映象”工程建设项目可行性研究报告

0“日出映象”工程建设项目1 5 5 5 6 6 6 7 7 8 8 2 636.2偿债能力评价…………………4九、附件………本次评估的项目位于宝安区龙华镇龙华新城人民中路与布龙公5**市华来利实业有限公司**市福田区上梅林凯丰路汇龙花园四楼会馆**市国咨房地产评估有限公司**市大通房地产评估有限公司房地产评估、投资咨询（不含限**市***实业有限公司向中国工商银行**分行申请“日出映象”6规划建筑面积建筑覆盖率规划建筑面积建筑覆盖率建筑高度规划建筑面积建筑覆盖率建筑高度二、借款人评价7（3）**市兴创业科技有限公司投资190万元占股份5%。**市兴创业投资（集团）有限公司的房地产成功开发经验，给股权变化后的**市***实业有限公司涉足房地产开发领域提供了重要的公司董事长、总经理——***先生简介：业投资（集团）有限公司任副总经理，参与开发龙岗世贸中心开发建设，2003年至今在****市***实业有限公司担任董事长、总经理，其多年在政府建设局及房地产开发企业房地产中的工作经验，为**市8***实业有限公司成功开发经营房地产项目提供重要知识和经验保**市***实业有限公司由于最近涉足房地产项目，以前没有开发包括其企业资金实力、营运能力、偿债能力、获利能力等进行分析，由于该企业过去一年没有经营业务，故对公司的营运能力、获利129**市***实业有限公司两大股东的主要背景如下：2、**市龙岗世贸百货有限公司占有**市***实业有限公司60%的股份，成立于2001年12月，三、项目投资环境和市场研究全年限额以上批发零售贸易业销售额中，汽车类零售额比上年增市场价格总体上略有上升。2003年**居民消费价格总水平比上％；％；％；％；％；％，％，％，％；出口市场多元化，对主要贸易伙伴的出口均大幅上升。全年**％，％，％，％，保险事业快速发展。全年保险机构（含外资机构，下同）保费收％，％，％，％，％；龙华镇地属宝安区，南连福田区、北接观澜镇、东邻布吉镇、西四通八达，梅观高速公路、机荷高速公路、布龙公路、石观公路、平—梅林海关也座落在龙华境内，车辆报关后一小时可达香港葵涌码头。镇村道路纵横交错，全部实现水泥化，交通十分便捷。镇内公共自来水厂，日供水量6万吨，即将开通的梅龙引水工程，可日增供水40万千瓦，保证了生产和生活的需要。邮电通讯事业也得到迅猛发整体规划方案，规划面积达41平方公里，到目前为止，已建成32个后被评为“广东省规划先进镇”、“广东省卫生镇”、“中国乡镇2、**市作为中国华南经济圈的经济重镇和改革前沿阵地，拥着3、**中心区移向福田，二线关后撤或过关手续简化，龙华成为**的后花园，白领居住基地，给对该项目开发形成巨大的消费群体。龙华镇地属宝安区，南连福田区、北接观澜镇、东邻布吉镇、西具体地址具体地址宝安区龙华镇东环二路北侧建筑面积(平方米)21,221.65项目名称序号12丰泽湖山庄宝安龙华镇梅观高速2丰泽湖山庄宝安龙华镇梅观高速128,040.233风和日丽龙华镇梅龙路41,797.414富通天建花园龙华镇中环98,056.145桦润馨居一期A区宝安龙华镇和平11,978.806嘉逸花园宝安区龙华镇建设路南侧18,772.947锦绣江南宝安龙华镇布龙公80,974.098绿茵华庭龙华镇东环二19,797.369梅花新园龙华镇民治25,523.3011苹果园龙华镇人民南路62,740.4612潜龙花园龙华镇民治15,159.0613琼珠花园龙华镇华旺6,454.1014盛铭居龙华镇民治7,389.8315世纪春城龙华镇梅龙南72,961.9516万家灯火花园龙华镇梅观高速46,556.0817馨园二期宝安龙华镇民治大道58,552.8718优品建筑龙华镇17,044.4219煜丰泽花园广场龙华镇龙观30,601.5220中环花园三期龙华镇中环10,561.32合计962,810.60项目地址项目地址整合推广物业管理项目规模龙华镇人民南路**市鹏宝东物业发展有限公司**市德思勤置业有限公司**市风火广告有限公司**市国贸物业管理有限公司有两栋六座踏楼组成,楼高18层,占地20354平方米,总建筑面积74222平方米一房一厅一卫,二房一厅一卫，复式三房二厅二卫生活配套销售状况主要卖点苹果园400米商业街,目前龙华镇成熟社区配套高贵小户型，“时尚、缤纷的阳光都市地带”，苹果园400米商业街，龙华成A．小户型带电梯、带装修、带花园，户型方正。项目优势B．单价不贵、总价低，供得起。C.享受龙华成熟社区的生活便利。A．产权只有59年（2004-2063年）B．建筑设计缺陷：楼层高度只有2.60米，压抑（标准是2.80米以上大项目劣势厦没有专用油烟管道，楼层通道太窄且不通风，不合健康住宅标准；房间通项目地址项目地址策划代理物业管理整合推广项目规模生活配套销售状况主要卖点**市龙华人民北路**市物业工程开发公司世联地产顾问（**）有限公司**市国贸物业管理有限公司（甲级）**市风火广告有限公司36万平方米金色成熟社区16种户型，两房两厅至豪华跃式四房两厅75-126平米，实用率达90%享受龙华最成熟社区的生活便利、社区内最齐全配套，享受龙华最成熟社区的生活便利、社区内最齐全配套。三期：3800元/平方米，销售率99%以上平米游泳池，造就36万平方米的和谐小城，“在宁静之中项目优势A．大社区、大配套；B．环境幽静，适合居住；C．享受龙华成熟社区的生活便利；D．附近没有农民房。项目劣势项目地址建筑设计物业管理全程策划整合推广项目规模龙华镇梅龙路**市鹏宝东物业发展有限公司中外建南方建筑公司清华建筑设计院——**分院泛亚易道（香港）有限公司**万厦居业管理有限公司**市黑马房地产经纪有限公司生活配套销售状况主要卖点项目优势项目劣势M2中心园林电梯豪宅四大户型。龙华首座购物公园、近3万平方米、净菜市场、江南会所、文化站、儿童活动中心、老人娱乐场所等。均价:3800元/平方米,其中多层：3600元/平方米100%，高层：4000元/平方米龙华首家全智能化、直饮水高尚社区，9万M2社区园林，21个主题庭院，A．价格优势：3000多元的价格吸引关内置业者；B、地段优势：**的带状地型，决定了**只有往北发展，而北面的龙华受益最大；**中心区移向福田，龙华成为**的后花园，白领居住基地。C、配套优势：龙华镇一流的环境规划与配套及小区内完善配套。D、性价比优势：锦绣江南的产品、规划、户型、园林、人文环境与销售价格的性价比高，对置业者有巨大的吸引力。（3）项目所出地段特殊：靠近梅林二线关附近，地处**市区的后花园，关内特别是福田区的置业者是该区购房的主力军，约占60%（5）龙华镇区楼盘销售率普遍比较高，推出一年内销售率普遍123123456（1）该项目开发已经取得国土规划与资源局的《**市发展计划（2）项目取得《建设用地规划许可证》深规土规许字。（6）开发公司的《房地产开发企业资质证书》正在办理，**市***实业有限公司将取得房地产开发业务的权利。华镇主干道——人民路。布龙公路直通宝安、布吉，人民路现有多路供水：龙华片区已建成7座自来水厂，日供6万吨，即将开通梅龙饮水工程，又可日增6万吨，供水充足，人民南路及布龙公路规划建筑面积建筑覆盖率规划建筑面积建筑覆盖率建筑高度规划建筑面积建筑覆盖率建筑高度B、**特区内工薪阶层。右，占据有80%以上市场。显示市民对住房的需求还是以两房、以上豪宅开发销售量不大，70-120平方米中户型开发销售量占80%D、项目附近的中档次同质产品数量众多，对于这样一个规模中等、但地段优越的项目，定位为一个中高档楼盘，市场上竞争楼盘相B、楼盘高起点、高标准的建筑设计、园林设计、D、环境优越：该地块附近多均为高尚住宅社区规划用地，自然好585857885123456789123456789998889899好好91.084A．项目总体规划既考虑了与周边居住区项目协明快、时尚，赋予其丰富的“人性化、亲和力”的文化内涵，使之成F、完善先进的弱强电、消防、给排水、燃气结合的方式，运用花、草、树木、石、水、光等要素，营造具有韵律步行道、吊床、休闲椅、雕塑、室外棋牌、观景木栈、路缘石等，采A．梁柱布局合理，根据开间采用大板结构、楼项目预计建设期为9个，其中前期2个月，施工期8个月。具体2003.10.01-2003.05.312004.06.01-2004.08.312003.06.01-2004.08.312004.06.01-2005.11.31“日出映象”项目开发商的股东**市兴创业投资（集团）有限公司成功开发过汇龙花园、岗世贸中心项目，**市***实业有限公司部分员工来自**市兴创业投资（集团）有限公司，因而具有一定的施工**市电子院设计有限公司（1）项目处于梅林二线关拓展区，地理位置优越，地段升值潜（3）“**实验学校进驻”的名校概念，极大提升楼盘质素和附五、投资估算及资金筹措评价（2）前期费用：主要包括开办费、勘察设各种费用。按地价、前期工程费和房屋开发六、项目效益及偿债能力评价通过对该项目在建设期间的现金流入和现金流出的数量及时间，进行动态反映，同时可以计算出该项目的净现值、内部收益率、投资12内部收益率IRR22.11%盈亏平衡分析主要计算项目的保本点和关门点，主要反映项目承A、保持售价不变的情况下，计算建造成本的保本点，即成本最B、保持成本不变的情况下，计算销售价格的保本点，即销售价格最低允许值。经过试算，销售单价的保本点为3,261元/平方米，即收入、开发周期等，其中最主要的因素是开发成本及销售收入。因此根据对开发企业财务状况分析，企业资金实力强（总资产达七、项目综合评价及建议2、**市作为中国华南经济圈的经济重镇和改革前沿阵地，拥着3、**中心区移向福田，二线关后撤或过关手续简化，龙华成为**的后花园，白领居住基地，将对该项目开发形成巨大的消费群体。根据项目所处地段的现状、项目的规模、项目的施工难度，以及根据预测计算项目的投资利润率达24.59%（2）该项目敏感性分析得出：项目投资利润率最低获利在1、利于贷款银行竞争优质客户。**市***实业有限公司尽管是一续看好，居民的收入逐年增加，对住房的需求激增，预计在未来的3-5年积极的财政政策与相对宽松的货币政策将不会改变，对本项目作为**中心区的后花园，凭借合理的规划，俱全的配套设施、便捷的的额度不够，建议**市***实业有限公司的上级控股公司或其他公司序号2基础、主体工程施工3安装工程施工4销售阶段项目项目地价前期费用开办费勘察设计费行政规费招标预算编制费房屋开发费多层住宅小高层住宅商业建筑公共辅助用房室外配套工程管理费用利息销售费用不可预见费数量111((一)至(三))*3%按期计算利息销售总价3%((一)至(三))*5%总成本单位成本单位：万元总价估算指