策划阶段规划设计分析成果标准

策划阶段设计前期阐发结果标准

本阶段事情重点

匚收集并研判项目底子资料

匚完成筹划设计可行性阐发

匚完成开端技能经济指标的阐发

匚完成《项目设计总体控制性筹划》

匚完成《项目可行性研陈诉一筹划设

计部分》

目录

1.项目底子资料.................................................2

1.1宗地自然条件...............................................2

1.2宗地社会条件...............................................4

1.3竞争楼盘...................................................6

2.筹划设计的可行性阐发........................................10

3.筹划设计草案................................................12

3.1筹划设计的开端看法.........................................12

3.2筹划设计草窠................................................12

4.《项目设计总体控制筹划》......................................16

5.典范..........................................................17

第一部分：项目底子资料

1.宗地自然条件

宗地自然条件表表CD001

责任人：地区总修建师：填写日期：200X年XX月XX日

土地名称/项目名称

图纸、图片名称内容要求完成情况

表达宗地在都市范畴内的位置，可在都

宗地都市位置图口已制作

职市舆图底子上制作

位表达宗地在城区范畴内的位置，可在都

宗地区域位置图口已制作

置KXX1市舆图底子上制作

宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高口已收集

宗

宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置口已制作

地

宗地为庞大地形时，表达现状地形、

宗地地形图口已收集

现标高（等高线）、现状地貌

状宗地可保存物、绿化植

宗地可保存物、植被与水面的定位口已制作

被与水面漫衍图

说明:

1.本表格的责任人为地区总修建师，地区投资生长部和工程治理部应主动配合完本钱项作业；

2.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资阐发阶段收集、制作完成，并作为设冲前

期阶段进行看法设计、实施方案阶段进行筹划方案设计的底子资料。如无法收集提供，需书面解释原

因并提出调停要领；

3.项目/产物策划阐发阶段，若政府提供的“宗地红线图"、•'宗地地形图”深度不敷，则应在设计前

期阶段落实并确认此二图纸。

宗地自然条件表二表CD002

责任人：地区总修建师填写日期：200X年XX月XX日

土地名称/项目名称

最高℃

都市

常年绝对温度最低

气温

平均℃

都市主导风向

风象风向频率玫瑰图（另附图）口已收集

空气

宗地空气质量状况口空气质量良好口空气质量较差，需进行检测

质量

宗地内有无地表水口池塘口水渠

宗地周边有无地表水□江口河口湖口海口水渠

水文

（所有周边地表水常年水位M

标高均

周边地表水最高控制水位

指黄海M

高程）地下水位标高M

宗地内水质状况口水质良好口水质较差，需进行检测

噪音宗地噪音状况□周边无噪音源口周边有噪音源，需进行检测

冲沟、暗河口有□无

古墓口有口无

化石口有口无

宗地有

无特殊地下军用设施口有口无

地下物管线□有口无

地下油罐房其它大型地下

口有□无

修建物

其他需探明地下物口有口无

说明:

1.本表格的责任人为地区总修建师，地区投资生长部和工程治理部应主动配合完本钱项作业；

2.依据宗地社会条件表一（表CD003）的周边大众设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地

具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测：决定进行检测后应附各项检

测陈诉。对付尚未到达饱和通车的门路，应凭据门路品级预测饱和通车时的噪音。如无法收集提供，

需书面解释原因并提出调停要领；

3.当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。

2.宗地社会条件

宗地社会条件表一表CD003

责任人：地区总修建师填写日期：200X年XX月XXH

土地名称/项目名称

图纸名称内容要求完成情况

表达宗地所处区域（门路、周围修建物等）

区域现状图口已收集

的现状特征

表达政府对宗地所处区域的筹划设想和建

区域总体筹划图口已收集

立筹划

表达地铁、轻轨、公交换线及宗地四周站点；

区域交通阐发图口已制作

表达私家车赴宗地的可选路线

表达宗地周边门路名称、级别、尺寸及拟建

周边交通阐发图口已制作

门路的拟建时间、门路断面等

周边门路断面图表达宗地块周边各分项尺寸口已制作

表达宗地周边存在对项目设计存在影响的

大众修建名称、类型、面积'根本成果、形

态及建成时间；

周边大众设施图表达对项目设计存在有利与倒霉因素的设口已制作

施：广场、公园、都市雕塑，高压线、变

电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它组成噪

音和污染的设施

表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、

市政管线图口已收集

宽带等接口位置、管径、埋深、标高等

说明:

1.本表格的填写责任人为地区总修建师，地区投资生长部和工程治理部应主动配合完本钱项作

业；

2.本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在策划阶段设计阐发作业开始前完成仪

集、制作事情，并作为设计前期阶段进行看法设计、实施方案阶段进行筹划方案设计的底子资

料。

宗地社会条件表二表CD004

责任人：地区总修建师填写日期：200X年XX月XXH

土地名称/项目名称具体内容

日照间距系数

本地政策消防间距□无特殊要求

规矩要求人防要求□无特殊要求

地方筹划设计规矩口有口无

总用地面积ha口有口无

总修建面积m2口有口无

容积率□有口无

修建密度口有口无

绿地率口有口尢

筹划设计

车位总数口有口无

要占

限高要求_________层或m口有口无

退让红线要求地块每侧退让红线的要求口有口无

修建形象的特别要求口有口无

配套的名称与面积要求口有口无

其他筹划要点要求口有口无

说明：

1）本表格的填写责任人为地区总修建师；

2）应着重了解，本地筹划设计除了需要遵照国度条理外是否有制定地方性的筹划

设计条例；

3）本地政府是否对所在地块有控制性筹划要点？相近地块的筹划控制条件是什

么？

3.竞争楼盘信息

a）竞争楼盘列表

竞争楼盘列表表CD005

责任人：市场营销部卖力人填写日期：200X年XX月〉:X日

编号楼盘名称生长商所处地段价位/平米

1

2

3

4

其

他

说

明

市场营销部经办人：市场营销部高级经理：产物技能部总经理：

确

认

栏

年月II年月日年月日

1.“竞争楼盘”，是指区域内、或其他区域内与本项目地理位置、市场定位、产物类型等方面存在

相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。

2.代价需按产物类型列出最高价、最低价以及均价。

3.本列表中的竞争楼盘清单，须由地区产物技能部与市场营销部分配合确认。

b）竞争楼盘设计标准信息

竞争楼盘设计信息表一表CD006

责任人：市场营销部卖力人填写日期：200X年XX月XX日

楼盘名称海

筹划

总用地面积M2

总修建面积M2

卜匕率：

容积率

总户数户

车位数地面个地下个

修建

住宅总面积M2已建成：M2

□独立别壁□联排别墅匚平层公寓口花圃洋房

住宅产物类型

□小高层口高层匚其他

住宅结构形式

会所个数

会所面积

会所内容

M2□租口售

商业面积

商业形态：

幼儿园班

小学班

景观

周边自然景观口有口无

景观设计面积

游泳池室外M2室内M2

水景/喷泉个

儿童游戏场组

包罗

项目硬地运动场个网球场个

羽毛球场个

其它

说明:

1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选

择完成。

2.本表格的责任人为地区市场营销部卖力人，产物技能部可提供须要的技能支援。

竞争楼盘设计信息表二表CD007

责任人：市场营销部卖力人填写日期：200X年XX月XX日

楼盘名称而:

该楼盘的主要卖点、所采取的新看法新技能

设计资源

设计内容设计单位名称（主创设计人员）

筹划

修方案

建施工图

景方案

观

施工图

室内

装修部品标准

墙面-

室墙面二

外窗口白铝口彩铝口塑钢

其它

大电梯品牌

众电梯厅

室

内装修标准

其它

□毛坯房口水电到位

□标准装修

口提供口不提供装修套餐

住项目品牌或质料

宅入户门/内门

室地板

内

洁具

厨柜

吊顶

其它

说明：

1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可型情

选择完成。

竞争楼盘设计信息表三表CD008

责任人：市场营销部卖力人填写日期：200X年XX月XX日

楼盘名称位置

户型

编号户型种类面积（M?）实用率（阶比例主要特点

1

2

3

4

5

6

主力户型编号为：

户型特色评述：（应附图表达）

说明：

1.实用率：国度范例无界说，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内修建面积/单套商品房销售面

积（套内修建面积+按规定应分摊的大众修建面枳）。

2.单套内修建面枳：包罗套内的使用面枳、墙体面枳及阳台面积。

3.单套内使用面枳：住宅房间实际能使用的面枳,不含墙、柱等结构结构和保温层的面积。

第二部分：筹划设计的可行性阐发

1.依据各个视察表格在策划阶段进行设计底子密料的收集，可结合项目的具体

状况增加需收集的信息条目。在完成底子资料收集后，结合《产物策划1（）

大问题》以及《产物底子方案》，凭据这些资料对项目的自然、市政、市场等

条件做出根本的研判以作为项目策划、设计的根本依据；

2.依据宗地自然条件表一（表CD001）的内容，阐发宗地自然情况对筹划设计

的影响。如：依据宗地地形图阐发修建与产物的排布可能性；依据宗地绿化

与水面的漫衍图阐发现状资源的掩护与利用步伐等；

3.依据宗地自然条件表二（表CD002）的内容，对付有特殊地下物（如冲沟、

暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地

块对筹划设计的影响水平及对应的设计思路息争决步伐（该思路、步伐时应

的本钱估算要在《投资与收益阐发》中体现）；

4.依据宗地社会条件表一（表CD003）的内容，阐发区域总体筹划、门路交通

状况、周边大众设施状况、市政配套状况等对筹划设计的影响。如：区域总

体筹划对小区分期开发顺序的影响；门路交通状况对小区主要收支口设置与

人车流线的影响；商业设施、教诲现状、体育娱乐公园等休闲场合、银行医

院等生活设施对自身配套建立范围和面积确定的影响；倒霉因素设施的影响

息争决方案；市政配套状况对技能设计的影响等；

5.产物技能部分和市场营销部分应配合组织人员对竞争楼盘做彻底的视察，视

察内容不但局限于逋常的总架、单价视察，而应结合竞争楼盘的筹划设计细

节和综合晶质视察进行资料收集，并全面阐发（表CD005-CD008）：

6.依据宗地社会条件表二（表CD003）的内容，本地政府种种间距、日照要求,

并结合团体对项目的主要指标要求（总修建面积、产物类型组合能），并阐发

对修建排布的影响；

7.当不具备政府筹划设计要点，容积率、面积分派比例等技能经济指标不完全

确定时，进行我司最理想的容积率和产物分派比例阐发，完成容积率阐发方

案及对应的容积率阐发表（表CD010）,当容积率确认后，深化该容积率指标

下的方案及完成其对应的综合经济技能指标表（表CD009）与产物阐发表（表

表CD009）（差别指标数据选择对应的经济效益阐发在《CS01A》中体现）；三

种差别方案的比力应结合策划阶段的3个产物底子方案进行；

8.当具备政府筹划设计要点，即具备既定容积率、修建密度和配套公建面积时，

凭据楼层完全平均或多层、小高层、高层等差别比例分派的假设情况，进行

最根本的修建排列，完成筹划设计草案其对应的综合经济技能指标表（表

CD009）与产物阐发表（表CD009）（差别假设情况下，对应的建立周期筹划、

本钱估算、销售代价预测及经济效益阐发，要在《项目进度总体筹划》、《CS01A》

中体现）；三种差别方案的比力应结合策划阶段的3个产物底子方案进行；

9.本部分具体实施操纵人可参照《策划及看法性方案阶段设计指引说明》的第

7条执行。

第三部分：筹划设计阐发

1.筹划设计阐发的主要要点

a）技能经济指标：结合设计阐发是否能到达团体对项目开发的根本具体量

化指标要求；

b）筹划条件阐发：阐发小区如何和周边结合的可行性，包罗门路交通、周

边市政管网对本项目的支持度等；阐发容积率、密度等筹划条件对项目

指标的限制；

c）筹划设计看法：如何体现沿海住区筹划设计导则的精神；体现项目预期

的气势派头和没计主题。

d）技能看法：筹划采取的重要新技能及其与筹划设计的干系。

e）社区可连续生长看法：对项目分期生长的设想、对营造统一的社区看法

的设想、对产物差别性的考虑。

2.筹划设计阐发草案图纸

a）筹划设计阐发总平面图

i.退让红线要求；

ii.差别成果物业的漫衍位置阐发；

iii.间距阐发；

iv.组团范围阐发；

b）市政条件阐发图

i.门路交通

1.门路；

2.停车；

ii.水、电、暖、通讯等

c）坡地、山地等庞大地形应做全面的地形阐发

d）样板区选址及组成内容阐发

e）综合经济技能指标

综合经济技能指标表表CD009

责任人：地区产物技能部卖力人填写日期：200X年XX月XX日

项目名称

有无筹划要点

项目筹划总用地ha容积率

居住区用地ha修建密度

总修建面枳M2绿地率%

住宅总修建面积M2住宅总户数户

大众办事设施总面积M2汽车位总数个

内容占住宅总修建

修建面积拟结构形式备注

类型面积比例既）

低层住宅（1〜3层）

住多层住宅（4〜6层）

小高层住宅（7〜11.5层）

宅

中高层住宅（12〜18层）

高层住宅（19层〜100m）

超高层住宅（＞100m）

内容

修建面积AR）用地面积（AF）

类型

公

商业

共

会所

服

务学校

设幼儿园

施市政公用

其他

内容

车位数占总停车面积比例：%）

汽停车方馍

车地下、半地下

停排挤层

车地面车库

地面露天

内容

占住宅总修建面积比例设）

交装修标

楼毛坯房

标仅提供厨卫装修

准

提供全套精装修

说明：

1.本表格责任人为地区产物技能部卖力人。

2.凭据沿海项目开发经验，7〜9层住宅与9〜11.5层住宅开发本钱差别不大，因此上表将7〜9层住宅

并入小高层类进行统计。

3.设计部完成上表后提交地区本钱治理部分进行投资阐发阶段的本钱测算，再向团体产物设计部以及工

程治理部存案。

容积率阐发表表CD010

责任人：地区产物技能部卖力人填写日期：200X年XX月XX日

土地方全称

住宅部分g己套部夕

面

占地容修建

序总体旨标户数户

积

面积积面积会所商业配套

号指标

比之和数

之和率之和(M2)(M2)(M2)

类（户）比

（Ha）（M2）

总修建低层住宅：

面积独立别里

（M2）（1〜3层）

低层住宅：

联排别墅

（1〜3层）

多层住宅

总容积率

（4〜6层）

方

案小高层住

一

宅（7〜

11.5层）

中高层住

宅（12〜18

层）

总户数

高层住宅

（19层〜

100m）

配套商业

面积

总修建低层住宅：

面积独立别墅

（M2）（1〜3层）

低层住宅；

联排别里

（1〜3层）

多层住宅

总容积率

（4〜6层）

方小高层住

案宅（7〜

二

11.5层）

中高层住

宅（12〜18

层）

总户数

高层住宅

（19层〜

100m）

配套商业

面积

3.产物阐发

a）筹划设计草案的主要目的是通过设计阐发为项R的投资效益和经营前景

提供技能上的依据。经过对项目有利因素和倒霉因素的研究，以及筹划

设计草案中种种产物受各因素影响的情况，体例出图表或文字提交市场

营销和本钱部分，形成项目财务阐发和营销战略的底子；

b）筹划结构对产物策划要求的户型指标的影响因素；筹划中单体的体块的

面宽、进深是否和户型要求的面积、采光、通风要求相匹配；

c）“有利因素、倒霉因素”是指对产物订价产生较大影响的因素；需针对

具体情况，阐发地块及产物中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利

因素”包罗良好修建朝向、良好景观朝向等；“倒霉因素•"包罗噪声、不

良修建朝向、不良景观等：

d）关于各因素的可参考界说：

i.应凭据各人地区的气候及日照条件制定；

ii.良好修建朝向：“南偏东15。至南偏西15。范畴内”的朝向；

iii.不良修建朝向：“西偏南45°至西偏北45°范畴内”的朝向；景观

朝向：住宅朝向地块内、外的景观资源。

第四部分：《项目设计总体控制筹划》

1.本控制性筹划由各个相关部分填写后由地区产物技能协调汇总，这些部分包

罗：地区产物技能部、地区市场营销部、地区工程治理部、团体产物设计部、

团体行销治理部、团体康健住宅推广办公室、团体工程治理部。

2.项目设计总体控制筹划的编写卖力人为地区产物技能部卖力人；

3.项目设计总体控制筹划在经团体产物设计部审核后，由执行总裁批准后正式

生效。

4.在项目实施历程中，如需对设计进度进行调解，应由区产物技能部卖力人和

各个相关部分协调并卖力提出调解稿，项目设计总体控制筹划调解稿在经团

体产物设计部审核后，由执行总裁批准后取代原筹划并正式生效。

5.执行总裁批准后，应报送地区总经理、地区产物技