拆迁档案及跟踪审计投标文件技术标

拆迁档案整理及跟踪审计投标技术文件

第一章、拆迁审计服务方案

第一节、工作范围

社会的快速发展，拆迁范围也伴随着建设项目规模的扩展而越

来越大，越来越多的土地被征用、房屋需拆迁。征地房屋拆迁安置补

偿已成为各方关注的重点、难点和热电问题，拆迁资金的运用和管理

直接影响到人民群众的切身利益，关系到社会经济适用效益，维护被

拆迁人合法权益，近年来，许多重大建设项目和市政建设项目在拆迁

过程中实施了跟踪审计，确保拆迁工作的高质、高效运作。

各区应当实行拆迁审计制度，对征地房屋拆迁项目实行成本审

计，严格控制拆迁成本，在拆迁项目结束后办理保结时应当提供审计

部门对拆迁项目成本审计的材料；健全拆迁补偿、补助、安置审核确

认决策制度，建立由拆迁人、实施单位、评估机构、项目监管组、审

计人员等联合组成的清点核量、共同确认工作组；项目所在各区县也

要相应成立领导小组，落实牵头部门和专门工作人员，组织纪检、监

察、审计、建设、房产、土地、信访等部门对拆迁项目实施全过程监

管，严把拆迁补偿审核过关。

下面分为四部分来大致谈一下房屋征收审计的整体工作范围：

1

第一部分、调查摸底阶段

一、审计调查目标

通过本次审计调查，了解章丘XX街道办事处拆迁项目及管理

模式，查明征地拆迁安置资金的来源及补偿依据、补偿对象以及补偿

标准，揭示相关单位在征地拆迁过程中违反相关政策，及公开、公平、

公正原则的现象和问题，查找发现问题的原因，剖析现象背后的问题

实质，提出促进规范管理的意见和建议。

(-)审计调查范围

往年以来组织实施的城区征地、拆迁项目，重点审计调查历

XX市征地、拆迁及补偿安置情况。

审计调查对象XX市XX区住房和城乡建设委员会

审计调查内容主要包括：征地拆迁工作管理情况、征地拆迁实施情况

及其效果、征地拆迁安置资金筹集、使用及管理情况。

(二)审计调查重点及措施

1、围绕征地及拆迁工作业务流程，审查各项管理制度及执行情

况，重点检查征地及拆迁工作管理情况。主要措施如下：

(1)检查是否建立专门的征地、拆迁管理部门，相关内部控制制度

是否建立、健全、有效；

(2)检查征地、拆迁项目是否符合城市的整体规划；

(3)检查是否及时编制和下达征地、拆迁年度计划；

2

（4）审核征地拆迁项目实施程序是否符合有关规定，项目审批流程

是否完整，手续是否齐全；

（5）检查是否建立相关的征地、拆迁工作制度；

（6）检查征地拆迁项目责任单位、参与项目具体实施各单位及其相

关负责人职责是否明确，检查是否建立了对征地、拆迁工作的监管机

制，能否起到相互监督、相互制约、相互牵制的作用；

（7）检查拆迁安置补偿协议的签订、拆迁资金的审批支付、拆迁资

料的收集整理归档编号等工作流程的制定、完善和执行情况；

（8）分析现有的征地、拆迁管理模式是否能保障征地拆迁工作的顺

利开展。

2、从保护被征地、拆迁人合法权益入手，针对征地拆迁程序的

合法、合规性，安置补偿依据的合法、合规性，重点检查征地、拆迁

实施情况及分析其效果。主要措施如下：

（1）检查是否按规定办理征地手续、缴纳相关规费用，是否按规定对

失地农民进行补偿；

（2）从征地、拆迁勘测丈量的内部控制制度检查入手，分析内部控

制存在的薄弱环节，对勘测丈量资料真实性进行审核；

（3）检查是否编制征地、拆迁安置计划并及时实施，拆迁是否按规

定进行公告，拆迁公司、评估公司的选定，是否制定相关比选的机制,

拆迁评估程序是否规范执行；

（4）审核对房屋权属是否明确，核对房屋所有权性质（直管房、自

管房、私房），集体土地上房屋拆迁还需核对分户的真实性、合法性,

3

少资金流失，保证资金充分发挥效益。主要措施如下：

（1）检查征地及拆迁安置资金的来源是否合规；

（2）检查筹集的征地拆迁资金是否及时足额下拨、是否及时入账、

专户存储和专账核算；

（3）检查征地及拆迁安置资金的用途；

（4）检查是否建立了严格的使用管理制度，管理是否规范有效，资

金在拨付的各个环节是否发生挤占、截留、挪用、滞留等违法违规问

题；

（5）检查拆迁中拆除房屋残值收入是否纳入财务核算；

（6）延伸检查村集体经济组织对征用农民集体所有土地补偿费及集

体财产拆迁补偿费的分配、使用和管理情况，包括补偿费是否纳入村

集体财务并实行专项管理和监督；村集体财务是否实行民主理财、财

务公开；支付给村集体经济组织的补偿费是否按规定在村集体和农民

之间进行合理分配，被征地农户的权益是否得到保障；村集体经济组

织所得的补偿费是否在管理和使用中存在违法违纪问题；

（7）检查采取征地包干的，是否严格按照国家有关规定确定征地包

干费用。有无以“包干”等到名义，巧立名目收取其他费用和违反规

定收取征地管理费，挤占征地补偿安置费用，侵犯被征地农民的合法

权益；检查拆迁安置工作经费是否存在随意乱支、滥发等违纪行为。

（三）、审计调查安排

1、统一思想，认真负责。征地拆迁工作社会影响巨大，既关

系到党和政府形象，更关系到社会稳定和民生民意。审计机关必须依

5

法、及时、有效地履行审计监督职责。这既是法定职责要求，也是一

项政治任务。审计小组一定要本着高度责任感做好这项审计工作，并

认真学习方案所附文件，加深理解，提高认识。

2、精心组织，统筹安排。审计小组要严格按照统一要求，统筹

安排审计力量，精心组织实施。要及时、全面、准确地上报审计情况

和发现的重大违法违纪问题。审计实施期间，要充分发挥A0和其他

相关软件的作用，提高审计工作效率。

3、加强质量控制，防范审计风险。审计人员要严格执行《中

华人民共和国国家审计准则》的规定，保证审计质量，防范审计风险,

确保审计报告反映的问题事实清楚、定性准确、数据可靠。

4、深入分析原因，提出对策建议。官计工作的绩效在于，即能

查出问题，更能深入分析原因，提出对策建议，促进有效解决，从体

制、机制层面提出改进完善广陵区征地拆迁工作的审计建议。

5、加强廉政建设，做好保密工作。审计小组组长是廉政和保密

的第一负责人，审计人员要严格遵守审计纪律和有关廉政规定，维护

审计人员良好形象；要严格遵守有关保密规定，不得擅自对外公布审

计情况或审计信息。

6

第二部分、测量、评估阶段

【拆迁事务办理协议】签订前，要先经过测量单位进行测量，

确定工程量，再进行地上物评估（由评估公司来做此项工作），确定

该地上物的补偿价值后再进行拆除；其次，拆除过程中要保证拆除现

场的环境卫生，不能影响周边居民的正常生活；第三，在拆除完成后

所产生的渣土要第一时间进行清运，并进行场地平整工作，从而保证

项目能够按时开工进行建设。并且在拆迁测量、评估环节上需要跟踪

审计审核真实数据的有效性，和真实性，这一过程就需要跟踪审计来

进行监督和管理。

对照拆迁项目的红线图、测量单位的测量报告，对整个拆迁项目

的范围、面积、房屋的数量、地面附属物的数量进行审核，复核测量

报告真实性、准确性。通过对拆迁面积和户数真实性的审查，防止违

规扩大补偿面积等问题的发生。

严格审核中介机构出具的评估报告，核查报告结果的依据是否充

分，是否存在无依据出具报告的问题，防止出现利用中介机构出具虚

假报告，骗取拆迁补偿资金等问题。

1、对拆迁测量和评估环节的遇到的问题及对策

用途问题：评估时会碰到有些被拆迁人利用道路或院子搭建一些

简易工棚，面积从儿个平方米至几百平方米不等，内置一些基本生产

7

工具等，或作为加工场地等，被拆迁人往往要求按非住宅评估，这必

然会使评估结果发生偏差。对此类问题，应由估价人员在现场将实际

情况记录在案，要求被拆迁人在记录上签字并有村上有关人员见证签

名，同时向有关部门反映并协助有关部门制定行政规章，以求在本地

区的拆it评估有据可依；

结构问题：集体土地上的房屋情况多样，有的是主体结构为砖混

而非承重部位为木结构；有的下部为混合结构上部为木结构，评估时

简单地用砖混或砖木结构来评都会使结果发生偏差。在评估时碰到主

体结构而非承重部位为木结构或简易结构时，可采取房屋重置价分项

进行评估。在估价中一般看主体结构所占比例。对横竖各半的两种结

构可采取分开估价，再合二为一作为该房屋评估价；

建成年份问题：由于多数集体土地上的房屋缺少房产证也无建房

资料•，而在评估时被拆迁人从本位出发一般都回避或瞒报建成年份，

极少会如实相告，同时由于部分被拆迁人可能在拆迁公告公布后又对

房屋内外墙重新进行贴饰和粉刷，这又进一步加大了估价人员对房屋

成新认定的难度。因此，评估人员在现场查勘时除询问相关人员外还

需作更详细的观察以排除内外装饰给房屋评估成新带来的偏差，另外

在正式出报告前打印一份被拆迁人名单，上列对被拆迁人房屋实勘所

判定的结构、估计成新率（建筑年代）、重置价等内容，召集村长、

书记及群众代表进行预审，排除评估中偏高偏低现象，以求对房屋有

一个正确的估价；

其他问题：在评估时还会碰到诸如层高不同，如有无圈梁、底层

8

有无架空等等，如果不把工作做细，评估结果都会发生偏差。从理论

上讲层高不一样造价就不一样，按不同地区文件，层高每增加数厘米

房屋价值就会按该结构价增加数个百分点。实际评估中，大梁、圈梁

及底层架空层问题可套用重置价分项结构,介，对于平套结构价，那么

高出结构价部分的操作可按“结构问题”中所列进行操作。

2、在评估中对突击建房、突击装修问题的认定及对策

在评估过程中还会碰到被拆迁人在拆迁公告发布后突击建房、

突击装修的问题，该问题在城市房屋拆迁中只要凭产权证就很简单，

因为拆迁公告公布后房屋拆迁主管部门将“书面通知土地、规划等有

关部门暂停办理房屋的新建改建扩建、改变房屋用途和土地用途、房

屋租赁等有关手续。因而拆迁公告公布之后的突建房屋是不可能办到

产权证明的，那么该突建部分可作为违章建筑认定。又根据“拆除未

超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

违章建筑和超过批准时限的临时建筑，以及征用土地公告颁布

后擅自进行的房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿”

的政策，对此类突建房屋及突击装修部分的价值是不予评估且不予补

偿的。

而上述突击建房、突击装修的问题在农村集体土地上房屋权属

管理不完善。所有权证资料本身不齐备的情况下，在进行评估时即使

估价人员可明确判定其房屋为突击修建、装修的，也难以简单将其定

性为违章、临时建筑或突击装修的部分。

解决此类问题一是要作好政策宣传，二是由有关部门在拆迁公

9

告公布后尽快地对各被拆迁户的房屋面积、装修等各项情况及时查勘

并作好影像资料的保全记录。此外还要依据当地有关部门对村民居住

房屋的标准面积和超标准后怎样处理的文件，由估价人员按实情记录

评估，对超标部分交由有关行政部门处理。还没有制定相应规范文件

的须向有关部门反映并协助有关部门制定相应评估补偿标准的文件

等。

有些集体土地上的被拆迁人为了最大限度地得到补偿，在耕地里

抢种、补种一些赔偿值较高的花木、果树等植物，你今天评他明天移,

防不胜防。对于要求估价人员对此进行现场清点估价的，解决此类问

题最好的办法是在拆迁公告公布后请村里的有关人员尽快地配合估

价人员进行现场清点，在清单上请被拆迁人及村有关人签字，这样做

才会有据可查并收到事半功倍的效果。

第三部分、现场发放征收补偿费阶段

监督检查拆迁补偿资金发放全过程，跟踪拆迁补偿资金到位情

况。通过审杳拆迁项目专户的银行对账单，核对被拆迁户存折，确认

拆迁补偿资金是否及时足额发放到拆迁户手中，切实维护被拆迁户利

益。

1、了解到征地补偿费的来源及用途

1、征地补偿费是否纳入村集体财务统一管理是否实行专户存储、专

10

账管理。

2、征地补偿费是否按规定在村集体和农户之间进行合理分配方案

是否经村民大会或村民代表大会通过征地补偿费是否按分配方案规

定比例足额分发给农户款项发放时是否有登记造册分发清单是否向

村民公开农户领取补偿款时是否有签字盖章是否存在冒领、多领等现

象。

3、留归村集体的征地补偿费是否严格按《村集体经济组织会计制

度》规定进行核算是否专款专用用于发展生产、增加积累、集体福利、

公益事业和被征地农民参加保险等方面使用时是否实行民主表决实

际开支及管理情况是否按规定向村民公开是否存在贪污、挤占、挪用

征地补偿费等违法违纪问题。

2、征地补偿费跟踪审计的内容和方法

征地补偿费是指国家对征用土地，对土地所有者和土地使用者因

对土地的投入和收益造成损失的补偿。它包括土地补偿费、地面附属

物、青苗补偿费和安置补助费。征地补偿费可谓失地农民的“保命钱”

和希望。我们通过跟踪审计征地补偿费的收缴，拨付、发放、管理、

使用等，达到跟踪审计的目的，收到良好的社会效果。征地补偿费跟

踪审计的主要内容为九查九看：

一查征地补偿费到位情况。看征地补偿安置方案批准后，被征地

所在地国土资源管理部门是否及时予以公告，从批准之日起一个月

内，是否将应交的土地补偿费和安装补助费缴付同级财政专户，是否

将剩余的土地补偿费及地上附属物和青苗补偿费及时、足额支付给被

11

征地村集体经济组织，看有无不落实补偿安置政策，有无拖欠农民征

地补偿费现象。

二查征地补偿费在中间环节“通畅”情况。看有无侵占、截留、

挪用现象

三查村集体经济组织发放征地补偿费情况。看被征地村集体经济

组织是否在征地补偿安置方案批准起2个月内，将地上附属物和青苗

补偿费全部支付给所有者，看村集体经济组织有无看是足额发放被征

地农民补偿费。

四查村集体经济组织的土地补偿费管理使用情况。看村集体经济

组织的土地补偿费有无他用，有无将土地补偿费纳入公积金管理，有

无用在集体经济组织发展生产和公益性事业。

五查村民的征地补偿知情权情况。看被征地的村民是否知晓征地

补偿费的内容和具体补偿标准，看征地补偿费发放工作有无暗箱操作

现象。

六查村集体经济组织发放征地补偿费程序合法性情况。通过走访

农户了解村集体经济组织是否将批准征地凯关、征用土地的用途、范

围、面积以及征地的期限等及时向村民公告；看村民委员会会议记录,

了解发放村民公告；看村民委员会会议记录，了解发放村民征地补偿

费分配方案是否经过村民委员会集体讨论，看发放程序有无违规现

象。

七查被征地村民实领征地补偿费情况。通过现场询问，看村民领

取的征地补偿费与村发放征地补偿费清单是否一致，村民有无足额领

12

到征地补偿费。

八查被征地农民基本生活保障制度执行情况。看有无组织领导机

构，有无指定专门机构、设立专职人员具体负责被征地农民基本生活

保障资金的管理.、发放，是否建立起农村集体经济组织成员数据库，

被征地村民基本生活保障制度有无真止落实到位。

九查执行征地补偿标准情况，随机抽取并实地丈量被征地的地块

面积，并深入实地清点附着物及青苗等核实方式，看核算被征地农民

补偿费数额是否符合征地补偿安置标准。

主要方法：

因征地补偿的政策性很强，是目前社会关注的热点、焦点。要做

好征地补偿费的跟踪审计，必须在审前准备阶段，先吃准吃透，《中

华人民共和国土地管理法》，《中华人民共和国土地管理法实施条例》,

《中华人民共和国农村土地承包法》和省市的条例、办法等。在此基

础上，可以采取：

1、跟踪审查法：在审计过程中，对征地项目从开始立项到征地补

偿费拨付及管理使用情况整个过程进行跟踪审查，对照文件规定的征

地补偿总额度、拨付、到位、管理、使用情况每个环节进行核对，达

到全面、快速、有效地审查征地补偿的到位、拨付和使用是否合规、

合法，查清征地补偿费在整个经济活动过程中存在的问题。在审查过

程中，可采取基层填报、相关部门汇总的方法获取审计报表与表格，

尽量扩大审查的覆盖面和广度，在全面掌握的基础上选择重点，并注

意查处征地补偿过程中的重大违法违纪问题和经济案件。

13

2、支出审查法：在被审计单位对所提供会计资料的真实性、完整

性作出承诺的基础上，对村集体经济组织支出土地补偿费合规性进行

审计。一要看对每户村民的补偿费计算是否合理，是否按规定标准足

额补偿；二要查支出凭证，是否真实合法。

3、余额审查法：一查结余资金是否合法，看有无虚报冒领将国家

建设资金化为村集体经济组织资金的行为；二查村土地补偿费的银行

存款对账单与征地补偿费明细账期末余额是否一致，看资金是否完

整，有无挪用。

4、现场审计法：一查各村民小组的分配计算表，看是否按标准足

额补偿；二到村民中间实地走访，对村民进行询问、核对、外调看补

偿费发放是否足额到位；三是采用抽查的方法，实地丈量、清点地面

附着物、青苗等方法进行查证。

第四部分、审计报告出具阶段

审计报告依据：

(一)国家及省、市相关法律、法规、规章制度及相关文件

1、中华人民共和国建筑法

2、中华人民共和国合同法

3、中华人民共和国招标投标法

4、建筑工程管理条例

5、工程造价咨询单位管理办法建设部令第74号

6、建筑工程施工发包与承包计价管理办法建设部令第107号

7、山东省建筑市场管理条理省人大(1996)第92号

8、山东省工程经济专业人员资格证书管理办法鲁建标发[1996]200号

14

9、山东省建设工程造价咨询服务收费管理办法鲁价费发［1999］73号

10、山东省工程造价咨询合同文本济建基发［1999］第25号

11、山东省工程造价咨询单位执业行为准则

12、山东省工程造价专业人员执业行为准则

13、山东省工程造价咨询业务操作指导规程

14、山东省工程造价咨询档案管理办法

15、关于贯彻国清［2002］6号文件规范工程造价咨询行业管理工作的通知

鲁建发［2002］35号

16、XX市建筑市场管理办法

17、XX市工程造价咨询管理办法济建基发（99）第43号

18、XX市建设工程类别鉴定书管理办法济建基发（99）第39号

19、现行建筑工程定额及相关文件

20、当地工程造价信息

（二）委托人公司审计文件、规定

1、跟踪审计程序文件

2、跟踪审计实施细则

3、工程审计业务管理办法

4、工程造价咨询业务质量规范

5、工程造价咨询业务质量标准

（三）委托人对本工程项目跟踪审计的要求及相关文件

（四）协议文件

1、购房合同

2、现场测量图

3、地上物评估数据

4、房产证

5、委托人供材情况

6、与结算相关的资料

15

第二节、工作程序

第一部分、跟踪审计操作流程

1、进行审前调查和数据收集，详细了解项目的基本情况。

2、编制拆迁跟踪审计实施方案和拆迁跟踪审计流程。

3、了解掌握的总体拆迁范围、拆迁规模、拆除时间，核对拆迁

许可证、拆迁资格证书、拆迁红线图等基本资料•，由拆迁所提供拆迁

规划红线图、委托拆迁合同、委托评估合同、拆迁许可证、拆迁通告、

拆迁单位资质证明、房屋评估机构资质证明、拆迁调查清册、拆迁计

划及拆迁方案、拆迁安置资金专户银行及账号、指定金融机构出具的

拆迁补偿安置资金证明、拆迁流程、重大事项处理制度等。

4、复核评估报告的内容，包括选取的方法、数据的来源、计算

结果是否准确，应由拆迁所提供评估报告和评估报告中有关数据的来

源资料，如：产权证、面积测绘单、房改房审批表、房屋座位或丘位

图纸、公有非住宅租赁证和租赁合同、营业执照、税务登记证等C

5、复核拆迁资金结算单，搬家补助费、水电设施补偿费、电话

移机费、有线电视补偿费、临时安置补助费、电子防盗门补偿费、峰

谷电、网络补偿费、树木补偿费、一次性经济补贴计算结果是否正

确。

6、复核非住宅用房一次性经济补贴的计算是否准确，重大设施

经济补偿的支付是否合理、合规。

16

7、复核拆迁协议，审核协议的相关内容是否合法合规，如：拆

迁安置费用是否准确、是否存在临违建筑违规安置、不合规分套安置

及违规扩档等现象。

8、复核直接安置差价结算是否正确。

9、检查拆房公司的选择程序是否符合规定，取得委托拆房合

同。

10、拆房旧料变卖收入核算是否正确、是否在拆迁费用中抵减。

11、政策外补偿是否履行必要报批手续，或是否按制定的重大事

项处理制度履行。

12、审核拆迁资金的来源及使用情况，检查项目资金是否专户存

储，专款专用，是否存在挤占、挪用或变相挤占、挪用项目资金情况。

13、审核拆迁服务费的提取是否合理、合规。定期或不定期提交

书面报告，针对发现的问题，提出意见和建议。

第二部分、拆迁跟踪审计工作程序

L开展审前调查。通过与相关实施单位的沟通，全面了解征地拆

迁项目实施背景，重点关注各自职责分工、业务流程、征地拆迁管理、

财务管理等情况，以审前调查为基础，编写拆迁过程中相关网络组织

图对理清审计思路，编制出审计范围明确、重点突出、方法准确、具

有可操作性的审计实施方案显得至关重要。

2.编制审计实施方案。审计组调查了解征地拆迁相关实施单位基

17

本情况，根据职责分工评估存在重要问题的可能性，确定审计应对措

施，编制审计实施方案，主要内容包含：审计目标；审计范围；审计

内容、重点及审计措施；审计工作要求等。除此以外，还要确定房屋

拆迁项目审计所需职业判断标准，结合适用的标准，分析调查了解的

被审计单位及其相关情况，判断被审计单位可能存在的问题，根据可

能存在问题的性质、数额及其发生的具体环境，判断其重要性。

（1）审计目标：通过审计了解征地拆迁工作流程以及管理模式，

查明征地拆迁安置资金的来源及安置补偿依据、安置补偿对象以及安

置补偿标准，揭示相关单位在征地拆迁过程中违反相关政策，及公开、

公平、公正原则的现象和问题，查找发现问题的原因，剖析现象背后

的问题实质，提出促进规范管理的意见和建议。

（2）审计内容：征地拆迁工作管理情况、征地拆迁实施情况及其

效果；征地拆迁安置资金筹集、使用及管理情况；被征地农民基本生

活保障办理情况、安置房建设管理等情况。

（3）审计重点：一是以各项制度管理为基础，检查各项内部控制

制度是否建立健全以及运行的是否有效；土地征用、房屋拆迁、安置

房建设程序是否规范。二是以房屋拆迁为重点，剖析拆迁过程中拆迁

补偿依据是否合法；房屋安置是否符合既定标准。三是以资金流向为

主线，检查资金筹集、使用、管理是否规范；规费缴纳、拆迁经费使

用是否合规，农户补偿是否及时到位，有无截留、挤占、挪用等现象;

失地农民社会保障是否按照规定建立；社会统筹资金管理是否合规。

3.审计证据收集与结论记录。证据收集与分析评价是征地拆迁现

18

场审计工作的重点。一是收集可靠、相关审计证据。审计证据的收集

应当在支持审计结论方面具有的相关性（审计证据与审计事项及其具

体审计目标之间具有实质性联系）和可靠性（指审计证据真实、可信），

收集方法包含：检查、观察、询问、外部调查、重新计算、重新操作、

分析。二是结论记录，以审计事项和具体审计目标为其次对照相关政

策文件检查和重新计算资金使用的合规性，得出审计结论，存在拆迁

人专项资金管理缺少监督，拆迁工作组拆迁经费使用缺少依据等现

象。

4.问题产生的原因分析。原因分析是征地拆迁审计调查的关键环

节之一。反映问题主要依照审计目标和事项，对照审计标准偏重微观

方面得出审计结论，而原因分析更加注重宏观性和普遍性，从政策、

体制、管理、监督等方面分析问题产生的条件。分析时要思路开阔，

要从大量财务数据和非财务资料，善于抓住重点和主流，深入透彻归

纳问题产生的主观原因、客观原因、历史原因以及现实原因，以便更

好的提出审计调查建议。

19

第三部分、拆迁审计需要材料

拆迁房屋按照房屋性质分为：私房、直管公房、企业房、自建房

四类。

一、私房：

1、不享受最低保障：

发款清册、报领单及协议，房产证原件，户口本复印件，身份证复印件，拆迁摸底

调查表，验房单，附属物勘估表原件（水、电单据及设施迁移有效证明），评估报

告和装修报告

2、享受最低保障：

享受最低保障面积的协议，在上述资料的基础上，户口不在本地址的，需提供所在

地户口本原件及房产证原件，审核后同时提供相关复印件；房管局核查表，43认

证表及被拆迁户保证书，被拆迁户离婚的需提供离婚证原件审核后提供复印件，民

政局开据的未再婚证明，离婚协议书或法院判决书。

二、直管公房：

1、不享受最低保障：

发款清册、报领单及协设，承租证复印件及解除租赁合同原件，户口本复印件，身

份证复印件，拆迁摸底调查表，验房单，附属物勘估表原件（水、电单据及设施迁

移有效证明），评估报告和装修报告二…..…“.......•二:「.......

2、享受最低保障

享受最低保障面积的协议，在上述资料的基础上，户口不在本地址的，需提供所在

地户口本原件及房产证原件，审核后同时提供相关复印件；房管局核杳表，43认

证表及被拆迁户保证书，被拆迁户离婚的需提供离婚证原件审核后提供复印件，关

政局开据的未再始讦明，点婚协议书或法踪判决书.■■

三、企业房：

1、不享受最低保障:

20

发款清册、报领单及协议，户口本复印件，身份证复印件，拆迁摸底调查表，验房

单，附属物勘估表原件（水、电单据及设施迁移有效证明），评估报告和装修报告

单位房产证大证及住户明细、五年以上历年交租证明，单位没有房产证，需提供住

户明细，测绘图及五年以上交租证明，企业证明

2、享受最低保障

享受最低保障面积的协议，在上述资料的基础上，户口不在本地址的，需提供所在

地户口本原件及房产证原件，审核后同时提供相关复印件；房管局核查表，43认

证表及被拆迁户保证书，被拆迁户离婚的需提供离婚证原件审核后提供第印件，民

政局开据的未再婚证明，离婚协议书或法院判决书。

四、自建房：

测绘申请，测绘图，会审表，办事处证明，发款清册，报领单及协议，户

口

本复印件、身份证复印件，土地使用证，照片，评估报告

第三节、工作内容细则

第一部分、中介审计人员的工作定位

一、中介机构审计人员在房屋征收工作中“角色”的基本要求

参入房屋征收审计项目的中介机构审干人员，首先必须胸怀审计

的责任、在实践中不断提升整体与自我的综合能力、选取恰当的审计

方法，去完成所承接项目的审计工作。责任、能力和方法三者必须融

会贯通，缺一不可，它们是独立审计形象综合体现的基石，也是开展

审计工作的基本要求。

（一）胸怀审计的责任。审计的责任，它是独立的第三者所应担

负的责任。房屋征收项目审计工作的成果体现于出具的审计报告（意

21

见），完成一份审计报告（意见）担负了什么样的责任？规避了什么

样的审计风险？这是参与审计项目的每一位审计人员首先必须明白

的一个问题。审计的责任是依据相关的法律法规、审计准则等，按照

审计内容和时间去完成审计工作，完成这样的工作就应担负起审计的

职业责任和审计的法律责任。每一位参审人员，应自觉地履行义务和

职责，担负起审计的职业责任。

（二）具有较高的整体效能与综合能力。中介机构审计人员在开

展房屋征收项目的审计工作时，除了应掌握房屋征收政策法规和审计

的专业知识技能之外，还应该在项目开展的具体工作实践中学习评

估、造价、测绘、助察、法律等相关的专业知识，努力提升自身素质,

应对审计中随时可能遇到的各种问题，并对其作出正确的判断。同时•,

参入项目审计组一个人的能力是有限的，因些，倡导审计组的全体成

员在审计过程中团结协作，同心弥补单个审计人员能力的缺陷，不断

提升审计团队整体的综合能力与形象。

（三）选取恰当的审计方法。审计方法，是指审计人员为了行使

审计职能、完成审计任务、达到审计目标所采取的方式、手段和技术

的总称。审计方法贯穿于整个审计工作过程，而不只存于某一审计阶

段或某几个环节。审计工作从制定审计实施方案开始，直至出具审计

报告（意见）和最终建立审计档案，都有审计方法的运用。由于房屋征

收项目审计政策性强、地域性限制、审计周期长等特征，因此，中介

机构审计人员在完成所承担项目的过程中，不仅要准确地领会和应用

相关的政策法规、审计准则、会计、评估、勘测等其他专业理论知识,

22

而且要善于灵活娴熟地运用各种审计方法。

二、中介机构审计人员应扮演公正公允公信的“角色”

（一）规范制定审计实施方案，明确审计内容。中介机构审计应

制定操作可行的审计实施方案，对审计内容、工作流程等进行规范，

提高审计质量，降低审计风险。一是规范跟踪审计流程，具体审核房

屋征收补偿程序、收集相关资料、审核一户一档资料、出具一户一档

审计意见、跟踪补偿资金发放环节、跟踪房屋征收资金专户管理，做

到跟踪审计始终与房屋征收项目进度同步。二是明确审计内容。跟踪

审计征收工作程序、征收补偿安置政策落实、征收专户资金管理c重

点关注四个环节:审查一户一档资料环节。对一户一档资料的合法性、

合规性进行审核。审核房屋征收补偿协议书、补偿清单所列补偿内容、

补偿标准、补偿金额的合法性与公正性；出具一户一档审计意见环节。

资料审核、复核无误后，对补偿协议书予以确认，出具一户一档审计

意见；跟踪房屋征收补偿款发放环节。监督房屋征收补偿资金发放全

过程，跟踪房屋征收补偿资金到位情况，确保房屋征收补偿款发放到

被征收户手中；房屋征收资金管理环节。审核房屋征收相关费用的真

实性、合法性，资金在拨付的各个环节是否存在滞留、截留、挤占和

挪用现象。

（二）及时汇报和沟通项目审计情况，预防腐败行为。一是促进

房屋征收管理工作规范化，及时纠正房屋征收过程中的不正确行为，

促进征收工作人员依法办事，避免征收工伦人员和被征收人相互勾结

套取补偿资金的现象，在源头上及时防范和遏制腐败行为的发生。二

23

是确保补偿资金及时发放到位，保障被征收人的利益，维护社会稳定,

提高征收资金的使用效益。三是针对跟踪项目中存在的问题，及时提

出具有建设性的意见建议，并督促整改落实到位。

（三）严格审计房屋征收程序，防范审计风险。审计组要加强对

房屋征收实施过程的监督和检查，推动征收管理工作规范，提高征收

工作效率，确保房屋征收补偿程序依法、文明、和谐。一是关注房屋

征收补偿程序是否合规，是否取得征收决定；征收手续是否齐全；征

收补偿和安置补偿是否公告。二是公告是否遵循公开、公正、透明的

原则，公告的内容是否全面。

（四）完善制度，加强管理。为推进房屋征收全程跟踪审计工作,

及时总结经验和解决工作中遇到的问题，建立跟踪审计例会制度，有

利于加强监督管理。一是通过例会制度，使领导和项目负责人统揽全

局，及时掌握工作动态，科学合理统筹审计工作。二是通过例会制度,

探讨交流，总结归纳成熟的经验做法，形成制度，以利于规范审计实

施全过程，提高项目的综合管理水平。三是形成审计经验共享机制，

为各审计组搭建相互交流、集思广益的平台，理顺工作思路，有效解

决工作中碰到的普遍性问题，规范审计操作，提高审计质量。

（五）加强培训，提高审计人员综合素质。审计质量与审计风险

成反比例，审计质量越高，审计风险产生的机会也就越少。提升审计

质量主要依靠审计人员，依赖于审计人员综合素质的提高。一是加强

审计人员业务技能素质培训。审计人员的业务素质、专业判断能力和

职业道德素养是提高审计质量的源动力，也是审计开展工作的的基

24

点，因此，应常态组织审计人员参加法律法规、查帐技能的培训，增

强审计骨干在复杂环境中发现、处理和解决问题的能力。二是加强审

计人员职业道德修养的教育。按照审计职业道德要求规范审计行为，

使审计人员忠实地履行审计职责，做到依法审计、客观公正、实事求

是地处理问题。三是强化审计廉政纪律的约束。按照审计“八不准”

的要求，建立事前、事中、事后全过程的监督约束机制，加强审计人

员廉政纪律约束。

第二部分、审计工作内容

一、做实审前调查了解

为减少审计成本，提高工作效率，保证工作质量，做好审前调查

工作至关重要。一是了解征地拆迁的整个工作流程，熟悉征地拆迁安

置补偿方案及相关的法律法规，熟悉项目的征地拆迁范围并落实是否

存在超范围的征地拆迁，落实所征地块是否办理了移交手续。二是了

解征地拆迁工作程序的合法合规性，即在实施征地拆迁前是否获取了

征用土地的批复和拆迁许可证，是否进行征用土地、征地补偿标准及

安置方案公告、是否举行了听证会程序。三是了解征地拆迁补偿标准

制定的合法合理性，即征地拆迁补偿标准的确定是否符合相关法律法

规的规定、否经过地方政府批准，其补偿标准的制定、批准及执行是

否为同一工作机构。四是了解征地拆迁业务档案是否完整、规范，签

字审批程序是否与事先制定的工作流程相符。五是了解征地拆迁资金

25

的核算审批流程，征地拆迁工作经费的使用范围及标准。

二、制定审计实施方案

审计实施方案有助于审计人员关注重点审计领域、及时发现和解

决潜在问题，使审计工作更加有效。同时，还可以帮助项目负责人对

项目组成员进行恰当的分工和指导监督，并复核其工作。在审前调查

的基础上编制审计实施方案，明确具体审计目标、审计范围、审计内

容和重点、审计实施程序、审计步骤与具体审计方法等。

三、把握现场审计环节

（一）确认征地拆迁面积和房屋权属。

被征地拆迁户骗取征地拆迁补偿费和具体实施征地拆迁的单位套

取建设单位下拨的补偿资金的问题主要集中在征地拆迁的勘测丈量

及房屋的确定权属环节。征地拆迁勘测丈量点多面广，涉及户数多，

审计人员不可能全面进行核实。因此，对征地拆迁勘测丈量资料的审

计应把握关键点。从征地拆迁勘测丈量工作内部控制制度入手，分析

内部控制存在的薄弱环节，找准审计突破口。

通过勘测丈量资料与土地使用证、土地承包登记资料进行比对，

分析勘测丈量资料与证件、测绘认定、评有认定的相关性和一致性，

寻找是否存在虚报征地面积，骗取征地补偿费的线索。审核拆迁台帐,

核对其登记的房屋用途、补偿面积是否与证件登记用途或相关证明一

致。深入拆迁现场，走访群众，获取第一手资料来考证被审计单位提

供资料的真实性。

（二）审核征地拆迁补偿标准的确定与执行。

26

审核征地拆迁补偿标准是否经过地方政府批准，是否存在建设单

位和其他具体实施征地拆迁工作的单位擅刍确定征地拆迁补偿标准。

审核征地拆迁补偿标准的执行是否公开、透明。是否将征地批准机关、

批准文号、批准时间、批准用途、被征用土地的所有权人、位置、地

类和面积、土地补偿标准、安置补助标准、地上附着物和青苗补偿的

标准、支付对象、支付方式以及农业人员的具体安置途径等相关内容

进行张榜公告，接受群众监督。

（三）审核征地拆迁补偿资金的支付。

征地拆迁补偿资金的支付通常通过县、乡、村有关部门以支付现

金或发放存折的方式兑付给被征地拆迁户和农村集体经济组织。对征

地拆迁补偿资金的支付应关注以下几方面：一是审核建设单位和地方

政府应筹集的资金是否及时足额下拨。二是审核资金在拨付的各个环

节是否存在滞留、截留、挤占和挪用。三是采取征地包干方式的，审

核是否以包干名义，巧立名目挤占征地补偿费用。四是由村（组）农

村集体经济组织支配的征地补偿费用，审核是否建立了财务公开制度

并定期向本集体经济组织成员公布收支状况。五是征地拆迁补偿资金

是否及时足额支付，是否进行张榜公告、接受社会监督。

四、审计工作的整体思路

（-）完善征地拆迁跟踪审计适用法规

随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施,其所依据的一些

法规和规范已不适应经济发展要求或不能满足现有的征地拆迁需要，

而且一些法规和规范的部分条款可操作性不强，因此尽快制定和完善

27

征地拆迁相关的法规政策显得尤为重要。另一方面，建立健全征地拆

迁跟踪审计相关的工作制度、办法和规程，进一步规范跟踪审计执法

行为，研究完善跟踪审计实务指南和跟踪审计质量控制办法，避免自

由裁量权的随意使用。

（二）严格征地拆迁程序审查，促进依法拆迁

加强对拆迁实施过程的监督和检查，规范拆迁补偿程序。关注拆

迁手续是否齐全，核查是否有国有土地使用权批准文件、征收决定书、

拆迁红线图等相关文件，前期入户调查数据是否公示，拆迁补偿安置

政策是否公告，涉及的拆迁代办公司、评估公司等单位的资质是否符

合规定、是否经过招投标等法定程序确定，拆迁补偿协议的签订、补

偿资金的审批发放是否严格按照制定的流程进行等，促进征地拆迁补

偿依法进行，从而预防审计风险。

（三）加强征地拆迁项目跟踪审计质量防控

一是规范跟踪审计流程，明确跟踪审计内容。征地拆迁项目跟踪

审计的具体流程为收取相关资料、审查一户一档资料、入户现场勘测、

出具一户一档审计报告、跟踪拆迁补偿资金发放环节、跟踪拆迁资金

专户管理，做到跟踪审计始终与拆迁项目进度同步。跟踪审计的主要

内容为拆迁工作程序、拆迁补偿安置政策落实、拆迁专户资金管理的

情况。二是要实行三级质量控制。委托社会中介机构审计的项目，要

求中介机构实行内部复核，审计机关实行三级质量控制，即业务部门

组织复核人员对审计证据、审计底稿、审计报告等进行全面复核；审

计组长对质量控制进行监督，对审计结果再次复核；审计机关法规部

28

门进行终审复核，对审计质量总把关。以此提高审计质量，减少审计

差错，做到审计结果真实准确、审计证据充分有力，最大限度地降低

因审计项目质量带来的风险。

（四）规范委托社会中介机构参与审计行为，加强监督管理

一是坚持公开招投标制度成立中介机构库，从中介机构库中摇号

选择参与审计的中介机构，并要求选择征地拆迁跟踪审计经验丰富、

职业素养好的审计人员参与到项目中。二是要与所委托的社会中介机

构签订委托协议，明确审计目标、内容、职责范围，约定审计纪律、

廉洁要求、法律责任、审计费用及支付方式等事项。三是审计机关应

定期组织所委托社会中介机构参与征地拆迁跟踪审计项目的审计人

员进行法律法规、业务技能、廉政纪律等方面的培训，增强一线审计

人员在复杂环境中发现、处理和解决问题的能力。四是加强对社会中

介机构的监管和考核，实行廉政责任制，防止监管盲区，并实行廉政

建设一票否决制，发现违反廉政建设的问题，取消中介机构参审资格。

（五）质量控制

（一）建立有效的主动预控预防保证体系，推行项目负责制和岗

位考核制度，并严格执行三级审核制度，通过监管组及评审部定期、

不定期业务检查、考评，将质量隐患消除：保证质量水平。

（二）每月组织一次成果文件观摩交流学习，及时掌握现行法规

及造价动态管理，提高专业人员业务水平。

（三）半年组织一次业务考评，加强职业道德监督，确保有效的

运行环境。

29

（四）专业人员严格按照公司管理办法开展工作，如有违背，视

情节严重程度，给予经济处罚、留岗查看、除名等处理。

（五）专业人员完成工程造价咨询成果文件，其质量水准严格控

制在规定的范围之内，超过质量标准范围，公司将予严重处理。

第四节、审计质量控制措施

（-）改变审计模式，建立跟踪审计制度。

建立和健全征地拆迁资金跟踪审计制度。从入户调查收集被拆迁

房屋资料前期摸查阶段介入，全程参与实地测量、评估、补偿面积核

定、补偿金额计算、补偿协议签定、补偿款支付，跟踪审计拆迁补偿

的全过程，重点跟踪审计拆迁补偿的真实性、准确性，对拆迁资金的

拨付使用情况、项目进度等情况实施全程跟踪监督。如此，一是可以

促进拆迁管理工作规范化，及时纠正拆迁过程中的错误行为，促进拆

迁工作人员依法办事，避免拆迁工作人员和被拆迁户相互勾结套取补

偿资金的现象，在源头上及时防范和遏制腐败行为的发生。二是可以

确保补偿资金及时发放到位，保障被拆迁户的利益，维护社会稳定，

提高拆迁资金的使用效益。三是针对被审计拆迁项目存在的问题，能

够及时提出具有建设性的意见建议，并督促整改落实到位，从而降低

审计风险。

（二）严格拆迁程序审查，促进依法拆迁。

严格征地拆迁项目合规、合法性的审查，严把拆迁许可审查关。

审II组要严格审查建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有上

30

地使用权批准文件、拆迁补偿安置实施细则等相关文件，核查拆迁项

目是否经过测量、评估，测量、评估、拆迁代办等单位的资质是否符

合规定，确保征地拆迁项目的合法性。加强对拆迁实施过程的监督和

检查，规范拆迁补偿程序。关注拆迁补偿程序是否合规，是否取得拆

ii许可证，拆迁手续是否齐全，拆迁补偿和安置补偿是否公告，公告

是否遵循公开、公正、透明的原则，公告的内容是否全面。从而推动

拆迁管理工作规范，提高拆迁工作效率，促进拆迁管理工作按法律办

事，按规矩办事，确保征地拆迁补偿程序依法、文明、和谐，从而预

防审计风险。

（三）规范审计流程，明确审计内容。

各地应因地制宜地制定征地拆迁项目审计管理办法，对拆迁跟踪

审计内容、工作流程等进行规范，提高审计质量，降低审计风险。

第一，要规范跟踪审计流程，即入户调查f测量评估f谈判签约

f审计认定f落实补偿f出具审计报告。具体流程为收取相关资料、

审查一户一档资料、入户现场勘测、出具一户一档审计报告、审查拆

迁补偿程序、跟踪拆迁补偿资金发放环节、跟踪拆迁资金专户管理，

做到跟踪审计始终与拆迁项目进度同步。

第二，明确审计内容。主要是跟踪审计拆迁工作程序、拆迁补偿

安置政策落实、拆迁专户资金管理。具体跟踪审计六个环节。一是核

对拆迁测量、评估报告。对照拆迁项目的红线图、测量报告，对整个

拆迁项目的范围、面积、房屋的数量进行审核，防止擅自扩大拆迁范

围。核查评估报告的依据是否充分，防止利用中介机构出具虚假报告,

31

骗取拆迁补偿资金的问题。二是审查一户一档资料。对一户一档资料

的真实性、合法性进行认定。审核拆迁补偿协议书、拆迁补偿清单所

列补偿内容、补偿标准、补偿金额的真实性、合法性与公正性。三是

入户现场勘测。对照拆迁补偿协议、拆迁补偿清单所列内容逐项进行

入户核查，鉴定其真实性、准确性。四是出具一户一档审计报告单。

经资料审查、入户现场勘测复核无误后，对拆迁补偿协议书予以确认,

出具一户一档审计报告单。五是跟踪拆迁补偿款发放环节。监督迁补

偿资金发放全过程，跟踪拆迁补偿资金到位情况，确保拆迁补偿款发

放到拆迁户手中。六是拆迁资金管理。审查拆迁总费用开支的真实性、

合法性，资金在拨付的各个环节是否存在滞留、截留、挤占和挪用现

象。

（四）完善规章制度，加强监督管理。

为了推进政府重大建设项目拆迁全过程跟踪审计工作，及时总结

经验和解决工作中遇到的问题，建立项目拆迁全过程跟踪审计例会制

度，是一个不错的选择。一是通过例会制度，可经使审计局领导统揽

全局，及时掌握工作动态，科学统筹相关工作，促进审计工作的整体

有序推进；二是能形成审计经验共享机制，为各审计组搭建相互交流、

集思广益的平台，理顺工作思路，有效解决工作中碰到的普遍性问题,

规范审计操作，提高审计质量；三是可以促进拆迁审计工作规范性建

设，通过例会探讨、议定和交流，可以就总结归纳一些成熟的经验做

法，用制度的形式规定下来，来规范审计实施全过程，有助于提高项

目的综合管理水平，降低审计风险。

32

(五)加强培训，提高审计人员综合素质。

审计质量与审计风险成反比例，审计质量越高，审计风险产生的

机会也就越少。提升审计质量主要依靠审计人员，依赖于审计人员综

合素质的提高。

一是加强审计人员业务技能素质培训。审计人员的业务素质、专

业判断能力和职业道德素养是提高审计质量的源动力，也是审计事业

发展的基点，因此，审计机关应每年应组织一次审计人员的法律法规、

查帐技能的培训，增强一线审计人员在复杂环境中发现、处理和解决

问题的能力。

二是快速掌握运用先进的审计技术。审计机关要定期组织现代审

计技术的学习培训活动，使审计人员充分掌握现代审计技术，对会计

资料进行快速的处理，争取在有限的时间内获取最充分的审计证据，

掌握拆迁中第一手资料。

三是加强审计人员职业道德修养的教育。按照审计职业道德要求

规范审计行为，使宙计人员忠实地履行审计职责，做到依法审计、客

观公正、实事求是地处理问题，为审计工作的质量提供必要保障C四

是强化审计廉政纪律的约束。按照审计“八不准”的要求，建立事前、

事中、事后全过程的监督约束机制，加强审计人员廉政纪律约束。

第五节、进度安排及控制措施

(-)控制内容与方法

1、事前充分准备

33

（1）古人讲“谋定而后动，知止而有得"，也就是说“不打无准备

的仗”。首先是组建一支优秀的干事队伍，挑选部分工作经验丰富，

会说老百姓话，组织动员能力强，能吃苦耐劳的同志来参与到征收拆

迁队伍中来；其次是主要领导亲自挂帅，说话处事对被征收居民来讲

更容易产生信任感，解决问题史直接。

（2）要确定好一套科学的分工方案。不分工不合作，不行；只分工

不合作，也不行。分工合作，在拆迁工作中显得尤为重要。在具体分

工上，我们注重与时俱进，根据不同时段和不同的实际情况，及时进

行调整安排。明确责任，增强工作人员的紧迫感、使命感和责任心。

在合作问题上，采取协同“会诊”的做法。针对拆迁工作中遇到的“疑

难杂症”，无论是共性的问题，还是个性的问题，大家都共同商讨、

研究，找出问题症结，指明下一步工作思路，提出解决问题办法。

（3）要制定好一系列实用的管理制度。好的制度能够解决出工不出

力、干好干坏一个样等具体问题。包括财务管理制度、档案管理制度、

奖励激励制度、对评估拆迁拆除等服务公司评价考核制度、政策宣传

解答制度、廉政制度等。

（4）要抓好启动拆迁前的集中研讨培训。拆迁工作涉及到千家万户，

各被拆迁人的具体情况千差万别，如何统一口径、统一标准，显得尤

为关键。

（5）要结合实际做好宣传发动工作。拆掉老百姓赖以生存的住宅是

天下第一难事，事关千家万户的切身利益，只有把宣传发动工作做到

位，才能争取绝大多数拆迁户的支持，形成势不可挡的强大声势,使

34

群众从内心接受拆迁补偿政策，真正体会到党和政府是在通过一级开

发项目，实实在在地在为群众办好事、办实事。

2、实际操作层面必须务实

在拆迁进入实施阶段，我们主要做法是：结合拆迁工作实际，求

真务实地把握好“十个注重”。

（1）注重领导推动。拆迁工作是一项庞大的系统工程，其间肯定会

面临许多纷繁复杂的问题，作为基层员工一时无法答复或解决的问

题，很容易使拆迁工作陷入窘境，这就需要争取上级领导的重视和关

心，才能使拆迁工作中出现的难题迎刃而解。上级领导对拆迁工作的

重视和关怀，能够极大地鼓舞我们拆迁干部群众的士气，增添我们工

作的信心和力量，为拆迁工作的快速推进：提供坚强的组织保障。

（2）注重工作程序。在实践操作时，我们坚持按照程序和规定办事,

遵循“先宣传后发动、先告知后入户、先党员后群众、先解决周转房

后拆迁”的“四先四后”模式，既能有效防止盲目无序打乱仗，又能

大大提高工作效率。

（3）注重工作方法，严格程序公开。为规范操作，确保政策不走样

和拆迁资金安全使用，国家大力推行“三公开三落实”，即公开征地

拆迁数量、公开补偿标准、公开接受群众监督；补偿经费落实到户、

资金监管落实到位；责任明确落实到人。以公开促公平，以公平促公

正。

（4）注重具体细节。古人有云：天下大事，必作于细；天下难事，

必成于易。态度决定一切，细节决定成败。拆迁过程中，我们要注重

35

从细节落实工作措施，做深做细各项工作。

（5）注重发挥骨干分子作用。在拆迁过程中我们始终注重发挥党员、

干部、教师、国家公务人员等骨干分子的模范带头作用，党员干部、

公职人员带了头，群众心里就踏实，大多数群众就会跟着走。

（6）注重整合社会力量参与。在做好干部、党员、公职人员带头工

作的同时，摸清拆迁户的社会关系，通过整合社会力量，来做通拆迁

户的思想工作，也能在一定程度上推动拆迁工作的顺利开展。

（7）注重发挥政府职能部门作用。拆迁涉及到各类非住宅时，遇到

的阻力相对会比拆迁住宅大得多。当宣传、教育、引导不起作用，致

使拆迁工作无法推进时，我们便要充分发挥政府职能部门的作用，针

对无证经营、偷漏税收、食品安全、消防安全等方面存在问题拆迁户，

组织开展联合执法行动。

（8）注重审时度势，果断决策。拆迁工作也是政府和部分拆迁顽固

分子进行复杂的斗争的一个过程。一些顽固分子为捞取更多无理补偿

而冥顽不化，以各种理由来搪塞工作组，想方设法阻挠拆迁。作为拆

迁的决策者，必须宙时度势，果断决策，才能及时消除这些人的非分

之想，使拆迁工作立于不败之地。但如果尺度掌握不好，很容易使整

个拆迁工作陷入僵局、难以推进。

（9）注重发挥公安司法机关作用。拆迁工作涉及面广，可能会不同

程度地触及到一些拆迁户的利益。因此，在拆迁过程中总有一些极端

分子，他们抱着不同目的，制造种种理由，非法组织、煽动一些不明

真相的群众上访、闹事，甚至辱骂、围攻拆迁工作人员，而且屡教不

36

改，迫使拆迁工作无法推进。

(10)注重维稳工作。拆迁必然会有整体利益和局部利益的冲突，有

冲突就必然会影响社会稳定。作为政府必须把矛盾化解在基层、消除

在萌芽状态，避免矛盾扩大化。

3、坚持原则性与灵活性的统一，真心维护群众利益

所谓“原则性与灵活性相统一”，指的就是在拆迁过程中既要严

格执行既定的政策，不能为赶进度而无原则地满足一些拆迁户的非分

要求。又要结合拆迁实际，尽可能维护好群众切身利益，解决好涉及

群众自身利益的一些现实矛盾和实际问题。

实践证明，征地拆迁工作政策性较强，但如果不会灵活变通，生

搬硬套，在实际操作时很容易使工作难以推动，出现僵持局面；变通

得巧妙，则能够事半功倍，一通百通。对群众的合理利益诉求，要努

力加以解决。面对拆迁对象提出的种种要求，我们在拆迁过程中提出

的口号是“真心做加法，艺术做减法”。即在不违背国家征地拆迁补

偿基本政策的情况下，群众的合理利益诉求应该得到支持和解决。在

政策允许的范围内，我们尽量寻找拆迁户的有利条件，为拆迁户争取

利益的最大化，如宅基地面积确权是否最大化、装修评估是否有遗漏、

附属物补偿是否全部到位等。对不符合拆迁政策要求，则要“艺术地

做减法”，通过耐心解释，或在其他项目里作适当调整补偿，使拆迁

户心悦诚服。

拆迁是摆在我们党委、政府面前的一项重要工作，同时又是一个政府

与群众沟通交流的过程。作为基层政府应该时刻关注拆迁户的生产生

37

活，切实帮助他们解决一些实际问题，要让他们感觉到政府时刻没有

忘记他们，从而使他们对政府产生信任感。对于拆迁户中的特困家庭

和弱势群体，在政策允许的前提下，我们都尽可能地给予了照顾，使

他们拆得无怨无悔、搬得后顾无忧，确保“居者有其屋”。对于造假

骗取国家补偿资金等虚假行为，坚决不予支持并严厉打击。

（二）进度控制目标

按照章丘XX街道房屋征收总体目标，在计划时间内完成项目土地

征收工作，以及安置居民的回迁安置、房屋确权登记等工作。

第七节、审计人员廉洁自律公开承诺书

一、依法审计诚实守信

严格遵守《审计法》和相关法律法规，从年度审计〉工作计划的

制定到审计的立项、审计通知书的下达、审计取证调查、审计报告和

审计决定书的下达等一系列审计行为，严格按程序办理，做到科学规

范，不越位、不错位、不缺位。

二、确保质量客观公正

经审计机关通过审计确认的事实，对查出问题性质的认定、处理

处罚的尺度要确保客观公正。符合听证条件的事实要举行听证会，做

到事实清楚，处理公正。竭诚欢迎社会各界对审计机关进行监督。

三、求真务实勤政敬业

凡有关部门批办的涉及审计业务范围的举报信件及审计机关直

38

接受理的应由审计机关办理的署名举报信件一定认真办理.，并按批办

要求限期报出结果，并视具体情况反馈举报人，确保事事有着落，件

件有回音。

四、廉洁自律违者必究

为从严治理审计队伍，确保审计工作的独立性和审计人员廉洁从

审，在审计期间，各审计组和审计人员必须严格遵守以下八项审计纪

律：

1、不准由被审计单位支付或补贴住宿费、餐费；

2、不准使用被审计单位的交通工具、通讯工具等办公设备办理

与审计工作无关的事项；

3、不准参加被审计单位安排的宴请、旅游和商业性的娱乐活动；

4、不准接受被审计单位的任何纪念品、礼品、礼金、消费卡和

有价证券；

5、不准在被审计单位报销任何因公因私费用；

6、不准向被审计单位提出任何与审计工作无关的要求和向被审

计单位推销商品或介绍业务；

7、不准利用审计职权、影响或知晓的被审计单位商业秘密和内

部信息，为自己和他人谋利；

8、不准参加被聘用中介机构安排的宴请、旅游和商业性的娱乐

活动，以及报销任何因公因私费用、接受任何馈赠。

对审计人员违法违纪行为，坚决做到有举必查，有错必纠，严肃

处理，绝不姑息。

39

第二章、资料整理归档方案

一、定义

拆迁安置档案是指有关部门在对机关、企事业单位、个人的

办公楼、厂房、住宅等物业进行拆迁安置过程中形成的文字、照片、

图表等有保存价值的历史记录。

二、收集范围

收集范围主要包括拆迁安置综合管理性文件材料和分户拆

迁安置文件材料。

（一）综合管理性文件材料

1、拆迁申请审批表（附建设单位项目批准文件，建设用地

规划许可证、选址意见书、红线图，国有土地使用权批准文件，其他

有关批准文件）

2、市拆迁办会同申请人进行现场勘察后制作的书面意见书

3、申请人拟定的拆迁计划和拆迁方案

4、金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明

5、房屋拆迁委托合同

6、评估机构选择的书面依据（公示和报告、附照片）

7、房屋评估委托合同

8、安置房房源材料

9、拆迁许可证

10、拆迁公告

40

11、延期拆迁申请书、批复、公告

12、其它有关资料

（二）分户拆迁安置文件材料

1、房屋拆迁补偿协议书

2、房屋拆迁补偿认定清单

3、房屋拆迁补偿补助费用结算表

4、房屋重置价评估表

5、拆迁房屋装修和附属物评估表

6、房屋拆迁补偿补充协议书

7、拆迁房屋装修及附属物漏评增补表

8、拆迁费付款通知书

9、拆迁户公寓房安置面积认定表

10、公寓房安置入住对象、安置面积申报表

11、原房屋的土地证、房产证、建房批复等证明材料

12、拆迁评估过程中拍摄的房屋原始面貌照片

13、申请房屋拆迁裁决、实施强制拆迁的有关文件材料

14、其他有保存价值的拆迁安置文件材料

三、收集要求

对属于收集与归档范围内的各类文件材料应在拆迁安置工

作过程中进行随时收集，对办理完毕的拆迁安置文件材料及时进行归

档，防止文件材料的流失。

在收集过程中应对文件材料的真实性、完整性、原始性进行

鉴别，特别是对文件材料中如协议、评估等涉及各方责任的签字、盖

41

章应进行重点检查，对签署不完备或字迹不清楚的材料应责成经办人

员进行重办、补办后再归档，归档的文件材料必须为原始件，从而确

保拆迁安置文件材料具有法律凭证作用。

四、整理规范

综合管理性文件材料归档整理：拆迁安置综合管理性文件材

料参照基本建设项目档案的整理规范进行整理归档，归入基本建设项

目档案。

分户拆迁安置文件材料的归档整理：

（一）、分类

拆迁安置档案按“年度一项目一类型”进行分类整理。“项

目“是指动拆户所涉及的工程项目，“类型”是指动迁户的性质：单

位或个人。

（二）、保管期限

拆迁安置档案的保管期限为“永久”。

（三）、案卷排列及编号

拆迁安置档案按时间结合动迁所在项目、类型混年度编制案

卷流水号。

（四）、组卷

拆迁安置档案按一户一卷或数卷进行归档整理，对拆迁安置

材料较少的动迁户一户组成一卷，对拆迁安置材料较多的动迁户一户

组成数卷。案卷由“档案盒、卷内封面、卷内目录、档案实体、卷内

备考表”构成。

1、档案盒的编制

42

档案盒的编制包括二方面内容：“档案盒封面”、“档案盒

背脊”。

(1)档案盒封面：填写“全宗名称”，也就是立档单位的

名称，

(2)档案盒背脊：包括有“全宗号、类别、目录号、年度、

保管期限、案卷号、盒号”七个栏目。

全宗号：填写档案馆给立档单位编制的代号。如：太仓市浮

桥镇，全宗号为“516”则填写“516”。

类别：填写“拆迁安置”。

目录号：填写拆迁安置档案的案卷目录号，由所在镇、开发

区综合档案室给定，如浮桥镇拆迁安置档案目录号为“32”则填写

“32”。

年度：填写拆迁安置档案的所属年度，如一动迁户是2005

年拆迁的则填写“2005”。

保管期限：填写“永久”。

案卷号：填写该案卷在同一个案卷目录内的