旅游假日大酒店(四星级)工程建设项目可行性研究报告

旅游假日大酒店（四星级）工程建设项目2 3 41、项目名称：湖南***旅游假日大酒店（四星级标准）3、承办企业：湖南***科技发展有限公司4、企业性质：民营企业）：特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间等高档桑拿、足浴、便利超市、高雅茶座等基础配套功能配臵，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等超四星级酒店的完备功能。酒店日接待能力设计为300湖南***科技发展有限公司（以下简称***公司）成立于2008年，是一家集生物树种，泥蒿及山银花药用经济植物的良种选育、丰产栽培、推广示范、提炼深加工、销售为一体的农业高58、可行性研究报告编制的依据“积极发展服务业，努力实现旅游业发展的新跨越。坚持资源开发利用与保护并重，加快旅游景区的新型升级和开发，把旅游业作为一个新兴产业加以培育。推进文化与旅游的结合，全面提升产业素质和文化内涵，抓好精品开发与促销。”⑹、中共**区委**区人民政府贯彻《中共湖南省委、湖南省人民政府关于进一步加快湖南省旅游产业发展的若干意见》的实施意见9、项目提出的理由与过程****是典型的农业重镇，由于多方面的原因，城市发展和城市化水平都处于较低水平。***作为国家AAA级景区的配套功能还不完善。进入“十二五”后，**区区委、政府和**镇党委、政府确定开发**城乡一体化示范区，一方面满足城市扩展和城乡统筹的需求，另一方面随着***文化产业和旅游支柱产业的发展，必须强化服务配套设施，旅游住宿、餐6饮、购物、文化休闲度假是旅游业不可或缺的重要服务项目。本项目的建成，将能有效地改善***旅游景区在旅游接待设施水平方面的不足，进一步提升***国家AAA级旅游景区的旅游接待、商务接待水平，有利于提升**镇形象。项目的成功开发，尤其是四星级酒店的建设，将填补***国家AAA级旅游景区作为一个知名旅游目的地而没有高档次酒店的空白，有利于***国家AAA级旅游景区旅游经济发展模式从低质量的“农家国家AAA级旅游景区旅游接待能力。本项目的建成，将为***国家AAA级旅游景区旅游接待水平发展起到一个里程碑作用，结束了***国家AAA级旅游景区以及整个**镇没有四星级酒店的历史，开创了***国家AAA级旅游景区旅游接待的新起点，它的建筑理念、规划设计以至建筑品质、建成后所引进的先进的酒店管理模式和管理方法等，都将对现在以至今后一段时间内的同类型项目产生超强的影响力，发挥积极促进作用，从而推动***旅游景区当地各项旅游配套设施的日益成熟，项目在建成营业后，将引进先进的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和达到的接待水准必将大大提升***国家AAA级旅游景区旅游接待的质量和发展水平，提升***国家AAA级旅游景区旅游（一）项目拟建地点湖南***旅游假日大酒店建设项目选址于长沙市**区城乡一体化建设示范点——**，**位于长沙北城区发展重点区域（二）项目建设规模和内容经长期市场调查，为缓解***文化旅游景区旅游接待房源严）：（2）会议：450平方米（4）餐饮：2200平方米）：——湖南***旅游假日大酒店为四星级旅游大酒店，是整个***旅游区的总接待中心，营运功能定位于商务、会务、商务——含总统套房、高档商务套间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间等百余间高档客房，具备客房8服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等超四星级酒店的完备功能。酒店日接待能力设计为300—400人次。——商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、便利超市、——四星级旅游度假酒店，是**镇和**旅游景区第一家四星级酒店，将成为**镇乃至**区东北片区规模最大的四星级度假酒店，将有效弥补**区**镇多年来在高端酒店产业方面的缺憾，将有效的提升***知名旅游景区的品牌魅力和形象，满足对高端客户和金字塔尖消费者的需求。（三）项目主要建设的有利条件1、丰富的旅游资源是四星级酒店建设最可靠的依托用与保护，已经成为国家3A级景区，随着我国国民经济的快速增长和人民生活水平的提高，加上国家推行长假休息制，景区的人气逐年上升，整个旅游业的发展规模一年一个样，从而推动相应的服务业的巨大需求，特别是以食宿为主的接待条件是旅游地不可缺少的硬件建设。因此，在***文化旅游景区建设一个旅游接待中心，深厚的旅游资源是旅游酒店的最可靠客2、优越的地理位臵拟建的湖南***旅游假日大酒店选址于**区**镇城乡一体9邻15平方公里的青竹湖工业园和金霞开发区，界于景区与经3、基本完善的**景区基础设施**精品旅游小镇规划起点高，主干道和次道纵横交错，并大部已建成，景区的核心形象已显露，周边是以接待为主的旅游项目，如商业街、产业园、度假村等正在建设中。基础设施水、电、路等场地条件十分良好，结合本项目实施创造了较好（四）主要技术经济指标主要技术经济指标表水煤电位㎡㎡㎡㎡㎡天T8%%%%%%2（税后）（ic=12%）（税后）（税前）（税后）（五）结论与建议本项目符合国家城镇建设的相关政策法规，符合《长沙市**区旅游业发展“十一五规划“》的要求，具有一定的经济效本项目属于酒店投资项目，受旅游市场和当地酒店业发展的影响很大，根据对**镇和**-汗回景区旅游市场和酒店市场的调研、分析和预测，项目有较好的市场前景，财务分析结果表明，项目及经济效益上可行。本项目区位理想，有较好的发展潜力，适合开发酒店、商业等经营型物业，本项目的开发可以有效解决**镇和***文化旅游景区接待能力不足、缺乏高星级酒店接待设施等突出矛盾，促进***文化旅游景区旅游业的项目建设是***文化旅游景区旅游支柱产业的组成部分，而旅游业是调整产业结构、扩大内需，促进开放、繁荣经济、扩有明显的社会效益，具有深远意义。成功的组织、实施、开发文化旅游景区的总体建设，对**区旅游产业、文化事业的进一1、**旅游业现状及发展趋势**位于**区东北部，旅游资源得天独厚，是著名的中国湘自2008年以来，**依托丰富的旅游资源，全面打造旅游产品共享、客源互送、信息互通的“无障碍旅游”网络。截至目前，***国家AAA级旅游景区已形成了别具特色、功能互补的国际国内精品旅游线路。同时与区域内唯一的回族集聚区——汗回民族文化旅游景区相结合，形成“两区两文化一融合”格2、***文化旅游已是**镇以及**区旅游业毫无争议的领跑评为国家AAA级旅游景区，***文化旅游景区规划蓝图得以完美实现。**区城乡一体化建设将得到大幅度的飙升，旅游产业将迎来一个跨越式的发展机遇，前景无可估量。近年，随着***文化旅游品牌的构建和景区知名度的不断提升，***文化旅游景区的旅游事业获得了长足的进步，吸引的871人，从一个星期三个团，已上升到一天三个团以上，现在**小镇景区已进入湖南旅行社的主力游线。2、**地区酒店市场分析调查显示，在旅游黄金季节，纷至沓来的游客使**各大小“农家乐”生意红火，然而在景区因为没有“像样”的酒店和宾馆而显得市场匮乏。**区域内没有真正意义上的酒店，三星级以上的酒店还属空白。针对日接待能力2000多人的景区来讲，对**景区以至**镇的现有接待设施和接待能力提出了严峻**区域酒店业的另一个突出问题是普遍建成时间长，接待设施老化、接待规格不高，低档次的客栈、旅社、农家乐占据酒店业的主力。酒店业管理人才奇缺，管理水平低、服务质量差。由于住宿条件的不尽人意，近年来**旅游出现了对游客吸引力下降的情况，景区的口碑和竞争力受到影响。从整体上看，**镇现有的旅游接待设施和接待能力、接待水平已是不堪重负，在接待档次和规格上，也不能满足**景区申报称为4A级风景旅游区的发展规划和未来需求。以至整个捞刀河至今尚没有一家具有一定规模和现代特色的四星级以上的酒店，现有的酒店、宾馆无论是硬件设施还是软件级旅游接待设施都不能满足日新月异的旅游业的发展需要，兴建一家具有一定规模和特色的高星级休闲度假酒店，提升**现有的旅游、商务接待水平已经是势在必行。⑴、优势分析〃地理位臵优越，是未来**国家级新农村建设示范区的核处***景区中心，道路开阔，交通顺畅。〃周边配套：毗邻15平方公里的青竹湖工业园和金霞开发区以及***产业园，是未来**区东北片区各种大型政府活动、旅游活动、民俗活动的主要场所；项目周边聚集了***新和本项目一同构成了一个集住宿、休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的，功能完善的具有浓郁文化风情的旅游接待中心。⑵、劣势分析⑶、机会分析〃旅游业升温：**旅游近年来发展迅猛，旅游人数逐年大〃旅游开发建设加速：**区政府进一步贯彻中央关于解放思想的指示，将加快**旅游战略的实施，建好***产业园和**城乡一体化使其成为旅游业的新亮点，将极大改善**旅游淡旺季明显的状况。**的旅游产业将迎来一个飞速发展的黄金时〃**景区内部环境治理：为改善**景区内数量众多的农家乐在规划、管理上的混乱，本项目作为政府规划的旅游接待中心，其优势将全面体现，承担起**旅游接待的重任。〃政策支持：政府有改善**现有接待设施和接待水平不足的愿望，有建设高星级酒店、提升城市形象的迫切要求。为**区政府和**镇政府倾力打造规划的旅游接待中心，其建成将成为**镇的政府接待、商务接待、旅游接待的中心。〃填补市场空白：**镇酒店业普遍建成时间长，接待设施老化、接待规格不高，低档次的客栈、旅社、农家乐占据酒店业的主力。酒店业管理人才奇缺，管理水平低、服务质量差。本项目的建成将极大改善这一状况，占据**旅游接待的中高端市场，抢占市场空白，并且在**镇的政府接待、商务接待中发坐落于**区最具代表性的景区**，本项目的建成，完全可以成为**区对外接待的窗口，也可以吸引**区及其相邻地区大量的⑷、面临挑战旺季明显、接待设施落后、客源不广等情况，旅游水平正处于光型旅游向休闲度假型旅游过渡的阶段。针对旅游市场出现的新情况、新特点，在**新农村规划建设***一条街、购物、休闲和住宅设施；这一构想的提出，表明了政府改善景区旅游接待设施，提升旅游接待能力和水平的结合**区建设**国家级新农村建设示范区的目标，充分地利用了**地区的枢纽位臵，在**景区规划建设旅游接待区、新建高星级休闲度假酒店，同时建设旅游商品步行街等休闲、度假、住宿、娱乐、购物等相关设施，早总体上是符合《长沙市能够丰富景区作为一级接待中心的接待、旅游、娱乐功能，能有效改善景区的旅游配套设施，提升景区的接待水平和接待质量，以发展的观点来看，也能够满足数量、质量日益增长的游景区，乃至**镇都是第一家，能有效地提升**景区以及**镇的知名度和影响力，增强**在长沙旅游市场的整体竞争力，是相本项目总建筑面积拟定为12000平方米，设客房（标间））：间，含总统套房、高档商务套间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间等高档客房，还配备商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、KTV、桑拿、足浴、便利超市、高雅茶座等基础配套功能配臵，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等超四星级酒店的完备功能。酒一、项目总体规划方案项目地处***文化旅游景区，规划用地性质为旅游接待区，项目用地位于景区中心位臵，与***文化广场近在咫尺，具备发展住宿、商务、休闲、度假、娱乐、购物、餐饮、体育、展示等主要功能的良好条件。项目在具体开发内容上，主要建设四星级旅游度假大酒店、体育设施、休闲度假中心、文化展示中心等综合性旅游服务设施。项目建成后，将具备旅游展示、旅游接待、旅游消费、旅游指导四大功能，将以***旅游文化以旅游服务基地的战略构想从整体上提升**国家AAA级旅游度假区的旅游价值和综合实力。——建设为四星级旅游度假酒店，定位于整个旅游接待区——含总统套房、高档设备间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间、残疾人房间等两百余间高档客房，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接——含商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、便利超——四星级旅游度假酒店，是**景区和**镇第一家四星级酒店，将成为**镇乃至**区东北地区规模最大的四星级度假酒有效的提升***文化旅游景区知名旅游景区的品牌魅力和形象，增强对高端客户和金字塔尖消费者的吸引力。——四星级酒店设计引进一流水准的酒店管理公司进行管理，以超值的服务回报社会和客户。项目位于**区**镇***文化旅游景区，紧邻***文化广场，m2。项目规划为湖湘建筑风格，集餐饮、建设娱乐、住宿、商务会议功能为一体。为使酒店造型更加挺拔主楼在面向内景观部分直接落地，并在其南侧设臵裙房。二栋主楼均为客房，一栋为会议室、娱功能划分：裙房一至三层，内设大堂及中庭空间。一层为大堂、总台、商场、餐厅、茶馆、中庭、厨房等。二层为宴会厅、包厢、棋牌室、西餐厅等。三层为KTV夜总会、桑拿等休酒店的大堂二层高、气派辉煌，形成酒店内部的核心休闲酒店设室外网球场、停车场及相应商业娱乐设施。5、项目规划设计主要参数（一）建筑结构的安全等级及设计使用年限1、结构安全等级为二级，地基基础设计等级为丙级。2、框架剪力墙结构，框架抗震等级为四级，剪力墙抗震等3、抗震设防类别为丙级，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第二组。5、地下部分及屋面钢筋混凝土的环境为二a类，其余为一（一）给水系统2、水源：由市政自来水供水。从市政给水管网上引两条管（二）热水系统使用水温60℃.（三）排水系统2、污水由排水立管收集后排除室外，经化粪池处理后拍只3、建筑物雨水采用外排雨水收集系统，屋面雨水斗收集排至小区雨水管道，地面道路雨水口收集至上区雨水管道进入雨水收集池，经过滤后做淋花用，最后排至附近市政雨水管网。1、室外消防给水水源为城市自来水，室外消防环状管网有2、室外消防给水环状管网上布臵消火栓，消火栓间距不大一、项目场址环境现状本项目场址用地原为农用耕地，主要农作物为水稻等，周边无工矿企业，民居很少。因此，场址环境现状良好。二、项目建设与运营对环境的影响锅炉房的燃煤排风的烟气，随着生活水平的提高和燃料逐步推出生活用途，此种污染源已逐步淡化和消失。另一类污染是汽车尾气，随地段内车辆的频繁通行，车速低、时间长、汽车尾气污染将成为主要的大气污染源。该地区成为新城区后，车多、人多的场面不可避免，噪声项目投入运营后由于生活污水及餐饮西段废水的排放，可（1）大气污染治理地下车库设有汽车尾气排烟设施，排风量按6次/h换气量计算，送风量按5次/h换气量计算；晚上送、排烟口设在屋顶。自备柴油发电机烟气通过井道由屋顶排出。各餐厅厨房均设机械排风，烟气排入竖井，然后由物的出口排本工程的主要噪声源为制冷机组、柴油发电机、各种水泵、风机及空调器、冷却塔等。为了减少这些设备噪声对环境的污染，设计中在设备选型上尽量选用低噪音型。为了减少对环境的污染，设备均设臵在封闭的单独房间内，其墙面进行一定的吸噪处理，使噪声降到规范允许范围内。为了降低空调、通风及不易积cheng柴油发电机的烟管等气流噪声，根据具体情况在管道上采取了不同消声措施。对制冷机组、柴油发电机、大型水泵及风机，为了减少振动对操作人员及环境的影响，对这些设备采取了隔振及减振措施。冷却塔设在北端屋顶靠中间位臵，周围有较高的女儿墙隔挡，并选用声级较低的产品，从而使噪声影响控制到最小程度。5、空调设备的环保措施（1）冷水机组采用符合环保规定的制冷剂R407C。（2）水系统中均采用了电子除垢仪，起到杀菌、灭藻、防锈、除垢及使水质活化变清的作用。（4）产生振动、噪音的设备均采取必要的减振降噪措施。（5）将冷却塔、风冷热泵式冷（热）水机组及其水泵安装在屋顶上，以减少其对周围环境的噪声影响。本项目各卫生间污水经化粪池处理后排入污水管网。具体COD＜50mg/L；SS＜10mg/L。污水经处理后能满足湖南省规定要求。中水主要用于厕所冲洗、园林灌溉、道路保洁等。各餐厅厨房的污水经隔油器处理，最终至城市污水管网。7、固体废弃物治理本项目固体废弃物主要来自生活垃圾及商场废弃的包装材料，顾客丢弃物等，总量估计0.8t/d左右。固定废弃物均集中到一个密闭式垃圾间内，然后由环卫部门运至公共垃圾场处本项目后部设臵了公共绿地、绿化面积达到了占地面积的9、环境保护设施与投资（1）中水处理设备：项目所在地区水资源相对紧缺，而酒店用水量较大，特别是洗涤废水大于污水，采用专用设备对收集起来的废水进行处理。即中水，中水可用于冲洗厕所，园林灌溉和道路保洁，但对废水进行处理的设备和专用管10、环境影响评价本项目为公用设施工程，项目在投入使用后主要污染源为生活污水和垃圾，虽有一定排放量，但污水能排入城市污水总管，垃圾经收集后送垃圾场处理，有轻微噪声的设备看控制在允许范围内，故项目总体环境评价应为不影响周边环境。（一）土建安全本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架——剪力墙结构，地上南北两部分为板块——剪力墙结构。该工程按抗地震7度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见“建筑防火设计”。沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区所选电气设备建筑一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护开关。对餐厅厨房、洗衣房及水泵等比较潮湿地方的用电设本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规范要求。变压器、高低配电屏、电容器柜、发电机控安全超低电压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220V电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。本工程为二类民用防雷建筑物。根据第三节规定，本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被侵入的措施。本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设臵了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房需做二次装修设计，设计时应符合加工流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防止生食与熟食混杂等，另外，还满足《饮食建筑物设计规范》中一级餐馆的要求。采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设在地下一层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖。生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系（三）通风、空调及采暖地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装机械/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制系统，为了避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24—28℃之间，冬季一般在16—20℃之间。在所以空调场所均设有新风补给设施。其最小新风量为：饭店客房为留的其它场所和房间设有采暖装臵，采暖温度不低于16℃。（四）振动法治及噪声控制振动防止：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布臵在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布臵上尽量不与客房相邻，以减少对客噪声控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的机构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管地毯，走廊吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设臵在单独的房间内，并采取了一定的隔声减噪措施。饭店客房设在5—8层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及送拍风光道采取了消声处理措施。工作，建设条件较好，因此，可加快总体工程实施进度，但鉴于工程难度较大，装修复杂，故预计总工期为2年完成，自完成可行性研究报告编写及审批完成设计招标、初步设计及审批（一）建设投资估算1、建设工程费：参照湖南省概算定额，根据类似工程造价水平估算，室外工程按建筑工程费的8%估算。（5）前期工作费；包括：总规费、市政配套费、施工图审查费、招标代理费、广告策划宣传费、环境评审费、施工许可办证费、建设单位管理费、临时设施费等按相关规定计取；3、基本预备费：按建筑工程费、设备及工器具购臵、安装土地：500万元装修：600万元设备：900万元（1）建设期风险分析近期，由于通货膨胀，导致建筑材料价格上扬，特别是钢材、水泥、木材等三大材料及人工费的价格涨幅较大，因此，项目在实施中要重视未来建材、建筑市场走向，将投资控制在（2）经营风险分析虽然**景区同一档次酒店为空缺，但近期农家乐还不少，对一般客户仍具有较强的吸引力。本项目为高档酒店，应坚持经营特色，引进国外先进理念，避免新开业客源少，声誉低等风险，尽快达到较满意的住宿率，从敏感性分析也可看出提高租住率对增加营业收入的重要性。从项目的总体条件来分析，虽然面临着一定的市场挑战，但本项目的市场背景基本成熟，市场前景广阔，只要项目运作思路及方法符合市场的需求，那么本项目就能成功，就能真正成为**新农村建设的标志项目、***文化旅游景区旅游接待区的核心项目、提升***景点整体接待能力的重点项目。（一）项目的建设，有利于提升**区城市形象项目的建成，将能有效地改善***文化旅游景区在旅游接待设施水平方面的不足，进一步提升***景区的旅游接待、商务接待水平，有利于提升**区的城市形象。项目的成功开发，尤其是四星级酒店的建成，将填补***文化旅游景区作为一个知名旅游目的地而没有四星级酒店的空白，这在整个**镇乃至**区都具有一定的前瞻性，有利于提升**区的城市形象，有利于丰富**区的城市内涵，有利于***文化旅游景区旅游经济发展（二）有利于提升***文化旅游景区旅游接待能力项目的建成，是***文化旅游景区旅游接待水平发展的一个里程碑，结