成都市房地产市场分析及趋势预测

2002年成都市房地产市场分析及趋势预测

第一部分宏观环境

1.宏观经济环境

中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红二2002年中国

经

济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增

长率将达到8%,高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进

了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外,

2003

年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到？.9%至8.2%。；世界经济也处在缓

慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002

年是中国经济保持高速增长的强大动力。

2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9%。住宅投

资118亿元，同比增长28.3%,房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。

2.宏观政策环境

(1)土地市场

2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地

使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7

月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范

围内实行招标、拍卖、挂押方式进行出让。

由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以

得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府

在土地供应上缺乏计划性.加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。

按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品化定等各类经营性的用地.必须以招

标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一

宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

(2)金融政策

2002年2月20口，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调().25%。其中

活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27%；各项贷款年利率平均下调0.5%。其中

六个月期贷款利率及•年期贷款利率均下调0.54%。金融机构在中国人民银行的准备金存款

利率下调0.16%；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54%。

一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资

主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前

国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上

升。

另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房

消费，拉动内需有很积极的影响。

但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区整现了泡沫的成分，为了防止92年

房

地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季

度

货币政策执行报告》。其中称：商业银行要警惕房地产泡沫。央行、六部委、国土资源部和

监

察部也相继发文就目前房地产市场中出现的相关问题发出警告针对局部地区出现的房地产

投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理和价格增长过快等问题，建设部等六部委

联合发文要求各地加强房地产市场宏观调控，强化土地供应管理，发挥土地供应和金融对房

地产市场的调控作用；建设部确定整治房地产市场六问题，以整顿和规范房地产市场秩序。

2002年12月5日，中国人民银行正式宣布，将对2coi年6月以来商业银行房地产信贷

业务办理情况进行严格检查。正式发出了开始收缩房地产信贷的信号。有关人士透露，央行

之所以在房地产信贷业务上出此大动作，主要是为了抑制房地产开发局部过热，避免10年

前

的房地产泡沫历史重现。据了解，目前金融机构13.3万亿元贷款中大约有10%属于房地产

信贷。

而按照央行这项规避风险的规定，全国两万多家房地产开发企业中只有极少部分能够

拥

有贷款资格，而绝大多数开发企业都将被这一贷款“门槛”拒之于外。因为在这些开发企业

中，其投资的自有和筹集资金往往不足30%,主要还是靠银行贷款进行项目运作，所以，这

些企业的平均资产负债高达70%以上，有的甚至达到了94%。与这种开发商融资能力脆弱

相

对应的便是加大了商业银行的信贷风险。如果严格执行只行此项规定，商业银行不再敢违规

发放房地产信贷，那些主要依靠银行资金开发物业的开发公司资金供应链将有可能断裂，一

轮房地产业的洗牌运动在所难免，

附：中国人民银行即将进行的四大检查重点：

一、是否对“四证”不齐备的房地产项目发放开发贷款；是否放松贷款条件，在开发商

自有资金没有达到开发项目总投资30%的情况下发放住房开发贷款；

二、商业银行个人住房贷款业务中，是否有违反《个人住房贷款管理办法》的规定、“零

首付"、降低首付款比例或其他变相违规行为的问题：购买期房的是否符合多层住宅主体结

构

封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的规定，是否严格执行个人住房贷款利率政策，有无

擅自提高或降低个人住房贷款利率水平的行为；

三、个人商业用房贷款是否严格执行低借比不得超过60%、贷款期限最长不得超过10

年、商业用房应为现房的规定：

四、商业银行分行是否存在逃避其总行授权、授信额度的规定，以流动资金贷款替代住

房开发贷款，向开发商发放贷款的行为等。

(3)整顿房地产市场

全国整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室负责人日前公开表示，明年将在巩固已

有

成果的基础上，组织新的专项整治，包括在前期整顿和规范建筑市场秩序的基础上，集中整

治与群众利益密切相关的房地产市场，把整顿和规范市场经济秩序的工作推向深入。

对房地产市场全国范围内的全面整顿，从今年7月份就开始了，整顿的重点包括：违规

开发，广告虚假，面积“短斤缺两”：中介机构鱼目混珠，虚假信息充斥市场，从业人员良莠

不齐：合同欺诈，有的企业强制使用不利于购房人的合同，有的企业在合同中设置免责条款,

逃避责任；未经验收合格奥自交付使用以及物业管理不规范，存在多收费少服务、服务态度

恶劣问题等等。

从10月15日起，成都市建委、规划局、房管局、国土资源局等九部门联合行动，重拳

出击，全面整顿房地产领域中存在的各类问题，并欢迎广大市民举报各种违法违规的房地产

行为。对于各种违法违规的房地产行为，市民、购房者及知情人士该怎样举报，使问题更容

易得到解决?整顿规范的内容包括查处违法违规开发；查处商品房销售违规：查处商品房面

积

计算“短斤少两”；查处合同欺诈：查处物业管理违法违规；查处不规范中介：查处虚假广

告

承诺误导消费者等七大方面，共有50条禁令，对存在的问题可直接向相关主管部门投诉和

举

报。

(4)2002年成都市及全国重大政策通知一览

•《关于开放和发展住房二级市场中若干具体问题的通知》

・《关于规范住房交易税费有关问题的通知》

•《成都市拆迁安置房建设标准》

・《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》

・《成都市城镇建筑物命名标准》

•《关于进一步加强成都市房地产广告管理的通知》

•《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》

・《美于印发建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知》

•《关于规范房地产开发企业建设行为的通知》

•《关于健全和规范有形建筑市场的若干意见》

・《国务院关于修改＜住房公积金管理条例》的决定》

・《商品住宅装修一次到位实施细则》(试行稿)

・《经济适用住房价格管理办法》

3.政府工程

(1)全面启动沙河综合整治工程，三环路、成龙路、老成渝路年内建成通车。府南河污水

截流工程，清水河整治、建设工程。

(2)全面推进创建国家园林城市工作，新增绿地面积200万平方米。城区新建7个绿化小

广场，面积不低于6万平方米。

(3)完成城区100条主街干道和中小街道的综合整治。加强城区“扬尘”污染整治力度。

烟尘控制区覆盖率大于或等于95%,市区汽车尾气抽检达标率大于80%。

(4)加大中心城区交通整治力度，完成长顺街、玉双路、南大街等主干道的扩建工程，及

部分交叉路段的道路改造，加强城市交通组织管理和“严管示范街”建设，实施“畅通工程工

(5)构建廉租住房供应体系，解决城区年收入6500元以下的最低收入家庭无房户、住房

困难户300户。解决城区人均住房建筑面积12平方米以下的住房困难户、无房户10(X0户,

年内完成旧城改造工程80万平方米，低洼棚户区改造20万平方米。

4.热点问题

(1)房地产泡沫

房地产泡沫是2002年度成都市乃至全国非常关切的一个问题。对于目前中国房地产市

场

有无泡沫问题，社会上存在较大的分歧。学者们倾向性地认为己出现明显的泡沫现象，但不

少房地产商、房地产业内专家则认为，当前不存在房地产泡沫，而政府主管部门的看法是总

体上还不能说已经有泡沫.但局部地区因新城区扩张而出现了过热或泡沫的苗头：还有•种

观点认为，目前我国房地产业发展才刚刚进入牛市，离房地产泡沫还有相当大的距离。

没有一个定论，但应该意识到问题的存在性及潜在危机，一方面我们不应该想当然的认

销售等环节。

12月31日，成都市房地产信用档案系统的成功开通为成都市房地产市场诚信建设提供

了一个有效的措施。为了适应社会主义市场经济的发展，促进社会信用体系的建立，有利于

进一步规范市场行为，增强市场信用意识，提高行业诚信度和服务水平，维护房地产市场秩

序。同时，便于为各级政府部门和社会公众监督房地产市场行为提供依据，为社会公众查询

公司和个人信息提供服务.为社会公众对房地产领域违规行为投诉提供途径。房地产信用档

案的建立范围包括在成都市行政区域内有销售项目的房地产开发企业、房地产中介(估价、

经

纪、咨询)服务机构、物业笆理企业和房地产估价师、经纪人、经纪人协理、物业管理企业

经

理等执(从)业人员。

信用档案系统的建立为广大的购房者提供了一个直接客观的信用参考途径，在开发商

和

消费者之间的信息对称性上找到了一个平衡点，对开发商的自身要求将更高。总之，诚信将

是未来房地产开发企业优胜劣汰的一个非常重要的祛码。

(3)商业地产

2(X)2年成都的商业地产终于迎来了一个飞速膨胀的时机，随着宏观经济的好转以及成

都

市场的迫切要求，许多开发企业都投入到了商业地产这艘大船上来，但不可避免的成都市场

的商业地产总量已趋向于泡和状态，投资者需要谨慎的对待商业地产的开发。

春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市、城南商圈、城北专业市场以及城西的社区商业地产

这些都是成都商业地产炙手可热的地区。2003年是许多商业地产项目大比拼的一年，对地段

决定销售的商业地产来说.地段是销售的第一要素，其次很重要的一点是看你的后期管理能

否跟上，所以聘请专业的实力雄厚的商业地产经营管理公司也成为决定商业地产项目成功

与

否的关键。

2003年将投入建设的项目可以用巨量来形容,总投资达40亿元人民币，其销售面积达

40万平方米的商业巨擘熊猫万国商城粉墨登场：另一拆迁达9年之久，位于红星路与蜀都大

道交界处一块黄金空地，将借助旧城改造和春熙路车多的契机准备打造一个成都市区最大

型

的商城。另外，亚洲最佳管理企业，亚洲主要商业集团萍律宾SM集团公司共投资6.5Z元,

占地101亩，建筑面积达25万平方米的西部最大综合性购物中心，也预计于2003年正式启

动，同样，新加坡仁恒集团在人民南路圈地23亩，准备打造一个智能化商务大厦，预计2003

年动工，钱江银通房地产在骡马市买下30后地，准备修建一商业大厦，大陆房产公司也将在

市中心开发一个占地23亩的商业广场。在顺城大道，港鹏国际大原也正在进行包装，将于

2003年隆重推出。可以这么说，商业地产现在在成都房产界可以说是成为了一种流行，但风

险也会更大更快的产生。

第二部份成都市房地产供需状况

2002年的房地产市场愈趋成熟和理性，而竞争也愈加激烈。大批的外地开发企业纷纷抢

滩成都市场，包括华润、万科、万达、中海外、华新国际这些国内一流的开发集团在内，与

本土的置信、新希望、干道房产、国嘉地产、华盛实业等形成了多头并进的良好局面。竞争

的加剧使得开发商更加注重企业自身的品牌形象及市场化运俱上千亩的大盘的大量出现也

预示着成都楼市在未来几年中的一个发展趋势。

一、房地产供给市场

2002年房地产投资和销售都有所增长，特别是在投资力度上的加强尤为明显，仅以1-11

月的数据显示，房地产开发投资量为154亿元，同比去年增长了21.9%。其中住宅投资完成

118亿元，占总投资量的76.6%,同比增长了28.3%。商品房开发规模总量达1898万平方

米，已接近去年水平，其中当年新开工面积为809万平方米，增长6.2%。前II个月，累计

竣工商品房491.7万平方米，增长26.2%,其中住宅竣工412.9万平方米，增长17.1%:商

业营业房竣工面积44.2万平方米，增长88.0%。

市场供给特点：

1）开发趋向大盘化。大盘开发渐渐成为城都楼市的一大趋势，几百亩、上千亩甚至数千

亩的项目越来越多，市区的有万科城市花园、河滨印象等，由于市区土地资源的缺乏与零散

分布，致使这些上千亩的整块土地主要还是来源于成都市郊的卫星城，尤以华阳、龙泉和温

江的“大盘竞争”最为“白热化”。无论是四川万达、华新国际、四川深长城等外地开发商

还

是建信、浩林、天祥等本地开发商所申报的生态示范项目都无一例外是儿百亩乃至上千亩的

“大盘”。

2）商业地产高速成长,成都的商业地产起步较晚，与国内一些大城市相比，亦有不小差

距。2002年的商业地产呈现爆炸式增长，社区商业地产、专业市场发展迅猛，商业地产的专

业化趋势和高品质的经营管理成为开发商关注的重要方面。随着旧城改造的推进和2004年

中

国对外放开零售业，商业地产将有很大的市场前景，但也要预防过热的倾向。

3）小户性项目增多。小户型作为一种过渡兼投资型户型越来越受开发商的青睐,2（X）2年

又数十个项目涉及小户性或是纯小户性。

4）郊县房产开发提速,郊县房产在2002年下半年开发热度很高，房价也提高较快，由于

存在着市区与郊县融合这一大方向的转变，郊县的交通与配套越来越完善，随着二次置业的

兴起，郊县房产向市区靠拢将成为未来的一个趋势。

二、房地产销售市场

据成都市统计局所提供的信息,2002年1-11月全市商品房销售量达101.36亿元，同比

增长了36.2%,其中住宅销售额88.9亿元，同比增长36.1%;1-11月总销售面积为493.92

万平方米，同比增长16.4%,其中住宅销售面积为467.03万平方米。在商品房购买当中以

个人购买为主，1-11月的销售量中有99.1%为个人购买。

项目合计住宅非住

宅

类别面积（万平米）金额（亿元）面积（万平米）金额（亿元）面积（万平米）金额

（亿元）

商品房销售量498.60101.36467.0388.931.57

12.46

同比增长+16.4%+36.2%+16.1%+36.1%+21.0%

+36.9%

其中：个人购买493.92100.49463.7788.3830.15

12.11

个人购买比例99.1%99.1%99.3%99.4%95.5%

97.2%

市场销售特点：

1.消费总量不断扩大，套型面积增加；

2.二次置业及投资置业者增多，消费结构呈梯状趋势；

3、多元化需求与一元化需求并存，个性消费多元化；

4.合同纠纷、面积纠纷、质量纠纷和权属纠纷日益增多；

5、产权有一元化向多元化趋势发展，各种权属互相交错。

三、成都市二手房市场发展状况分析

1.基本状况

如果说2001年是成都市二手房市场的预热期的话，那么2002年则是二手房市场的快速

升温期。随着成都市房地产市场持续稳定的发展和人民群众购买力的增加，以及旧城改造的

大规模实施,2002年成都市二手房市场显示出强劲的发展势头：交易量大幅上升，二手房房

价看涨，据成都市房地产交易中心买卖过户科统计,2002年全年共办理各类私房买卖12995

万件，成交套数比去年增长了57.27%,成交面积933467平方米，成交金额101390.66万元，

首次突破10亿元大关。

2.成都市二手房市场特点分析

2002年成都市二手房市场不仅成交量大，房价上涨，还呈现出如下特征：

(1)“五”多

购房者中拆迁户多。2002年是大规模旧城改造的笫一年，全年实际拆除房屋面积124.2

万平方米，差遣居民达到24492户，这些拆迁户大多为中低收入家庭，性价比适中的二手房

自然成为重新置业的首选，他们对住房的需求形成了今年二手房市场的有效需求，成为二手

房购买的中坚力量。

外地二手房购房者多。随着西部大开发战略的实施和推进，成都作为西部中心城市，吸

引着大量的外来人口，其中高素质人才比例不断增大，这部分人收入较高，具有一定的购买

力；同时，有“天府之国”美誉的成都通过近年来的城市建设，正口益成为“最适合居住的

城市”，吸引着越来越多的外地人来蓉创业定居。对于这些正处在创业阶段，亟需安身之处

的

外地人来说，他们更多地选择了地理位置较好、配套设施齐全的一手房。

贷款购房者多。2002年各大金融机构相继推出了有利于二手房交易的新举措，成都市住

房置业担保公司针对旧城改造拆迁户购房资金不足的问题，于2002年9月推出专门服务，实

行担保手续减半，担保服务费八折的优惠措施，去年一共为540户居民办理了二手房担保手

续，金额达到4110.3万元,2002年成都市建行率先推出“转按”业务，使得过去一些处在

按揭中而无法上市交易的商品房进入二级市场，局部缓解了二手房交易的供需矛盾。

政策性住房卜.市多。随着政策性住房入市门槛的不断降低和政策性住房修建单位观念的

转变,2002年政策性住房上市比以往更容易，增长幅度达到60%,超过了今年私房上市增长

幅度。

二手房投资者增多。随着居民生活水平不断提高以及投资意识的加强，性价比高、转租

或转卖均可获得可观利涧的二手房成为今年市场的新宠，越来越多的老百姓把余钱投向了

手房市场。

(2)“二”少

单套房屋成交面积少，同2002年商品房小户型热铛相适应，今年我市二手房交易的一

个

突出特点也是成交面积小.大多为60-80平方米，这与我市居民的整体收入和消费水平偏低

密切相关，同时也与我市二手房市场交易品种单一，发展尚不成熟有关。

中介参与成交的房屋少。据交易中心买卖过户部数据统计显示,2002年经过中介公司成

交的二手房仅占36%,连二手房成交量的一半都不到，购房者也普遍表现出对二手房中介

缺

乏信心。这与发达国家主要通过房屋中介来实现二手房流通和买卖存在叫大差别，也与我市

日益发展壮大的二手房市场不相适应。

四、成都市拆迁房市场发展状况分析

2002年经成都市房管局危改办摸底调查显示，成都市城区二环路以内修建于80年代以

前的各类危旧房屋约529.2万平方米，共占地7031.26亩，危旧户数99505户，需纳入成片

改造的危旧房410万平方米。因此,2002年成都市加快了城市旧城改造的步伐，全年共实施

了包括文里、青石桥、大慈寺、文殊院、倒桑树、胜利街、花牌坊、胜利村、筒车巷一一卧

牛巷等10个危旧房项目，面积达124.22万平方米，是2001年的2.6倍，共拆户数24497

户，其中二环路以内共拆除危旧房屋107.4万平方米，共拆户数21779户，为历年之最。2003

年的旧城改造仍将加大拆迁力度，计划在五城区中启动24个危旧房片区的拆迁工程，力争

拆

除10()至140万平方米的危旧房。据初步估计，在未来3年内，成都市将完成45个旧城区共

410万平方米的旧城拆迁工作。

旧城改造有利于提升整个城市的形象，提高综合竞争力。危旧房大多处在城市中心地段,

占据了优越的地理位置，由于房屋修建年代久远，加之常年失修，建筑外观破损严重，直接

影响到整个城市的形象。通过旧城改造，修建出具有城市标志性的建筑，进而犷大城市影响

力，提高城市综合竞争力。旧城改造有利于商业地产的发展。由于拆迁房屋留下的土地大多

位于城市中心，该地区口岸成熟，人流量大，地价昂贵，特别是在城市空心化日益彰显的今

天，发展商业地产不失为明智之举。据不完全统计,20()2年内市中心新开工和正在销售的各

类商业地产面积已达150万平方米。旧城改造有利于二手房市场的活跃。2002年,90.5%的

拆迁户接受了货币补偿方式，在经济条件的制约下，二手房成为这些拆迁户买房时选择的主

要目标。因此，成都市二手房市场在旧城改造的推动下得到了长足的发展。

第三部份成房指数分析

一、综合指数

2001/2002综合指数趋势

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12

月

2001年971971971974975974975976978980981982

2002年980978978980977978980980981981982982

2(X)2年综合指数的整体走势良好，处于一个相对平稳的发展状况中。2002年度不管是

宏

观经济环境还是政策环境都非常有利看房地产市场的健康发展房地产市场的整体业绩也蒸

蒸日上，投资和销售都非常活跃畅通，房地产的开发投资保持在一个较高的增长区间上。

四川大学副校长、房地产专家杨继瑞说，就房地产市场层面来说，成都是•个非常适合

人居的城市，对周边具有强大的吸引力，房地产拥有广大的市场范围，包括西藏、新疆、青

海、重庆等周边省市区，以及四川省内二级城市，都有大量购房人群会选择在成都购房置、也。

成都房地产业可谓厚积厚发，发展潜力巨大。可以预计，成都房地产在2003年将保持持

续平稳发展的势头，继续演绎数百楼盘市场争雄的精彩大戏。其主要理由是：

1.房地产已经成为成都国民经济的重要支柱产业，龙■国民经济的拉动作用强劲。

新的一年，国家将继续实行扩大内需政策，政府将采取一系列政策措施促进市民增收，

刺激消费，房地产发展空间仍然巨大。成都市政府有关领导已经在各种场合表示，政府将继

续从政策上支持房地产业的发展，并尽可能为本地和外来的开发商在成都的发展创造条件，

提供优质服务。成都房地产的政策环境将得到进一步的改善。

二、党的十六大确定了全面建设小康社会的奋斗目标，为房地产业注入了强心剂。

小康不小康，关键看住房。要使成都市全面进入小康社会，住宅房地产业的发展方兴未

艾，城区和郊区的开发建设均任重道远。城市中心区的大规模旧城改造将使广大拆迁户告别

老房子，住上新居。城镇化的推进，将使区县居民住房条件加速改善。而郊区化的发展，将

改变成都城里人的居住观念，更多人过上“1+1”、“5+2”生活方式。成都人追求更高的住房

和生活质量，将促进小康住宅建设在新一年突飞猛进。

2002年，成都房地产市场仍将继续呈现平稳发展态势，房价预计不会有大起大落，经济

适用房将有较大放量，但高端住宅市场会有适量的控制性回落。

值得注意的是，成都房地产业在稳健发展的步伐下，今年必须警觉已经潜伏着的风险，

主要是：

1.空置量增大形成市场压力。前几年，成都房地产旺销区域是城西。随着高新西区开发

的推进，成都城市向东向南发展战略的实施，城南及城西南、城东南成为房地产开发的热土,

住宅郊区化激情演绎，大规模房地产开发方兴未艾。成都楼市规模体量已空前放大，大年空

置房面积已有较大增加，达四成之多，预计2003年的空置房面积将进•步增加。市场竞争将

因此进一步加剧。

2.住宅产品结构不合理问题突出。

沿海及经济发达省份的实力开发商已呈大规模挺进成都之势，而且外来开发商大多操

作

的是大盘，必然造成楼市供应量过大，增加市场压力。特别是高端住宅市场，将具有较大风

险。在已办预售证的1400多套别里中，实际售出仅400套左右，开发量与销售量不成合理比

例。调整住宅产品结构，开发适销对路的住宅产品，尤其是加大经济适用房的开发力度，应

是2003年保证成都住宅市场健康繁荣的重要举措。

二、住宅物业指数

2001/2002住宅指数趋势

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月II月12

月

2001年981986988992993991991992993995995996

2002年995992993995993995996996997997