房地产上市公司财务绩效评价及其时空分布研究

房地产上市公司财务绩效评价及其时空分布研究摘要：近年来地产行业发展迅速，其杰出代表便是上市公司。要了解房地产行业的目前状况及存在的不足可以通过对这些公司进行财务绩效研究，因为有效的财务绩效分析可以反映出许多问题，从而给公司提供有效的参考意见，同时使整个地产行业朝着更好地方向发展。本文根据房地产公司的财务特点选择了合适的财务绩效评价指标体系,并据此对11家上市公司进行了横向、纵向的财务比率对比分析。万科A、华侨城A、金融街、阳光城、中南建设、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、蓝光发展、绿地控股、新城控股作为横向对比对象，2015年至2018年是纵向的时间跨度。从这两方面对财务数据进行对比分析，合理评价从2015至2018年房地产上市公司的财务绩效。关键字：房地产上市公司财务绩效评价文献综述上市公司可以说是该行业的杰出代表，对房地产上市公司的财务绩效进行研究有利于分析房地产行业的现状及存在的问题，全面的财务绩效分析可以为公司提供有效的参考建议，同时使整个地产行业朝着更好地方向发展。在现有文献中，已经有部分学者对房地产上市公司的财务绩效评价进行了相关研究。于莎（2014）采用SPSS软件对其选择的30家房地产上市公司的13个财务指标进行了因子分析,用5个相互独立的公因子客观合理地从4个方面反映了财务绩效,研究表明了房地产行业存在的问题，例如不均衡发展、两极分化及发展能力不强，但从总体上看，其营运和盈利能力不错。陶新远（2015）结合了因子分析、层次分析和相关性分析三种方法，将财务绩效评价和治理绩效评价两个理论作为基础,对我国2013年房地产上市公司的财务绩效和治理绩效分别进行了研究和分析。何萌（2014）采用实证分析，利用SPSS软件建立因子分析模型,选取了64家房地产上市公司的财务绩效指标，算出综合绩效得分,对其进行排名,通过这种方式找出优劣势指标,并针对其不足提出合理的建议。魏群、毕雅如（2017）运用的是主成分分析法，将随机选择的18家房地产上市公司作为样本，并采用以偿债、盈利、营运及成长四种能力作为主成分的财务绩效评价体系对其进行研究及评价,计算出财务绩效最终得分并排名,依据结论提出相关建议。安晓莹（2018）选择了因子分析法对2017年沪深80家房地产上市公司的财务绩效进行研究,根据分析结果,发现其存留的问题,并提出参考性建议,从而促进该行业的有效发展。周明智、聂蓝（2013）借助相关分析软件，采取主成分分析法，运用财务绩效评价体系对沪深房地产上市公司的财务绩效进行了全面有效的分析评价。国民经济发展迅速，许多行业都作出了贡献。目前有大量的专家学者对不同的行业都进行了财务绩效角度的研究分析。希望从中发现不足并及时改进，从而促进经济的繁荣。王珅（2019）研究的是煤炭行业，他将在沪深上市的24家煤炭公司作为样本，灵活运用主成分分析法,针对11个能够合理反映财务发展状况的指标对其财务绩效进行客观评价。程萌、夏佐铎、张晶（2018）充分运用因子分析方法，根据粮食产业28家上市公司2016年的财务数据对其财务绩效进行了剖析。郭文月（2019）分析造纸行业，她随机选取了该行业25家上市公司,从营利、偿债、营运三种能力和资产构成等四个方面出发，选择12项能够反映财务状况的指标,借助SPSS20.0软件进行因子分析,从而计算出综合绩效分数并对其排名,发现问题并提供建议。车萌、李晓帅、张妍（2018）分析电力行业,选取了20家上市公司，通过选择盈利、营运、偿债和发展能力中的一些财务指标来建立公司财务绩效评价体系，并有效运用主成分分析法来进行研究评估,最终依据分数排名来分析其财务绩效。针对问题提出相应对策从而使电力行业能够又好又快地发展。齐秀辉、孙佳桐、王世宇（2019）研究互联网行业，将30家上市公司作为研究对象，针对2016年的财务数据,运用因子分析法计算出综合得分并排名,发现存在的问题并提出相应措施。苗雨君、康晓慧（2018）分析旅游行业，利用因子分析法并借助SPSS22.0软件从四个方面对23家旅游上市公司进行了财务绩效评价，通过计算其因子得分,阐述其财务治理的优缺点,并提供了有助于行业发展的建议。在这些学者对不同行业不同公司进行公司财务绩效评价及相关影响因素的研究过程中，不断充实进而完善了对公司财务绩效评价的相关指标体系，为更好地评价公司财务绩效评价做出了良好贡献。二、房地产上市公司财务绩效评价（一）指标选择文章参考了某些专家学者的分析方式，从偿债、营运、发展和盈利四个能力综合出发，合理构建评价体系之后对房地产上市公司进行财务评价。该研究选取的财务指标如下表1所示：表1：绩效评价指标体系财务指标盈利能力指标净资产收益率净利润/平均净资产反映企业的自有资金获取净收益的能力营业利润率营业利润/营业收入反映企业业务的获利能力资产报酬率（利润总额+财务费用）/资产总额净利润与利润总额比净利润/利润总额投资收益率本期投资收益/（长期股权投资本期期末值+持有到期投资本期期末值+交易性金融资产本期期末值+可供出售金融资产本期期末值+衍生性金融资产本期期末值）偿债能力指标流动比率流动资产/流动负债衡量企业的短期偿债能力速动比率速动资产/流动负债反映短期偿债能力债务偿付比率负债总额/资产总额反映企业的长期偿债能力营运能力指标流动资产周转率主营业务收入/平均流动资产总额反映流动资产的使用效率总资产周转率营业收入/总资产平均余额反映总资产的使用效率发展能力指标营业收入增长率本年业务收入较之于上年的增长率主营业务是企业生命力的所在总资产增长率本年总资产额较之于上年的变动率反映资产规模的变化幅度每股收益增长率本年较之于上年每股收益的增长率反映长期的盈亏趋势净利润增长率本年较之于上年净利润的增长率（二）样本选择与研究方法为了保证该研究的时效性、科学性，本文选取了万科A、华侨城A、金融街、阳光城、中南建设、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、蓝光发展、绿地控股、新城控股这11家房地产上市公司为样本进行研究,采用的数据是2015年至2018年四个年份中各个公司年报中的财务数据以反映房地产上市公司最新财务状况，本文选用的方法为因子分析法。（三）实证研究1、统计性分析如前文所述，本文选取了2015-2018年四年间11家上市房地产公司的数据构成了年份*公司的数据集进行分析，表2展示了各个变量的平均值、标准差、最小值与最大值。表2：各变量的统计性描述变量样本数平均值标准差最小值最大值流动比率441.6211060.4362411.0856623.10096速动比率440.5358510.1206280.2968480.820774资产负债率440.8012380.0692280.6340980.916869总资产增长率440.3323180.1934030.0677230.799839基本每股收率443.8063667.193667-635净利润增长率446.05860515.64924-1.609587.57841营业收入增率442.0344651.333156-0.311015.906797流动资产周率440.2786480.0713760.1671420.458222总资产周转率440.2387680.0625590.1472840.347611资产报酬率440.0409140.0183170.0072130.071381净资产收益率440.1334050.0538730.0222520.240952净利润与~比440.7167070.0631780.5839431营业利润率440.2814860.7815160.0181185.32139投资收益率440.1664920.23284-0.127521.377772、提取公因子借助分析软件作图，图1是因子分析碎石图，图中可以看出前面5个因子的特征值大于1，而后面其他因子的特征值都小于1，依据特征值大于1的因子才能作为主因子的原则，将原来选择的14个变量提取出5个主成分作为研究的公因子,如下表3所示：图1：因子分析碎石图图1：因子分析碎石图公因子需要比较准确全面地反映出原始指标的信息量，这可以通过公因子的贡献率表示出来,从表3可知14个变量中提取出的5个公因子表达了原始指标81.11%的信息量,因此我们可以认为这些公因子能够替代原指标。表3：解释的总方差序号初始特征值提取平方和载入旋转平方和载入特征值方差/%累计/%特征值方差/%累计/%特征值方差/%累计/%13.636670.25980.25983.636670.25980.25982.773740.19810.198122.753290.19670.45642.753290.19670.45642.439670.17430.372432.043120.14590.60242.043120.14590.60242.361240.16870.54141.674640.11960.7221.674640.11960.7221.914610.13680.677851.247790.08910.81111.247790.08910.81111.866250.13330.811160.749890.05360.8647————————————70.558810.03990.9046————————————80.452030.03230.9369————————————90.294820.02110.9579————————————100.261770.01870.9766————————————110.161190.01150.9881————————————120.123020.00880.9969————————————130.035830.00260.9995————————————140.007120.00051————————————3、因子旋转我们需要对公因子变量进行命名，使其具有可解释性，这可以通过因子旋转来实现。有两种旋转方法,一种是正交旋转,另一种是斜交旋转。本文采取的方法是正交旋转的最大方差法。表4是运用此种方法对因子载荷矩阵旋转后得到的结果：表4：旋转成分矩阵指标成分Factor1Factor2Factor3Factor4Factor5流动比率0.6293-0.0113-0.492-0.42130.1557速动比率0.8358-0.042-0.0237-0.20440.018资产负债率-0.675-0.4462-0.14420.3939-0.1315总资产增长率0.0465-0.65330.390.3503-0.1402基本每股收率0.72810.0885-0.24070.40130.0338净利润增长率0.54920.1412-0.34460.49760.1739营业收入增率0.55010.1685-0.13740.61120.0164流动资产周率-0.37760.75730.09280.09420.4531总资产周转率-0.54710.65480.05620.08810.418资产报酬率A0.54520.59190.5241-0.0753-0.1129净资产收益率0.12160.33190.71430.407-0.2794净利润与~比0.3174-0.39910.6536-0.0490.4746营业利润率0.1801-0.62820.3085-0.07340.5854投资收益率0.25070.22970.3362-0.4467-0.34034、因子得分最后因子分析会表现在因子得分上，将5个公因子作为因变量进行回归分析以及对样本分类和评价后得出的每个样本变量所对应的各个公因子的值就是因子得分。根据此我们可以客观直接地的对存在的问题展开深入研究。表5：成分得分系数矩阵指标成分Factor1Factor2Factor3Factor4Factor5流动比率0.17305-0.0041-0.2408-0.251570.1248速动比率0.22982-0.01524-0.01161-0.122060.01443资产负债率-0.1856-0.16207-0.07060.23524-0.10541总资产增长率0.01277-0.237270.190870.20921-0.11239基本每股收率0.20020.03215-0.117820.239630.02711净利润增长率0.151030.05127-0.168670.297140.13938营业收入增率0.151270.06121-0.067240.364950.01317流动资产周率-0.103820.275040.045410.056260.3631总资产周转率-0.150440.237830.02750.052590.33497资产报酬率A0.149930.214960.25653-0.04499-0.09045净资产收益率0.033430.120540.349630.24303-0.22394净利润与~比0.08727-0.144970.31989-0.029240.38032营业利润率0.04952-0.228160.15098-0.043860.46918投资收益率0.068930.083430.16453-0.26675-0.27276如表6所示，公因子F1、F2、F3、F4、F5下对应的各财务指标的具体得分叫做成份得分系数矩阵,成份得分系数是用β表示的,因此因子得分函数为F通过因子得分函数计算因子得分:FFFFF结合表3,得到综合得分=19.81三、结果及分析2015-2018年各公司指标的因子得分、综合得分以及排名情况,如表6所示，其中括号内的数值为负数，本文仅对2015年和2018年两年的数据进行分析。从2015年得分排名表中可知,第一个公因子金融街得分最高,从得分可以看出，在选取的这十一家房地产上市公司中有10家是正值,1家为负值,第二个公因子来看,万科A发展得分最高,在计算出来的数据中，8家上市公司的得分为正值，中南建设、招商蛇口以及华夏幸福的得分为负值。从第三个公因子的得分来看,仅中南建设和华夏幸福的得分为正值，另外九家公司的得分为负值，其中，中南建设排名第一，表中所有的房地产上市公司在该项的得分大多为负值，可见房地产行业在最近几年的总体状况不太良好。第四个公因子的得分数据显示仅中南建设得分为负值，其余公司的得分均为正值且金融街排名第一。十一家房地产公司的在第五个公因子上的得分均为正值，其中金融街排名仍为第一。再看综合得分,排名靠前的是万科A、金融街与新城控股。对表6中2018年各公司各因子的得分表中的数据进行分析可以知道：eq\o\ac(○,1)第一个公因子的得分均为正值，其中金融街在第一个公因子得分中排名第一eq\o\ac(○,2)在第二个公因子计算出来的得分中有八家公司的得分为正值，三家公司的得分为负值，且金融街在第二个公因子的得分仍然排名第一eq\o\ac(○,3)第三个公因子的得分均为负值，其中绿地控得分排名第一eq\o\ac(○,4)第四个公因子和第五个公因子的得分均为正值，其中金融街在第四个和第五个公因子的得分均为第一eq\o\ac(○,5)在2018年的综合得分中，金融街、新城控股与招商蛇口排名靠前。表6：各年份得分排名表2015年得分排名表企业F1F2F3F4F5综合股票代码名称得分排名得分排名得分排名得分排名得分排名得分排名000002万科A2.32520.4681(1.527)103.54221.45520.0121000069华侨城A0.87870.0348(0.427)40.50480.84970.0047000402金融街3.28810.4632(2.407)113.55911.72610.0112000671阳光城1.64230.1816(0.946)62.23541.01860.0075000961中南建设(1.037)11(0.358)110.7071(1.591)110.19611(0.003)11001979招商蛇口0.8548(0.045)9(0.378)30.44390.75190.0039600048保利地产1.61340.2674(1.048)91.99161.14840.0084600340华夏幸福0.42410(0.165)100.04220.147100.398100.00210600466蓝光发展1.32360.2555(0.972)82.00251.06450.0076600606绿地控股0.72190.0667(0.510)50.69970.82280.0038601155新城控股1.48050.3363(0.947)72.61531.23330.00932016年得分排名表企业F1F2F3F4F5综合股票代码名称得分排名得分排名得分排名得分排名得分排名得分排名000002万科A1.58940.2094(0.958)72.31641.08140.0203000069华侨城A1.14870.0709(0.600)51.25270.97160.0067000402金融街20.87215.6121(19.223)1134.671113.84310.0921000671阳光城2.07530.1125(1.411)92.62931.21630.0095000961中南建设(0.127)11(0.188)110.1671(0.449)110.33011(0.000)11001979招商蛇口0.95580.0778(0.180)20.134100.476100.0039600048保利地产0.95290.0797(0.551)40.87280.88470.0058600340华夏幸福1.30660.0826(0.673)61.84760.79280.0066600466蓝光发展1.53450.2493(1.075)82.18751.02550.0144600606绿地控股0.557100.05010(0.342)30.66490.69290.00310601155新城控股10.36323.2112(10.535)1020.03128.98020.05222017年得分排名表企业F1F2F3F4F5综合股票代码名称得分排名得分排名得分排名得分排名得分排名得分排名000002万科A1.70850.1604(1.045)82.47231.11640.0084000069华侨城A0.97590.0049(0.229)11.01390.578100.00211000402金融街1.89340.1962(1.458)101.72561.43830.0076000671阳光城2.1632(1.206)11(0.340)32.11943.63220.0192000961中南建设0.87010(0.122)10(0.369)40.707100.325110.0039001979招商蛇口11.43212.3681(8.024)1116.37714.48210.0461600048保利地产1.38770.0487(0.785)51.71580.95560.0077600340华夏幸福1.58060.0586(0.873)72.04850.87580.0075600466蓝光发展1.34380.1385(0.869)61.72570.93270.0068600606绿地控股0.545110.0418(0.318)20.663110.73190.00310601155新城控股1.96330.1883(1.054)93.23321.10750.01032018年得分排名表企业F1F2F3F4F5综合股票代码名称得分排名得分排名得分排名得分排名得分排名得分排名000002万科A1.28160.0327(0.713)51.64450.91370.0084000069华侨城A0.8338(0.095)9(0.329)30.71790.72580.0049000402金融街5.54411.1301(4.206)118.00412.90410.0231000671阳光城1.13870.0985(0.816)71.54560.93860.0066000961中南建设0.54310(0.192)11(0.227)20.355100.528110.00310001979招商蛇口2.56230.4172(1.544)93.48431.34330.0123600048保利地产1.31550.0936(0.788)61.47370.96250.0057600340华夏幸福1.77840.2764(1.066)82.40140.98440.0085600466蓝光发展0.8179(0.124)10(0.375)40.88480.67490.0058600606绿地控股0.26011(0.057)8(0.098)10.211110.581100.00211601155新城控股3.55620.3593(2.020)104.90021.38520.0152对表6中各个年份的得分排名进行对比分析我们可以看出：eq\o\ac(○,1)万科、金融街、华侨城在整体得分排名上较为稳定，说明这三家公司在这十一家房地产公司中有较强的竞争优势，整体发展较为稳定eq\o\ac(○,2)在十一家房地产公司中，综合得分排名波动较小，这说明房地产公司在经过竞争后已经形成了较为稳定的行业架势eq\o\ac(○,3)在五个公因子的得分中，得分最大值与最小值的差值均较大，这表明各个公司发展较不平衡。四、结论房地产行业在国民经济中的地位日益提高，关注代表企业的财务绩效可以及时发现存在的问题与不足并加以改进，从而促进行业的可持续发展。本文以万科A、华侨城A、中南建设等11家位于前50强的上市公司作为研究对象，充分运用STATA分析统计软件对资产报酬率、净资产收益率、资产周转率等14个财务指标进行2015-2018四年的因子分析,最终计算得出财务绩效得分并根据分数将公司进行排名，再查找资料、深入研究，最后总结出几点：eq\o\ac(○,1)财务绩效得分差距大，说明公司之间发展不平衡，有的日益扩大，有的却被打压，被迫从市场退出，地产行业水平参差不齐。eq\o\ac(○,2)11家上市公司的评分结果表明大部分企业都有发展不平衡的问题,很少有企业能够在各个方面都表现的特别好，应该互相取长补短，努力实现公司的可持续发展。eq\o\ac(○,3)尽管细看不尽如人意，但是我国房地产行业从总体上来说，盈利和营运能力都比