房地产项目开发流程和业务流程

房地产项目开发程序和业务流程

一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）

行政管理部

阶段程序需打算的资料取得证书资金投入

门

提出项目建设的必

要性和依据、拟建

项目建议规模和地点、资发改委以支

书（申请源、条件、投资估配管理为

报告）算和资金筹措、建主；规划、

设进度支配、效应土地、环

前期工程费用：

分析。保、水利、

项目包括调研评估

林业、旅游

项目选址项目核准或备案资费、设计费、地

前期等部门参与

方案料：质勘探费、行政

选址；经

阶段事业性收费、前

设计任务申请报告、城市规期其他费用等

书、投资划看法、用地预审建设等部门

支配看法、环境影响评参与初步设

价、水土保持方计和方案审

初步设计案、占用林地审jLLo

（建设方核、矿藏压覆评估

案）等+营业执照。

办土地运用证：土

施工图设国土局、建

地出让合同、交费

1、土地费用：包

计、图纸设局、规划1、《国有土

证明等；括土地出让金沉

审查局地运用证》

办规划许可证：申淀部分、土地拆

请报告和发改委批2、《建设用迁费用、土地契

文、用地规划许可地规划许可税、安置房建设

项目土地、环

证、土地证、已审保、证》费用等，占比较

打算批规划图和建筑设大；

消防、人3、《建设工

项征

日计图；

阶段程规划许可2、前期工程费

地

报防、

、证》用：包括三通一

建

招办施工许可证：土

标

、规划、建设平、临时设施

地证、规划许可、《建筑工

等4费、行政事业性

证、招标确定施工程施工许可

收费、前期其他

队、施工图审查证行政管理部证》

费用等

明、质量平安监督门

手续等。

1、基础设施建设

费；

项目质量监督记录、分

组织施工2、建筑安装工程

项（分阶段）工程

施工（平安、建设局费，占比较大；

质检报告、隐藏工

监理）

阶段程验收记录等。3、公共配套设施

建设费；

4、开发间接费用

验收备案资料：验建设、规

收备案表、竣工验划、

收报告、验收原始

验收、结消防、环保

文件、质量检测证

算、备案等

明，规划、消防、

环保验收证明、质行政管理部

项目量保修书。门

竣工

资料整理

建设档案馆

验收归档

阶段办产权证资料：土

地运用权证、规划

产权登许可证、施工许可

房地产管理

记、物业证、竣工验收资

局

管理料、面积测绘成

果、消防和环保验

收证明等。

二、我们以某地产项目为例，其在各个阶段投资的金额占比状况如下所示（仅

供参考）：

序号项目名称投资额占比估算说明

包括土地出让金沉淀部分、土地

1土地费用16162038.50%拆迁费用、土地契税、安置房建

设费用等

包括调研评估费、设计费、地质

勘探费、三通一平、临时设施

2前期工程费用146473.49%

费、行政事业性收费、前期其他

费用等

包括供水工程、供电工程、雨水

污水工程、热力工程、燃气煤气

工程、智能化工程、园林景观工

3基础设施建设费203204.84%

程、消防系统、信息系统、标识

系统、夜间照明系统工程、其他

配套等

包括地基处理工程、建安费用、

4建筑安装工程费11747527.98%分包工程、甲供材料设备选购

等

包括人防车库、地下车库、教化

公共配套设施建设配套、配电设施用房、垃圾用

5288696.88%

费房、文体设施、物业管理用房、

其他配套等

包括询问评估费用、工程监理费

6开发间接费用13870.33%用、物业费用、施工、选购

、设计合同印花粒等

7管理费用48781.16%按开发成本的2%测算

8财务费用92252.20%按基准利率三年测算

9销售费用94212.24%按销售收入的2%测算

10开发期税费4653911.09%按销售收入的7%测算

其它费用与不行预

1154391.30%取2-5项之和的3%

见费

项目总投资419819100.00%

三、房地产公司项目开发的内部工作流程：

房地产公司项目开发的内部工作流程大致分为5个阶段：获得土地一一开工一一开

盘——清盘——入住。

1、获得土地阶段：

土地获得阶段：包括土地信息的收集、价值推断，找寻合作资金，投标摘牌，签订土

地出让合同，办理用地规划许可证、土地证。

地信息规划设计条落实规划条件，了解项目

件限制性条件部

获收集

研发

取对地块现状、地质条

件、是否有地下埋藏项目部

阶现场踏勘

物等影响开发的因素部工程

段具体了解部

了解地块周遍的商

了解周边配项目

业、教化、交通等状

套状况部

况

了解地块所属区域的

了解将来发项目研发

规划，对以后项目开

展规划部部

发的影响和支撑

同土地全部方进行接

了解地块的

触，了解土地出让方项目

上市方式和

式和土地款，以与能部

土地款

否调整

土地

了解当地的建安成

价值了解项目开项目

木、政府收费项目和

发成本部

初判具体状况

了解当地的

产品形式、开发周期项销售

房地产巾场n

的支配部部

状况

现状图（四至电子文项目

件）部

嘉部

参

*:与

查

调

进

地

，

边

周

行

块

与

射

范销售

的

内

土地惨

户

fi析

分

产部

、

品项目

市

分

可行性探讨析

市场深度调研场

价值、

析

分

竞

等

报告塞.部研发

，

责

部

负

案

助

：

域

深判进

行部

区

方

场

调

研

。

依据以往与周研发销售

项目最终定位边项目成父客

户分析和产品部部

分析等，对项

目8位客户

产、

定定项目

、品

位2提策

出部

略建，议

。

工程

部

感

多个

：针对

测算

成本

本

目开发

进行哒

成本测

行初步

方案进

计和

篥设

的方

限制

比

分析与

利润率

算、

。

测算

成本

部

选

项目

研发

部

部

合同研

各部门

土地

依搪

奇：

销售

件、