房地产成本计算规范化

房地产成本核算规范

第一章总则

1-1为了加强成本管理，规范企业房地产生产成本核算，对的计算库存商品

成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以

及企业董事会和集团企业的管理规定，制定本规范。

1-2企业房地产生产成本核算日勺任务是：建立和完善成本核算基础工作，合

理确定成本计算对象，对的归集和分派生产成本及费用，及时、精确、完整地提

供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在日勺问题，寻求减少成本的途径。

1-3各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不停完善成本核算基础工

作，改善成本核算措施，严格按照国家以及集团企业成本管理日勺规定，对的组织

成本核算工作，并自觉接受集团企业日勺监督。

第二章成本核算的基本程序

成本核算的一般环节：

第一步：根据成本核算对象确实定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集生产成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象

之间的分派措施、原则。

第四步：将归集的生产成本费用按确定的措施、原则在各成本核算对象之

间进行分派。

第五步：编制项目生产成本计算表，计算各成本核算对象日勺开发总成本。

第六步：对日勺划分已竣工和在建库存商品之间日勺生产成本，分别结转竣工

库存商品成本。

第七步：对的划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关

规定分别计算可售面机不可售面积应承担日勺成木，对H勺结转竣工库存商品日勺销

售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理规定，总括反应各成本核算

对象的成本状况。

第三章成本核算对象确实定

3-1成本核算对象确实定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用［I勺归

集；利于成本的及时结算；适应成本监控的规定。

3-2各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周

期、方式、功能设计、构造类型、装修档次、层高、施工队伍等原因和管理需要

等当地实际状况，确定详细成本核算对象。

(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列日勺单项

开发工程为成本核算充象。

(2)在同一开发地点、构造类型相似、开竣工时间相近、由同一施工单位施工

或总包的群体开发项目，可以合并为一种成本核算对象。

(3)对于开发规模较大、工期较长口勺开发项巨，可以结合项目特点和成本管

理日勺需要，按开发项目日勺一定区域或部位或周期划提成本核算对象。

A、成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。

B、同一项目有裙房、公寓、写字楼等不一样功能的，在按期（区）划提成本核

算对象口勺基础上，还应按功能划提成本核算对象。

C、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不一样构造的，还应按构造划

提成本核算对象。

（4）根据核算和管理需要，对独立日勺设计概莞或施工图预算的配套设施，不

管其支出与否摊入房屋等库存商品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为

一种房屋等开发项目服务日勺、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低日勺配套设

施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的I

成本。

第四章成本费用项目及核算内容

4-1库存商品成本核算应视库存商品的详细状况，按制导致本法设置成本项

目。为了加强库存商品成本的管理，减少开发过程花费的活劳动和物化劳动，提

高企业经济效益,对的核算库存商品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算库存商品日勺成本，必须明确库存商品成本的种类和内容。库存商品成本是

指房地产开发企业在开发过程中所发生日勺各项费用支出。库存商品成本按其用

途，可分为如下四类：1、土地开发成木：指房地产开发企业开发土地（即建设

场地）所发生的I各项费用支出。2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发多种

设费、接口赔偿费。

四）拆迁赔偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁赔偿净支出，安顿

及动迁支出，农作物赔偿费，危房赔偿费等。

前期工程费：

指在获得土地开发权之后、项目开发前期日勺水文地质勘察、测绘、规划、设

计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。重要包括如下内容：

-）勘察设计费

（1）勘测丈量费：包括初勘、详勘等。重要有：水文、地质、文物和地基

勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放

线费、建筑面积丈量费等。

（2）规划设计费:

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计

费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费等。

其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。

（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费

二）报建费

（1）报批报建费

包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配

套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开

设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专题基金）、教师住宅基金（或中小学教

师住宅补助费）、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

（2）增容费

包括水、电、煤气增容费

三）“三通一平”费：

1）临时道路：接通红线外施工用临时道路日勺设计、建造费用

2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、

改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

3）临时用水：援通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺

设、改造、迁移等费用。

4）场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。

四）临时设施费

1）临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用

2）临时办公室：租金、建造及装饰费用

3）临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费

4）临时围板：包括设计、建造、装饰费用

建筑安装工程费

指项目开发过程中发生口勺主体内列入土建预算内的各项费用，按建筑安装工

程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。重要包括：

一）基础造价

包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基征询及检测费、

降水

二）构造及粗装修造价

构造及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，

原则上架空层构造列入裙楼、转换层构造并入塔楼。

三）门窗工程

重要包括室外门窗、户门、防火门日勺费用

四）公共部位精装修费

重要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用

五）户内精装修费

重要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台日勺精装修费用。

六）室内水暖气电管线设备费；

1、室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水）；

2、室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片）;

3、室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）

七）室内设备及其安装费

1、空调及安装费；

2、电梯及其安装费；

3、发电机及其安装费；

4、高下压配电及安装费；

5、消防通风及安装费；

6、背景音乐及安装费

八）室内智能化系统费

1、保安监控及停立管理系统费用；

2、电信网络费用；

3、卫星电视费用；

4、三表远传系统费用；

5、家居智能化系统费用

基础设施费

指项目开发过程中发生日勺建设安装工程施工预算图以外的费用，包括供水、

供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化、环卫设施、场地平整及道

路等基础设施费用。

-）室外给排水系统费

重要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统

二）室外采暖系统费

重要包括管道系统、热互换站、锅炉房费用

三）室外燃气系统费

重要包括管道系统、调压站

四）室外消防系统费

重要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站

五）室外消防系统费

六）室外智能化系统费

重要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明

系统

七）环境设计费

八）绿化建设费：区内、区外绿化支出

九）建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等

十）道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及赔偿费等

十一）围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门

十二）室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯

十三）室外背景音乐

十四）室外零星设施：多种指示牌、标识牌、示意图等

配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商

不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。重要包括如下几

类：

(1)在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支

出，居委会、派出所、岗亭、小朋友乐园、自行车棚等设施的支出。

(2)在开发小区内发生的根据法规或经营通例，其经营收入归于经营者或业

委会时可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健

身房、游泳池、球场等设施日勺支出。

(3)开发小区内都市规划中规定日勺大配套设施项目不能有偿转让和获得经营

收益权时，发生的没有投资来源日勺费用。

(4)对于产权、收入归属状况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地

政府法规、开发商口勺销售承诺等详细状况确定与否摊入本成本项目。如开发商通

过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门承认，获得了该配套设施的产权,

则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设置明细科目进行核算，如：

1、游泳池：土建、设备、设施

2、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所构造

3、幼稚园：建导致本及配套资产购置

4、学校：建导致本及配套资产购置

5、小朋友游乐设施

6、车站建造费：土建、设备、各项设施

开发间接费

开发间接费核算与项目开发直接有关、但不能明确属于特定开发环节的成本

费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。（包括

工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊

销等。）

一）工程管理费

1）工程监理费：支付给聘任日勺项目或工程监理单位的费用

2）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付日勺费用

3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员口勺工资、奖金、补助等人

工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。

4）施工协议外奖金：赶工奖、进度奖

5）质检费：竣工验收过程中日勺有关质检费。

二）营销推广费

项目开盘前发生口勺广告、筹划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所

有营销推广费用，重要包括:

1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏

2）广告设施及公布费：车站广告、路牌广告

3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆

4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费

5）宣传资料及礼品费：售楼书、多种礼品

6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等

7）现场销售器具费：饮水机、家私等

8）现场销售人工费：工资、奖金、补助等

9）卖点增长费：

10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用

11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保

安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家俱、家私等费用，可收

回部分从总费用中扣除。

12）销售模型费

13）展销费：展位费、布置费、制作费等

14）其他

三）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金日勺利息支出、汇兑损失，减

去利息收入和汇兑收益日勺净额。

四）物业管理完善费

包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理企业代管的物业管理基

金、公建维修基金或其他专题基金。

期间费用

期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制导

致本范围，其科目设置、归集内容、核算程序等详见《费用核算措施》。

三类期间费用与“开发间接费”均有联络和区别，详细界定与核算措施详见

《费用核算措施》。

第五章会计科目与帐簿设置

5”“生产成本”科目：核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细

科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

在各级明细科目下，再按各成本核算对象设置核算项目，成本核算对象可分

层次设置。

为了归集临时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分派的

成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。

XX项目丁►在建一期1——►住宅

►裙楼

।_►I也下室

在建二期

卜…,…

「待开发土地

一跨期待分摊成本

项目动工前，所有成本均在成本核算对象“待开发土地”中核算；项目动工

后，将已动工部分逐期自“待开发土地”中转入“在建X期”。

5-2"开发间接费”科目：归集和分派与项目开发直接有关、但不能明确属

于特定开发环节日勺成本费用性支出；以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费

用支出.（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保

护费、周转房摊销等。）

此类费用先归集，再并按一定原则分派计入各成本核算对象。各级明细科目

的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

5-3“预提费用”科目：核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受

益对象承担H勺已经发生或将要发生、但尚未结算或支付的成本、费用。

费用预提的时间：一般在结转房屋等库存商品时预提。

费用预提金额确实定：以电算化成本信息系统中的动态成本总额减帐面已列

入成本总额的差额计提。

对于预提费用，也可不作帐务处理在自定义资产负债表中，预提费用直接

取帐套中“生产成本--各成本核算对象的贷方余额”，存货取帐套”生产成本•一

各成本核算对象口勺借方余额”。

5-4“待摊费用”科目：按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及

后来各期共同承担欧I、分摊期限在一年以内日勺费用。

5-5“库存商品”科目：核算已开发完毕并验收合格口勺库存商品的实际成本。

各单位在进行“库存商品”核算H勺同步，应搜集、整顿详细到每户H勺可售面

积构成、销售及其回款状况日勺详细资料。

房地产成本核算科目明细表

一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注

土地征用及拆迁

生产成本按前述明细各成本核算对象

赔偿费

前期工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象

成本核算对象

建筑安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象

可分层次设置。

建筑安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象

基础设施费按前述明细按前述明细各成本核算+对象

基础设施费按前述明细各成本核算对象

配套设施费按前述明细各成本核算对象

开发间接费按前述明细按前达明细各成本核算对象自一级科目

开发间接费转入

开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入生产成本

营销费用按前述明细

资本化利息

物业管理完善费

其他

库存商品项目名称成本核算对象设置面积或套数胸数量金额帐

第六章成本费用的归集与分派

土地征用及拆迁赔偿费

一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象

中；假如分不清成本核算对象，可先在“土地征月及拆迁赔偿费”之“待分摊成

本”日勺核第项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分派；也可以不进行归

集而直接通过设定分推措施分派计入有关成本核靠对象。有关分派措施为：

A、按占地面积计征地价、进行赔偿、缴纳市政配套费时：

措施一：先按小区的占地面积将土地成本分派到各小区；再将分派到各小区

内口勺土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所口勺占地面

积进行直接分派；然后将分派到小区内道路、广场等公用场所占地面积口勺土地成

本，按房屋等成本核算对象日勺占地面积进行间接分派，计入房屋等成本核算时象

的口勺生产成本；房屋等成本核算对象的直接分派数加间接分派数，即为该房屋等

成本核算对象应承担的土地成本。

措施二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象日勺占地面积上，

房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊H勺公用占地面积，再乘以单位面积的

土地成本来分派。

B、按建筑面积计征（或赔偿）时：按成本核算对象日勺建筑面积来分摊,

前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费

可以分清成本核算对象日勺，可直接计入成本核算对象日勺对应成本项目；应

由两个或两个以上的成本核算对象承担口勺费用，可通过各成本项目下的“待分摊

成本”之核算项目进行归集，再按一定原则分派计入各成本核算对象。

开发间接费

A、应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费日勺实际发生数，在

每月末，根据其实际发生数按一定原则分派计入各开发项目日勺各成本核算这象。

B、不能有偿转计的配套设施、留作自用口勺固定资产，均不分派开发间接费。

有关借款费用资本化

A、借款费用资本叱日勺期限：自开发投入日起至竣工交付日止的借款费用可

资本化，其间开发商积极实行的停工期间不包括在内；

B、可资本化口勺借款费用包括：与开发项目直接有关口勺借款利息支出、汇兑

损失等借款费用，但不包括借款手续费及佣金；

C、可确定借款用途并专款专用于某特定开发项目的，可将借款费用直接计

入受益H勺开发项目；不能分清详细用途的借款费用，可采用各项目合计投资额、

各项目缺口资金等原则在受益的各开发项目间分摊。

第七章附则

8-1本规范合用于企业全资、控股及受托非左股经营的房地产开发企业。

8-2本规范未波及或未尽日勺成本核算事项，按国家或集团企业有关成本管理

的规定执行。本指导由财务部负责解释和修订。

8-3本规范自2023年1月1日起执行。

附：“生产成本”科目编号一览表

科目名称编号

4101

生产成本

土地征用及拆迁赔偿费410105.01

政府地价及市政配套费

合作款项

红线外市政配套费

拆迁赔偿费

前期工程费410105.02

勘察设计费

勘察丈量费

规划设计费

建筑研究用房

报批报建费

政府报批报建费

增容费

三通一平费

临时道路

临时用电

临时用水

场地平整费

临时设施费

临时围墙

临时办公室

临时场地占用费

临时围板

建筑安装工程费410105.03

基础工程410105.03.01

土方.01

护壁（坡）410105.03.01.02

桩基410105.03.01.03

桩基检测410105.03.01.04

降水410105.03.01.05

构造及粗装修工程410105.03.02

门窗工程410105.03.03

室外门窗410105.03.03.01

户门410105.03.03.02

防火门410105.03.03.03

公共部位精装修410105.03.04

大堂精装修410105.03.04.01

楼梯间精装修410105.03.04.02

屋面精装修410105.03.04.03

外立面精装修410105.03.04.04

室内装修410105.03.05

厨房精装修410105.03.05.01

卫生间精装修410105.03.05.02

厅房精装修410105.03.05.03

阳台、露台精装修410105.03.05.04

室内水暖气电管线设备费410105.03.06

室内供排水系统费410105.03.06.01

室内采暖系统费410105.03.06.02

室内燃气系统费410105.03.06.03

室内电气系统费410105.03.06.04

室内设备及其安装费410105.03.07

空调及其安装费41()105.03.07.()1

电梯及其安装费410105.03.07.02

发电机及其安装费410105.03.07.()3

高下压配电及其安装费410105.03.07.04

消防通风及其安装费41()105.03.07.()5

背景音乐及其安装费410105.03.07.06

室内智能化系统费410105.03.08

保安监控及停车管理费用410105.03.08.01

电信网络费用410105.03.08.02

卫星电视费用410105.03.08.03

三表远传费用410105.03.08.04

家居智能化费用410105.03.08.05

基础设施费410105.04

室外给排水系统费410105.04.01

自来水系统410105.04.01.01

雨污水系统410105.()4.01.02

直饮水系统410105.04.01.03

热水系统410105.04.01.04

室外采暖系统费410105.04.02

管道系统410105.04.02.01

热互换站410105.04.02.02

锅炉房410105.04.02.03

室外燃气系统410105.04.03

管道系统410105.04.03.01

调压站410105.04.03.02

室外高下压系统费410105.04.04

高压线路工程410105.04.04.01

低压线路工程410105.04.04.02

配电室410105.04.04.03

开闭站410105.04.04.04

室外消防系统费410105.04.05

室外智能化系统费410105.04.06

电信网络系统费410105.04.06.01

小区停车管理系统410105.04.06.02

电子巡更系统410105.04.06.03

围墙监控照明系统410105.04.06.04

环境设计7

绿化建设费8

建筑小品9

道路及广场建设费410105.04.10

围墙建造费410105.04.11

室外照明410105.04.12

室外背景音乐410105.04.13

室外零星设施410105.04.14

配套设施费410105.05

游泳池

会所

幼稚园

学校

网球场

——

开发间接费410105.06

工程管理费

工程监理费

预结算编审费

行政管理费

施工协议外奖金4

质检费5

利息

营销费用

媒介广告费

广告设施及公布费

——

物业完善费

成本核算项目分类:

一、土地征用及拆迁赔偿费三、建筑安装工程费四、基础设施费

政府地价及市政配套费室内水暖气电管线设备费建筑小品

合作款项室内供排水系统费道路及广场建设费

红线外市政配套费室内采暖系统费围墙建造费

拆迁赔偿费室内燃气系统鸵室外照明

二、前期工程费室内电气系统费室外背景音乐

勘察设计费室内设备及其安装费室外零星设施

勘察丈量镀空调及其安装费

规划设计费电梯及其安装费

建筑研究用房发电机及其安装费五、配套设施费

报批报建物高下压配电及其安装费游泳池

政府报批报建费消防通风及其安装费会所

增容费背景音乐及其女装费幼稚园

三通一平费室内智能化系统费学校

临时道路保安监控及停车管理费用网球场

临时用电电信网络费用—

临时用水卫星电视费用八、开发间接费

场地平整费三表远传费用工程管理费

临时设施费家居智能化费用工程监理费

临时围墙四、基础设施费预结算编审费

临时办公室室外给排水系统费行政管理费

临时场地占用费自来水系统施工协议外奖金

临时围板雨污水系统质检费

三、建筑安装工程费直饮水系统利息

基础工程热水系统营销费用

土方室外采暖系统装媒介广告费

护壁（坡）管道系统广告设施及公布责

桩基热互换站—

桩基检测锅炉房物业完善费

降水室外燃气系统

构造及粗装修工程管道系统

门窗工程调压站

室外门窗室外高卜压系统费

户门高压线路工程

防火门低压线路工程

公共部位精装修配电室

大堂精装修开闭站

楼梯间精装修室外消防系统费

屋面精装修室外智能化系统费

外立面精装修电信网络系统费

室内装修小区停车管理系统

的房精装修电子巡更系统

卫生间精装修围墙监控照明系统

厅房精装修环境设计

阳台、露台精装修绿化建设费

举例阐明土地开发成本的核算

如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：

商品性土地自用土地

支付征地拆迁费78ooo元7200。元

支付承包设计单位前期工程款20000元18000元

应付承包施工单位基础设施款25000元18000元

分派开发间接费10000元

合计133ooo元io8ooo元

1、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借；生产成本一一商品性土地开发成本78000

生产成本——自用土地开发成本72ooo

贷：银行存款150ooo

2、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：生产成本一一商品性土地开发成本20000

生产成本一一自用土地开发成本18000

贷：银行存款38000

3、将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

借：生产成本一一商品性土地开发成本25ooo

生产成本一一自用土地开发成本18ooo

贷：应付账款---应付工程款43ooo

4、分派应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作:

借：生产成本一一商品性土地开发成本10000

贷：开发间接费用10000

同步应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成

本明细分类账。

已完土地开发成本的结转

已完土地开发成本的结转，应根据已完毕开发土地的用途，采用不一样H勺成

本结转措施。

为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完毕并经验收后，应将其实际成

本自“生产成本一一商品性土地开发成本”账户的贷方转入“库存商品一一土地”

账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完毕并验收，加上此前月份开

发支出共1002000元，应作如下分录入账：

借：库存商品----土地1002000

贷：生产成本——商品性土地开发成本1002000

为本企业房屋开发用日勺土地，应于开发完毕把土地投入使用时，将土地开发

的实际成本结转计入有关房屋的生产成本，结转计入房屋开发成本H勺土地开发支

出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发

支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本日勺对应成本项目。归

类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁赔偿费或批租地

价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用

及拆迁赔偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁赔

偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本日勺“土地征用及拆迁赔偿

费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包二舌前期工程费、基础设施费等，

则合并转入有关房屋开发成本的1“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支

出，应将它自“生产成本一一自用土地开发成本”账户日勺贷方转入“生产成本一

一房屋开发成本”账户日勺借方。

假如上述开发企业自用土地在开发完毕后，加上此前月份开发车出540

ooo元共648ooo元《这块土地用于建造151出租房和181周转房，其中⑸

出租房用地150。平方米，181周转房用地120。平方米，则单方自用土地开发成

本为240元（6480007E/15OO+12OO）,应结转151出租房开发成本的土地开

发支出为360000元（240元X1500）,结转181周转房开发成本的土地开发

支出为288000元（240元X1200）,在总分类核算上应作如下分录入账：

借：生产成本---房屋开发成本648000

贷，生产成本一一自用土地开发成本648000

假如自用土地开发完毕后，还不能确定房屋和配套设施等项目日勺用地，则应

先将其成本结转“库存商品一一自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时,

再从“库存商品一一自用土地”账户的贷方将其生产成本转入“生产成本一一房

屋开发成本”等账户的借方。

前期工程费的核算

指在获得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设

计、可行性研究、筹建、“三通一平”等各项前期工程支出，能分清成本核算

对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象向“前期工程费”成本项目，并

记入“生产成本一一房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

应由两个或两个以上成本核算对象承担日勺前期工程费，应按一定原则将其分派记

入有关房屋开发成本核算对象向“前期工程费”成本项目，并记入“生产成本一

一房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

基础设施费的核算

指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，包括供水、

供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化、环卫设施、场地平整及道

路等基础设施费用，一般应直接或分派记入有关房屋开发成本核算对象的“基础

设施费”成本项目，并记入“生产成本一一房屋开发成本”账户的借方和“银行

存款”等账户日勺贷方。如开发完毕商品性土地已转入“库存商品”账户，则在用

以建造房屋时，应将其应承担日勺基础设施费（按归类集中结转的J还应包括应承担

时前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“生产成

本一一房屋开发成本”账户日勺借方和“库存商品”账户的贷方。

建筑安装工程费的核算

房屋开发过程中发生日勺建筑安装工程支出，应根据工程的不一样施工方式,

采用不一样日勺核算措施。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，

其建筑安装工程支出，应根据企业承付日勺已竣工程价款确定，直接记入有关房屋

开发成本核算对象日勺“建筑安装工程费”成本项目，并记入“生产成本一一房屋

开发成本”账户的借方和“应付账款一一应付工程款”等账户的贷方。假如开发

企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几种工程一并招标发包，则在工程

竣工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们日勺标价即实际

建筑安装工程费。

如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为io8oooo元，

这两幢商品房的预算造价为：

101商品房630ooo元

102商品房504ooo元

合计1134ooo兀

则在工程竣工结算工程价款时，应按如下措施计算各幢商品房的实际建筑安

装工程费:

某项工程实际建筑安装工程费=工程标价X该项工程预算造价♦各项工程

预算造价合计

设例中:

ioi商品房io8oooo元X630000元4-1134000元=6ooooo元

102商品房io8oooo元X504000元+1134000元=480000元

采用自营方式进行建筑安装工程施工n勺房屋开发项目，其发生的各项建筑安

装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本咳算对象的“建筑安装工程费”

成本项目，并记入“生产成本一一房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、

“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。假如开发企业自行施工大型建筑安

装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，

用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“生产成本一一

房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本咳算对象的“建筑安装工程费”

成本项目。

企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出

库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，

并记入“生产成本一一房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。

施工日勺房屋开发项目，其发生的।各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有

关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“生产成本一

一房屋开发成本”账户日勺借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等

账户的贷方。假如开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置“工程施工”、

“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实

际成本转入“生产成本一一房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算

对象的“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的各项设备，即附属于

房屋工程主体的I各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对

象日勺“建筑安装工程费”成本项目，并记入“生产成本一一房屋开发成本”账户

的借方和“库存设备”账户日勺贷方。

在新会计准则体系以及《企业会计制度》中，均没有对房地产开发企业成本

核算的详细规定。根据新准则日勺规定，结合房地产开发企业会计核算的实际状况,

对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算所使用的会计科目、核算程序作如

下规定：

（一）应使用的重要会计科目

核算房地产开发企业的“建筑安装工程费”，重要应使用“原材料”、“应

付帐款”、“预付账款”、“生产成本”等会计科目。

1、原材料

一、本科目核算房地产开发企业库存的多种材料设备，包括原料及重要材料、

辅助材料、工程设备、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、

燃料等H勺计划成本或实际成本。

二、根据房地产开发企业的实际状况，可在本科目下设置“库存材料”、“库

存设备”两个二级明细科目。再按材料设备的保管地点（仓库）、材料设备的类别、

品种和规格等进行明细核算。

三、原材料的重要账务处理。

（一）企业购入并已验收入库的材料设备，按计划成本或实际成本，借记本

科目，按实际成本，贷记“材料采购”或“在途物资”科目，按计划成本与实际

成本的差异，借记或贷记”材料成本差异”科目。

（二）自制并已验收入库的材料，按计划成本或实际成本，借记本科目，按

实际成本，贷记“生产成本”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记

“材料成本差异”科目。

（三）委托外单位加工完毕并已验收入库的材料r按计划成本或实际成本，

借记本科目，按实际成本，贷记“委托加工物资”科目，按计划成本与实际成本

的差异，借记或贷记材料成本差异”科目。

（四）生产经营领用材料设备，借记“生产成本”、“开发间接费用”、“销

售费用”、“管理费用”等科目，贷记本科目。

（五）企业拨给承包单位抵作预付备料款或预付工程款日勺材料设备，借记“预

付账款”科目，贷记本科目；

（六）发售材料结转成本，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目。

（七）发出委托外单位加工的材料，借记“委托加工物资”科目，贷记本科

目。

采用计划成本进行材料平常核算时，发出材料还应结转材料成本差异，将发

出材料日勺计划成本调整为实际成本。

采用实际成本进行材料平常核算时，发出材料日勺实际成本，可以采用先进先

由法、加权平均法或个别认定法计算确定。

四、本科目期末借方余额，反应企业库存材料的计划成本或实际成本。

2、应付账款

一、本科目核算房地产开发企业因购置材料物资（含设备）和接受劳务供应

等应付给供应单位日勺价款，以及因出包工程应付给工程承包单位日勺工程价款。

二、本科目应按应付账款类别设置明细科目，如“应付购货款”、“应付工

程款”等，并分别按供应单位和承包单位的户名设置明细账进行明细核算。

三、应付帐款日勺重要帐务处理

（一）企业购入材料物资发生的应付账款，应按所有金额，借记“原材料•”

科目，贷记本科目。假如上述物资日勺货款已经预付，则应将预付日勺货款自“预付

账款”科目转入本科目，借记本科目，贷记“预付账款”科目；支付货款时，应

扣除已付的货款；偿付日勺货款，借记本科目，贷无“银行存款”等科目。

（-）企业接受供应单位提供劳务而发生的应付款项，应根据供应单位H勺发

票账单，借记有关成本费用科目，贷记本科目，支付款项时，借记本科目，贷记

“银行存款”等科目。

（三）企业与承包单位结算工程价款时，根据经审核的承包单位提出日勺“工

程价款结算账单”结算工程款，借记“生产成本”科目，贷记本科目。扣回预付

工程款和备料款时，借记本科目，贷记“预付账款”科目。支付给承包单位日勺工

程款时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

（四）企业开出、承兑商业汇票抵付应付账款时，借记本科目，贷记“应付

票据“科目。

3、预付账款

一、本科目核算房地产开发企业按照工程协议规定预付给承包单位日勺工程款

和备料款，以及按照购货协议规定预付给供应单位的购货款。

预付给承包单位抵作冬料款日勺材料，也在本科目咳算。

二、本科目应设置如下两个明细科目：

1.预付承包单位款；

2.预付供应单位款。

三、预付账款的重要帐务处理

（一）企业预付给承包单位的工程款和备料款，借记本科目，贷记“银行存

款”科目;

（二）拨付承包单位抵作备料款日勺材料，借记本科目，贷记“原材料”等科

目；

（三）企业与承包单位结算工程价款时，根据承包单位提出日勺“工程价款结

算账单”结算工程款，借记“生产成本”科目，贷记“应付账款一应付工程款”

科目，同步，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款，借记“应付账款”

科目，贷记本科目。

（四）企业预付给供应单位的货款，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

收到所购物资的发票账单，根据发票账单口勺应付金额，借记“原材料”科目，贷

记“应付账款”科目；同步，将预付日勺货款自本科目转入“应付账款”科目，借

记“应付账款”科目，贷记本科目。

预付账款不多H勺企业，也可将预付H勺账款直接记人“应付账款”科目日勺借方,

小设置本科目。

4、生产成本

一、本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发

过程中所发生的各项费用。

企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科

目核算。

出租库存商品经营业务中发生日勺按月计提的出租库存商品摊销等，可直接计

入“其他业务成本“科目，不通过本科目核算。

企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的I利息支出，以及企业行政管理部

门为组织和管理房地产开发经营活动而发生口勺管理费用，应作为期间费用，直接

计入当期损益，不在本科目核算。

二、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，

包括土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套

设施费和开发间接费用等。企业发生的土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、基

础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算

对象的成本项目中）；应由库存商品成本承担的间接费用，应先在“开发间接费

用”科目进行归集，月末，再按一定的分派原则分派计入有关的库存商品成本。

三、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业H勺成本核算对象、成本项目

和成本核算措