物业前期介入实务培训

物业前期介入工作实务培训

2023-6-19

纲要

一、物业公司前期介入工作概述

二、前期介入工作的内容

三、前期介入工作的标准

四、地产开发常用术语

五、新建项目前期介入

六、滚动开发项目的前期介入的开展

七、经验分享

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物业公司前期介入工作概述

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项

目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管

理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设

备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提够

益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创

造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正

常入住奠定基础。

刖期加谷

一.规划设计阶段：

项目规划设计评估

封闭管理模式确定

二,施工图设计阶段

主体施工图审图

园林施工图审图

三.营销策划阶段：

物业管理模式

物业管理方案策划

物业管理服务招投标策划

四.施工建设阶段：

智能化方案图纸会审

现场施工跟进

五.新建物业接管验收

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前期介入

工作应用

的规范标

准

•国家标准设计图集

地产开发常用术语

•容积率(PlotRatio/VolumeFraction):项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比

值。

•住宅建筑容积率一一又称"住宅净容积率”"住宅建筑面积净密度"，是指每公顷住宅建筑基

地上拥有的住宅建筑面积。

•占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。通常用于

计划地块的建筑密度，计算公式是：建筑密度=占地面积/土地面积。

•总建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。

新建项目前期介入

一、规划设计阶段：

.熟悉项目设计特点和顾客定位

.了解周边环境

.了解项目开发时间节点

.计算服务人员数量确定管理用房面积

.确定交通流线

.服务中心和控制中心位■确定

.项目封闭模式

二、施工图阶段

各专业图纸审图

三、营销策划阶段

物业管理方案确定

四、施工阶段

五、竣工验收阶段

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滚动开及项目里）刖助力

一、规划设计阶段：

.了解项目开发时间节点

.确定交通流线

.交付和非交付区域封闭模式

.智能化设计方案评审

二、施工图阶段

各专业图纸审图

三、营销策划阶段

测算管理费

四、施工阶段

五、竣工验收阶段

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经验分享

泳池设计优化

-.泳池更衣到泳池人流流线应有强制性喷淋，浸脚设施，照明亮度,形状,

滑梯，植被，回水口

二.简要分析说明：泳池设计的完整流线为：管理岗进入一一更衣室更

衣一一淋浴胤洗手间，可选）一一强制喷崎,一强制浸脚池一

一进入泳池；出泳池一一淋浴一一更衣一一配］出

小区路灯应报装独立电表

Q需转化经验

1.部分小区的路灯供电系统接入电表比较混乱,有些是景观灯电表，有些接入是商业用电，施工单位没有

向供电局申报单独的路灯电表现接入的每度电费单价较高，给日后的物业管理公共用电分摊工作不利；

回简要分析说明

1.前期开发应该向供电局报装独立路灯电表，按照广州市物价局相关规定，小区路灯应接入独立路灯电表,

可以纳入住户分摊；需要重新申报！

公共水电表移交掾广州万科各小区公

作指引共水电费分摊办法

.

智能化

•电梯厅

•首层电梯厅安装监控镜头

•首层电梯厅应安装闭路监控镜头，监控摄像

机应能清晰看到出入口行人的面部图像。

地下车库进入楼道处考虑安全措施

地下车库、架空层等公共区域进入楼内电梯

的通道，应设置.IC卡门禁。

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发电机

1.发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出可装卸位置，

方便加油；油箱上设置直径不小于2寸可直接到地面的

透气弯管。

设备房标准

给排水系统

@给排水系统

水箱

@应设置水位标识、检修爬梯。

污水管及设备设施

污水集水池应设置水位指示装置，必要时应设置超警戒水位报警装置，将信号引至监控中心。

集水池有效容积不宜小于最大一台污水泵5min的出水量，且污水泵每小时启动次数不宜超过6次。

污水泵应有双电源供电

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减速坡规格

•需转化经验：路面减速坡太高造成客户投诉

•简要分析说明：现减速坡安装为高6-8公分、宽1.2M

水泥材质，高度太高，边缘易损坏，标识容易掉。

•减速坡规格5cm*1.0米，建议与路面一起浇筑。

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单信报箱应集中设计，有门禁设计的楼宇，信报箱优先设置于门禁

外区域。

。信报箱材质应使用不锈钢材料，安装于室外时要考虑防雨、雪设

施。

。信报箱投递口处的金属边角或棱角应做圆角或打磨处理，避免划

手伤人。

。信报箱的尺寸应不小于信报箱门宽23cmx箱高13cmx投递口高

2.5cmx箱进深30cm8

公共设施设备

井盖、配电箱等

为了减少对业主生活的影响，各类井盖、配电箱、有

线电视箱、路灯控制箱等公共设备设施应避免设置在

业主私家花园等私人专有使用区域，

井盖建议尽可能不设在小区道路上不可避免时，建

议设计在中心线位置。

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・智能化系统

•i修

单元门禁应选择无定位地弹簧，以有效防止尾随。

单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音扰民。

门禁内侧开关的安装位置应当离门有一定的距离，防止人从外面伸手将门打开。

门禁

景观设施

围栏

园区围墙

围墙应选择混凝土砖结构等免维护材料，并应设计防爬

倒刺。

小区外围围墙的高度不低于2.5米，组团围墙高度不低

于1・8米，围墙尽量采用混凝土砖结构，围墙顶部平

直、便于安防设施安装。（也可考虑围墙顶部有斜面、

内高外低）

围墙如采用通透式围栏，上端应安装尖刺；通透式围栏

的栏杆间距小于10CM,选择栏杆材料时，应充分考虑

其强度能够防止人为撬坏。

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