物业装修管理流程解析

物业装饰装修服务筹划

一、总则

二、成立装修管理小组

三、装修申报和审批

四、装修控制项目

五、装修施工管理

六、装修垃圾的清运

七、装修工程竣工验收

八、违规装修责任

六、附录

1、装修审批流程

2、房屋申请表

3、装修施工巡查登记表

4、小区装修协议书

5、小区装修施工责任书

6、施工人员管理表

7、房屋室内装修验收书

一、总则

1、为规范家庭居室装修活动，加强家居装修的管理和监督，根据《中华人民共和国

建筑法》和《广东家庭居室装修管理暂行规定》结合本小区的详细状况特制定本规定。

2、本规定所称家居装修是指居民为改善居住环境，对居住的房屋进行室内装饰处理

的建筑活动。

3、本规定所称居民，包括业主、承租人及其他使用人，承租人及其他使用人对房屋

进行装修，应经房屋所有权人书面授权。

4、家居装修应保证建筑工程质量和构造安全。符合物业管理、消防、供水、供电、

供暖、燃气、环境保护等有关规定和原则。

二、成立装修管理小组

组长：徐宇祥

组员：朱伟峰陈梓荧肖子何余封炳邓小珊任嘉华梁旭聪

三、装修手续办理

(1)由主管负责人指定专人核算业主身份，审核装修方案、施工人员身份、特种作业证

书、装修资质证明、施工时间(最长不超过三个月)，并做出批复。如超过需向物业管理部重

新办理申请手续。

（2）装修管理员将批更意见知会装修申请人，并知会物业管理部其他有关部门配合和监

督，建立装修管理档案。

（3）物业管理部与业主、装修单位三方签订《装修管理服务协议书》，业主与装修单位

分别交纳装修保证金及有关费用.

（4）办理《装修许可证》、《人员临时出入卡》。

四、装修过程的监控

1、装修管理主管每天巡查至少一次，装修管理员至少每两天巡查一次装修现场，并填

写《装修现场监控登记表》。

2、巡杳《装修许可证》口勺有效期，装修现场与否有乱接线、乱改管线、破坏承重构造、

使用易燃材料装修等违章行为。如有违章行为，下发《违章告知书》，并责令限期整改。

3、家居装修活动必须保证建筑构造和使用安全，严禁下列行为；

a）变化房屋承重构造，在钢筋混凝土构造件上（承重墙、梁、柱、地面、天花板）

上开槽、打孔，拆除连接阳台的堵体、门窗。变化房屋原设计使用功能。

b）不合适增长楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大

理石地板等。

c）破坏或者拆改有防渗规定房间的地面、墙面，拆改供暖、供水、供电、煤气、通

风管道等专业管道（线）设施。

d）变更强、弱电线路及设施，不经穿管铺设照明及动力线路。

4、厨房及卫生间的装修应严格遵守下列条款;

a）不得变化厨房、卫生间的原设计构造和使用功能，严禁扩大厨房、卫生间。

b）严禁更改厨房、卫生间给排水、排污管道（口）的位置，严禁将生活污水排入雨

水管道内。

c）卫生间已做防水处理，严禁凿打地面、墙面或以重力碰撞、震动给排水管道，

以免导致渗漏水事故。

d）严禁拆改或封堵厨房、卫生间排烟、通风管道。

e）严禁私自改动燃气管道等专业设施，业主如确需更改厨房及卫生间内的燃气管

道设施，应与燃气企业联络，由燃气企业派专业技术人员进行施工。

5、室外设施的安装；

a）严禁变化楼立面原设计造型，不得在屋顶、阳台、窗口、外墙面私搭私建。

b）空调室外机、热水器及其他也许影响大厦外观的装修活动，须先向管理部装修

审批部门申报，经同意后方可施工，以保证大厦的外观协调统一。

c）严禁扩大进户门洞或在公共楼道内加装任何形式防盗门，阻塞消防通道。

五、装修施工管理

1、房屋装修其间，装修管理员及保安员，不定期对装修现场进行装修巡检，巡检

内容包括：房屋整体构造、施工工艺及流程、施工人员及施工现场环境。业主及施

工单位应予以积极配合，若巡检人员发既有违章行为，即时填写巡检记录并请业主

及施工单位负责人签字，同步送达违章整改告知书，就其情节进行即时处理或限期

整改。

2、装修施工时间规定

a)住宅装修施工时间为：周一至周五7:00T8：00；周六至周日停工。

六、装修垃圾的清运

(1)垃圾H勺清运在规定的时间内进行清理。

(2)严禁装修单位在没有装袋前将垃圾搬出户外。

(3)严禁装修垃圾堆放占用和堵塞道路及消防通道。道路路面及公共设施有无损坏、磨

花现象，发现问题及时处理。

七、装修工程竣工验收

1装修施工结束后，业主或施工单位应向管理处提出装修验收申请。

2装修管理人员、业主或施工单位现场负责人对装修工程进行现场验收。装修无

违章状况，按如下程序办理，如发现违章状况，按本程序4.5项办理。

3竣工验收合格日勺，由装修管理员、管理处主任在《装修竣工登记表》内“验收

意见”栏签订“初验合格”，并签订姓名和日期。

4施工人员撤场时，客服中心收回《临时出入证》，如有丢失，出入证押金不予

以退还。客服中心应告知门岗该户装修人员已清场。

5装修验收合格，并已入住三个月，业主应申请装修复验，装修管理员应到现场

复验，如无问题。由装修管理员、管理处主任在《装修竣工登记表》“二次验收

意见”栏签订“复验合格”后，经企业经理审批，由财务退还业主或装修施工单

位的I装修保证金。

八、违规装修责任

1.在装修施工中有违反上述规定行为的，管理处有权视情节轻重予以扣罚部分乃至所有

装修保证金的惩罚。

2.装修施工中如施工单位违规操作，物业管理处有权责令其停止装修行为。

3.因装修人H勺室内装修活动导致相邻住宅的管道堵塞、渗漏电、物品毁坏等，装修人应当

负责修好和赔偿；属于装修施工单位装修人向装修施工企业追偿。

4.因装修施工不慎引起火灾事故的，由装修施工单位承担责任。

5.因装修施工不慎导致自身或他人人身伤害口勺，由装修施工单位承诺所有赔偿责任。

2）做好装修申报登记和审批工作

建设部《住宅室内装惭装修管理措施》第十三条规定：“装修人在住宅室内装饰装修工

程动工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（如下简称物业管理单位）申报登记。”

物业管理企业接受业主的装修申报工作，指导业主填写“装修申请表”，“装修申请表”

格式如表6.1所示。在装修申报登记时，物业管理企业要对业主日勺资格进行确认，并提供

装修规定及有关资料。非业主日勺住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当获得业主的书面

同意。

一、装修审批管理流程

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二、房屋室内装修申请表

申请日期：年

装修申请人姓名或装修

联络

单位名称地址

施工

施工单位名称施工单位地址负责联络

人

申请装修期限年月日至年月日

装修项目（附装修方案）

1.

2.

装修本装修人和施工单位保证遵守《装修管理规定》和有关规定，保证按期完毕装修，

保证若有违约，乐意接受管理处的惩罚。

装修申请人签字业主签字（章）：施工单位（章）

（章）：（如装修申请人非业主，则业主

须在此签字或盖章）负责人签字：

年月日年月日年月日

物业管理处日勺审批意见：

签字（章）：

年月日

业主认真如实填写装修申请表，并附装修方案，报物业管理处审批。业主及施工单位应

在申请书上签字盖章。

物业管理企业应详细审查装修申请表中的装修申请内容，在一定H勺时间内予以答复。对

应报有关部门审批口勺，应督促业主或施工单位及时向有关部门申报。对符合有关规定的装修

申请应及时同意同意。对不符合有关规定的，规定业主进行修改，重新提交审批。

物业管理企业在同意同意装修施工之前，应与装修人签订《装修协议书》。装修协议书

一般包括下列内容：①装修工程的实行内容；②装修工程的实行期限；③容许施工的时问；

④废弃物的清运与处置；⑤房屋外立面设施及防盗窗的安装规定；⑥严禁行为和注意事项；

⑦装修保证金、垃圾费、水电费等费用的约定；⑧违约责任；⑨其他需要约定的事项。如下

是某小区的装修协议书样本。

三、装修施工巡查登记表

编号：填写口期：一年一月_□

装修单元承包商全称

巡查日期一年一月一日巡查时间____时____分〜____时___分

施工人数——出入证查对——

装修巡查项目时间巡查处理时间巡查处理时间巡查处理

状况成果状况成果状况成果

1.有无乱堆、乱抛垃

圾

2.有无乱拉电

3.有无导致渗漏、堵、

损坏状况

4.有无变化主体构造

5.有无变化室内管线

和电源开关

6.有无变化阳台使用

功能

7.有无违反规定安装

门和窗户

8.有无违反规定安窗

花和防盗网

9.空调安装与否符合

规定

10.有无在公共设施

乱写乱画

11.有无违反消防条

例

12.有无违反安全、

保卫等行为

13.有无损毁他人财

物的行为

14.其他

巡查监督人确认日期

施工负责人确认日期

业主/住户确认日期

四、小区装修协议书

甲方：广科物业管理有限企业

乙方(装修人)：XX

为了维护楼宇建筑构造的安全，保证小区建筑风格H勺统•和美观，使装修操作规范化,

双方同意签订如下协议：

1.装修地点华发蔚蓝堡小区x幢x单元x室。

2.装修工期：从X年X月X日起至X年X月X日止。因特殊状况。要延长装修工期时,

乙方另行向甲方申请。

3.乙方装修应聘任有一定资质的装修施工单位进行。

4.乙方装修中应严格遵守《业主公约》、《装修管埋规定》及其他管埋规定。

5.装修施工时间为7：00至12：00,14：()0至21：00。

6.乙方装修施工不得改动承重墙、柱、梁等主体构造；不私自改动水、管线走向；不

违章搭建。

7.装修垃圾必须袋装集中堆放丁指定日勺位置；不得将垃圾倒人下永内。严禁从楼上抛

弃垃圾和任何物品。

8.空调室外机安装在指定的统一位置。

9.大件装修工具及超长超宽装修材料不得进入电梯，从楼梯上下。

10.乙方聘任的施工单位H勺施工人员必须办理临时出人证v需要留宿H勺，应到管理处办

理登记手续。

11.乙方装修过程中，必须接受甲方的检查与监督。乙方聘任的施工单位违反有关规定,

不听劝阻和安排，甲方有权责令其停止装修。

12.乙方装修结束，应及时告知甲方验收。双方办理竣工验罢手续。

13.乙方向甲方交纳装修保证金X元（按照物价局规定执行）。乙方装修符合装修方案口勺

规定，施工中没有违规现象，经验收通过，甲方及时退回装修保证金。

14.乙方应向甲方交纳装修垃圾清运费X元（按照物价局规定执行）。

15.甲方负责清运乙方在指定地点堆放的装修垃圾。

16.甲方应协助协调处理乙方在装修过程中出现的问题。

17.因乙方装修导致房屋开裂、管道堵塞、渗漏水、停电、损坏公共设备设施和他人财

产物品的，因乙方装修施工不慎导致安全事故及人身伤害的，均由乙方负责赔偿。属于装修

施工单位货任H勺，由乙方向装修施工单位追偿。

18.本协议一式两份，双方各执一份，未尽事宜，由双方协商处理。

19.本协议经双方签字或盖章后生效。

甲方（盖章）乙方（签字）

日期：X年X月义日日期：X年X月义日

3）做好装修施工管理

装修施工管理包括如卜内容：

（1）签订“装修施工责任承诺书“

为维护物业安全，强化妆修施工管理，应规定施工单位在进场施工前，与物业管理企业

签订“装修施工责任承诺书”。签订“装修施工责任承诺书”的目H勺是使施工单位明确自己

的责任，保证施工安全，并保证不影响小区或大度环境和他人的正常工作与生活。”装修施

工责任承诺书”样本如下：

五、小区装修施工责任承诺书

广科物业管理企业：

我司受聘承担华发蔚蓝堡小区（大厦）X幢（层）X室II勺室内装修施工，已收到广科物业管

理企业发给的《装修管理规定》、《装修补充规定》、《防火手册》及《电梯使用规定》等文献。

我企业申明已经详细阅读以上文献，并承诺遵守以上文献之所有规定，若有违反，乐意接受

对应的惩罚。我司在施工中一定加强对施工人员H勺教育和管理，服从物业管理企业的）安排和

调度，接受物业管理企业的检杳与监督。因我司装修施工导致的人身伤害、物品损坏等，由

我企业负完全责任。

特此承诺。

承诺人（单位盖章）：

负责人（签字）,

X年X月X日

六、施工人员管理表

装修施工单位日勺施工人员要到管理处进行登记，填写《装修人员登记表》，《装修人员登记

表》格式如表6.2所示。物业管理处给装修施工人员发《临时出入证》，装修施工人员凭《临

时出入证》出入小区或大厦。要规定装修施工人员H勺活动范围，只容许在指定口勺区域内活动,

防止装修施工人员到无关的楼栋或楼层乱窜，以免影响他人的工作和生活。

装修人装修地址

装修单位负责人

姓名性别籍贯身份证号工种备注

施

工

人

员

j

(3)施工时间管理

装修施工不得干扰左邻右舍，不得影响其他单位或个人的工作和休息，因此要加强装修时

间的管理。

一般容许口勺施工时间为早上7：00后来，晚上21：00此前。

要控制噪音施工的时司。噪音施工的内容包括砸墙、钻孔、墙面楼板开槽、钻切锤打金

属、电锯改料等。对住宅房屋来说，噪音施工时间要避开人们H勺休息时间，例如中午12：

0()至14：0()、晚上21：03后来至早上7：0()此前，不容许噪音施工；但对办公楼来说，因

白天大家都在上班，不容许装修噪音施工，一般规定是上班时间内只能从事不发生噪音的装

修施工，发生噪音的装修施工可安排在下午17：()0至晚上21：00。

对电梯使用时间做出限制。高层建筑内口勺业主或使用人的室内装修必须容许其使用电梯

运送施工人员、装修材料和垃圾。但为不影响其他人口勺使用，应规定使用电梯的时间。一般

的规定是运送施工人员、装修材料和垃圾要避开电梯使月的高峰时间，这个高峰时间根据大

楼的用途和对象不一样而不一样。假如白天电梯使用非常繁忙，可安排在夜间运送装修材料

和垃圾。

(4)施工现场管理

在装修过程中，物业管理处要派专人对装修状况进行检查，通过加强施工现场管理，保

证装修的规范运作和安全，

施工现场管理的内容和措施有：①核算申报范围，对超过申报范围或未按原定装修方案

装修的，要及时规定补办手续：②督促施工人员按章操作；③发现装修施工有违反《装修管

理规定》的行为，立即进行处理或惩罚；④装修检查要做详细记录，并存档备查。

4)做好装修验收工作

房屋室内装修工程竣工后，装修人应当告知物业管理企业，并会同装修施工单位按照原

装修方案、装修协议和对应口勺质量原则进行验收。验收合格后，装修人、装修施工单位、物

业管理企业在《房屋室内