新鸿基地产港房龙头蓄势领航多元赋能行稳致远

内容目录港资房企龙头，深行五十余载 4深耕行业五十余载港房企龙头地位稳固 4家族控股，股权结稳定 4坚守多元化长期战，极构筑综合业务版图 5销售强势土储充裕盈具备弹性空间 6物业销售收入稳步升利润端筑底企稳 6在港销售稳居领先位土储充裕保障发展 8香港住宅市场复苏势续，公司销售规模备性空间 10租赁业务韧性强劲投物业规模逐步扩张 12优质运营夯实租金础多元业态增强抗风韧性 13区位布局优越，投物规模逐步扩张 14派息政策相对稳定分率波动较小 16盈利预测与估值 17风险提示 19图表目录图1： 公司发展历程 4图2： 公司股权结构 5图3： 公司营业收入及同变动 5图4： 公司核心归母净利及比变动 5图5： 公司分部收入结构 6图6： 公司分部利润结构 6图7： 公司物业销售收入同变动情况 7图8： 公司物业销售收入要源于香港 7图9： 香港物业销售收入同变动情况 7图10： 内地物业销售收入同变动情况 7图11： 公司物业销售分部润同比变动情况 8图12： 公司物业销售分部润构 8图13： 公司香港物业销售润同比变动情况 8图14： 公司内地物业销售润同比变动情况 8图15： 公司权益销售额及比动情况 9图16： 公司分地区销售额构 9图17： 公司香港权益销售及比变动情况 9图18： 2025年香港地区销售额TOP5港资房企及市占率 9图19： 公司土储面积结构 10图20： 公司发展中土储结构 10图21： 2023年以来香港私人宅租金指数持续提升 11图22： 香港部分住宅租金报已实现“供平过租” 11图23： 香港新房库存去化期幅压降 12图24： 近年来香港土地供规收缩 12图25： 香港未来私人住宅在应降低 12图26： 公司物业租赁收入同变动 13图27： 公司物业租赁收入构 13图28： 公司物业租赁分部润同比变动 13图29： 公司物业租赁分部润构 13图30： 公司香港物业租金入同比变动 14图31： 公司内地物业租金入比变动 14图32： 公司香港物业租金入同比变动 17图33： 主要港资房企派息情况 17表1： 公司未来十个月主项推售计划 10表2： 截至2025年6月30公司在香港地区主投物业情况 15表3： 截至2025年6月30公司在内地主要投物情况 16表4： 公司营业预测主要算设 18表5： 可比公司估值对比 19港资房企龙头，深耕行业五十余载深耕行业五十余载，港资房企龙头地位稳固197280年代公司902000GSM19962000于创业板上市。公司在深耕主业的基础之上，跨界布局电讯、科技、运输基建与物流等多元化业务，为公司穿越周期稳健经营提供坚实基础。图1：公司发展历程公司官网，财通证券研究所家族控股，股权结构稳定2025630.（流图2：公司股权结构2025630坚守多元化长期战略，积极构筑综合业务版图营业收入呈复苏趋势，利润端逐步修复。本轮行业周期中，房地产行业自2021Y3公司FY1H26527.13.0FY04121.图3：公司营业收入及同变动 图4：公司核心归母净利及比变动90000700006000050000400003000020000100000

营业收入（百万港元) yoyFY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26

35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%

35000300002500020000150001000050000

核心归母净利润（百万港元） yoyFY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26

20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%公公，通券所 公公，通券所备注：公司核心归母净利润不包括投资物业估值变动的影响略，业务范围由房地产行业拓展至电讯、运输基建及物流、数据中心等领域。F16661.846物业租赁业务提供稳定利润支撑，物业销售业务增强公司业绩弹性。529图5：公司分部收入结构 图6：公司分部利润结构物业销售 物业租赁 酒店业务 电运输基建及物流数据中心业务 其他业务100%

物业销售 物业租赁 酒店业务 电运输基建及物流 数据中心业务 其他业务100%80%

80%60%

60%40%

40%20%

20%0%FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26

0%FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26公公，通券所 公公，通券所备注：分部利润不包括未分配的管理费用、其他净收益、净财务支出及投资物业公允价值变动。销售强势土储充裕，盈利具备弹性空间物业销售收入稳步回升，利润端筑底企稳Y0F166.5.751F163.89.，主要由于FY1H26长4.至1.2图7：公司物业销售收入同变动情况 图8：公司物业销售收入要源于香港450004000035000300002500020000150001000050000

物业销售收入（百万港元） yoyFY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26

100%80%60%40%20%0%-20%-40%

100%20%0%

香港 内地FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26公公，通券所 公公，通券所图9：香港物业销售收入同变动情况 图10：内地物业销售收入同变动情况40000350003000025000200001500050000

香港物业销售收入（百万港元） yoyFY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26

80%60%40%20%0%-20%-40%

9000800070006000500040003000200010000

内地物业销售收入（百万港元） yoyFY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26

2500%2000%1500%1000%500%0%-500%公公，通券所 公公，通券所1FY1H26436.1亿1.167pct20.222.5图11：公司物业销售分部润同比变动情况 图12：公司物业销售分部润构2500020000150001000050000

物业销售利润（百万港元） yoyFY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26

80%60%40%20%0%-20%-40%-60%

100%20%0%

香港 内地FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26公司公告，财通证券研究所备注：物业销售分部利润不包括未分配的管理费用、其他净收益、净财务支出及投资物业公允价值变动。

公司公告，财通证券研究所备注：物业销售分部利润不包括未分配的管理费用、其他净收益、净财务支出及投资物业公允价值变动。图13：公司香港物业销售润同比变动情况 图14：公司内地物业销售润同比变动情况16000140001000080006000400020000

香港物业销售利润（百万港元） yoyFY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26

10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%

6000500040003000200010000

内地物业销售利润 yoyFY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26

12000%10000%8000%6000%4000%2000%0%-2000%公司公告，财通证券研究所备注：物业销售分部利润不包括未分配的管理费用、其他净收益、净财务支出及投资物业公允价值变动。

公司公告，财通证券研究所备注：物业销售分部利润不包括未分配的管理费用、其他净收益、净财务支出及投资物业公允价值变动。在港销售稳居领先地位，土储充裕保障发展FY16F169.95亿.314.1SIERRASEA2A2B90图15：公司权益销售额及比动情况 图16：公司分地区销售额构500450400300250200150100500

权益销售额（亿港元） yoyFY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26

30%20%10%0%-10%-20%-30%

120%100%40%20%0%

香港 内地FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26公公，通券所 公公，通券所图17：公司香港权益销售及比变动情况 图18：2025年香港地区销售额TOP5港资房企及市占率450400300250200150100500

香港地区权益销售额（亿港元） yoyFY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26

80%60%40%20%0%-20%-40%

400300250200150100500

2025年销售额（亿港元） 2025年市占率新鸿基地产恒基地产新世界发展信和置业 嘉里建

18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%公公，通券所 中地，通券所公司17.4万平方米土地。截至2025576.2177.5122.7398.7万平方米，其中超50%20261SIERRASEA2A2B1期等司优质项目储备充裕，随逐步推盘入市，为后续销售规模提供坚实基础。图19：公司土储面积结构 图20：公司发展中土储结构已落成物业（万平方米） 发展中物业（万平方米） 内地发展中物业（万平方米） 香港发展中物业（万平方米）1400120010006004002000

FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26

9007006005004003002001000

FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26公公，通券所 公公，通券所表1：公司未来十个月主要项目推售计划项目名称位置权益比例权益建面（万平方米）东成里1A期香港元朗100%3.0上水地段一期项目香港古洞100%2.9锦田北项目香港元朗100%2.3荃湾项目香港荃湾100%1.9启德天玺·海2B香港启德100%1.7沙田项目香港沙田100%1.5滨江凯旋门上海100%0.2杭州国际金融中心项目杭州100%0.6苏州湖滨四季项目苏州100%0.7佛山泷景项目佛山100%0.7合计/15.6公司业绩推介材料，财通证券研究所2.3 香港住宅市场复苏趋势延续，公司销售规模具备弹性空间202320261香港H.%03.0697.图21：2023年以来香港私人住宅租金指数持续提升实用面积<40平方米 40≤实用面积≤69.9平方米24070≤实用面积≤99.9平方米70≤实用面积≤99.9平方米 私人住宅:实用面积≥160100≤实用面积≤159.9平方米200180160140120100，财通证券研究所图22：香港部分住宅租金回报率已实现“供平过租”4.5%

实用面积<0平方米 私人住宅:实用面积≤9.平方米70≤实用面积≤99.9平方米 100≤实用面积≤159.9平方米实用面积≥0平方米 H按(HIBR+3B,封顶为-75B）4.%3.5%3.0%2.5%2.%1.5%1.%，财通证券研究所2025910.21Q20241.0202391251012025961532017202020-202213-1413.02023-202513.6201860:40整至20145（1605404图23：香港新房库存去化周期大幅压降在建单位 预售单位A:已完工建筑但未出售数量（套） B:在建单位-预售单位（套）C:已批让土地可随时动工土地（套） 总库存去化周期（月在建未售+竣工未售库存去化周期（月）12000010000060000200000，财通证券研究所图24：近年来香港土地供规收缩 图25：香港未来私人住宅在应降低

150100500香港土地出让面积（左轴，万平方米）香港土地出让宗数（右轴，宗）50403020100

504040303020 10 0

公营房屋供应（万套） 广义库存（万套远期私人住宅供应（万套） 财证研所 香房局财证究所香港住宅市场供需格局改善，有望延续复苏态势，公司销售规模具备弹性空间。当前香港超八成存量住宅已实现或接近“供平过租”，叠加人才引进政策持续落地租赁业务韧性强劲，投资物业规模逐步扩张租赁业务经营稳健，有助于平滑公司业绩受行业周期影响的波动。相较于房地产开发业务，公司物业租赁业务受行业周期波动影响相对较小，经营稳健，是公司经营性现金流的重要支撑及利润的主要来源。FY1H26在香港及内地商业地产租金仍面临调整压力的情况下，公司凭借优质的运营能力及投资物业的区位优势，租赁业务收入及分部利润仅小幅调整，基本保持平稳，未来若香港及内地零售商业及写字楼市场逐步复苏，公司租赁业务收入及利润规模有望进一步提升。图26：公司物业租赁收入同变动 图27：公司物业租赁收入构2500020000150001000050000

物业租赁收入（百万港元） yoyFY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26

4%3%2%1%0%-1%-2%-3%-4%

100%60%40%20%0%

香港 内地FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26财证研所 财证研所图28：公司物业租赁分部润同比变动 图29：公司物业租赁分部润构160001400080006000400020000

物业租赁分部利润（百万港元） yoyFY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26

6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%

100%90%70%60%50%40%30%10%0%

香港 内地FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26，财通证券研究所备注：物业租赁分部利润不包括未分配的管理费用、其他净收益、净财务支出及投资物业公允价值变动。

，财通证券研究所备注：物业租赁分部利润不包括未分配的管理费用、其他净收益、净财务支出及投资物业公允价值变动。优质运营夯实租金基础，多元业态增强抗风险韧性122.9调整周期，但公司凭借多元化业态组合、优质运营能力等综合优势，租金收入保持强劲韧性。图30：公司香港物业租金入同比变动 图31：公司内地物业租金入比变动2000016000140001000080006000400020000

零售物业 写字楼物业 其他 租金收入同比（百万港元）2%（百万港元）1%0%-1%-2%-3%FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26

70006000500040003000200010000

零售物业 写字楼物业 其他 租金收入同比（百万港元）10%（百万港元）0%-5%-15%FY2021FY2022FY2023FY2024FY2025FY1H26，财通证券研究所备注：租金收入包括合营及联营公司数据

，财通证券研究所备注：租金收入包括合营及联营公司数据FY1H26公司88.0完善会员服务等方式增强竞争力，整体零售物业出租率达94%。办公物业端，FY1H2691%FY1H26公司实现内地租金收入0.84.0FY1H2621FY1H26公司在内地办公楼租金收入8.1.区位布局优越，投资物业规模逐步扩张香港投资物业位置优越，内地投资物业主要分布在高能级核心城市，公司投资物业组合区位优势明显。公司投资物业组合普遍布局高能级城市或核心区域，区位优势是支撑公司投资物业出租率及租金水平的重要因素。FY1H26香港甲级写字出租率分别达98%91%表2：截至2025年6月30日公司在香港地区主要投资物业情况项目名称权益比例（%）住宅万㎡商场/商铺万㎡写字楼万㎡酒店万㎡工业万㎡国际金融中心一期/二期/国际金融中心商场/香港四季酒店/四季汇50-3.08.95.1-新鸿基中心新鸿基中心中环广场10050--0.5-7.96.6----北角汇/香港维港凯悦尚萃酒店 100 - 1.3 - 3.6 -世贸中心wtcall 100 - .5 .3 - -浪琴园(第2及3座) 100 2.3 - - - -环球贸易广场/天际100香港观景台/香港丽思卡尔顿酒店/W酒店港景汇

100 - 0.3 23.2 9.5 -创纪之城1期 100 - 0.3 8.3 - -创纪之城2期 50 - - 1.2 - -创纪之城5期AM 100 - 5.6 .9 - -创纪之城6期 100 - 0.3 3.4 - -heMillennity 7.4 - - 4.4 - 新世纪广场MOO/帝京酒店 100 - 6.7 4.4 3.7 -TOWNPLACEWESTKOWLOON 100 - - - 3.5 Valk 100 - .8 - - -帝苑酒店 100 - - - 2.7 -创贸广场 100 - - - - 2.2Mikiki 100 - 1.9 - - -新太阳广场 100 - 1.9 - - -新城市广场/新城市商业大厦/帝都酒店 100 - 12.5 1.0 2.3 -新城市中央广场oequae 100 - 3.2 3.8 - -新都会广场 100 - 5.6 5.3 - -形点I 100 - 6.5 - - -形点II 87.5 - 2.3 - - -元点 100 - 1.0 - - -加点 100 - 0.4 - - -香港九龙东皇冠假日酒店/香港九龙东皇冠假日酒店/100---5.8-PopCorn 50 - 1.0 - - -大埔超级城 100 - 5.6 - - -荃湾广场 100 - 5.4 - - -九龙贸易中心 100 - 0.7 3.7 - -活@KCC 100 - 0.9 - - -上水广场 100 - 1.7 3.5 - -东港城 100 - 3.9 - - -东荟城/香港诺富特东荟城酒店/香港银樾美憬阁精选酒店

26.7 - 2.1 0.4 0.9 -帝逸酒店 100 - - - 3.2 -帝景酒店 100 - - - 2.9 -VCity 100 - 2.5 - - -天晋汇(第1、2及3期)/海天晋汇 100 - 2.2 - - -合计 - 2.3 84.5 91.2 43.2 2.2公司公告，财通证券研究所表3：截至2025年6月30日公司在内地主要投资物业情况城市住宅（万㎡）商场（万㎡）写字楼（万㎡）酒店（万㎡）合计（万㎡）北京-11.74.3-16.0上海2.828.345.18.784.9杭州-6.91.91.610.5南京-10.118.63.332.0苏州---2.82.8无锡-5.9--5.9广州-7.1-1.48.5佛山-5.9--5.9成都-5.13.7-8.8合计2.881.073.517.9175.2公司业绩推介材料，财通证券研究所香港C.2米，FY20275.6FY202813.0TC406派息政策相对稳定，分红率波动较小派息率稳定，股东回报或具备较强持续性。公司派息政策相对稳定，FY2021-FY20234.953.7550%。从公司近年派息表现来看，派息率稳定维持在40%-60%区间，我们预计公司后续派息政策或相对平稳，股东回报具备一定持续性。图32：公司香港物业租金入同比变动 图33：主要港资房企派息情况每股股息（港元） 派息率654321

70%60%50%40%30%20%10%

120%100%60%40%20%0%

派息率0 0%FY2021 FY2022 FY2023 FY2024 FY2025财证研所 财证研所备注：派息率为以核心归母净利润计算；除信和置业、新鸿基地产分红率为使用FY2025数据计算外，其余公司均使用2024年数据计算盈利预测与估值我们对公司经营情况进行如下测算假设：香港业务：FY2026公司香港地区住FY2026-FY2028327294300结转项目面积收缩，预计收入结转收入存在波动。从结转项目结构上来看，FY2025FY2026-FY2028765759物业租赁业务：Y206FY2H6IGC11.2FY20275.6万平方米。FY2028后旺角商业30C商24模及利润率温和增长，预计FY2026-FY2028公司租赁业务收入204亿港元、FY2023FY2024FY2025FY2026EFY2027EFY2028E营业收入（百万港元）71,195FY2023FY2024FY2025FY2026EFY2027EFY2028E营业收入（百万港元）71,19571,50679,72187,55683,60785,267yoy-8.43%04%115%9-45%20%物业销售26,18325,10633,88040,26035,09635,855香港收入23,8532474526139326742940629995yoy-274%37%56%250%-100%20%内地收入2303617,7417,5865,6905,860yoy3947%-45%20443%-20%-250%30%物业租赁19,74720,36619,85520,40120,80921,017香港收入1499615,2121415,32915,63615,792yoy115%144%-216%300%200%100%内地收入4715,15449725,0715,1735,225yoy-15.34%8%-3.5%200%200%100%多元化业务25,26526,03425,98626,89627,70228,395yoy524%304%-01350%300%250%，公司公告，财通证券研究所司FY2026-FY20282092242367.237.728.15PE19.318.117.1我们选取标杆港资房企恒基地产、恒隆地产、信和置业作为可比公司，公司FY2026-FY2027表5：可比公司估值对比公司名称股价/股）归母净利润（百万港元）PE（倍）2024A2025A/E2026E2027E2024A2025A/E2026E2027E恒基地产32.16,9610,07210,5651,10318.113.514.712.8恒隆地产9.1,1531,06,9903,11513.824.115.414.8信和置业11.64,4024,0194,3965,28116.124.125.020.8平均/4,5,2995,9846,16.020.618.416.1新鸿基地产139.519,770,937,36723,6049.013.519.318.1，公司业绩推介材料，公司公告，财通证券研究所备注除鸿地盈预来通证研所测其公盈测均自 一预。6 风险提示香港房地产调控政策超预期：美联储降息不及预期：本轮香港房地产市场量价企稳主要受益于美联储降息带来的HIBOR及按揭利率下调，若美联储降息不及预期或开启加息周期，可能影响香港房地产市场的复苏。香港消费复苏不及预期：香港消费复苏是香港零售商业租金提升的重要基础，当前香港消费复苏处初期阶段，部分区域出现租金回升趋势，若后续香港消费表现较弱，或影响零售商业租金水平及空置率。公司财务报表及指标预测资产负债表(百万港币)2024A2025A2026E2027E2028E利润表(百万港币)2024A2025A2026E2027E2028E流动资产248,663235,712249,740252,118258,134营业收入71,50679,72187,55683,60785,267现金6346720852,924467其他收入00000应收账款及票据3453252348335379营业成本39,29245,53155,51951,71652,388存货214,57997200,484179,569174,625销售费用3065644,8164,5984,690其他40577720169063管理费用332233363533311非流动资产569,431581,181583,900590,271596,805研发费用00000固定资产50,19050,689951,09852,258财务费用352,4853053359无形资产4,338339373575350除税前溢利23,58324,75325,79227,55429,078其他5403526,653530,29853555198所得税3784,8694,3854,6844,943资产总计818,094816,893833,640842,390854,939净利润19,60519,88421,40822,87024,135流动负债62,01270,09276,08173,17473,421少数股东损益559607471503531短期借款0984343344244234归属母公司净利润19,04619,27720,93722,36723,604应付账款及票据3702,47632,8732,910其他48,4445323258,66356,01756,276EBT27502723829,39730,98332,137非流动负债145,011124,427124,276124,276124,276EBDA31,95532,29531,32332,91134,103长期债务116,589533533533533EPS（元）7.506.657.237.728.15其他225243243243负债合计207,023194,519200,357197,450197,697普通股股本70,70370,70370,70370,70370,703主要财务比率2024A2025A2026E2027E2028E储备55554,2745475755738成长能力归属母公司股东权益606,717617,851628,289639,443651,215营业收入0.44%11.49%.3%-4.51%.少数股东权益4,3544,5234,9945976,028归属母公司净利润-20.33%.21%8.61%.3%5.53%股东权益合计611,071622,374633,283644,940657,243获利能力负债和股东权益818,094816,8933340842,390854,939毛利率5.05%42.89%3.538.14%38.56%销售净利率26.64%24.18%23.926.75%27.6现金流量表(百万港币)2024A2025A2026E2027E2028EROE3.13.12%3.33%3.53.62%经营活动现金流24,51638,08025,08640,90128,020ROIC3.02.99%3.28%3.43.4净利润946927720,93722,3672304偿债能力少数股东权益559607471503531资产负债率25.323.81%24.03%23.423.12%折旧摊销4,8055571,9261,9291,966净负债比率18.17%5.012.91%8.87%7.0营运资金变动及其他1063391,7526031,919流动比率