工商银行武汉市分行房地产信贷风险管理研究

工商银行武汉市分行房地产信贷风险管理研究工商银行武汉市分行房地产信贷风险管理研究ResearchonRealEstateCreditRiskManagementofICBCWuhanBranch摘要伴随着我国经济飞速发展和城市化进程的加快，房地产业也得到了迅猛发展，房地产行业成为我国国家经济的支柱产业。一般来说，房地产行业具有投资资本高、投资回报也较好的特点，自然存在高风险特性，间接参与房地产行业建设的商业银行如果对房地产企业提供过度资金支持，并对信贷风险管理不善，非常容易造成信贷扩张问题。一旦发生信贷风险，不仅对商业银行本身带来重大损失，还可能会影响整个金融业的发展，对我国国民经济的运行带来不稳定因素。本文即以此为出发点，探究商业银行房地产信贷风险的管理。本文主要分为四个部分。首先本文对房地产信贷风险的理论进行了研究。其次，本文以工商银行武汉分行为案例，研究了其房地产信贷风险管理现状。再次，本文对工商银行武汉分行房地产信贷风险管理问题进行分析，并分析了问题成因。最后，针对现存问题，本文提出了工商银行武汉分行房地产信贷风险管理的对策。关键词：房地产信贷风险风险管理工商银行武汉分行

AbstractWiththerapiddevelopmentofChina'seconomyandtheaccelerationofurbanization,therealestateindustryhasalsobeenrapiddevelopment,therealestateindustryhasbecomethepillarindustryofChina'snationaleconomy.Generallyspeaking,therealestateindustryhasthecharacteristicsofhighinvestmentcapitalandgoodreturnoninvestment,whichnaturallyhasthecharacteristicsofhighrisk.Ifthecommercialbanksindirectlyparticipateintheconstructionoftherealestateindustryprovideexcessivecapitalsupporttotherealestateenterprises,anddonotmanagethecreditriskwell,itisveryeasytocausecreditexpansionproblems.Oncethecreditriskoccurs,itwillnotonlybringgreatlosstothecommercialbanksthemselves,butalsoaffectthedevelopmentofthewholefinancialindustryandbringunstablefactorstotheoperationofournationaleconomy.Basedonthis,thispaperexploresthemanagementofrealestatecreditriskofcommercialbanks.Thispaperisdividedintofourparts.Firstly,thispaperstudiesthetheoryofrealestatecreditrisk.Secondly,thispaperstudiesthecurrentsituationofrealestatecreditriskmanagementbasedonthecaseofICBCWuhanBranch.Thirdly,thispaperanalyzestherealestatecreditriskmanagementofICBCWuhanBranch,andanalyzesthecausesoftheproblems.Finally,inviewoftheexistingproblems,thispaperputsforwardtheCountermeasuresofrealestatecreditriskmanagementofICBCWuhanBranch.Keyword：realestatecreditriskriskmanagementICBCWuhanBranch

目录摘要 IAbstract II绪论 11房地产信贷风险管理的理论基础 21.1房地产信贷的概念 21.2房地产信贷风险涵义 21.3房地产信贷风险管理涵义 42工商银行武汉分行房地产信贷风险现状分析 52.1工商银行武汉分行基本情况 52.2工商银行武汉分行房地产信贷现状 52.3工商银行武汉分行房地产信贷风险现状 62.4工商银行武汉分行房地产信贷风险管理现状 83工商银行武汉分行房地产信贷风险管理问题及成因 103.1工商银行武汉分行房地产信贷风险管理问题 103.2工商银行武汉分行房地产信贷风险管理问题成因分析 124工商银行武汉分行房地产信贷风险管理的问题对策 144.1建立房地产政策研究中心 144.2完善房地产贷款审核机制 144.3加强贷后管理系统建设 15结论 16致谢 17参考文献 18绪论改革开放以来，我国经济飞速发展，城市化进程也在加快，房地产业是国家经济的重要载体，房地产业成为我国国家经济的支柱产业。同时，商业银行对房地产的信贷规模量也在逐渐增加，并在银行贷款业务中所占的份额不断增加。在当前房地产行业只住不炒的政策引导下，房地产市场出现了“低温”与“过热”并存的态势，并且面临着去库存重任与抑制泡沫现况。在这种形势下，商业银行必须合理运用房地产贷款组合策略，坚持准确定位、分类管理的原则，积极采取信贷风险管理措施对风险进行管理，保证房地产信贷业务正常有序发展。房地产信贷分为两类，即商业银行为房地产企业的正常生产经营活动发放的贷款和为居民购买商品房以及居民自建房提供的贷款。商业银行风险管理的主要重点应该是与房地产贷款动态相关的风险，并预测房地产行业可能出现的泡沫下对金融体系造成的后果。否则，一旦与房地产贷款相关的系统性风险出现，我们就很难将房地产泡沫带来的负面经济后果降到最低。在此基础上，研究房地产贷款项目管理中可能存在的风险，并对控制方法进行研究，对保证商业银行的正常运行意义重大。与发达国家房地产市场不同，我国房地产的市场有其特殊性。本文结合我国房地产市场发展现状，以工商银行武汉市分行为案例，深入分析了商业银行存在的房地产信贷风险，找出了商业银行在房地产信贷风险管理中遇到的问题并分析，并提出了改进方案，以帮助商业银行持续稳定运行。

1房地产信贷风险管理的理论基础1.1房地产信贷的概念房地产信贷指商业银行为房地产企业的正常生产经营活动发放的贷款和为居民购买商品房以及居民自建房提供的贷款。为房地产企业的正常生产经营活动发放的贷款一般称之为房地产开发贷款，为居民购买商品房以及居民自建房提供的贷款一般称之为居民个人住房按揭贷款。在我国，房地产贷款是商业银行的主要经营业务之一，房地产开发企业是商业银行房地产信贷的主要对象。房地产开发企业所需建设资金的主要来源是商业银行的房地产贷款业务，即其主要是通过银行来筹集主要的建设资金和财政资金。与此同时，在世界范围中来看，各国政府也在积极推行房地产领域的免税政策并放宽贷款条件等优惠措施，以鼓励房地产开发商获得必要的建设资金，通过银行信贷方式获取房地产建设贷款。1.2房地产信贷风险涵义1.2.1房地产信贷风险的概念房地产信用风险就是指商业银行房地产金融活动领域中的房地产公司贷款和个人住房贷款的借款人违背了与商业银行的约定而没有按时还款，给商业银行放出的贷款和利息收回增加了不确定性。由于国家宏观经济周期的波动和房地产市场参与主体资金的不确定性等会给商业银行带来实际收益偏离预期收益的危险。一般来说，房地产行业具有投资资本高、盈利能力强的特点，自然存在高风险特性，间接参与房地产行业建设的商业银行如果对房地产企业提供过度资金支持，并对信贷风险管理不善，非常容易造成信贷扩张问题，一旦发生信贷风险，不仅对商业银行本身带来重大损失，还可能会影响整个金融业的发展。1.2.2房地产信贷风险的特征首先，由于与房地产相关的信贷风险并未超出一般信贷关系的范畴，因此房地产信贷风险与一般信贷关系一样，都具有许多风险因素的特征。首先，客观性。在现代市场经济形势下，借贷关系必然会产生信贷风险，没有不存在信贷风险的借贷关系。其次，不确定性。国家宏观经济运行和调控政策、房地产市场价格波动性变化、借款人资金充足和还款意愿等多种因素造成了信贷风险的不确定性。最后，隐蔽性。由于影响房地产信贷关系的形成因素很多，信贷风险的成因可能更为复杂，因此房地产信贷风险具有隐蔽性。此外，房地产贷款受到房地产市场特点的影响，与房地产信贷相关的风险具有房地产行业的特有属性。主要包括两方面的内容。首先，传染性。由于房地产覆盖面广，支撑房地产行业的其他行业企业众多，造成了房地产行业与很多其他行业都有较为紧密的联系，因此房地产信贷风险如果出现则影响很大，不仅仅影响个别房地产企业和提供贷款的商业银行，许多其他相关行业也可能产生连锁影响，甚至会影响整个金融系统，对国民经济的运行和稳定发展带来较大的影响。其次，周期性。根据我国房地产行业的发展规律，房地产行业与经济发展息息相关，并与经济发展规律正相关。经济发展较好，房地产信贷风险就较弱，经济发展不佳，房地产信贷风险就较强。1.2.3房地产信贷风险的类型一般来说，房地产信贷风险有四种类型。第一，市场风险。由于相关市场价格波动带来的不确定性而给商业银行带来的风险，被称为市场风险。2018年，我国很多大城市的房地产价格收入比较高，北上广深甚至高达12以上，在我国经济下行趋势下，较高的房价收入比可能会导致泡沫的形成，带来房地产价格泡沫的破裂，造成房地产企业资金链断裂，由此引发商业银行信贷风险，并提高银行的不良贷款率。第二，信用风险。信用风险是指房地产开发公司或个人住房抵押贷款借款人因资不抵债或不愿偿还房地产贷款而使商业银行不能及时收到房地产贷款本金和利息的风险。第三，流动性风险。流动性风险是指商业银行等金融机构由于缺乏足够的现金储备和能够快速稳定实施的流动资产，在到期时无法满足客户借款需求和清偿债务的风险。四是操作风险。近年来，由于互联网技术发展较快，互联网金融也在告诉发展过程中，由此带来商业银行对互联网的依赖程度的提高。商业银行信贷业务所面临的操作风险主要是由于人员、系统和程序等因素造成的，一旦互联网系统或者网络出现操作问题，很容易带来操作风险。从覆盖范围上来看，整个贷款业务发生过程中都存在着贷款操作风险，而且由于贷款业务的开展不仅是由一个部门完成的，其产生可能分散到银行的各个部门之中。1.3房地产信贷风险管理涵义1.3.1商业银行风险管理的含义商业银行风险管理是指商业银行运用科学的手段和方法，对风险采取的策略和行动，以规避可能发生的风险，并降低风险损失。风险管理包括风险识别、风险评估、风险分析、风险消除等要素。商业银行的风险管理是金融安全的核心。1.3.2风险管理对商业银行经营管理的重要意义商业银行进行资本的运作一般包括两个方面的内容。一方面为负债业务。负债业务即为商业银行吸储业务，即商业银行通过负债业务的方式，将社会闲置资本吸收。另一方面为贷款业务。商业银行通过信贷资产业务，将银行资本投放到社会中。银行通过负债业务和贷款业务进行资本操作，扣除负债业务成本，获取差额收益，由此形成商业银行的利润。在进行贷款业务时，商业银行必然承担风险，所以商业银行的经营过程中，必须要对风险进行管理。首先，银行通过产品类创新、专业化资金管理等手段来管理风险，从这个角度上来看，风险管理是商业银行正常经营和发展的基石。其次，随着经济的发展和技术的进步，商业银行面临的风险也开始出现了改变，不稳定性因素也在增加，这就要求商业银行的风险管理要根据当前的形势不断完善。再次，风险管理要求商业银行理性而准确地进行经营，使商业银行既追求利润，又兼顾风险与收益的平衡，实现利润最大化获取。最后，商业银行不断加大风险管理力度，可以增强商业银行稳健性，提高商业银行可靠性和知名度，推动商业银行的持续进行和发展。

2工商银行武汉分行房地产信贷风险现状分析2.1工商银行武汉分行基本情况1985年11月，中国工商银行武汉市分行成立，1999年中国工商银行武汉市分行组建中国工商银行湖北省分行，承担省行工作（以下简称工商银行武汉分行）。从中国工商银行的分支上来看，武汉分行是中国工商银行辖属一级分行，拥有优质的客户基础、多元的业务结构、强劲的创新能力和市场竞争力，通过711个辖属机构、1.68万名员工以及网上银行、电话银行、手机银行和自助银行等服务渠道。工商银行武汉分行在湖北省内具有较高的知名度，其是湖北省规模最大并且实力最强的金融机构之一。2018年工商银行武汉分行的各项贷款同比增长9.73%，存款同比增长8.69%。2.2工商银行武汉分行房地产信贷现状近年来，武汉市发展较快，房地产需求较为旺盛，房价一直处于高位运行状态。特别是国家级中心城市概念提出后，更为房地产市场增加了新的增长点。据武汉市房管局数据显示，武汉市房价从2015年底均价为9926元/平米增长到了2019年底的13875元/平米。火热的房地产市场，推高了房地产信贷业务。工商银行作为湖北省规模最大的金融机构之一，其房地产信贷业务也呈现了较大的增长态势。近五年工商银行武汉分行房产贷信贷业务情况如表2-1所示。表2-1近五年工商银行武汉分行房产贷信贷业务情况表（单位：万元）2014年2015年2016年2017年2018年贷款余额1468094.881862504.342257058.722934849.124377298.24房地产贷款余额115346.56177696.96230703.2341530.56563886.4贷款余额同比增长（%）--26.87%21.18%30.03%49.15%房地产贷款余额同比增长（%）--54.05%29.83%48.04%65.11%房地产贷款占比（%）7.86%9.54%10.22%11.64%12.88%从表2-1中可以看出，近五年工商银行武汉分行贷款业务增长较快，从2014年的1468094.88万元上升到了2018年的4377298.24万元，以2014年为基数进行计算，增长了2909203.36万元，增长了198.16%。近五年工商银行武汉分行房产贷信贷业务也发生了较快的增长，从2014年的115346.56万元上升到了2018年的563886.4万元，以2014年为基数进行计算，增长了448539.84万元，增长了388.86%。房产贷信贷业务远高于贷款业务的增长速度。从表2-1中可以清晰的发现，近五年，每年的房地产贷款速度均高于贷款业务的增长速度。房地产贷款余额占总贷款余额的比例也在不断增长，从2014年的7.86%增长到2018年的12.88%。从此可以看出，工商银行武汉分行介入了较多的楼盘按揭贷款，个人住房按揭贷款规模突飞猛进，且其房地产信贷业务越来越成为了其重点业务。如果工商银行武汉分行不能很好的管理房地产信贷业务的风险，可能会对银行带来较大的发展困境。2.3工商银行武汉分行房地产信贷风险现状2.3.1房地产开发贷款的客户质量房地产开发公司是产生房地产开发贷款信贷风险主要对象企业。首先，房地产行业项目的开发时间长，资金的投入量巨大，从项目的招标到项目用地使用权的获得，从拆迁到勘察设计，从项目施工到竣工等流程均需要大量的资金支撑。与此同时，在这些冗长的建设周期内，房地产开发公司不能从项目中获得任何收入，在进行项目销售前也没有资金入账，所以房地产开发公司必须具有一定的资金实力，并拥有商业银行的信贷支持才能避免资金链断裂的风险。其次，由于房地产业的特殊性，在项目的规划和建设施工过程中需要办理各种许可证，而办理各种证件涉及到多个政府部门。这就要求房地产公司能与政府部门有较强的沟通和交流渠道，因为如果工程缺少各种证件，整个房地产开发项目就会暂停，一旦产生了较长时间的停工，不仅会浪费前期资金投入，更会产生施工企业等的违约风险，甚至会带来人工、原材料等的大幅度变动，对房地产开发企业的资金流动性带来巨大的压力。由此来看，房地产开发公司质量对产生房地产开发贷款信贷风险产生了较大影响。2.3.2个人住房按揭贷款的信贷情况个人住房按揭贷款的信贷风险主要来自于购房者。由于我国金融和投资市场的特殊性，普通居民可以进行投资的渠道较少。相对来说，房地产的投资收益相对较为稳定，所以房地产行业受到了普通老百姓的追捧的热点，并向商业银行申请房贷进行购买。但从另一个角度来说，一旦国家政策调整或者房价下跌，可能会引发信贷风险。这类信贷风险可以通过个人住房按揭贷款的购房者信贷情况来反映。表2-2近五年工商银行武汉分行个人住房信贷情况表（单位：万元）个人住房按揭贷款余额（首套房）个人住房按揭贷款余额（二套房及以上）2014年47395.045575.362015年49596.965695.22016年55900.325772.482017年56549.925914.722018年61206.886834.24从表2-2中可以看出，工商银行武汉分行的个人住房按揭贷款的绝大部分客户都是首套购房者，二套房及其以上的按揭贷款仅占首套房的约十分之一左右。首套住房代表了普通居民的住房刚性需求。刚性需求下，贷款人的还款意愿较强。并且由于大部分贷款期限较长，对首套住房贷款人的还款压力也较小。由此来看，工商银行武汉分行的个人住房按揭贷款风险较小。但与此同时，仍然要注意信贷风险发生的可能性，比如房价大幅度下跌，贷款人的还款意愿下降；收入下降，贷款人的还款压力剧增等等。2.3.3个人商用房按揭贷款不良率个人商用房按揭贷款的信贷风险主要来自于投资者。相比于我国一线大城市，武汉市虽然近年来发展势头较猛，但经济发展水平以及投资收益等仍然具有较大的差距。此外，武汉市城市发展较为集中，其他地域商铺升值空间不大，如果因为盲目投资等进行商铺的投资行为，很可能会产生信贷风险。这类信贷风险可以通过个人商用房按揭贷款不良率项目来反映。表2-3近五年工商银行武汉分行个人商用房信贷情况表（单位：万元）个人商用房按揭贷款余额个人商用房按揭不良贷款余额不良率（%）2014年1978221.330.11%2015年20815.224.640.12%2016年23138.0829.120.13%2017年23383.3636.960.16%2018年28711.242.560.15%从表2-3中可以看出，工商银行武汉分行个人商品房按揭贷款不良率较小，近年来维持在0.2%以下。这就说明工商银行武汉分行此类信贷风险的控制较好。从2017年和2018年数据上来看，不良贷款率有所回升，说明此类信贷风险可能有增强趋势。一方面，由于互联网经济的发展，实体店铺的投资回收率下降，带来贷款人还款能力的下降；另一方面，商铺的投资资金较大，一些房地产开发公司可能会雇佣一些居民去套取商铺房贷，做成假按揭以谋取未来升值空间。一旦经济发展较差或者房价下滑，可能会其还款能力造成巨大的影响，由此带来信贷风险。2.4工商银行武汉分行房地产信贷风险管理现状2.4.1风险管理组织机构设置为了防范可能产生的信贷风险，工商银行武汉分行设置了多个部门来构建风险防范体系。主要部门职责如下。根据工商银行武汉分行制定的风险管理政策和相关标准及时检查权限内的房地产贷款授信业务是信贷管理部的主要职责，同时信贷管理部还负责制定权限外的授信合规管理计划和评估等。法律部主要负责工商银行武汉分行在授信审批及管理中是否符合银行规定，并负责编制合规风险评估、管理报告。资产保全部的主要职责是完成工商银行武汉分行全行内的信贷资产的风险分类工作，如果发现可能存在不良资产，则提出预警并编制报告。审计部主要对工商银行武汉分行的信贷业务、资产安全性以及其他业务进行审查和评估，并对工商银行武汉分行的某些重要岗位的离岗人员进行审计。2.4.2内控约束机制构建第一，内控制度的施行。工商银行武汉分行全员上下执行严格的内控制度，构建了内部约束机制，并在银行上下予以实行。第二，岗位轮换。工商银行武汉分行的重要岗位都需要实行轮换制。由于这些重要的职位都拥有很大的权限，如果重点岗位始终为一人负责，很可能会隐藏并推迟一些信贷风险的暴露。第三，强制休假。工商银行武汉分行的强制休假措施。强制休假措施的对象仍然为较大权利的重点岗位人员，目的就是突然性的强制休假给予信贷风险暴露的空间。2.4.3风险管理方法贷前调查管理、贷中审查管理和贷后风险管理是工商银行武汉分行的信贷风险管理方法。第一，贷前调查管理。在工商银行武汉支行关于信贷的贷前调查阶段，其规定必须双人双岗进行现场调查，规避因个人原因可能产生的风险。具体来说，信贷对象可能会采取各种手段，与信贷调查人员合谋骗取银行信贷的行为。这种行为不仅会给工商银行武汉分行的资金带来损失，同时会给工商银行武汉分行带来声誉风险。此外，双人双岗的调查还会对信贷对象的多个层面进行调查分析，判断其是否满足信贷条件，多个角度看问题，更能精准判断信贷对象的信用资质等等。第二，贷中调查管理。“审贷分离、分级审批”是工商银行武汉分行的工作准则。工商银行武汉分行具有最高授信权限，并按照规定下放支行授信审批权限。下属支行执行权限内的信贷审批，并继续上报工商银行武汉分行审批。具体来说，工商银行武汉分行执行的是信贷经理、支行行长、信贷审批委员会、武汉分行行长等四级审批。第三，贷后风险管理。对发放以后的贷款定时进行检查是工商银行武汉分行的贷后管理的主要内容。在贷后管理中，查看银行流水账、临时现场检查、约谈借款人等是主要的风险识别选项。当出现了贷后风险，工商银行武汉分行就会及时采取处置抵押物、担保人代偿、借新还旧、展期、承接经营主体等来规避风险的继续扩大。

3工商银行武汉分行房地产信贷风险管理问题及成因3.1工商银行武汉分行房地产信贷风险管理问题3.1.1组织机构设置不合理房地产行业为国计民生行业，一方面是由于房地产覆盖面广，支撑房地产行业的其他行业企业众多，造成了房地产行业与很多其他行业都有较为紧密的联系，因此房地产信贷风险对经济社会的影响很大。工商银行武汉分行必须采取各种措施来降低信贷风险的发生，在这其中，组织机构是否合理是减少信贷风险发生的关键因素之一。工商银行武汉分行主要的房地产贷款业务办理人员是支行网点一线人员。虽然经过了一定的培训，但他们对于国家推行的房地产政策的理解把握仍然不够，非常容易导致信贷风险的产生。从此可以看出，工商银行武汉分行缺少一个独立的房地产政策研究部门。该部门的缺乏使得工商银行武汉分行基层员工对国家政策和武汉市房地产行业市场把握不够，由此可能会产生对信贷对象或者房地产项目风险判断错误而引发的信贷风险。3.1.2房地产贷款审核机制不完善在贷款发放之前，商业银行需要对房地产企业的贷款条件进行审核，了解企业的信贷记录以及有关的经济活动，但是在实际审核过程中，存在以下的问题。第一，风险测度问题。目前工商银行武汉分行对上交贷款申请的房地产企业进行评估审查时，由于企业上交的数据以及银行可查找的材料均不是实时的数据，仅依靠客户当前的财务状况进行评估不够全面，难以预测客户未来的财务状况，并且采取按财务状况来划分等级的方法，无法做到针对性的定量测量。此外，审核人员在审核过程中带有一定程度的主观性，无法客观、准确地做出判断。第二，过度重视抵押物，忽视对借款企业和个人第一还款来源的审核。工商银行武汉分行在贷款审核方面太过注重借款企业或个人是否有实物可供抵押或者是否有担保人，而忽视了借款企业或个人的收入、现金流以及是否具备偿还贷款的能力和信用度等第一还款来源。具体来说，对于房地产企业，工商银行武汉分行只考虑企业当前的经济实力，厂房规模是否足以偿付所借贷款，对于项目的可行性问题不能做到准确分析；对于进行住房抵押贷款的个人，由于有住房作为抵押，工商银行武汉分行都将其看作是低风险的优质资产，再加上目前市场环境的影响，住房贷款成为了对银行综合效益贡献度最高的业务之一，再加之个人房贷市场竞争激烈，所以工商银行武汉分行为争夺资源而提出了对住房贷款的优惠政策，这就包括对审批手续的减免，使得在对借款人进行审核时，忽略了考虑借款人的还款能力等因素。而从国际上的一些经验来看，住房贷款的风险一般发生在3-5年后，前期具有极大的隐蔽性，不容易在短期内暴露，但随着时间与风险的积累，它很可能在之后逐步表现出巨大的杀伤力。因此这种片面依赖抵押品的做法，其实是将风险转移到了贷后的位置上，这就很容易衍生出不良贷款，而且在产生不良贷款后，处置抵押物也为银行的后续工作开展增添了诸多不必要的累赘，现金流的回收率也不是很高，这增大了信贷风险。3.1.3贷后管理不到位工商银行武汉分行贷后风险管理工作仍然存在着一定的欠缺。具体来说，有以下两点。（1）实际的资金去向缺乏监督在工商银行武汉分行向房地产商放贷时，会明确指定资金的具体用途，但因借款人所涉及的业务较为广泛，并没有具体的人来监管资金的具体流向。比如，一些较大型的房地产企业，借贷的资金均由总公司进行管理计划，即使总公司将这些资金用于开发其他项目或者是挪作它用，工商银行武汉分行却不能及时得知并进行合理的监管。此外，有些工商银行武汉分行因为要完成任务与业绩，而选择认可房地产企业挪用贷款专项资金的行为，这样虽然可以在一定程度上保证与房地产企业的长期合作，却不可避免地加大了工商银行武汉分行的信贷风险。（2）贷后监督的不连续工商银行武汉分行内部人员的调动，也会造成贷后监管不力。同一项目由不同的人员接管，由于每个人的判断力与着重点不同，会造成对项目处理方式的不同，而且工商银行武汉分行人员一旦变更，在交接工作时，很有可能信息对接不完全，这都会影响后续监督的质量。另一方面，工商银行武汉分行一些拥有丰富客户资源的信贷经理也会被其他较大型银行抢聘，这也会造成因客户资料不连续或不全面而出现的监管断层情况。3.2工商银行武汉分行房地产信贷风险管理问题成因分析3.2.1缺乏与时俱进的观念工商银行武汉分行为湖北省总行，下设多个支行。工商银行武汉分行负责全省范围内支行的信贷业务管理和审批。目前工商银行武汉分行的管理部门与其成立之初的管理部门相差无几，即虽然经历近三十多年的发展，但工商银行武汉分行没有新增或裁撤管理部门。因此，工商银行武汉分行目前组织结构的不合理性，主要是由于其缺乏现代观念，即不能视市场情况的变化而进行与时俱进的变化，适当根据房地产行业形势的变化增设新增或裁撤管理部门，未能发挥省行的有效管理和引导作用。例如缺少独立的房地产政策研究部门，产生了基层员工对房地产政策和市场的错误把控等等。这样不仅减弱了工商银行武汉分行获取利润收益的能力，还提高了信贷风险的增加。从这个角度上来看，工商银行武汉分行与时俱进，积极适应现代房地产行业的变化，才能在取得不断的发展和进步。工商银行武汉分行缺乏与时俱进的观念与其国有大型商业银行的属性是分不开的。首先，工商银行武汉分行作为国家级商业银行中国工商银行省级分行，在执行国家政策指令外，受到中国工商银行总行的指挥，如果未能取得中国工商银行总行的认可，武汉分行作为省级分行无权设立新岗位，无权解决新在岗人员的“编制”问题。其次，武汉市作为中部省份湖北省的省会，交通便利，人员密集，经济形势发展较佳，不但为房地产企业的发展提供了经济基础，也提高了外地人员来鄂购买房产的刚性需求，由此可见，工商银行武汉分行在这种经济发展形势下，立足于扩大信贷量并扩大市场份额是其主要的任务，设立风险管理研究机构等反而成为了次要任务。这些都导致了工商银行武汉分行缺乏与时俱进的观念。3.2.2评级体系和专业人员缺乏第一，评级体系不佳。工商银行武汉分行内部评级的指标及其权重主要是由评级专家的主观经验决定的，他们对所属行业的评级重视不够，导致评估过程的基本上流于形式，评估结果并不能真实反映客户的信用风险水平。另外，评估指标的设置不具体，使得风险评估的技术和信用方法受到限制，需要进一步优化。由于引入改进的风险评估和信用评级体系与成本较高，工商银行武汉分行出于成本的考虑并未对相关系统和体系进行更新，导致信贷体系的相对落后。第二，专业部门和人员缺乏。很多房贷审核管理人员是从财务岗等岗位调入，虽然具有较好的财务专业素质，但对于工程造价等专业的精算和分析能力较差。此外，还缺乏专门的信用评级人员。目前，工商银行武汉分行信贷管理部分和信贷风险管理部分同隶属一个部门。也就是说，工商银行武汉分行的信贷风险管理部分并未单列，而只是在信贷业务部门的领导下。从此可以看出，工商银行武汉分行专业信贷风险管理部门缺乏。同时，相关的岗位人员的综合素质和专业能力也有待于提高。3.2.3缺乏专业贷后管理制度第一，缺乏清晰的贷后管理制度。工商银行武汉分行信贷营销与风险防范始终是相互矛盾的，如果没有清晰的贷后管理制度，就会可能会产生信贷风险。因为发放贷款后，银行对资金流向失去控制，监管难度加大，银行内部各方责任、权益关系不明显，贷后管理实质上变成了事后管理。一旦出现了违约风险，也只能是被动的接受风险后果。第二，缺乏灵敏的风险预警处理机制。从长期来看，信息不对称是影响工商银行武汉分行信贷贷后管理较低的重要原因之一。工商银行武汉分行并没有很好地解决这信息不对称的问题，导致出现了缺乏灵敏的风险预警处理机制。一方面，工商银行武汉分行系统内部信息交流沟通不足，再加上各个银行等金融机构之间的竞争加剧，可能对信贷对象信息予以了行内封闭，不像竞争对手提供资金流动和经营交易等信息。另一方面，我国国家政府机构的信息具有封闭性，信息查找较为困难，也带来了风险预警处理机制的缺失。第三，激励机制不到位。在工商银行武汉分行现有的激励机制的框架内，为提供大额贷款制定了激励措施，并对贷后管理的激励措施不足。这是我国银行业常见现象，比如在一些银行对贷后管理进行了激励，但多是关注不良贷款的清收工作，而没有对普通的贷后管理予以奖励。

4工商银行武汉分行房地产信贷风险管理的问题对策4.1建立房地产政策研究中心建议工商银行武汉分行设立一个房地产政策研究中心，该部门的主要任务是对当前武汉市的房地产市场进行全面研究，包括武汉市房地产市场的兴起、区域影响、房价现状和未来发展趋势等等，并对国家最新政策进行研究，制定权威性的报告在行内公布。报告可以工商银行武汉分行的房地产信贷管理人员提供明确的指导方针和政策，规避房地产市场探究和国家政策研究不深入带来的风险。对商业银行来说，研究和分析国家在房地产领域的宏观经济调控政策是很重要的。特别是在国家只住不炒的政策引导形势下，为了防止房地产贷款的流失，有必要分析和遵循国家政策。除此之外，研究地方政府在房地产领域的政策也极为重要。对于工商银行武汉分行来说，有必要对武汉市政府近期出台的房地产政策予以跟踪和专业分析，并给出专业的建议和建议，提供全方位的研究报告，对全行提供房地产政策指导，不仅能使工商银行武汉分行在合适的时机抓住更多的机会，而且还能防范政策风险。4.2完善房地产贷款审核机制工商银行武汉分行要完善房地产贷款审核机制，应该从以下几个方面进行改进。第一，由工商银行武汉分行牵头，成立针对房地产业务的专业评估审核机构，对接房地产贷款业务。为保证评估项目的客观性，建议由评估审核机构向分行派驻评估审核小组，并且每个小组在同一分行驻期不得超过两年。第二，要建立相应的人才选拔机制，从学历、能力以及专业等基本素质方面严格挑选评估审核人员。一方面，可以从内部选拔一些精算业务能力与经济分析能力强的骨干，另一方面，面向社会招聘工程造价等专业能力强且从事该专业工作五年以上的人员，由内外部两方面的专业人员共同组建评估审核机构，并定期对评估审核机构人员进行房地产政策与金融政策的传导，以便于评估审核人员能及时准确地掌握市场信息，客观有效地完成评估审核任务。进而可以形成稳定的房地产项目评估团队，最终使评估审核机构走向科学专业化。第三，完善评估审核流程，做到严抓评估关，严把审核关。科学完整的评估审核流程应该细化到从基层行项目调研、项目评估、项目审核以及最后的评估审核责任追究这几个环节。首先，对房地产项目的调研工作由基层行负责完成，将评估所需的信息收集整理后交由评估小组，项目的真实性由基层行负责。其次，由工程造价等专业人才组成的评估小组对项目的可行性进行评估，且对评估项目过程负全责。最后，审核工作由风险管理部门实施，主要从贷款偿还能力和风险这两个角度来对评估工作质量进行审核。第四，对在一系列评估审核流程中出现明显过失以及评估结论与实际不符的情况，严格追究相应人员的责任。4.3加强贷后管理系统建设虽然工商银行武汉分行也制定过贷后管理制度，但在房地产信贷的贷后管理的实际操作中，只有较少部分的信贷员能严格按照这一规定进行贷后管理。大多数信贷员对于贷后管理不重视，贷后管理报告等也是流于形式。在这种情况下，非常有必要加强工商银行武汉分行的贷后管理系统建设。首先，在信贷项目中应该制定好贷后检查验证的各种过程参数。比如，如果信贷员没有及时进行贷后的检查，信贷系统就会将信贷员标红，并限制其对其他项目进行信贷操作。只有确认贷后管理检查、报告等完成后，信贷系统才能将该信贷员标绿，并放开其接受新信贷项目的后续工作等等。这种必须项的贷后管理规定，可以促使信贷员及时了解资金的贷后状况，及时发现信贷风险。其次，在贷后管理中设定一些具体指标。完善贷后管理系统的建设时，可以在贷后管理系统中设置以下具体指标来对主要信贷对象房地产企业的财务状况进行研究，比如现金流量、应收账款、存货等等，一旦出现财务风险，则会进行提示，并要求信贷员现场进行信贷管理。此外，信贷管理系统还可以对接央行的征信系统，判断个人征信，一旦个人征信出现问题，则会进行提醒或者报警，引导信贷员对其进行贷后管理核实等等。由以上可以看出，加强贷后管理系统建设对工商银行武汉分行的贷后管理意义重大。

结论在我国，房地产业是国家经济的重要载体，房地产业成为我国国家经济的支柱产业。在当前房地产行业只住不炒的政策引导下，商业银行必须合理运用房地产贷款组合策略，坚持准确定位、分类管理的原则，积极采取信贷风险管理措施对风险进行管理，保证房地产信贷业务正常有序发展。商业银行风险管理是指商业银行运用科学的手段和方法，对风险采取的策略和行动，以规避可能发生的风险，并降低风险损失。房地产行业具有投资资本高、盈利能力强的特点，自然存在高风险特性，间接参与房地产行业建设的商业银行如果对房地产企业提供过度资金支持，并对信贷风险管理不善，非常容易造成信贷扩张问题，一旦发生信贷风险，不仅对商业银行本身带来重大损失，还可能会影响整个金融业的发展。本文以工商银行武汉分行为案例，研究了其房地产信贷风险的管理。本文研究表明，工商银行武汉分行介入了较多的楼盘按揭贷款，个人住房按揭贷款规模突飞猛进，且其房地产信贷业