地产专业策划文件3

松江东南角项目

周边商业市场调研汇报天津爱购乐商业策划有限公司2014.04项目定位支撑—海河两岸控规研究1重点发展天津特色的传统商贸业和文化旅游业、天后宫、望海楼、大悲院区域和古文化街区域传统文化商贸圈-CHD区都市消费娱乐区-CRD区中心金融商务区-CBD区高智能的休闲居住区和智能化产业研发天津市河海历史文化街区保护性规划（控制性详细规划）和平路商业街、滨江道，中心广场、天津东站解放北路金融街、小白楼区域、天津南站区域智慧城-STD海河上游区域根据沿岸的历史文化特点和城市经济的发展情况，在海河上游区域可分为四个功能分区：本案地处海河沿线规划的CHD及CRD衔接处，延续传承天津城市的历史文化脉络又处城市最繁华商业中心和交通中心枢纽，兼具丰富的历史文化资源和天津特色都市商业氛围河海沿岸规划建设诸多利好因素海河历史文化街区概念海河沿线永乐桥至刘庄桥段为海河历史文化街区。根据《天津市海河历史文化街区保护规划》，海河历史文化街区定位以“海河”为依托，承载天津多元城市风格，展示城市历史文化底蕴和大都市魅力的文化景观走廊。严控两岸建设，鼓励商业发展根据规划，本市将以海河为轴线，区域内鼓励品质高端的商业服务功能开发，今后的规划中将严格控制海河两岸的建设布局，海河两侧首排建筑不再审批住宅楼项目，而是以商业设施如写字楼、大型商场等为主，提升海河沿线的商业功能。使海河成为天津更加亮丽的名片。文化旅游业态被鼓励“十二五”期间，本市将依托丰厚海河文化积淀，结合海河两岸综合开发，加快创意载体建设，积极推动文化展演、都市文化旅游、特色商业、时尚休闲等业态发展，建成海河沿岸创意产业带，将海河打造成为天津创意产业的精品带、形象带沙盘区。本案处重点建设区域根据规划在上游，结合重点地区开发建设，充分利用两岸人文资源，深度挖掘历史文化内涵，重点建设意奥风情区、天津美术馆艺术品展示与交易区、老城厢民俗文化旅游区、“老城津韵”民俗旅游商贸区、津湾广场、和平路—滨江道中心商业区、陈塘科技园等创意集聚区。一座高品质艺术主题购物中心品位&文化&艺术时尚前沿的定制品牌结合K11式艺术氛围购物环境打造天津最时尚艺术的消费前沿天津市商圈概览2天津市商业分布图传统市级商圈河东万达广场（区域级购物中心）3km北宁湾（区域级购物中心）金地广场gogopark（区域级购物中心）天津湾（区域级购物中心）津滨大道新市级商圈东马路商圈西站副中心新市级商圈南京路商圈和平小白楼商圈新市级商圈（南站新商圈）奥城商业广场（新市级商圈）友谊路商圈海信广场伊势丹乐天百货本案友谊商厦鞍山西道商圈本案地处东马路商圈，紧邻传统市级商圈南京路商圈及和平路金街交汇处。按商业区的影响力分类商圈级别主要特征代表商圈影响范围城市级核心商圈通常位于城市中心或交通非常便利地点，以全市性的大型批发中心和大型综合性商店为核心，由几十家甚至上百家专业性或综合性商业企业组成，商圈内商店多，规模大，商品种类齐全，特别是中档商品和名优特种商品的品种多，可以满足消费者多方面的需要和平路-滨江道、南京路、南市、小白楼、东马路、大胡同商圈全市范围区域级核心商圈通常位于区域商务、居住区中心位置，交通便利，以大型卖场、小型步行街、特色商业街等形式组成，商圈以满足区域一定范围内的商务、居住需求而产生，商圈内商店多，规模较大，特色明显，档次较高，可满足人们的特殊消费需求鼓楼文化商业街、海河酒吧街、奥城商业街、水上餐饮街、友谊路酒吧街、中山路商业街、华苑商业街等周边20公里范围社区级商圈通常位于居住区中心位置，满足居民日常的消费需求，以便利店、中小型餐饮、服务型商店为主万新村、太阳城商圈、王顶堤商圈、梅江商圈等居住区商业周边3公里范围天津商圈范畴研究滨江道和平路南京路小白楼东马路代表商业劝业场、中原商厦、滨江商厦、麦购休闲广场万达商业广场、天津百货大楼、友谊商厦前卫店新伊势丹百货、津汇广场、国际商场滨江购物中心、凯旋门百货、海信广场新安瑞泰购物中心、女人街、水牛城定位中低档-中档中低档-中档中档-中高档中档-中高档中档特征市级商业中心多层次定位大众化路线，中低档次消费为主市级商业中心全方位满足大众购物、休闲和娱乐需求天津CBD内针对写字楼上班族，追求时尚业态组合合理，餐饮、休闲、娱乐齐全天津CBD内以满足周边居民日常购物需求为主区域型商业以满足周边居民日常购物需求为主天津核心商圈商业定位及特征本区域商业市场解析31km3km乐天百货仁恒商业七向街新世界百货远东百货保利金香槟保利大都会底商麦购时代广场百货大楼百盛购物中心大悦城水游城滨江道商业中心大胡同商业中心友谊新都百货项目核心商圈主要商业分布一公里商圈：仁恒商业广场、新世界百货、远东百货、保利金香槟商业、保利大都会底商、新汇华庭商业、意式风情街、百盛购物中心、水牛城、麦购时代广场、七向街、古文化街、壹街区、百货大楼等。三公里商圈：大悦城、水游城、天街、天地烩、友谊新都百货、恒隆广场、和平路商业、滨江道商业中心、南京路商业、大胡同商业中心。水牛城新汇华庭底商壹街区天街和平路商业天地烩古文化街南京路商业恒隆广场意式风情街项目经营型竞品汇总竞品名称项目商业体量商业形式层数商业定位经营业态主力店租金仁恒商业广场建面:520000㎡购物中心、沿街商业购物中心地上5层，地下2层

商业街2层中高档百货、精品店百货、餐饮、娱乐、超市乐天百货、星星国际影城4-8元/平米/天远东百货建面:57000㎡购物中心地上7层，地下1层中高档百货、精品店百货、餐饮、娱乐肯德基联营扣点18-30%新世界百货建面115000㎡购物中心地上5层，地下1层中高档百货、精品店百货、餐饮、娱乐、超市家乐福超市、米乐星ktv联营扣点18-30%；

餐饮3-5元/平米/天麦购时代广场建面:163000㎡购物中心地上4层，地下1层中低档-中档百货、餐饮麦当劳3-7元/平米/天意大利风情区建面：15000㎡商业步行街2-3层独栋中高档餐饮、酒吧星巴克、巴伐利亚5-8元/平米/天

新汇华庭商业街建面:25000㎡沿街商业地下1层，地上2层精品店餐饮、娱乐、超市乐天玛特超市5-10元/平米/天恒隆广场建面:153000㎡购物中心地上六层、地下一层中高档百货、精品店百货、餐饮、娱乐、休闲、健身、超市——暂无价格

百盛建面:42000㎡购物中心地下1层，地上4层中高档百货、精品店

百货、餐饮、娱乐——联营扣点15-25%七向街建面45000㎡商业步行街地下1层，地上2层中低档百货百货、餐饮好乐KTV、博纳国际影城5-8元/天/平米天地烩建面

17815㎡商业中心地上5层美食街餐饮、娱乐浪漫神话娱乐中心内街3.5-4元/平米/天

外街6-7元/平米/天仁恒广场本案产品形式楼层体量租金情况乐天百货B1-2层，地上1-5层88442㎡1F：8元/㎡/天；B1、2F：4元/㎡/天沿街商业地上1-2层9595㎡待定经营型竞品——仁恒商业广场项目基本概况项目位置：南开区东马路与通南路交口开发商仁恒发展（天津）有限公司产品形式：住宅、写字楼、商业总占地面积：9.5万㎡总建筑面积：52万㎡地上商业建筑面积：52611㎡（百货、商业街合计）地下商业建筑面积：45426㎡经营方式：自持定位：集购物、休闲、娱乐、美食为一体的综合性大型商场物业费48元/㎡/月，商水商电B2：Premium食品馆、运动、ITWorld、时尚潮流馆、食品馆配送处、寄存处B1：少女装、牛仔休闲、优衣库(UNIQLO)、时尚饰品、PandaRose（甜品店）1F：国际名品、化妆品、鞋品、名表馆、咖啡厅、护肤室、皮革美容、包装服务、总服务台、婴儿车租借处2F：精品女装、内衣、珠宝、时尚杂品、箱包、时尚手表、名品太阳镜、MVG贵宾室、美甲、礼品发放处3F：高级淑女装、女性配饰、儿童、幼儿、儿童杂货、KidLand（俱乐部、儿童乐园、育婴室、摄影馆）、东田造型、餐厅4F：高级绅士装、高尔夫&休闲、精品男士杂货等5F：CGV星星国际电影城经营型竞品——仁恒商业广场乐天百货品牌分析——品牌占比乐天百货品牌分析——面积占比项目概况项目位置：南开区南马路荣业大街交口开发商：麦购（天津）集团有限公司产品形式：写字楼/购物中心总占地面积：17771㎡总建筑面积：163000㎡开盘时间：2009年出售/出租：出租平均租金：一层7元/㎡/天，二层以上3-5元/㎡/天物业费50元/㎡/月，商水商电麦购时代广场本案产品形式楼层面积写字楼面积26层、27层70830㎡商业面积地下1层，地上4层60884㎡停车场地下2-3层31286㎡经营型竞品——麦购时代广场新汇华庭本案经营型竞品——新汇华庭产品类型面积区间开间进深租金单一层102-300平米（可拆分）8.5米12-14米7-10元/天/㎡一拖二204-238平米8.5米12-14米5-8元/天/㎡所有商铺均配备燃气条件，物业费6元/平米/月，商水商电。项目概况项目位置：和平区荣业大街与闸口街交口开发商：天津新世界房地产开发有限公司

产品形式：住宅/商业总占地面积：5.4万㎡总建筑面积：30万㎡商业面积（地上）;1万㎡商业形式地下一层，地上二层出售/出租：出租租金：5-10元/㎡/天定位：融住宅、公寓、商业、会所为一体综合性社区招商情况：负一层15000㎡乐天玛特超市已签约远东百货本案经营型竞品——远东百货大类业态联营扣点精化科珠宝10-15%化妆品15-28%皮具科女鞋18-30%女包23-30%男包23-30%女装科淑女装18-30%少女装18-30%饰品24-30%男装科休闲男装22-28%男正装22-28%户外运动18-27%项目概况项目位置：南开区东马路168号开发商：远东集团产品形式：购物中心总建筑面积：5.7万㎡商业形式地下1层，地上7层出售/出租：出租租金：联营扣点主力客群：25-45岁注重生活品质高品位白领人士；18-25岁时尚流行摩登女性新世界百货本案经营型竞品——新世界百货大类业态联营扣点基本租金精化组珠宝10-15%——

化妆品15-28%——

皮具组女鞋18-30%——女包23-30%——男包23-30%——

女装组淑女装18-30%——

少女装18-30%——饰品24-30%——男装组休闲男装22-28%——

男正装22-28%——户外运动18-27%——餐饮组时尚餐饮——

3-5元项目概况项目位置：南开区东马路138号开发商：天津新世界房地产开发有限公司产品形式：购物中心总建筑面积：10万㎡单层建筑面积：13000㎡商业形式地下1层，地上7层出售/出租：出租租金：联营扣点主力客群：18-45岁高、中、低各层次收入群体定位：定位为时尚、年轻、潮流、品位的超大体量的购物中心,商业体量：27万平方米；产品形式：地下1-2层、地上为四层，局部五层。地下三层停车场。

室内步行街（500米长）、主题街区（150米长），700余米沿街展示面；公寓住宅酒店写字楼商业经营型竞品——大悦城产品形式楼层建筑面积购物中心B2-F5商场，B3停车场163988㎡停车场B1-3层108796㎡写字楼+酒店——65606㎡住宅5栋：1#19层，2#26层，3-5#33层70000㎡公寓28层45937㎡总建筑面积——约520000㎡大类业态基本租金日租金零售主题购物区1454-5元时尚集成店1905-7元时尚服饰1905-7元休闲服饰1384-5元家居服饰893元超市461.5元化妆品集合店1384-5元餐饮快餐/饮品1043-4元娱乐电影院351.2元电玩522元儿童世界953元国际观展中心692.3元其他配饰、礼品、音像2076.9元经营型竞品——大悦城购物中心分为北端的“时尚潮流馆”和南端的“青春活力馆”，中间以独有的十六米艺术连廊连通。业态形式：集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合型一站式购物中心。恒隆广场本案经营型竞品——恒隆广场项目概况项目位置：和平和平路与滨江道交汇处开发商：香港恒隆集团产品形式：商业中心总占地面积：4万㎡总建筑面积：15.3万㎡商业楼层：地上六层、地下一层车位：地下二、三层单体：长370米，高50米开盘时间：2014年出售/出租：出租租金：未定定位：集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务全方位业态为一体商场内设：百货、特色店铺、特色餐厅、超市、主题乐园、娱乐中心、音乐酒吧、现代化酒店等天地烩美食城本案经营型竞品——天地烩美食街项目概况项目位置：和平南门外大街与清和大街交口开发商：天津市金茂投资发展有限公司产品形式：底商总占地面积：5000㎡总建筑面积：17815㎡面积区间：144.34——739.53㎡主力套型：300㎡左右商业楼层：地上5层产品形式：1-2F为单层、跃层3-5F为单层开盘时间：2009年出售/出租：出租租金：内街3.5-4元/平米/天外街6-7元/平米/天主力业态：蕉叶泰国餐厅、新派川菜唯、Mr.pizza、庄园西餐咖啡、蜀久香干锅、绿茵阁咖啡西餐厅、浪漫神话娱乐中心项目销售型竞品汇总竞品名称物业地址项目商业体量商业形式商业定位产品形式及主力户型产品户型及售价保利金香槟

(保利)和平路与慎益大街交口建面:10932㎡

独栋+二层底商社区配套类独栋（每栋2000㎡）50000元/平米，在售报价社区底商（200-300㎡）40000元/平米，已售罄天津大都会（保利、金融街）荣业大街与福安大街交口建面约20000㎡二层底商金融街及社区配套类一拖二底商（109-200㎡）42000-43000元/平米，已售罄一拖二商业街（700-900㎡）40000元/平米，在售报价天街（中新集团）

鼓楼西街老城厢3号地建面:52921㎡独栋+商业街国际精品街2层商业街：33-309㎡首层41000元/㎡，二层2800元/㎡，全款优惠5个点，贷款惠4个点。在售报价独栋商业：1250-2460平㎡-壹街区(天津静安地产)东马路与北城街交口建面:20000㎡一拖二底商/社区商铺金融街及社区配套类一拖二底商（240㎡）二手售价45000元/㎡天津大公馆（中新集团）城厢东路与南城街交口建面:53786㎡2-4层独栋商业街，部分带地下1层时尚公馆&摩登公馆360-1228㎡30000元/㎡

全款9.7折项目概况项目位置：和平区和平路与慎益大街交口处东南角开发商：保利（天津）房地产开发有限公司产品形式：1-3号楼：内街，1-3层底商4-6号楼：外街，独栋商业总占地面积：14268㎡商业总建筑面积：10932㎡开盘时间：2011年12月经营方式：出售保利金香槟本案销售型竞品——保利金香槟位置产品类型面积区间租金社区内商业街一拖二300平米（一层150㎡，二层150㎡）6-8元/天/㎡底商租金：所有商铺无燃气条件，不可做餐饮，物业费8元/平米/月，商水商电。商业分析楼号户数商业面积

户型面积区间1号61785.68一拖二6套275～332㎡2号61541.13单一层：1套一拖二：5套53.45㎡260～342㎡3号4678.06单一层2套单二层2套162～177㎡4号62197.97单一层2套单二层2套单三层2套195～361㎡5号62707.97单一层2套单二层2套单三层2套320～406㎡6号62021.9单一层2套单二层2套单三层2套196～303㎡合计3410932.03//④2197.97⑤2707.97⑥2021.9①1785.68②1541.13③678.06和平路慎益大街销售情况：3号楼目前剩余商铺一套317平米，报价3万元/平米；二手商铺出租情况：1.3号楼，300㎡左右，租金5-7元/平米/天；物业费：8元/平米/月；2.1号楼320㎡左右，租金100万/年，约合8元/平米/天物业费：8元/平米/月3号楼4号楼299.01单一

214.44交通核195.78单一324.75单二198.08交通核231.39单二361.41单三

151.74交通核231.37单三1F2F3F整栋销售报价：55000元/平方米首层均价为65000元/平方米二层均价为4000元/平方米三层均价为3000元/平方5号楼320.20单一2159.58交通核406.37单一341.20单二177.05交通核392.66单二341.20单三177.05交通核392.66单三1F2F3F整栋销售报价：50000元/平方米首层均价为60000元/平方米二层均价为35000元/平方米三层均价为25000元/平方6号楼196.2单一172.28交通核296.5单一221.79单二173.67交通核283.27单二219.46单二154.91交通核303.82单三1F2F3F售楼处自持，不对外销售。首层均价为60000元/平方米二层均价为35000元/平方米三层均价为30000元/平方项目概况项目位置：和平区荣业大街与福安大街交口开发商：盛世鑫和投资商：金融街控股股份有限公司，保利地产产品形式：住宅/写字楼/底商总占地面积：26000㎡总建筑面积：63000㎡总层数：地上21层，地下3层销售情况：商业：已基本售罄写字楼：A栋整售PICC，C栋整售北京银行，B座散售1-2层为商业；3层物业；4-21层办公开盘时间：2011年12月出售/出租：出售价格区间：沿慎益大街42000-43000元/平米在售沿福安大街报价40000元/平米（700-900㎡）保利大都会天汇广场本案销售型竞品——天津大都会福安大街位置产品类型面积区间开间进深租金慎益大街一拖二120平米（一层70㎡，二层50㎡）3.6米14-18米6-7元/天/㎡慎益大街一拖二109平米（一层60㎡，二层49㎡）3.6米14-18米5元/天/㎡慎益大街一拖二192平米（一层110㎡，二层82㎡）3.6米14-18米5元/天/㎡销售型竞品——天津大都会天街本案项目概况项目位置：老城厢鼓楼西街开发商：天津中新置地有限公司产品形式：商业街、独栋商业总占地面积：15942㎡总建筑面积：52921㎡商业地上面积：27005㎡地下面积：25916㎡商业楼层：地上1-3层车位：地下1-2层商铺面积：84-388㎡开盘时间：2008年经营形式：出售面积区间商业街：33平米-309平米独栋：1250平米-2460平米价格：一层41000元/㎡；二层2800元/㎡；销售型竞品——天街整体定位：定位为国际精品第一街，汇集国内外高档餐饮，名品折