知名地产如何推进竣工验收备案及完美交付（可编辑）

知名地产如何推进竣工验收备案及完美交付一、竣工验收备案阶段的概述二、项目竣工备案验收程序三、项目交付管控程序剖析四、交楼联合验收隐患评估与处理策略五、领誉项目隐患评估与相关处理策略前言与目录房地产研制基本程序：投资拿地规划设计方案确定施工图完成施工建设预售阶段竣工验收备案项目交付一、竣工验收备案阶段的概述倘若房地产管控人员走到竣工验收备案时是不是有种如释重负的感觉，情不自禁感叹一句：“哇，经历这么长时间的奋战，项目终于要完工了”。一、竣工验收备案阶段的概述项目总工程工程完工开发竣工备案成本营销项目研制完工的唯一标志集团高层关注的里程碑节点项目总需具备全局意识一、竣工验收备案阶段的概述闭合循环理论报批建设验收依据反馈一、竣工验收备案阶段的概述请照图，外装饰规划单体验收规划综合图规划综合验收消防、园林管网协审消防、规划、园林验收人防图纸审查人防验收节能备案节能验收质监、安监备案质量、安全监管

项目总不能只关注工地的情况，还需要跟进前期报建及后期竣工验收工作，以房地产项目研制全局视野出发！一、竣工验收备案阶段的概述竣工验收备案总体程序图（备注：各地区因政府部门要求不同可能会有一定区别）单体竣工验收竣前检查园建绿化工程验收安全和功能检验资料核查记录单位工程观感质量检测记录相关质量检查及验收记录工程竣工报告屋面、卫生间蓄水试验完成质量控制资料核查记录住宅工程分户验收完成外墙淋水试验完成项目单体施工完成消费验收排水管理处验收交易中心测绘验收规划单体验收建设单位监理单位施工单位项目单体施工完成工程质量评估报告竣工报验通知单完整竣工验收资料卫生防疫验收-公共建筑需要环保验收-公共建筑需要劳保办竣工验收城建档案馆竣工验收意见书配套费已缴纳证明规划综合验收城改节能验收电梯验收完成信报箱、竣工标识牌完成缴纳热计量专项费室内空气质量检测通水通电证明竣工验收备案一、竣工验收备案概述主要验收程序节能验收消防验收规划验收分户验收环保验收工程竣工验收档案验收工程结算备案五方验收竣工备案二、项目竣工备案验收程序一、节能验收1、

建筑节能定义

指在建筑物料生产、房屋建筑和构筑物施工及利用过程中，满足同等需要或达到相同目的的条件下，尽可能降低能耗。二、项目竣工备案验收程序2、验收条件验收内容条件经办单位主办单位配合单位合格证明墙改验收（前提）主体结构施工达成，墙体隐蔽，粉刷之前办理区建管站墙改办总包单位建设单位墙改验收单节能验收保温，门窗，入户门，太阳能，电缆等施工完毕，节能监测资料齐全区建管站节能办建设单位总包，门窗单位，保温单位，太阳能单位等建筑节能分部工程竣工验收备案表二、项目竣工备案验收程序3、验收程序自检施工单位自检，出具节能分部自评报告，然后上报监理单位监理单位检查，出具监理评估报告，向建设单位提出节能分部验收申请报验建设单位审核施工单位自评报告和监理评估报告，具备验收条件的提交节能验收通知，同时提供相关资料资料项目监督工程师对节能验收竣工资料进行审查验收责任部门到现场进行验收，形成验收会议纪要，提出整改要求备案根据建管站提出的意见进行整改回复，备案表盖章二、项目竣工备案验收程序4、报验主要资料以各地建管局节能办公示为准。大致包含建筑节能分部工程竣工验收报表，节能备案表，相关保温物料的监测报表等。二、项目竣工备案验收程序二、消防验收1.消防验收定义

公安机关消防机构对申报消防验收的建设工程，应当依照建设工程消防验收评定标准对已经消防设计审核合格的内容组织消防验收。对综合评定结论为合格的建设工程，出具消防验收合格意见；不合格的，应当出具消防验收不合格意见，并说明理由。二、项目竣工备案验收程序2、验收条件验收内容条件经办单位主办单位配合单位合格证明消防验收消防道路、正式电、自来水、公区装修灯具安装、水泵房、联动检验等达成市公安消防局建设单位设计，监理，总包，消防，门窗，防火门等建设工程消防验收合格意见书二、项目竣工备案验收程序3、验收程序申请准备验收资料上报消防局窗口，确认资料齐全且无误后受理踏勘消防局受理后，3-5个工作日内安排人员进行现场踏勘验收现场踏勘人员确认工程到达验收条件后，7个工作日内安排人员进行验收，通过认定验收评定合格后15日内签发建设工程消防验收意见书，如若不合格，需整改后重新提交全套验收资料，申请二次验收，流程如上。二、项目竣工备案验收程序4、报验资料1）资料清单：以消防局窗口公示为准2）相关表格（见附件）二、项目竣工备案验收程序三、规划验收1.规划验收城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。二、项目竣工备案验收程序2、验收条件验收内容条件经办单位主办单位配合单位合格证明规划验收道路形成、地面硬化、停车位形成（包括地下、地上）、外立面达成规划局建设单位研制部，工程部建设工程竣工验收规划条件核实证明二、项目竣工备案验收程序3、验收程序测绘建设工程完工后，建设单位委托有相应资质的勘测单位进行竣工测绘，出具测绘成果申请建设单位提交相关资料向规划行政主管部门提交验收申请，资料审查验收现场踏勘，提出相关意见，符合规划验收条件的，若超过规划许可面积，通知建设单位缴费发证验收通过，发证《建设工程竣工验收规划条件核实证明》二、项目竣工备案验收程序4、报验资料1）《建设工程规划验收申请表》（原件）；2）竣工计量成果（原件）；3）经红线放线、灰线监测及红线验线合格后的建设工程红线定位图册（复印件）；4）企业法人工商执照或组织机构代码证（复印件）；法人代表身份证明（原件，委托他人申报手续的还应提供由法定代表人出具的委托书和受委托人身份证明）；5）土地利用权证（复印件）等其他相关物料。6）现场验收时，需提供一套经核准的规划策略图件原件供核对。二、项目竣工备案验收程序四、分户验收1.分户验收定义

即“一户一验”，是指住宅工程在按照国家有关标准、标准要求进行工程竣工验收时，对每一户住宅及单位工程公共部位进行专门验收。二、项目竣工备案验收程序2、验收条件验收内容条件主办单位配合单位合格证明一户一验户内施工全部达成；品质管控资料应完整；安全和功用的监测资料应完整；观感良好总包单位建设单位、监理单位、设计单位、物业单位等《住宅工程品质分户验收记载表》《住宅工程品质分户验收汇总表》二、项目竣工备案验收程序3、验收程序申请住宅工程完工后，施工单位应首先进行全面的自检评定，自检合格后向监理单位及建设单位提出住宅工程质量分户验收申请验收编制分户验收方案，依照分户验收要求的验收内容、质量要求、检查数量合理分组，成立分户验收组进行分户验收，签署《住宅工程质量分户验收记录表》通过单位工程通过分户验收后，建设单位应填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。上报住宅工程竣工验收前，建设单位应将包含验收的时间、地点及验收组名单的《单位工程竣工验收通知书》，连同《住宅工程质量分户验收汇总表》报送该工程的质量监督机构二、项目竣工备案验收程序五、环保验收1、环保验收定义建设工程达成后，设立的生产，经营项目，依法向环保主管部门办理环保核准，验收手续。二、项目竣工备案验收程序2、验收条件验收内容条件主办单位配合单位合格证明环保验收监测单位出具监测报表；建设单位出具验收申请报表；环保部门现场查看，评审合格，资料齐全建设单位环保监测单位竣工工况维护验收意见书二、项目竣工备案验收程序3、验收程序二、项目竣工备案验收程序4、报验资料二、项目竣工备案验收程序六、工程竣工验收1、工程竣工验收定义指建设工程项目竣工后建设单位会同设计、施工、监理单位及工程品质监控部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和装置安装品质进行全面检验。二、项目竣工备案验收程序2、验收条件验收内容条件经办单位主办单位配合单位合格证明竣工品质验收达成工程设计和合约规定的各项内容，需要甩项的已经核准通过建管站质检科建设单位建设，勘察，设计，总包，监理，（五方负责人均需到场），各分包单位

《验收会议纪要》，《单位工程竣工验收原始记载》二、项目竣工备案验收程序3、验收条件自检施工单位自检，出具竣工验收自评报告，然后上报监理单位监理单位检查，出具监理评估报告，向建设单位提出竣工验收申请报验建设单位审核施工单位自评报告和监理评估报告，具备验收条件的提交竣工验收通知单以及验收方案给建管站，同时提供相关资料资料项目监督工程师对竣工验收竣工资料进行审查验收责任部门到现场进行验收，形成验收会议纪要，提出整改要求整改根据建管站提出的意见进行整改回复二、项目竣工备案验收程序4、报验资料以政府品质监控部门为准，一般包含：1）验收监控通知单及验收策略（甲方）2）勘察单位品质评估报表、设计单位品质评估报表、施工单位竣工报表、监理单位评估报表（五方）3）所有分部验收的验收记载以及验收会议纪要（总包及相关分包）4）现场的相关品质监测报表5）建筑工程无障碍设施验收记载表（总包）6）分户验收汇总表（总包）二、项目竣工备案验收程序七、档案验收1、档案验收定义

建设单位应在工程竣工验收合格之日起3个月内，向城建档案管控机构报送建设工程竣工档案。竣工档案是指建设工程的准备、施工、竣工验收等阶段所形成的，具有保存价值的文字、图样、图表、声像等各种文件物料。二、项目竣工备案验收程序2、验收条件验收内容条件经办单位主办单位配合单位合格证明档案验收所有验收通过，所有施工资料，监理文件，竣工验收相关文件齐全，结算办理完毕城建档案馆建设单位建设，总包及各分包，监理单位建设工程竣工档案验收意见书二、项目竣工备案验收程序3、验收程序签约建设单位在办理报建手续时，与城建档案馆（室）签订《建设工程档案建档及报送服务合同书》预验建竣工质量验收前请档案馆工作人员到现场对档案资料进行预验收整改按经办人意见对档案资料进行整改送档预约时间，档案馆送件，进行分卷，组卷取证缴费并取得《建设工程竣工档案验收意见书》二、项目竣工备案验收程序4、送档资料清单1）建设工程文件要录2）资料清单3）建设单位资料清单（某某项目）4）武汉市城市建设工程档案竣工验收申报表武汉城建档案馆网址二、项目竣工备案验收程序八、结算备案1、结算备案定义

建设单位应在工程竣工验收合格之日起3个月内，向城建档案管控机构报送建设工程竣工档案。竣工档案是指建设工程的准备、施工、竣工验收等阶段所形成的，具有保存价值的文字、图样、图表、声像等各种文件物料。二、项目竣工备案验收程序2、备案条件验收内容条件经办单位主办单位配合单位合格证明结算备案达成工程结算，并已支付结算款建管站招标办建设单位工程部，造价部，咨询公司，总包单位建设工程竣工结算备案表二、项目竣工备案验收程序3、验收条件二、项目竣工备案验收程序1）工程款支付证明（总包及建设单位盖公章，扫描上传）2）工程造价咨询报表（咨询公司盖公章和执业章，文字部分扫描上传）3）规划验收条件核实证明（含附图，扫描上传）4）建设单位造价编审确认表（总包，咨询，健身单位三方公章，扫描上传）5）结算明细（Excel电子版）6）建设工程竣工结算审查备案指标表（官网线上填报）7）武汉市建设工程竣工结算备案表（官网线上填报）4、备案资料二、项目竣工备案验收程序九、五方验收1、五方验收定义

五方验收指整体工程到达竣工验收工作条件,由品质监控部门监控下，建设单位组织设计、勘察、施工、工程监理五方单位进行竣工验收，同时还需规划相关部门现场验收，最后送质监站签字盖章备案。二、项目竣工备案验收程序2、验收条件验收内容条件经办单位主办单位配合单位合格证明五方验收

建筑工程在工程最后竣工验收的情况下要五方验收建管站（质监科）建设单位监理、总包、设计、勘察单位工程竣工验收原始记载二、项目竣工备案验收程序3、验收程序五方验收建设单位收到施工单位上报的工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。五联单现场工程质量验收和档案资料验收合格，在《单位工程竣工验收原始记录》签字盖公章取证主管部门备案，建管站质监科签字盖公章二、项目竣工备案验收程序4、验收资料二、项目竣工备案验收程序十、竣工备案1、竣工备案定义

建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报表和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许利用文件报建设行政主管部门审核的行为。二、项目竣工备案验收程序2、备案条件验收内容条件经办单位主办单位配合单位合格证明竣工备案

（建设局）综合验收通过，六联单签章完毕，递交相关备案资料给建管站，签章竣工备案表并出具品质监控报表给建设局建管站（安全科，市场科，质监科等）建设单位研制，造价，监理，总包等单位工程竣工验收单（六联单）竣工备案

（建设局）建管站出具品质监控报表和建设工程竣工备案表行政服务中心建设局窗口建设单位/工程竣工验收备案证（已取消）二、项目竣工备案验收程序3、验收程序二、项目竣工备案验收程序4、备案资料1）建管站留存资料2）建设局窗口提交资料二、项目竣工备案验收程序三、项目交付管控程序剖析竣工验收备案后的里程碑节点：交楼联合验收，如何做好？建立集团公司交楼联合验收相关运行指引，为实现完美交楼提供处理策略。三、项目交付管控程序剖析交楼前交楼时交楼后产品准备承接查验联合验收服务准备修护查验交付现场准备集中交付交付后评估三、项目交付管控程序剖析三、项目交付管控程序剖析房屋交付前承接查验程序策划项目交付思路目标策略计划实施三、项目交付管控程序剖析目标策略计划实施外部交付环境内部交付环境当地人文习俗政策工况变化气候季节因素外部客户状况......公司的相关管控要求管控层意志项目自身状况......顺利交楼增强客户体验，提升客户满意。无隐患交楼履行合约承诺，规避企业隐患。完美交楼合理嫁接营销，深挖客户价值。三、项目交付管控程序剖析策略目标计划实施交付目标达成策略

优势strengths

机会opportunity

劣势weakness

挑战threat

区域项目重视与支持

充足交付准备时间

工程品质……度假性项目

有红线风险配套不完善

………………楼市上行

刚需客户

二次营销需要

完美交楼交付量巨大

提前交楼三、项目交付管控程序剖析计划目标策略实施计划——明确任务分工、权责、开始达成时间节点等任务项开始时间结束时间输出结果义务部门义务人费用……承接查验

联合验收

交楼计划

……

计划涉及的资源需求，要明确类别与量，例如人员多少、物资，费用预算与开支。对于费用管控，要特别注意结合目标效果，合理预算费用，忌夸张虚浮。效果收益要评估，确保每一分钱都发挥作用。制定计划实施的保障措施：考虑项目实际状况，结合目标，制定具有可运行性的计划，忌计划理想化。然后通过实施目标、考评指标、跟踪检验机制、奖惩措施等措施保障计划落地实施。三、项目交付管控程序剖析实施目标策略计划实施是把基于策略制定的计划转化成为达成目标效益、成果的关键。决心沟通义务协作反馈沟通——是前提协作——是手段反馈——是保障义务——是关键决心——是基石及时实施跟踪

定期结果考评

严明奖惩措施三、项目交付管控程序剖析项目品质是交付好坏的基础

房屋品质是项目交付好坏的基础。楼建得再好，桩基没打打，也会轰然倒下！房屋品质不好，再紧密周全的隐患排查、精心组织交付活动、喜庆热烈的包装、再优美动听的欢迎回家……全是徒劳！备注：非我司项目三、项目交付管控程序剖析承接查验承接查验：1、行业内也叫“仿真验收”，相当于产品的出厂检验，把房屋交给业主前，把品质问题查处并消灭掉。2、以客户的视角，检验房屋的功用、品质、观感，提出房屋品质问题。三、项目交付管控程序剖析目标：排查交楼中的客户隐患；动作重点：组织项目交楼联合验收会议，进行意见评审；集团管控指标：联合验收通过与否，决定项目是否触发“黑红黄”隐患预警。联合验收三、项目交付管控程序剖析联合验收参与部门及其职责：项目部总体工程进度、工程品质、不达标不验收区域工程技术部总体工程进度、工程品质区域运营管理部交楼文件合法性，完整性评定项目营销中心销售承诺风险、工程品质物业分公司物业相关交楼文件合法性、完整性，公共设施承接查验成果区域设计管理部参与评估，提交交楼意见区域法务交楼文件合法性、完整性评定，给予交楼风险法律评定区域客户关系部集团客户关系中心，工程管控中心，运营中心对联合验收过程参与抽查；区域客户关系管控部负责标准组织；参与评审部门对评定意见的真实性、准确性负责组织验收联合验收三、项目交付管控程序剖析交楼联合验收的前置工作：项目部完成交楼工程个，确保项目在一级节点达到交楼条件：已取得竣工备案表，单体，市政，道路，绿化及外环境达到法定及合同约定交楼条件项目开发部《规划验收证明》，门牌号，《面积测绘报告》等法定及合同约定的文件或资料客户关系部组织承接查验，形成《承接查验报告》，并送运营中心备案物业分公司实施公共设施（设备）的承接查验，办理项目整体移交、接管手续

联合验收三、项目交付管控程序剖析证件类隐患类别隐患描述隐患作用程度隐患等级沟通结果是否可控《竣工备案证明书》

《准许交付利用证》

《房地产（住宅）品质保证书》

《房地产（住宅）利用说明书》

工程规划验收证明

工程消防验收证明

供电、给排水、燃气等永久利用的证明物料

人防工程验收证明

环保验收证明

防雷工程验收证明

电梯验收合格证明文件

室内工况验收证明

竣工面积查丈报表

其它

四、交楼联合验收隐患评估与处理策略交楼前联合验收隐患评估报表主要包含的内容主体工程隐患类别隐患描述隐患作用程度隐患等级沟通结果是否可控主体结构

室内砌筑

外墙

入户门

门窗及五金件

其它

四、交楼联合验收隐患评估与处理策略装修工程隐患类别隐患描述隐患作用程度隐患等级沟通结果是否可控公共区域入户大堂

标准层电梯间及其它区域

室内装修（如有）顶棚及墙面

湿作业铺贴

橱柜及其它部品部件

木地板

软装及其它

四、交楼联合验收隐患评估与处理策略市政配套工程隐患类别隐患描述隐患作用程度隐患等级沟通结果是否可控正式供水工程

正式供电工程

燃气工程

供暖工程（如有）

有线电视

电话、网络

电梯

智能化体系（门禁、可视对讲、车库道闸等）

其它

四、交楼联合验收隐患评估与处理策略公建及园林工程隐患类别隐患描述隐患作用程度隐患等级沟通结果是否可控小区车行人行出入口

园林绿化

小区内道路

小区标识、楼幢和门牌等等

儿童游乐设施、休闲设施安装等等

其他公共设施装置四、交楼联合验收隐患评估与处理策略隐患类别隐患描述隐患作用程度隐患等级沟通结果是否可控合同及销售承诺类合同约定与交付实际的一致性

广告承诺

对客户的个别承诺

公共配套承诺

其它

设计类设计变更导致的合同违约隐患规划变更导致的违约隐患重大设计缺陷其它四、交楼联合验收隐患评估与处理策略隐患类别隐患描述隐患作用程度隐患等级沟通结果是否可控承接查验类承接查验过程中出现户均缺陷总量较大或整改达成率偏低情况

承接查验过程中识别的重大隐患隐患

其它

物业类项目资料接管验收中识别的隐患

项目公共设施（装置）承接查验中识别的隐患

项目物业服务企业资质、选定合法性以及物业服务费收费合法性隐患评估

其它

四、交楼联合验收隐患评估与处理策略集团的数次的完美交房案例的教训证明，按照集团的交房制度实施是制度上的保障，工期上保证联合验收节点，不触发隐患预警是一方面，另一方面只有将交付隐患管控到最低值才能实现完美交楼。如何实现？逐步对照，倒逼现场管控。四、交楼联合验收隐患评估与处理策略5.1以碧桂园领誉项目为例五、领誉项目隐患评估与相关处理策略项目下一步验收节点五、领誉项目隐患评估与相关处理策略主体工程相关隐患项：1、可能存在外墙渗漏2、可能存在门窗框渗漏3、内墙可能存在开裂4、没有充分考虑不同专业冲突，造成业主利用不便，比如3-5号楼A户型生活阳台装修达成后洗衣机放不下。

相应处理措施1、严格按照集团“防渗漏，防开裂”文件进行品质管控2、主体-砌体-抹灰阶段严格实施过程验收，确保工程品质。3、反馈设计部，及早作出设计变更5.2主体工程隐患评估与处理策略五、领誉项目隐患评估与相关处理策略外墙、卫生间墙渗漏隐患外墙对拉螺杆洞封堵两防问题：渗漏隐患：门窗框下口未塞缝密实窗框塞缝按照两防要求整改砌体过梁搭接长度不够已下扰拆除整改事项：货量区顶层天花有消防管外露，可能存在一定隐患。事项原因：设计采取措施：对顶楼住户解释塔楼消防必须为环网，装修照做，对消防横管进行绿化装饰接屋面阀门现场照片：公共走廊现场照片：公共走廊现场照片：电梯厅五、领誉项目隐患评估与相关处理策略抹灰阴阳角整改移交精装修门窗洞口整改入户给水管敷设外墙螺杆洞封堵五、领誉项目隐患评估与相关处理策略装修工程隐患项1、展示区与货量区存在精装修物料规格、型号、厂家不一致的现象。2、部分精装修工程达成后作用观感或利用装修工程隐患处理策略1、将“货不对板”项列示，召开协作会议，提供处理策略2、提请设计及时变更五、领誉项目隐患评估与相关处理策略Eg:1、公区连廊为考虑地面防滑，将800*800的抛釉砖改为600*600仿古砖，抗滑倒2、3-5号楼公区走道地漏改为直排地漏3、厨房提升吊顶，抽油烟机的排烟管走吊顶内，腾出吊柜的空间给小业主利用。4、统一展示区与货量区不一致的做法，必要时拆改货量区展示样板。（如公区门槛砖、厨房台面石颜色）五、领誉项目