物业管理服务合同书

物业管理服务合同书一、合同当事人：明确主体资格与基本信息合同的开篇，首要任务是清晰界定合同的双方当事人。通常而言，甲方为“业主大会”或其执行机构“业主委员会”（代表全体业主），乙方则为依法成立并具备相应资质的“物业服务企业”。对于甲方，应明确其名称（如“XX小区业主委员会”）、所在地址、法定代表人（或负责人）、联系电话等。尤为重要的是，需附上能够证明其代表业主签订合同合法性的文件，如业主大会决议及表决结果的书面材料。对于乙方，同样需列明企业全称、统一社会信用代码、注册地址、法定代表人、联系电话、物业服务资质等级及证书编号等。乙方的资质是其提供相应服务能力的基本保障，务必核实清楚。二、物业基本情况：服务对象的清晰界定合同中应对所服务的物业项目进行准确描述，这是服务的标的。内容应包括：*物业名称：例如“XX花园”、“XX大厦”。*物业类型：明确是住宅、商业、办公还是混合类型。*坐落位置：详细的地址信息，精确到门牌号。*建筑面积：需分别列明总建筑面积、各类型物业（如住宅、商业、公共配套）的建筑面积，以及物业服务企业负责管理的公共区域面积。*物业构成明细：可作为附件，详细列明物业的幢数、单元数、户数，以及公共设施设备的名称、数量、规格等基本情况，为后续服务与管理提供依据。三、服务期限：明确合作的时间范畴服务期限是合同的重要条款，应明确约定。通常表述为：“本合同期限自XXXX年XX月XX日起至XXXX年XX月XX日止。”对于前期物业服务合同，还需考虑业主大会成立后选聘新物业服务企业的衔接问题。合同期满前，双方应就续约事宜提前进行沟通。若需续约，应另行签订合同或签订补充协议；若不再续约，应明确后续交接事宜的安排。四、服务内容与质量标准：合同的核心要义这是物业管理服务合同最核心、最关键的部分，必须力求详尽、具体、可操作，并尽可能量化或明确质量标准。模糊不清的服务内容是日后产生纠纷的主要根源。（一）常规性公共服务1.房屋建筑主体及附属设施设备的维护与管理：明确对房屋主体结构、承重结构、外墙、楼梯间、公共门厅、走廊通道、电梯、供水供电系统、消防系统、排水系统、安防系统、公共照明、绿化灌溉系统等的日常巡检、维护、小修（大修、中修及更新改造通常另行约定或从专项维修资金列支）的责任与标准。例如，电梯的年检合格率、故障响应及修复时限。2.公共环境卫生管理：包括公共区域（楼道、大堂、电梯轿厢、停车场、公共卫生间、绿化带等）的日常清扫、垃圾收集与清运、化粪池清掏、灭虫灭鼠等。应明确清扫频率（如每日几次）、垃圾清运时间、卫生达标标准等。3.公共秩序维护与安全防范：包括门岗值守、定时与不定时巡逻、监控系统的运行与管理、消防管理（包括消防设施检查、消防通道畅通保障、消防宣传等）、车辆停放管理（区分机动车与非机动车，明确停车规则、收费标准及收益分配）。安全防范的范围和程度应明确，避免承诺“绝对安全”等无法实现的条款，而是约定具体的安保措施和应急响应机制。4.公共绿化养护管理：对公共区域内的花草树木、草坪进行定期修剪、浇灌、施肥、病虫害防治、补种等，保持绿化景观的良好状态。可约定植物成活率、修剪周期等。5.其他公共服务：如公共文体设施的维护、公共区域标识的维护、邮件报刊的收发（若有约定）等。（二）专项服务与特约服务除常规公共服务外，合同中可根据业主需求和物业特点，约定专项服务（如代收代缴水电费，需明确委托关系及相关责任）或特约服务（如为个别业主提供的家政、维修等个性化服务，通常另行收费并约定服务内容和标准）。（三）服务质量标准的明确化对于各项服务内容，应尽可能参照国家、行业或地方标准，并结合本物业实际情况，制定具体的、可衡量的质量标准。可考虑将《物业管理服务等级标准》作为合同附件，或直接在合同中引用并细化。例如，“公共楼道每日清扫不少于两次，垃圾日产日清”，“消防设施每月检查一次，并有记录可查”。五、服务费用：清晰透明，有据可依物业服务费是维持物业服务正常运转的经济基础，其标准的确定、收取方式、用途等必须清晰、透明。1.物业服务费用构成与标准：明确物业服务费用的构成（如人员薪酬、清洁物料、能耗、维修耗材、保险、税金、企业利润等），以及具体的收费标准（通常按建筑面积每月每平方米多少元计收，不同类型物业可设不同标准）。2.收费方式与周期：约定业主缴纳物业费的方式（如银行代扣、线上支付、现场缴纳）和时间（如每月/每季度/每半年的第几个工作日之前）。3.费用的调整：明确物业费调整的条件、程序和方式。通常需经业主大会表决通过。4.其他费用：如停车费、装修保证金、公摊水电费（若适用）、特约服务费等，需逐项列明收费标准、依据及用途，特别是公共收益（如广告、摊位租赁）的归属与分配方式，必须明确约定并向业主公示。六、双方的权利与义务：权责对等，共同履约（一）甲方（业主方）的权利与义务*权利：*对乙方的服务行为进行监督、检查，并提出合理化建议。*审议乙方提交的年度服务计划、财务预算及决算报告（尤其是涉及大额支出或公共收益的）。*按合同约定接收乙方提供的服务，并对服务质量进行评价。*依法依规使用和管理物业专项维修资金。*当乙方不履行或不完全履行合同义务时，有权要求其限期整改、赔偿损失，直至依法解除合同。*义务：*遵守业主管理规约及本合同的约定。*督促业主按时足额缴纳物业服务费用及其他约定费用。*向乙方提供必要的工作条件和协助（如提供物业相关图纸资料、配合乙方开展工作）。*协调处理业主间因物业使用、维护等产生的邻里纠纷。*按照合同约定，及时审批或向业主大会提交需业主共同决定的事项。（二）乙方（物业服务企业）的权利与义务*权利：*按照合同约定提供物业服务，并收取相应的服务费用。*依据合同约定和国家相关规定，制定必要的物业管理规章制度，并督促业主遵守。*对业主违反管理规约或合同约定的行为，有权进行劝阻、制止，并及时向甲方或相关行政管理部门报告。*有权要求甲方按合同约定提供必要的协助。*在履行合同过程中，如需对部分服务项目进行专业分包（如电梯维保），应在合同中明确或事先获得甲方同意，并对分包方的服务质量向甲方负责。*义务：*严格按照合同约定的服务内容和质量标准提供服务，建立健全内部管理制度和服务流程。*配备合格的专业人员（如持证上岗的电工、焊工、消防控制室值班员等），并进行必要的培训。*定期向甲方报告物业服务工作情况、财务收支状况（至少每季度或每半年一次），并接受甲方的监督和审计。*负责编制物业管理年度计划、财务预算和决算，提交甲方审议。*建立健全物业档案资料，并妥善保管。*负责物业共用部位、共用设施设备的应急维修，并建立完善的应急预案。*积极配合甲方及政府有关部门的工作，接受行业主管部门的监督指导。*对在服务过程中获取的业主个人信息负有保密义务。七、物业的承接与退出：规范交接，保障延续（一）物业承接查验若为新接管物业或合同到期后更换物业服务企业，乙方应与甲方（或原物业服务企业）共同进行物业承接查验。查验内容包括物业共用部位、共用设施设备的状况、图纸资料的完整性等，并签署查验记录。对于查验中发现的问题，应明确责任方及整改要求。（二）资料移交乙方承接物业时，甲方应向乙方移交完整的物业档案资料，包括但不限于：竣工总平面图、单体建筑结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；业主名册等。（三）合同终止时的退出与交接合同终止时，乙方应在规定期限内，向甲方或新选聘的物业服务企业办理完物业共用部位、共用设施设备、档案资料、物业服务用房及属于业主共有的其他财物的移交手续，并配合做好各项交接工作，确保物业管理的平稳过渡。八、违约责任：明确后果，保障履约违约责任条款是保障合同履行的重要手段。应针对双方可能出现的违约情形分别约定。*甲方违约：如未能按时足额支付应由其承担的费用（如补贴、委托费用），或无故干扰乙方正常服务，应承担相应的违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。*乙方违约：如未按合同约定提供服务、服务质量不达标、擅自提高收费标准、挪用专项经费或公共收益、泄露业主隐私等，甲方有权要求乙方限期整改、扣减相应服务费、支付违约金，情节严重的，甲方有权单方解除合同并要求乙方赔偿由此造成的损失。违约金的计算方式（如按日千分之几）或具体金额应明确约定。损失赔偿范围也应尽可能清晰。九、合同的变更、解除与终止明确合同变更、解除的条件和程序。例如，经双方协商一致可变更或解除合同；因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自动终止；一方严重违约导致合同目的无法实现的，守约方有权解除合同等。十、争议解决方式约定合同履行过程中发生争议时的解决途径。通常有协商、调解、仲裁或诉讼。如选择仲裁，应明确仲裁机构名称；如选择诉讼，应明确管辖法院（通常为物业所在地人民法院）。十一、其他约定根据物业的具体情况和双方的特殊需求，可以增加其他约定条款，如：*关于物业服务用房的提供与使用。*关于物业专项维修资金的管理与使用细则（若合同未详尽）。*关于保险（如公众责任险、财产一切险）的购买主体与责任范围。*关于不可抗力的界定与处理。*合同的生效条件。*通知与送达条款（明确双方的联系方式和送达地址）。*合同附件的效力（附件应作为合同不可分割的组成部分）。十二、合同的签订与后续管理合同应由双方法定代表人或授权代表签字并加盖单位公章（业主委员会为盖章或负责人签字并加盖业主委员会公章）后生效。合同一式多份，双方各执几份，报送相关部门备案几份，应明确约定。合同签订后，并非一劳永逸。双方应共同遵守，定期对合同履行情况进行评估。甲方应代表业主对乙方的服务进行持续监督