购买商品房收房注意事项

怎么收房？如何收房子

一、准备工作

（1）交房期限一个月左右时间开始经常去楼盘转转，主要是解决房屋可能存

在的大问题：

1、对卫生间地面（还有你的楼上）做防水实验。（有时厨房做了防水也要做）

2、注意在雨天到房屋里去看看墙体是否渗漏，主要是外墙。（顶层更需注意）

3、注意在雨天到房屋里去看看塑钢窗固定的地方是否渗漏。

4、由于塑钢窗的重量比较大，需要你检查是否变形、推拉是否方便。

5、检查天花板是否有的裂缝情况发生。

6、如果你是整板现浇结构的楼盘，千万注意看有管网穿透楼板的地方是否漏

水。

（2）交房前仔细研究自己的合同，认准合同中约定的交房标准。

比如：水通、电通、路通的标准，绿化和违约责任等。交房开发商需要提供的

验收标准。

二、交房过程

（1）需要看的文件

1、《商品房交付许可证》

这里存在很多疑问，解释一下。有三个东东办理的顺序是这样：《工程竣工备

案表》在上面把关于绿化、工程等等的章章盖完之后，就可以换取《工程竣工

备案证》，有了这个证，开发商可以办理《商品房交付许可证》。所以，交房

的时候最好是看《商品房交付许可证》。如果是分期开发的小区，开发哪一期

就看哪一期的，记住，这玩意没有可以扯皮的，当然，还要看你的合同签的

是哪一条。

2、《住宅质量保证书》

《住宅使用说明书》开发商都有这东西

3、关于房屋实际面积的测绘说明。有图纸说明，还有测绘队的编号和联系方

式，可以咨询.

4、开发商代手的煤气管道等等费用，均需有政府相关文件公示，特别是收费

标准。

5、物业公司收取的物业管理费需要有物价部门的核准标准说明。有一个打分

标准。

(2)验房

1、检查道路畅通情况c

2、以合同附件中约定的配套标准逐一验收。

3、单元对讲门是否安装并可以使用。

4、楼梯走道是否达到配套标准。

5、楼道灯可以使用吗？

6、门口弱电配套是否完成。

7、入户门是否可以打开，有无损坏，门铃是否好。

8、地面是否搓毛找平,

9、墙面符合配套标准吗？

10、有限和宽带的接入标准达到了吗？

11、电源开关安装到位？

12、检查墙壁和天花板的裂缝情况。

13、检查楼板的管线布置是否合乎配套标准。

14、厨房的烟道是外挂还是内置，符合标准吗？

15、厨房上下水预留的位置对吗？

16、卫生间的上下水情况。

17、塑钢窗的推拉和开启情况°

18、房间如果有门看是否变形。

19、阳台栏杆油漆做的怎么样。

20、类似的小问题

(3)交足你剩余的费用

你可以选择在交房之前交，也可以在验房之后。验房之后交的地气足些。

(4)签物业，拿钥匙

办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的

并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物

业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。

为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的

房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签

收验，验以免留下后患。或者可在收楼文件上注明〃室内情况尚不清楚〃或〃楼

房状况未明〃等字样。

对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：第一、详细检查房屋质量，包

括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；第二、核对买卖合同上注明的设施、

设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；第三、检查水、电、天然气、上

下水管道等是否开通和能否正常使用；第四、检查是否有规划、设计变更或小

区缩水等问题；第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；第六、

对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详纤写明

不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

索要〃两书一表〃：向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以

便日后出现质量问题时按约维修C《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量

及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施

工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大

体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。

按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验

房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有

没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约

束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出

了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任

签收《房屋验收单》：在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您

一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚

以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎

么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是

否具备您要求的管理标准。其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您

要让开发商出具房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做

到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。

1,道路是否通畅，达到路通的要求?

2、绿化是否基本完成？

3、小区的停车场是否可以使用？

4、小区是否已经封闭？

5、入户单元门安装到位并可以正常使用吗？

6、门禁系统是否可以使用？

7、楼道是否施工完毕？

8、水、电表是否安装到位？

9、电表的大小达到了合同上约定的配套标准了吗？

10、楼道灯是否可以正常使用？

11、入户门是否完好，并可以正常开启和使用？

12、对讲和报警系统是不是可以使用？

13、照明分户配电箱是不是安装到位？

14、检查配电箱的空开？

15、总电源进户线应采用（3根）不小于10m2的铜芯绝缘线，看看是吗？

16、总电源出户线一灯具回路应采用（2或3根）不小于2.5m2的铜芯绝缘

线，看看是吗？

17、总电源出户线一其他回路因个采用（3根）不小于2.5m2的铜芯绝缘线,

看看是吗？

18、开关、插座是否齐全？

19、电路是否已经通电？（最好带上个电灯之类的小东西检查插座的通电情况）

20、插座面板的外观是不是高低在同一个水平面上（横平竖直）？

21、电路管线是否暗埋?

22、宽带是否接入到位？

23、电话线是否接入到位？

24、有线电视是否接入到位？

25、地面是否经过搓毛找平处理？

26、地而存在开裂的现象吗？

27、地面是否有管线裸露？

28、地面是否已经表明隐藏的管线走向？

29、墙面、天花板是否达到配套标准？

30、墙壁是否存在开裂的情况（并详细核实开裂的长度、宽度和数量）？

31、天花板是否存在开裂的情况（并详细核实开裂的长度、宽度和数量）？

32、外墙是否渗水？

33、卫生间的防水检查？

34、卫生间的上、下水部分是否通畅？

35、卫生间上下水预留的位置及户型图上的位置相符合吗？

36、卫生间管网是否完好，不漏水？

37、卫生间如果有烟道，看是否通畅？

38、卫生间的水平地面比厅、房的水平面低吗（2-5公分）？

39、厨房上、下水部分是否通畅？

41、厨房上下水预留的位置及户型图上的位置相符合吗？

41、厨房管网是否完好，不漏水？

42、厨房的烟道是外挂还是内置，符合标准吗？

43、厨房的水平地面比厅、房的水平面低吗（2-5公分）？

44、检查楼板有管网穿过的位置是否存在漏水的情况？

45、室内门是否完好，有无变形？

46、塑钢窗是否变形？

47、塑钢窗的推拉是否方便？

48、塑钢窗边角处是否渗水？

49、塑钢窗的拉钩是否完好？

50、外飘窗是否渗水？

51、窗台是否渗水（特别是窗台底下的外墙）？

52、阳台及客厅衔接部分地面是否开裂？

53、阳台的地漏是不是有问题？

54、阳台的油漆等是否有问题？

55、空调洞是否打好？

怎样才能顺利地收房，又能合理地维护自身合法权益？当接到入住通知单的

那咳iJ，苦等了许久的期房终于可以入住了。但面对知之甚少的住所，是好是

坏，全凭您收楼时的经验。怎样才能顺利地入住翘首企盼的新房，又能合理地

维护自身合法权益？以下一些可行的方法，仅供您参考。

-带好资料准备收楼

接到开发商的入住通知单（也叫入伙通知单），就标志着业主收楼的开始。

入住通知单，一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一

说明。您如果身在外地，没有足够的时间亲自办理入住手续，那么您必须指

定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件，当然这位委托人必须持

有您的委托书。

一般来讲，您有一些买房的费用是在入住的时候需要交纳的，通常开发

商也会及入住通知单一并寄发给业主一份《缴费通知单》，办理入住应交纳的

各项费用都有详细说明。例如您剩余的房款，这时候您一定要带上，否则开

发商会按照合同计算您的违约金。为了避免这些损失，您还是尽量带好该交纳

的各种费用C

-交纳公共维修基金以及先期的物业管理费

既然是买房，那么您必须要履行您该尽的义务。其中，房屋的公共维修

基金就是您应该缴纳的费用。您在未来居住生活中可能会遇到房屋的大型维

修，如果不缴纳这笔费用，您正当的权益将得不到维护。即使您信不过开发

商，也千万要认识到，这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代

缴的，他们占不到任何便宜，这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱

们业主自己支配的，开发商根本无权动用。但是如果您不交纳这笔费用的话,

今后您在日常生活当中会遇到各种各样的困难。

还有，任何•个小区，在入住以前，它已经聘请了为小区服务的物业管理

公司，为了让小区能够顺利地交到物业管理公司手里，您必须先交纳几个月

的物业管理费（也可以看做是物业管理押金），让物业管理公司能够有一个管理

资金的充分流动，在未来的这几个月当中，您就不用再交纳任何的物业管理费

用。

-认真检查您的房产，别放过任何缴漏

其实这步工作是您在早些时候便应该进行的，但往往开发商在签订合同时

回避这个问题。当您交纳了房屋尾款、公共维修基金和先期物业管理费用后,

就应该提出去看现房。这时候您最应该注意的就是在质量上以及面积上的问

题，如果您发现有什么明显的维漏，比如房屋漏水、地板明显裂缝，属于开

发商在建设过程中可以避免的问题但还是出现的失误，您完全可以在入住验收

单上拒绝签字。但如果属于因为气候、温差等原因发生的墙皮开裂等现象，

您可以责成开发商在规定的期限内加以维修。

您检查房屋的质量等问题需要照顾到两方面，一方而，如果真是感觉小区

的各方面条件达不到入住的标准，您不应该得过且过，应该明确指出其不具备

交工的理由。不仅如此，还要向开发商索要您该得到的违约金。

另一方面，当您确信房屋质量基本可以达到满意的程度，就应该按照合同中

约定的面积误差来和开发商交涉。合同中规定，双方在实测面积方面存在着正

负三的差额，如果开发商交给您的房屋面积大于合同中规定的面积，您必须

按照合同中约定的每平方米单价补齐超出面积的房款；如果小于规定中的面

积，开发商应该退给您相应部分的房款。

-交纳契税，为得到产权证早做准备

现房看过后，如果觉得比较满意，接下来的工作就是开发商通常会向您提

出交纳买房契税的要求。其实，契税是在您办理产权证的时候才交纳的，但

开发商为了避免以后的麻烦，将提前向您收取。按照国家有关规定，买房人在

买房之后应向政府交纳总房款2%〜4%的契税（面积在120平方米以下的房产，

按照总房价款2%的标准收取；超过120平方米的，超出部分按照总房价款4%

收取），开发商有权代收代缴。这一点希望您能理解，因为您买房时的按揭贷

款是由开发商提供担保的，如果您一旦拖欠银行的贷款，开发商将承担担保责

任，您的契税如果收缴完毕后，取得产权证并完成抵押登记后，担保贷款将

变成抵押贷款，即把您的产权证放在银行做抵押，您按时还款即可，开发商可

撤离担保。如果您觉得开发商可信的话完全可以把这笔钱交了，免得今后及

开发商纠缠不清。

-一表两书要审查

交付的房屋到底是否具备了入住标准，不是开发商说了算，政府有关部

门出具的文件才算数c现行规定，房屋竣T后，建设单位、施T单位、设计单

位、监理单位四方联检，检验结果报质检站备案，由质检站出具备案表0所以

这时候您要向开发商提出看质检站出具的《武汉市建设工程竣工验收备案表》

以及该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

《武汉市建设工程竣工验收备案表》是收楼的前提，即使开发商做得再好，

如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收楼。《住

宅质量保证书》、《住宅使用说明书》则是确保您顺利使用该房产及该房产内

设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您得到

的房产还是比较可信的。

-签订《物业管理公约》

您能签订这项公约，说明您的房产基本达到您的理想标准了。《物业管理

公约》是您在未来居住生活中在小区将享有什么样的权利及义务的标准。但您

这时候不要犯糊涂，别以为每月每平方米不过几毛钱，买得起当然住得起，

您要看清，您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、

绿化费是怎么核定的，