工程生产管理制度

工程生产管理制度

第一章设计管理

（一）勘察报告的审核

1、勘察管理目的

（1）确保勘察工作的勘察点、线、网平面布置及钻探深度合理，有代表性，能真实

反映建筑物所处地段地质条件。

（2）确保勘察工作成果的准确性和可靠性，为设计提供建筑场地和地基的工程地质

资料和基础设计的依据。

2、勘察报告质量审核的主要内容

（1）钻孔深度的检验，岩土试样的取样、送样、试验结果。

（2）审查报告内容是否满足设计要求。

（3）评定报告提出的技术参数是否合理。

（4）物理试验成果报告是否齐全、准确。

（5）地质勘察报告签名、盖章是否齐全。

（6）图和文字说明是否清晰。

［见勘察管理流程I勘察管理流程

不同意提出报告J

_________勘察报告、评定

项目XX、设计单位、（运营中心）

同意J

交设计单位应用

（二）施工图纸会审和技术交底

1.总则

施工图纸是施工的直接依据，必须严格管理.，所有施工图的发放、更改、回收、

存档、销毁必须统一管理.，各项目XX均由研展部实施。

施工图必须严肃认真组织图纸会审。项目XX组织设计单位对于图纸的设计意图、

工程质量要求向施工单位做出明确交底，项目XX、研发中心、运营中心及监理XX有关

人员以及施工单位对于设计交底应当全面理解，发现问题提出建议，使设计人员对图纸

上的差错和缺陷能够得到及时纠正和补充。研发中心、运营中心、监理XX都应安排各

专业工程人员事先熟悉图纸，充分准备，会审时能够拿出具体明确的意见。

图纸会审由项目XX或监理XX主持，组织设计单位和施工单位的有关施工管理

等工程技术人员参加。

图纸会审前，运营中心、研发中心、项目XX（监理XX）、施工单位应先预审,

提出意见，对设计做到心中有数。其中研发中心、运营中心主要审核施工图与原方案设

计、初步设计的符合性，可书面提出会审意见，必要时须参加会审会议；项目XX（监理

XX）对施工图进行全面审核。

图纸会审时，先由设计单位进行技术交底，详细说明设计意图，工艺流程，建筑

结构选型及水、空、电的设计方案。标准构件采用，建筑、设备材料选用要求、施工步

骤、施工方法等，以便对没计图纸统一认识。

会审提出的问题由设计单位解答处理。施工单位应有专人做好会审记录或

记要，应着重说明处理和解决的意见和方法，并注明会审时间、地点、主持单位、

参加单位和参加人员。会审的记录或纪要经参加会审的单位签字认同、报有关运营

中心批准后，根据需要一式若干份，分别送交、执行及存档。

2.施工图纸会审工作程序

------施工单位

------项目XX（监理XX）

研发中心、运营中心

物业XX、商业XX

项目XX、研发中心、运营中心

设计单位

------项目XX或监理XX（主持）

■设计单位（技术交底、解答）

-------施工单位（参加、记录）

-------项目工程部、运营部、研展部（参加）

研发中心、运营中心、物业XX、

商业XX

施工单位

项目XX

施工单位（发至参加单位）

图纸会审的内容包括

（1）是否无证设计或越级设计，图纸是否经设计单位正式签署；施工图纸是否已

2、工程签证

由施工单位提出日请，经工程部、设计单位、监理XX审查后签具意见报运营中

心（研发中心）审定后实施。

（四）水电、空调、装饰主要材料选型定板

选用水电、空调、装饰的主要材料，施工单位及甲方应根据设计施工图纸及总承

包合同，结合工程进度计划合理安排好，及时送样及选定时间（原则①进口材在施工前

提前六个月，②国产材在施工前提前三个月），送样16家以上产品）经项目XX审查确认

（运营中心在项目开工前，将下达审查书告知项目XX须审查的具体项目，若含须查项目

尚需报项目中心审查），与施工单位在认定的厂家中共同招标，确定为甲定材料。（见水

电、空调土要材料工作程序）

水电、空调主要材料选用程序

按工程总进度计划编制送样及选定时间

甲力、施工单位

12天

送6家以上产品样板及技术资料

->

甲方、施工单位

门天

对产品样板和技术资料进行初审

项目XX、设计单位、施工单位

13天

否定选定材料样板、品牌

2天运营中心（必要时）

12天

确定

项目XX工程副总、工程管理总监

I2〜5天

通知项目XX、设计单位、施工单位实施

项目XX、运营中心

2、新型建筑材料的选用按下面工作流程进行。

新型建筑材料选用程序

第二章工程管理

（一）施工技术管理

1、工程开工审批

单位工程开工前应具备如下条件：政府规定的开发手续已可满足开工条件；场地“三

通一平”已基本完成，甲方现场办公场所已具备工作条件，可满足现开工项目的场地要

求；监理XX已选定，总监及监理工程师已到场并具备工作条件；施工图已完成（若分段

交图须满足连续施工的要求），图纸会审及技术交底己进行，图纸会审已经运营中心审批:

施工总承包单位已选定，施工管理人员已到位，施工组织设计（或方案）口审批；测量

放线复核已完成；施工设备已满足开工条件。施工单位提交“单位工程开工报告”，由项

目工程部会同监理XX审查，经项目XX总经理审核后，报运营中心审批。

2、施工图纸会审及技术交底

（1）施工图纸会审曰项目XX主持（必要时研发中心参加建筑、环境、装饰专业图

纸会审，运营中心其余专业施工图纸会审），项目研展部、工程部、运营部有关专业技术

人员参加会审；

（2）图纸会审前，参加会审人员要先行预审，熟悉图纸，了解工程特点、设计要求、

关键部位的质量要求，写出书面意见和建议；

（3）图纸会审要抓住重点：

①设计是否符合规范；

②设计体系安全性、适用经济性是否满足要求；

③有无大的错漏和各专业工种间的矛盾；

（4）图纸会审的记录由施工单位整理，经研发中心、运营中心、项目XX、设计单位

会签，由运营审批后作为施工的依据，会审记录由项目工程部跟踪；图纸会审的修改，

由项目XX及时跟踪落实。未经会审的图纸，原则上不得使用，施工单位自行施工，如图

纸错漏或修改造成返工责任由施工单位自负。

3、施工组织设计

（1）施工前，施工单位必须编制施工组织设计（方案），在自审手续齐全的基础上，

报项目工程部（或监理XX）审查，经项HXX工程副总审核后报运营中心工程总监审批;

（2）经审批的施工组织设计（或方案）是组织施工和工程监理的依据，不得随意

变更。需变更时应提出申农，按程序重新审批；

（3）特殊工程无法编制总施工组织设计时，应分阶段编制施工组织设计或施工技

术方案，经上报审批后实施［见程序（二）］，单位工程施工组织设计可分两次编制：土

0.00以下和±0.000以上，单项工程的施工组织设计和主要分部、分项工程，如桩基、

深基坑支护、水电工程、防水、幕墙工程、结构转换层等应单独作施工方案；

（4）没有编报施工组织设冲（方案）的单位工程原则上不能开工。

4、工程施工放线、验线

项目工程开工前，由项目开发部组织政府测绘部门放出规划红线，建立场地平面控

制和高程控制网，由工程部组织总承包单位建立控制主轴线（基线）标桩。施工单位放

线后，应在现场清楚标明墙、柱轴线位置（包括平面轴线及建筑物大角垂直轴线位置）,

自行核验无误，填报放线农验单。

项目工程部负责由主轴线引出的各层轴线和标高的验线复核。

项目XX开发部邀请政府规划部门对建筑红线、平面控制网、高程控制点及主轴（基

线）的复核验线。

5、工程委托书的下达

为了确保项目建设工程立项后的前期工作（“三通一平”、围墙等）能顺利的开展，

在施工合同签订之前，由项目XX组织专业人员编制委托书，由项目工程部协助项目XX

领导与施工单位签订单项施工协议，下达工程委托书，由施工单位实施。

6、建设项目施工场地管理

（1）在集团XX下达项目建设任务后，项目二程部应下达放线任务，督促施工单

位将建设项目施工场地原貌，包括周边环境和对原地面标高、用地红线控制点的坐标等

进行核实；

（2）委托施工单位按照规划报建图及设计资料放出红线及主要控制轴线。项目XX

复验无误后，红线范围的建设用地由项目工程部正式移交施工单位管理；

（3）项目工程部应根据放线结果，调查工程项目开工（如基坑开挖等）可能对周

边建筑物或管线造成影响的，应知会施工单位采取相应预防措施；

（4）运营中心和项目XX应根据现场实际情况，认真审查施工单编制的施工组织

设计中的施工场地总平面布置，安排施工场地，在项目建设过程中，项目工程部应按安

全文明管理规定对场地进行管理，施工完成后，应督促施工单位及时清理好现场。

7、设计变更及工程签证申请的审批

（1）设计单位根据XX的指示或工程实际情况对原设计图纸提出的变更修改，应

先送项目XX初审后报运营中心审批签发；

（2）投资、规模较大的设计变更，运营中心应组织研发中心、项目XX、设计单位、

施工单位参加会审，确定变更方案后，施工单位编制调整预算报项目XX运营部审核，设

计变更和审定的补充预算由运营中心成本管理部审定后签发，施工单位实施；

（3）施工单位提出的工程签证要求，应先填报工程变更申请表提出签证的原因、签

证的内容、工程量及价格,经项目XX初审后，报运营中心审批。影响使用功能或投资规

模的签证申请，应由运营中心召开研发中心、项目XX、设计人员参加的协商会议，经讨

论确定后签发。

（4）需集团审批的设计变更和工程签证应在项目XX总经理签字同意后臼项目XX

运营部上报集团运营中心履行审批手续，集团审批后由项目XX实施。

（5）工程实施过程中如遇紧急情况和抢险、救灾等特殊事项，项目XX在组织实施

的同时应由项目XX工程副总及时知会集团运营中心相关负责人，并应于三日内补办相应

手续。

8、安全及文明施工管理

（1）项目建设工地应成立以施工单位为主的安全、文明施工管理小组，项目工程

部经理或监理XX总监（总监代表）应参加管理小组工作，加强对施工单位的安全、防火、

文明施工的监督与管理，落实岗位责任制；

（2）各类施工组织设计（或方案），必须包含安全、文明管理措施，否则不予审

批；

（3）建立安全、文明施工定期检查与巡视检查制度，监理XX人员应每天巡视检

查，发现问题及时处理。项目工程部每周至少一次组织对施工现场检查，纠正违章行为，

对存在问题及隐患，提出整改通知，限期整改。

（4）由运营中心不定期对各建设工地进行安全文明施工检查，将检查出的问题在通

报中反映。

（二）独立分包工程的技术管理

1、总承包合同外的独立分包工程一般有

（1）特殊工程：大型土石方平衡工程、桩基工程、景观绿化工程（含景观建筑、

雕塑）、会所装修、会所家具制安、会所灯饰制安、各项市政工程；

（2）各类材料和设备采购安装：住户（小区、车库）门禁系统、小区安保系统、

外电设备、游泳池设备、冷却塔设备、康体设施、儿童游戏设施、各项分户计

量系统、大型燃气设备、大功率水泵（风机）设备；

（3）其他：地质勘察工程、施工图总设计承包单位、总承包施工单位、监理XX、

白蚁防治工程、厨房制安工程、外电施工工程、发电机环保工程、交通划线工

程、油烟污水处理；

（4）甲定材料、设备和分部工程：装饰材料、铝合金门窗制安、幕墙制安、园林

灯具、防火门、防火卷帘、金属制品、消防工程、弱电工程；

2、独立分包工程技术方案的委托

（1）独立分包工程的承包合同由项目XX签订，分包单位的确定，应按奥团XX招

标管理办法执行，分包工程的设计方案和技术经济指标由项目XX编制，报运营中心审定

下达工程委托书及设计任务书；

（2）独立分包工程施工图纸由项目XX组织图纸会审和技术交底。必要时，运营

中心、研发中心参与。

3、独立分包工程的施工管理

（1）独立分包工程的施工单位进场，应纳入总承包单位工程管理范围内，由总承

包单位统一管理，项目工程部应负责协调总承包与分包工程进度配合，交叉作业的顺序、

安全、文明施工等；

（2）独立分包单位入场的临时办公、材料堆放用地、水、电计费，由项目工程部

统一协调解决；

（3）独立分包工程施工前，应提交施工组织设计或方案，由项目工程部审定；

（4）独立分包工程施工应执行工程管理手册规定的原材料、成品、半成品报验、

分项工程及隐蔽工程验收和施工样板验收等制度。

4、独立分包工程的竣工验收与政府部门的专业验收

（1）独立分包工程的竣工初验由项目工程部组织，竣工验收由项目XX主持、项

目工程部、设计、物业、施工单位参加，验收合格后项目工程部督促施工单位及时办理

专业验收；

（2）凡需要政府主管部门进行专业验收方可通过小区综合验收的单项工程，必须

按谁施工谁负责报验和验收的原则，由施工单位向政府主管部门申请专业验收，项目工

程部参加专业验收。专业验收合格，方可办理结算手续。

（三）质量控制

1、原材料、成品、半成品的质量管理

（1）原材料、成品、半成品、碎、砂浆、焊接试件（以下简称原材料）原则上应

具备三证（材料合格证、试验证明、当地建委产品质量认证）。进场使用前，施工单位填

报材料报验单，附上三证及材料进场复检报告，经项目工程部现场专甲方管进行质量检

验认证后，方准使用；

（2）采用新材料、制品应有技术监督文件、刍产厂家的产品质量标准、使用说明

和工艺要求，经审核验收的材料、成品和半成品须达到如下要求：①质量保证资料整全、

有效，有关技术指标符合没计及规范要求，②现场实物标志与材料相符；

（3）主要装饰材料、构配件在订货前由施工单位提交样品和有关厂家资质证明及

报价资料，项目工程部会同设计、项目XX主管领导审核同意后方可订货；

（4）原材料的取样检验实行见证取样和试验送检制度，试验见证程序参照参照当

地政府的规定执行；

（5）原材料经检验不合格者，不得在工程上使用，由项目工程部通知并跟踪其限

期退出现场。

2、施工过程质量的检查

（1）巡视检查和旁站监督

项目工程部专业工程师，必须每天巡视所管现场二次以上，发现问题应及时提出整

改意见并跟踪落实。凡属质量控制点都应旁站监督，下列部位施工全过程必须旁站监督。

①桩基础工程的硅浇筑及打压桩工程；

②地下室底板、顶板、侧墙浇筑碎及防水处理；

③转换层做浇筑；

④屋面结构层碎浇筑及防水施工；

⑤给水系统的打压试验及排水系统的通、灌水试验；

⑥后浇带碎浇筑。

检查内容：施工材料、成品的质量，施工工艺、工人操作是否按规范，规程及批准

的施工组织设计或方案执行。

（2）质量问题的整改

项目工程部、监理XX发现有使用不符合标准的材料要及时制止，对检查发现的质量

缺陷应做好记录，并及时向施工单位发出质量问题整改通知单，整改情况要及时跟踪，

对不执行整改者给予处罚和经济制裁。

运营中心的每次实行油查的结果应填写“工程抽查情况通知书”（表A-9）,发至项目

工程部，由项目工程部督促施工单位整改。项目工程部应将整改结果书面报告运营中心，

进行核查。

3、分项（部）工程及隐蔽工程验收

（1）分项工程完工后施工单位应先进行自检，自检合格后，向项目工程部、监理

XX提交工程质量报验单，并附质量保证资料及自检资料。分项工程监理XX人员会同施工

单位质检员到现场按检评标准实行检查，并做好记录，验收合格后签证；对存在问题应

指令施工单位整改；项目工程部应在合同规定的时间内进行验收；

（2）隐蔽工程验收应按有关规定做好质量评定确认。分项工程的工序，如防水分

项的找平层、防水层、隔离层、保护层等，必须办理分层隐蔽验收；

一般的分项工程和隐蔽工程由项目工程部验收签证，重要的分项和隐蔽工程（如

下表），必要时由运营中心及设计人员参加验收并确认；分项工程未经验收或验收不合格,

不准进入下一道工序施工；

重要的分项和隐蔽工程表

项目主要分项

1、基础工程第一批桩单柱的桩基成孔或主要受力桩成孔的终孔验收和钢筋笼验收。

地下室底板、顶板、侧墙、核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标

2、钢筋破工程

准层，屋面层钢筋。

3、防水工程地下室、屋面、水下结构的防水。

①地下防雷接地工程、屋面防雷工程；

②地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水电管线预埋；

4、设备安装③超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。

④消防分项工程；

⑤人防分项工程；

（3）分部工程的验收。

一般的分部工程由项目工程部组织检查验收。下列分部必须由总承包单位质量主管

部提出申请，由项目XX组织设计、（运营中心、研发中心）、施工单位参加验收并签证。

①地基基础（包括地下室）分部工程；

②主体结构分部工程；

③外装饰分部工程；

④电梯分部工程；

⑤空调分部工程；

⑥给排水分部工程；

⑦供电分部工程；

⑧室外园建、绿化分部工程。

4、施工样板、样板房（间）的验收

（1）凡装饰工程（外墙、室内、大堂、电梯前室等）、橱柜安装、抹灰、厨、厕、

卫生洁具安装，给排水管道的龙头、门窗、幕墙、园建、绿化等，全面施工前，施工单

位应做“施工样板”；

制作“样板”必须有小样或排版图，其中涉及到墙面、地面、吊顶的排版图，应

将电源开关、插座、水管龙头、消防探头、喷洒头、安保探头等，在图纸上予以标明，

施工单位需在主体工程施工前报项目工程部，由项目XX进行审查；以确定装饰材料与机

电设备管线的预留、预埋位置关系；

（2）经验收合格后可按样板的标准全面施工，样板未经验收或验收不合格，施工

单位自行全面铺开施工的，项目XX工程部有权下达暂停工令，造成返工，由施工单位负

责；

（3）商业、住宅小区多层建筑（12层内）在主体结构完成后、高层建筑在10层

主体结构完成后，应在楼层内不同类型的单位、尤其是大堂、公共走道等部位，做施工

样板间（交楼标准），通过施工样板确定给排水、电气、卫生洁具、楼地面、门、窗等工

艺流程和整体综合质量标准。样板间完工后，施工单位填报《施工样板报验表》，由项目

XX会同运营中心、研发中心、设计单位、施工单位联合验收。经验收合格的样板间，作

为竣工验收的标准；

（4）楼盘销售前，项目工程部应监控施工单位按设计图纸做样板房（示范单位），

样板房（示范单位）要有室内装饰设计和布置，反映出建筑效果。样板房完成后，项目

XX会同运营中心、研发中心、销售部、设计单位参加验收，并请集团XX主管领导审定。

5、设备安装工程的质量检查

（1）主要设备的到货检验

主要设备（如变压器、高低压配电柜、消防控制柜、柴油发电机组、空调主机（冷

水机组、柜机）、冷风柜、风机盘管、水泵、擦窗机等到场后必须进行到货验收。设备进

场必须具备《使用说明书》、《合格证》进口设备必须具备海关商检证、原产地证明等。

由施工单位填写《设备进场报验单》（A-14）o由项目工程部会同运营中心（必耍时）、设

计单位、施工单位到现场开箱检验，经检验合格、签证后方可进场安装。

（2）电气设备及配电线路的绝缘检查和接地极电阻测试

发电机、电动机、变玉器、高低配电柜、控制柜、消防控制柜、动力照明配电箱等

电气设备及安装好的电气线路，未安装的电力、控制电缆。应在安装和使用前做绝缘和

耐火等级检查，并填写《工程质量检查报验单》，经项目工程部专甲方管核验后签证后方

可进行通电试验。楼房电气保护接地极的接地电阻应测试合格并做好记录后方可进行下

一工序施工。

（3）给排水管道的严密性试验

给水管道，应做分段和系统打压试验。分段打压试验由项目工程部、监理XX旁站检

查验收，系统打压试验，由项目XX组织验收。打压试验应做好记录，渗漏点要有专人跟踪

处理。

排水管道（污水、粪水管）、雨水管及空调冷凝水管安装完后应做灌水试验，检查其

渗漏情况。检验由项目工程部组织验收。

（4）主要机电设备的单体检验、调试、试运转

电梯、消防系统、水泵、通风、空调设备机组〔含冷风柜、风机盘管）及电机、变

压器、配电箱柜安装后，应进行单体试车调试，试运转检验。试验由项目工程部组织（必

要时运营中心专甲方管参加检验），试验结果要填写记录，符合要求的，由参加检验人员

签证确认。

6、质量问题、事故的处理

出现工程质量事故，施工单位应及时报告项目二程部（运营中心）、监理XX,随后

应提交事故报告，内容包括事故原因分析，损失程度、处理方案、整改措施等。送项目

工程部、设计单位、监理XX审核，审批后实施。处理完毕后由施工单位填报工程报验单

由项目工程部（监理XX）组织工程部（运营中心）进行验收。

（1）工程质量问题、事故请示报告制度

①重大事故：发生重大质量事故，项目工程部应在事故发生后一小时内，将事故

简要情况向运营中心报告，并做好善后处理、保护现场、等待调查、取证和处理。下列

情况属重大事故：发生人身死亡事故；重伤三人以上事故；直接经济损失达10万元以上

者；

②一般工程质量事故：因违反施工规范、规程，造成直接经济损失5千元〜十万

元以下者为一般工程质量事故，项目工程部应在4小时以内报告项目XX,并随后填写《工

程质量事故报告表》（表ATI）；并责成施工单位提交整改措施，项目工程部审核送运营

中心审批实施

③一般质量问题：直接经济损失在5000以下者，或造成较大缺陷者，项目工程部

可根据缺陷严重程度作出修整或返工处理的决定，并责成施工单位提交《质量事故报告

单》及整改措施

④出现质量事故和质量问题隐瞒不报者，对施工单位将严肃处理，项目工程部也

将负连带责任。

（2）工程质量问题、事故的处理

①重大质量事故的处理，按建设部的有关规定和程序处理；

②出现一般质量事故,如要采取补强加固或无法修整需推倒重做的，项目工程部组

织设计单位、运营中心参加会审，确定处理方案由施工单位实施。处理完毕后，项目工

程部组织有关单位验收；

③质量问题由项目工程部（监理XX）下达整改通知单，限定时间由施工单位整改，

整改完毕后，由施工单位填报《工程质量报验单》项目工程部验收签证。

7、工程暂停工与复工

为了保证工程质量，出现下列情况之一者，项目XX、运营中心有权行使质量监督和

否决权，发出暂停工指令。

（1）施工中质量出现异常情况，经监理XX提出后施工单位未采取改进措施或措

施不力，未能使质量情况好转；

（2）上道工序未经甲方代表（监理XX）验收而进入卜.道工序施工；

（3）擅自使用未经认可的建筑材料；

（4）擅自变更设计图纸进行施工的；

（5）出现质量安全事故；

（6）未经审查同意的分包单位进场施工。

工程暂停工通知签发前，项目工程部应向总经理汇报，征得同意后签发。对可能出

现重大质量事故苗头，需立刻制止的可先行下达停工通知，随后向总经理报告。以上暂

停工指令发出后，须向集团运营中心报告。

施工单位接到暂停通知后应立刻停工，按要求认真整改，整改后提出复工申请，项

目工程部审核后报项目XX总经理签发复工令。

8、成品保护

为了确保工程质量，必须加强建筑成品和安装成品的保护，。

（1）项目工程部要督促施工单位根据实际情况制订切实可行的“建筑成品保护规

定”。总承包单位要成立工程负责人为首的项目工程建筑成品保护小组，项目工程部参与

成品保护小组的管理。

（2）成品保护小组的职责是：负责监督各交叉作业工序执行中间交接验收手续。落

实成品保护的岗位责任。协调和管理独立分包工程［如：有线电视、电话、煤气、橱柜

等）执行成品保护规定。对违反成品保护规定，对成品造成污染和损坏的事件，落实责

任和执行处罚。

（3）成品保护的控制重点是：

①预埋给排水管道；

②卫生洁具、橱柜；

③木门及门锁；

④木地板；

③铝合金门、窗；

⑥镀膜玻璃;

⑦大理石窗台板;

⑧防水层；

⑨阳台栏杆；

少小区道路；

。园建绿化。

9、工程竣工验收和入住交验

(1)竣工验收标准

项目建设工程(包括：单位工程、单项工程)已按批准的设计文件及承发包合同内

容完成，质量符合国家质量检验评定标准和具备齐全完整的竣工图和竣工资料，可组织

竣工验收。

(2)竣工图和竣工资料的管理

按国家、当地政府及总承包合同内容搜集及验收。

(3)竣工验收程序

A、竣工验收

①竣工资料经项目工程部审定，并签发工程竣二资料核查认定表；

②参加竣工初验和竣工验收，对工程质量等级进行签证；

a.工程竣工初验，由项目工程部组织进行;竣工验收由项目XX负责组织，运营中心、

研发中心、物业XX参加；

b.运营中心组织现场观感评分及实测实量复核，并在单位工程竣工意见会签表上签

证质量等级；

c.运营中心对质量等级的核定报运营中心总经理审定后，运营中心在单位工程质量

等级证书签字、盖章，项目XX以此为依据与施工单位办理决算。

B、初验前施工单位应做好如下准备工作

①住宅楼应通电、通水（起码应在验收前24小时内通电通水）。

②化粪池盖板、水池检查口、雨水井盖应全部掀开，并要求池、井内无杂物和沉积

物。

③应将住宅内各单元按门牌编号编好锁匙。

④住宅楼2米以内场地应平整，住宅楼应清扫干净。

C、专业初验必须认真细致，在初验书面表格中做好记录并汇总交施工单位处理，同

时分发项目T程部和物业XX作为交接验收复查的依据°

D、初验完毕后，项目工程部应监督施工单位对初验提出的问题限期进行整改并跟

踪验收，定出竣工验收的时间。在单位工程初验后，经施工单位处理好存在问题，

由项目工程部会同监理XX和物业XX验收合格后，可进行竣工验收。

E、竣工验收工作由项目XX代表甲方负责组织。

单位工程竣工验收参加单位必须包括设计单位、运营中心、研发中心、项目XX、物

业XXo

工程竣工日期以施工单位向项目XX办理单位工程（包括室内及配套的公用设施）竣

工移交签证之日为准。

（4）入住交接验收和移交

通过当地政府确认后，由施工单位向项目XX提出，并向物业XX提出移交时间；移

交时必备的条件

A、齐全的住户钥匙和设备机房钥匙，可移交的设备运行钥匙；

B、竣工图纸和其他文件资料；

C、建筑工程质量保修书；施工单位、设备厂家的联系人员名单及电话;

D、验收程序

①由项目XX支持召开入住验收管理会，项目工程部、研展部、运营部、销售部,

物业管理XX工程部、保安部、保洁部、客服部、项目经理，均须参加；会议明确按以下

职能分组组成人员：观感组、土建组、给排水组、供电组、弱电组；

②观感组以外墙饰面、公共部位、园建、绿化为主要验收部位；其余各组必须逐

层、逐户、逐间、逐点检查和验收；验收必须进行书面记录，提出明确的整改意见，由

项目XX安排施工单位限期整改完成。

③对施工单位申报的完成项目，必须由项目XX工程部和物业XX相关部门共同验

收；

④对于涉及住户入住基本条件的部位(例如楼、户门牌.，小区、住户门禁系统，

上下水，电源等)可测试的部位，要先行逐点测试并详细记录；

⑤物业开荒、保洁不得破坏、污染原施工成果，物业XX须对工作人员予以培训并

签订明确的工作协议，方可进场作业；

⑥对于不需整改或已整改完成的部位，物业XX与项目XX要有书面的接交手续，

对设备数量及备件进行清点一并予以移交.

10、工程保修管理

(I)单位工程、小区移交后由物业XX进行管理，工程质量的保修期以竣工之日起

计算，保修期以国务院颁布的《建设工程质量管理条例》为准。

(2)保修期内施工单位，需将维修负责人、办公地点、联系电话，书面通知物业XX,

以便能随时联系。

(3)在向甲方交楼后的头二个月内，项目工程部应协助物业XX解决甲方对质量问

题的投诉，及时通知施工单位维修，维修项目由项目工程部与施工单位会签，维修完毕

项目工程部检查合格向施工单位签收。二个月后，物业XX按《工程保修合同》中相关约

定执行。

(4)物业XX根据甲方提出的质量问题鉴别属实后，向施工单位下达维修单。建维

修单三天内，水、电24小时内，施工单位不进场维修的，物业XX应以集团XX信誉为重，

先行维修，再向施工单位收取费用。若经查证所维修项目是用户造成的，其维修费用应

由用户自负；自然因素造成的由物业负责。

(5)保修期满，施工单位提前10天提出《保修期终结申请书》，并应整理好保修档

案资料，向物业XX移交。项目XX负责组织项目工程部、物业XX、施工单位共同对质量

进行复检，签署《保修期工程质量问题议定书》。在确认保修单位的责任已完成，应签发

《保修终结书》，《保修期终结书》可按保修项目分段签发，工程结算款方可结算。

(四)工程进度控制

1、项目建设工期的目标控制

(1)应依据XX的营销计划或项目建设计划编制《项目工程施工进度计划》，以甘特

图或网络图表示，并在《项目工程施工进度计划》中与施工单位双方确认并签章。

(2)项目或单位(单项)工程进度计划制订并确认后，单位工程的

开工时间、±0.00完成时间、结构封顶时间、外装修完成时间、竣工验收及交楼时间

作为工程工期控制点，列入施工合同，并有奖惩措施°

(3)进度管理必须实夕亍动态管理，定时对工程进度进行检查。

①项目工程部主管应每天对各单位(单项)工程进度检查，并将检查情况及措施汇

报项目工程部经理；

②项目工程部经理每周应对各单位(单项)工程进度进行检杏，并将检杏情况及措

施汇报工程管理中心；

③项目XX每月应对工程工期控制点进行检查，并将检查情况及措施汇报集团。

(4)当工期出现延误时，应采取赶工措施。

①当形象进度比计划拖延五天以内的，应分析原因并要求施工单位采取赶工措施,

在下一工序赶上来。

②当形象进度比计划拖延五天以上时，应分析原因并责成施工单位采取赶工措施,

并要制订短期的工程进度计划，指导施工。

③当工程工期控制点出现延误的，应采取赶工措施，报运营中心工程管理部批准后

指导施工；并按施工合同条款规定及时予以签证及处罚，直至解除承包合同。

2、工程施工计划的审批

（1）项目工程部督促施工单位按合同要求编制施工进度计划，认真审查后报运营

中心审批，作为对施工进度控制的基本依据。

（2）项目工程部应督促施工单位根据总进度L划编制分部工程进度计划（基础、

主体结构、楼地面、门窗、屋面、电梯、装饰、给排水、电气安装和室外建筑、给排水、

电气安装以及电信、煤气、道路、环境绿化等）及月度短期进度计划，并负责审批。

（3）总承包单位应将各施工单位的进度计划汇编成项目施工总进度计划，报项目

工程部审核，运营中心审批；

（4）编制总进度计划时应把独立分包工程的招标计划和材料、设备、配件定板计

划同时编制在内。

3、工程施工进度计划的实施

（1）项目工程部应督促检查施工单位按计划组织施工，随时检查材料、设备、劳

动力投入情况，能否满足施工进度的要求。

（2）周例会应将施工进度检查作为主要内容之一，对影响工程进度问题如设计图

纸、材料供应、设备到位，分包协作，逐一协调解决，如不符合进度计划要求或人力设

备不足，应及时指令施工单位进行修订。

（3）项目工程部负责每月审核施工单位填报的月形象进度，完成工程量及工程量

统计表。将实际完成进度与计划进度比较，发生延误，应分析原因并督促施工单位采取

措施。

（4）项目工程部应检查分部（单项）工程进度，对拖延五天的要求施工单位分析

原因，制订措施；对拖延七天的施工单位除分析原因，制订赶工措施外，项目工程部还

应对其实行罚款。

4、工期延期的条件

（1）由于不可抗力的原因（如地震、战争等）。

（2）由于甲方原因引起停工。

（3）属于上述原因之一者，可以批准工期顺廷。施工单位应在实际发生符合条件

的工期顺延的事件后2天内向项目工程部提出申请，逾期不予受理

5、工期签证

项目工程部应对实际发生的符合条件的工期延误，核实影响的天数，并会同运营中

心、项目运营部签证。如施工单位提出申请后15天内没有得到答复，则视为日方认同。

若因为甲方审核延误而造成XX损失，将严厉追究责任人。

（五）投资控制

1、事先控制工作

（1）严格会审图纸，在保证安全性和适用性的前提下，做到结构体系经济合理，装

饰、设备标准适当。

（2）严格审批施工组织设计，施工技术措施要经方案比较做到经济合理。

（3）认真对待材料、成品、半成品及设备选型定板，控制材料价格。

2、工程招投标

（1）集团XX投资的一切建设项目。独立分包工程，重要的材料、设备，实行招标，

择优选择价低，优质的材料设备和施工队伍，以降低工程成本。

（2）招投标工作由集团XX的招标小组负责管理，项目XX参加招标、投标的工作。

3、工程签证审批

（1）工程签证:

由施工单位提出的工程变更。要求，填写变更口请表，说明变更内容原因，工程量

及价格。

（2）工程变更签证的审批原则和程序：

所有零星工程或图纸外工程的造价，均须集团成本管理部（运营部）认可方能作为

结算依据,先施工后确定工程额一律视为严重违纪,将不予追加。

①单项签证造价在5万元（含5万元）以内的，由项目工程部填写《工程通知单》,

项目运营部核价后，报项目XX总经理审批同意后施工，送运营中心备案。

②单