商品房预售工作制度

PAGE商品房预售工作制度一、总则1.目的为加强商品房预售管理，规范商品房预售行为，保障商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规及相关行业标准，结合本公司实际情况，制定本制度。2.适用范围本制度适用于本公司开发建设并进行预售的各类商品房项目。3.基本原则商品房预售应当遵循合法、公平、公正、自愿、诚信的原则，严格按照法律法规和本制度规定的程序进行操作。二、预售许可管理1.申请条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。持有建设工程规划许可证和施工许可证。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。开发企业向市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。2.申请材料商品房预售许可申请表。开发企业的营业执照和资质证书。土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明。工程施工合同及关于施工进度的说明。商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。3.审批程序开发企业按规定提交申请材料后，房地产管理部门对申请材料进行审查。经审查，申请材料齐全、符合法定形式的，房地产管理部门予以受理，并出具受理通知书；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，房地产管理部门应当当场或者在5日内一次性书面告知开发企业需要补正的全部内容。房地产管理部门对受理的申请进行实地查勘，核实申请材料的真实性。经实地查勘符合条件的，房地产管理部门在10日内作出准予预售的行政许可书面决定，颁发《商品房预售许可证》；不符合条件的，作出不予许可的书面决定，并说明理由。三、预售合同管理1.合同签订开发企业应当自取得《商品房预售许可证》之日起10日内开始销售商品房，并在售楼处显著位置公示《商品房预售许可证》。开发企业与承购人应当签订书面商品房预售合同。预售合同应当采用统一的示范文本，并报房地产管理部门备案。开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2.合同内容商品房预售合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。3.合同备案开发企业应当在商品房预售合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。经审查，商品房预售合同内容符合规定的，房地产管理部门予以备案，并出具商品房预售合同登记备案证明；不符合规定的，房地产管理部门不予备案，并书面告知开发企业。四、预售资金监管1.监管账户设立开发企业应当在项目所在地商业银行设立商品房预售资金专用账户，并与监管银行、房地产管理部门签订商品房预售资金监管协议。监管协议应当明确监管账户的名称、账号、监管项目范围、监管资金总额、使用条件和使用程序等内容。监管账户应当专款专用，不得支取现金。2.资金缴存开发企业应当按照商品房预售方案中约定的预售资金缴存方式，将预售资金足额存入监管账户。开发企业在取得《商品房预售许可证》后，应当在10日内将预售资金缴存至监管账户。3.资金使用开发企业使用预售资金时，应当向监管银行提出用款计划，并提供相关证明材料。监管银行应当对开发企业提交的用款计划和证明材料进行审核。经审核符合规定的，监管银行按照监管协议约定的方式和比例拨付资金。资金拨付应当优先用于项目建设，确保工程顺利竣工交付。开发企业应当定期向房地产管理部门报送预售资金使用情况报告。房地产管理部门应当对预售资金使用情况进行监督检查。五、销售现场管理1.售楼处设置开发企业应当在项目所在地设置售楼处，并在售楼处显著位置公示以下内容：房地产开发企业资质证书、营业执照；《商品房预售许可证》；商品房销售方案；商品房买卖合同示范文本；价格主管部门批准的房价及价格投诉举报电话；经批准的规划设计方案总平面图、建筑立面图、效果图、户型图、楼盘表等；前期物业服务合同；物业服务内容、服务标准及收费标准；商品房预售资金监管账户信息；房地产管理部门规定的其他事项。售楼处应当整洁、美观，展示内容应当真实、准确、完整。2.销售人员管理开发企业应当配备具有相应房地产销售知识和技能的销售人员，并对销售人员进行培训。销售人员应当佩戴统一标识，向购房人如实介绍商品房情况，不得隐瞒、夸大或者虚构事实。开发企业应当建立销售人员业务档案，记录销售人员的基本情况、培训情况、业绩情况等。六、信息公开与公示1.信息公开开发企业应当在售楼处、公司网站等显著位置公开以下信息：企业基本情况、开发项目情况、预售许可情况、销售房源情况、销售价格、优惠活动、预售资金监管情况等。开发企业应当及时更新公开信息，确保信息真实、准确、完整，并保留相关记录。2.公示内容开发企业应当在售楼处显著位置公示以下内容：《商品房预售许可证》；商品房销售方案；商品房买卖合同示范文本；价格主管部门批准的房价及价格投诉举报电话；经批准的规划设计方案总平面图、建筑立面图、效果图、户型图、楼盘表等；前期物业服务合同；物业服务内容、服务标准及收费标准；商品房预售资金监管账户信息；房地产管理部门规定的其他事项。七、监督检查与处罚1.监督检查房地产管理部门应当加强对商品房预售活动的监督检查，定期对开发企业的预售许可、合同签订、预售资金监管、销售现场管理等情况进行检查。房地产管理部门可以采取查阅资料、实地查勘、现场询问等方式进行监督检查。开发企业应当积极配合房地产管理部门的监督检查工作，如实提供相关资料和情况。2.处罚措施开发企业违反本制度规定，未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的，由房地产管理部门责令停止预售，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。开发企业未按照规定办理商品房预售合同登记备案手续的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。开发企业不按照规定使用商品房预售资金的，由房地产管