城乡集团亦庄商业项目前期定位初探120P

谨呈：北京城乡贸易中心股份有限公司亦庄新地标财富增长极——城乡集团亦庄项目定位初探报告结构第一篇：宏观经济环境第二篇：区域市场环境第四篇：项目发展思路及定位初探第三篇：项目本体研究2第一篇宏观经济环境第一章整体概况第二章区域概况第三章区域经济城市整体概况北京拥有古老悠久的历史，是中国的政治、文化、国际交流中心，具有经济城市化程度高、人口密集程度大等特征4区域位置：北京位于华北平原东部，西、北两侧与燕山山脉相接，东临渤海，是环渤海经济发展圈的核心，域价值优越；城市地位：新中国成立以后，北京以全新姿态成为中国的首都，是政治、文化、国际交流中心；（具有三千余年建城史和八百五十余年建都史）城市概况：全市面积为16,410.54平方千米，其中市区面积1,368.32平方千米，建成区面积1289.3平方千米。2010年人口近2000万，流动人口过亿；行政区划分：目前全市共划分为14个区，2个县。区域概况北京经济开发区是以高新技术产业和现代制造业聚集发展为依托的综合产业新城，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心之一北京经济技术开发区地理位置图北京经济技术开发区，位于大兴区东北部地区；1994年8月25日被国务院批准为国家级经济技术开发区。总体规划面积为46.8平方公里，是北京重点发展的三个新城之一，定位为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地；2008年北京奥运会结束后，亦庄新城全面拉开建设序幕，重点加强新城交通、能源供给以及教育、医疗、文化等公共设施的建设，同时积极引导新城的产业发展和住宅建设；2011年，新区经济保持平稳较快发展，质量效益持续提高。新区规模以上工业总产值完成2742.4亿元，同比增长6.8%，占全市的五分之一；汽车制造、生物医药、装备制造等主导产业产值增长率分别达到4%、8.6%和17.2%；新区地区生产总值完成1150.1亿元，同比增长13.8%。交通环境多条高速公路、城市快速路和城市主干道以及城市轻轨，使北京经济技术开发区拥有联结各重要经济区域和交通枢纽的畅通道路以及多种交通方式6亦庄轻轨——纵贯北京经济技术开发区亦庄轻轨纵贯北京经济技术开发区全程共计13站。公路——可利用标准及高速公路达1.5万公里北京经济技术开发区有三条主干道通往中心市区。航空——驱车25公里即可启动全球之旅从北京经济技术开发区沿城市五环快速路进入机场高速路，25公里即可抵达北京首都国际机场。铁路——快速进入铁路中心枢纽位置从北京经济技术开发区通过北京的城市环路便可到达北京火车站、北京西客站、北京南站和北京北站。标注：上图为北京经济技术开发区地理位置图主体产业分布经济技术开发区四大主导产业占总产值比重为89.6%，产业结构调整趋于针对性、合理化。产业分类工业总产值（亿元）同比增速%占工业总量比重%合计1990.313.689.6电子信息产业1275.84.057.4装备制造产业401.619.218.1生物工程和医药产业137.019.46.2汽车及交通设备产业175.9137.27.9北京经济技术开发区主体产业分布图2010年北京经济技术开发区四大主导产业工业总产值为1990.3亿元，占工业总量比重的89.6%；2010年经济技术开发区主导产业状况经济技术开发区工业支柱为电子信息产业，占工业总量比重的57.4%，但增长趋势放缓；汽车及交通设备产业同比增速137.2%经济技术开发区人口流量开发力度持续增加。社会消费品零售总额2010年，大兴新区社会消费品零售总额实现283.7亿元，比2009年增长25.6%，其中经济技术开发区实现150亿元，比2009年增长35.7%。2006-2010年大兴新区社会消费品零售额及增速北京大兴新区社会消费品零售额2010年大兴新区社会消费品零售总额实现283.7亿元，比2009年增长25.6%，经济技术开发区实现150亿元，比2009年增长35.7%，高于北京历年的复合增长率，区域商业进入活跃期。人口现状开发区从业人员增长率为12.9%，每年导入大量商务人口，使区内有效人口总量保持较高增长，高于北京市人口增加速度，为区内商业发展带来人口支撑北京市2006年-2010年人口变化情况（万）年份常住人口从业人员移民人口有效总人口20067.311.53.422.220077.314.14.225.720087.315.44.627.320097.316.34.928.520107.318.65.631.5复合增 长率/12.9%/9.2%开发区人口（万）人均收入和消费支出区域居民人均收入和人均生活消费支出高速增长，表明区域具有较强的消费潜力！2010年，区域城镇居民人均可支配收入为24368元，比2009年增长8.1%；农村居民人均纯收入12335元，比2009年增长10.8%。城镇居民人均生活消费支出15805元，比2009年增长12.1%；农村居民人均生活消费支出9806元，比2009年增长13.1%小结。城市整体认知1.北京拥有古老悠久的历史，是中国的政治、文化、国际交流中心；2.具有经济城市化程度高、人口密集程度大等特征；3.北京经济开发区是以高新技术产业和现代制造业聚集发展为依托的综合产业新城，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心之一。经济技术开发区经济发展“经济发展”：经济发展迅猛；

“产业结构”：第二产业占据国民经济主导，第三产业发展迅猛；

“消费力”

：从居民收入和社会零售来看，开发区有很强的消费能力。城市发展规划“交通完善”交通路网，地铁轻轨及公交的建设，构建出便捷交通体系。亦庄开发区宏观经济整体形势向好，居民消费力增速明显，区域产业发展导入大量人口，将为本案规划发展提供有力的支撑！13第二篇区域市场环境研究第一章土地市场研究第二章零售商业市场分析第三章写字楼市场分析第四章公寓市场分析第五章酒店市场分析土地成交情况经济技术开发区土地量较大，城市化进程较快，商服用地成交宗数占比较小，发展空间广阔15经济开发区土地成交情况商服用地成交情况2009-2011年经济技术开发区土地成交量大，均价稳步递增，2011年土地成交面积为1180510平方米，2011年土地均价为1720元/平米；2008-2010年经济技术开发区土地成交宗数成递增趋势，2011年有所回调，但整体宗数交多，但商服占比交小，2011年商服用地成交宗数为5宗。第二篇区域市场环境研究第一章土地市场研究第二章零售商业市场分析第三章写字楼市场分析第四章公寓市场分析第五章酒店市场分析亦庄商圈区位亦庄商圈属于城市的边缘商区，相比其他商圈，亦庄商圈配套和氛围尚不成熟17三环内商圈约为13个，如安定门商圈、西直门商圈、金融街商圈、西单商圈、王府井商圈、朝外商圈、公主坟商圈、马连道商圈等；五环内商圈约为10个，如西山商圈、上地商圈、亚奥商圈、万柳商圈、苹果园商圈、中关村商圈等；相比于其他商圈，亦庄商圈成形较晚，位置也较为独立，属于城市的边缘商区，还没有形成完善成熟的商业配套。五环内商圈三环内商圈亦庄商圈2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用

亦庄商圈周边典型商业体分布18亦庄商圈朝阳大悦城首地大峡谷方庄贵友燕莎奥特莱斯京东南商圈亦庄商圈周边典型商业体分析北京南部、东部地区分布有成熟的商圈，亦庄商圈很难吸引该区域客流，亦庄商业项目应进行差异化定位，形成自身特色，来吸引客群。19简介业态情况租金辐射范围简评首地大峡谷该项目位于右安南桥东侧地理位置优越，建筑面积；94087平米，是南城最大的纯商业项目国内外品牌服饰、休闲娱乐、中西美食、家居用品等18元/天主要辐射范围——在西起右安门到菜户营南路、京开高速，东到永外大街、南苑路；北起南二环，南至南四环的大约方圆3公里的范围内，本区域内常住人口约30．9万人。首地大峡谷以儿童、运动、时尚、娱乐为四大主题，主题鲜明，是比较成熟的主题购物中心，运营状况良好方庄贵友北京贵友大厦方庄店2002年10月开业，经营面积17000平方米，集购物、餐饮、休闲为一体的综合性商业。家居用品、黄金珠宝、小家电、化妆品、中西美食等销售利润20%北京南部，方庄地区方庄贵友沿用传统百货模式，运营状况一般朝阳大悦城朝阳朝青板块核心,朝阳大悦城为城市综合体建筑，规划总建筑面积超过40万平方米，规划引进主力店、次主力店、特色店等各类商户400余家。国内外品牌服饰、休闲娱乐、中西美食、家居用品等均价20元/平方米.天;北京朝阳东部人群朝阳大悦城商业相对孤立，周边商业缺乏，无法吸引更多人气，运营状况一般燕莎奥特莱斯燕莎奥特莱斯购物中心是燕莎友谊商城的第一家直属分店，总建面12万，分为A.B.C三座国际著名品牌、休闲娱乐、家居用品等辐射京、津、冀、沈等地区，外地顾客批发消费量占销售总额的1/3燕莎奥特莱斯国际著名品牌折扣、奢侈品折扣是其特色，目前运营情况良好2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用

亦庄商圈发展阶段亦庄商圈正处于“大而全市场”向“趋优选择市场”的过渡阶段，落后于北京商业整体发展阶段，具有巨大的发展潜力！20以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主

消费以价格导向为核心诉求

品牌的渗透率低百货业态多样化，购物中心出现，食品杂货、大型折扣店等业态出现•餐饮娱乐形态开始多样化•Basicfashion占市场主流•消费向价值导向转变，并出现多样化出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向成为城市主流，各层次的消费得到一定程度的满足•Fastfashion成为市场主导topfashion占市场5%-10%的市场份额•娱乐/餐饮业态丰富化，主题餐饮、休闲餐饮等大量出现城市出现所有类型购物中心，购物、餐饮、及休闲娱乐的业态丰富度达到极高水平从价格导向到价值导向、独特性导向消费等均能得到最大程度的满足典型城市如香港、上海传统市场大而全市场趋优选择市场全业态市场亦庄商圈北京商业商圈辐射人群亦庄商圈依托自身的总部办公人群和产业园区人群，服务客群相对稳定，形成了较为独立的商圈21亦庄商圈高端产业总部经济商圈布局现状亦庄商圈规模商业多聚集在亦庄核心区荣华路两侧，竞争较为激烈且具有聚合性特征，本项目所处的东部地区集中型商业缺乏22从左图规划看，亦庄经济开发区被京津塘高速一分为二；目前开发区核心商业项目位于荣华路两侧。本案处于西区，多为厂房和工业园区，商业配套较为缺乏东区主要商业1、创意生活广场2、上海沙龙3、大雄商业中心4、林肯公园5、天华西路商业楼6、迪卡侬7、三台山路商业8、力宝广场西区主要商业1、小康家园底商本案东区商业集中区西区商业集中区业态功能分析亦庄经济开发区现有商业缺乏统一管理，业态较为混乱。23项目商业面积（万平米）业态组成主力店亦庄创意生活广场6.8大卖场、家具电器、服饰化妆品、家庭育婴、文体办公、餐饮娱乐、运动健身等沃尔玛山姆会员店、苏宁电器、大料影城上海沙龙6便利店、零售超市、家居、服饰化妆品、餐饮娱乐、休闲健身、文体书店美廉美超市大雄商业中心1.4服饰家居、超市、餐饮、药店、育婴店华润超市、小肥羊火锅林肯公园12服饰、食杂店、药品、餐饮、休闲健身麦当劳天华西路商业楼0.5超市、药店适百家超市小康家园底商——超市京客隆迪卡侬0.5体育用品——三台路商业——建材富华五金城、小红门不锈钢城2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用

租金水平分析亦庄核心商业以荣华路较为集中，且价位相对较高，其中尤以地铁文化园站BDA出口附近商业租金最高，本案所处东区缺乏相应商业氛围，租金价位较低248-12元/平米/天东区主要商业1、创意生活广场2、上海沙龙3、大雄商业中心4、林肯公园5、天华西路商业楼6、迪卡侬7、三台山路商业西区主要商业8、小康家园底商9、香林街租金价位分布图6-8元/平米/天4-6元/平米/天2-4元/平米/天4-6元/平米/天BDA出口⑥⑧⑦①④③②⑤未来市场供应商业未来市场供应仍以荣华路沿线项目为主，其中以力宝广场体量最大，是本案主要竞争对手。25主要项目商业体量（㎡）售价（万/㎡）力宝广场8800040000大道尚庭8000——金色漫香林1700018000荣华国际10000——林肯公园8000032000未来市场供应形势商业未来供应较为集中，即将入市销售或未来入市项目主要分布在荣华路沿线，总体商业体量较大，未来市场竞争激烈，核心商圈的凝聚力和向心力凸显。金色漫香林力宝广场荣华国际大道尚庭林肯公园客户特征零售商业消费者多以亦庄本地企业职员和工厂员工为主，占比约55%26消费者职业调查2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用

客户特征零售商业消费者爱好时尚消费，热衷于品牌购物、中西餐饮、影音娱乐等消费行为27消费者日常消费行为偏好客户特征零售商业消费者偏好于品牌折扣、百货商场，消费水平相对较低。28消费者购物场所偏好客户特征零售商业消费者对购物的商品质量、价格、交通及商品的时尚性较为关注29消费者关注度调查亦庄创意生活广场：经历了经开国际汽车广场与创意生活广场等定位，现以沃尔玛山姆会员店与大料影城为主力店组合的生活消费商业体30亦庄创意生活广场项目概况开发公司北京汇正文化艺术发展有限公司

基本情况地址：位于北京市文化园路6号 面积：约68000平米 楼层：1-4层 开业时间：2011年用地性质为40年产权的商业用地 功能定位亦庄及周边居民的购物休闲地 主力店沃尔玛山姆会员店与大料影城、苏宁电器业态组合购物、餐饮、娱乐与服务等多业态组合建筑规划封闭式建筑规划，车位配比度高停车位1325个重点项目分析——亦庄创意生活广场2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用

重点项目分析——亦庄创意生活广场亦庄创意生活广场：展示面宽广，广告效果良好，交通四通八达，客流主动线明确，主入口形象设计鲜明31亦庄创意生活广场以出租为主，F1目前散户租金约20元/平米/天，F2租金约为12元/平米/天，F3租金约为8元/平米/天，F4租金约为6元/平米/天。32商铺租赁价格F1商业租赁（目前主力租户以山姆会员店为主），山姆租金约1.6元/天/平米外租区商户租金约20元/天/平米（使用面积)本层商业由20多家商户组成。F2商业租赁（目前租户以苏宁电器为主）本层商业由4家商户组成，商户租金（不含苏宁）约12元/天/平米F3商业租赁（目前租户以大料影城为主）本层商业由14家商户组成，商户租金（不含大料）约8元/天/平米F4商业租赁（目前租户以儿童娱乐为主）本层商业由25家商户组成，租金约6元/天/平米访谈人：招商部重点项目分析——亦庄创意生活广场目前亦庄创意生活广场运营情况良好，以购物、餐饮、娱乐与服务等多业态组合，服务于亦庄区域客户，满足了亦庄的大众消费需求。33重点项目分析——亦庄创意生活广场大雄商业中心：项目位于亦庄中华北街西口，封闭式建筑，但是商铺基本被散售，项目整体形象受到了影响，内部缺乏统一的业态布局34项目区位：位于北京亦庄中华北街西口，属亦庄核心区较早的商业体，交通便捷度高；功能定位：以封闭式建筑为载体，服务于亦庄核心区域客户，项目本身缺乏主题，小业主各自为政，在激烈的市场竞争中不断进行商户的汰换；业态组合：购物、餐饮、服务等多业态组合，业态缺乏统一规划布局，小肥羊餐饮的进驻，让大熊这个项目又一次进入了亦庄居民的视线，激烈的商业竞争将让项目的业态不断进行调整；建筑与规划：封闭式建筑设计，尤其是商场中庭挑空式设计，阳光通透感较好。重点项目分析——大雄商业中心大雄商业中心：项目建筑面积约1.4万平米，可满足区域内居民购物、餐饮等基本需求，是亦庄经营时间较长的商业体。35大雄商业中心项目概况开发公司北京大雄置业有限公司

基本情况地址：位于北京市天华北路天华园二里综合楼面积：14047平米 楼层：一层至四层为商业广场；地下一层是华润万家超市 开业时间：2005年用地性质为50年产权的商业用地 功能定位亦庄核心区居民的购物餐饮地 主力店华润超市、小肥羊火锅停车位约100个项目介绍重点项目分析——大雄商业中心2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用

大雄商业中心：交通便利，依靠核心区的地理位置，在日趋激烈的竞争中依然存活，众多的广告位虽显有些杂乱，但彰显了竞争性36重点项目分析——大雄商业中心大雄商业中心:基本已经进入二手房出租出售阶段，且小业主出售的意愿不强，基本依靠租金收益，共4层，其用地为50年产权用地37商铺业态楼层规划F1一层达美乐餐饮、奥利咖啡、美联中介，等餐饮服务类机构F2二层小肥羊、邦谷荷香粉蒸馆、印家天生茶馆、童子修身堂等餐饮服务类F3三层真味好、锦堂足艺、洋宝宝儿童娱乐城、皓美齿科、浦发银行办公区等B1地下一层为华润万家超市租金：一层约8元左右，二层约3-4元左右，三层约2-3元左右例如：一层美联70平，租金20万/年9号楼一层商铺100平，150万商场：4层103平，220万重点项目分析——大雄商业中心项目位于亦庄北环西路国际企业文化园对面，总面积达到了12万平米BLOCK商业街，商业街长接近700米38林肯公园项目概况项目区位：位于北京亦庄北环西路国际企业文化园对面，属亦庄区大型公园城市综合体，北面依托4千亩大型配套生态公园，交通便捷度高，紧邻地铁亦庄线文化园站功能定位：以社区商业配套建筑为载体，服务于项目本身业主及亦庄区域客户，业态组合：购物、餐饮、服务等多业态组合，但由于是底商，业态经营上又受到了诸多限制亦庄林肯公园核心特点建筑与规划：临街底商式的商业建筑布局，使得商铺利于出售，但是不利于统一规划经营重点项目分析——林肯公园项目总建筑面积130万平米，一期商业4万平米，目前麦当劳已经开业，但是人流量稍显不足，地铁商业概念还需要时间的验证39林肯公园项目概况开发公司北京和裕房地产开发有限公司

基本情况地址：位于亦庄北环西路国际企业文化园对面 面积：总面积130万平米，一期商业面积4万平米，二期8万平米商业 楼层：商业楼层大多是以1+2层模式，局部带地下或三层，5.5米层高，90%得房率开业时间：2011年一期商业已经开街 用地性质综合兼容商业用地 功能定位亦庄居民的购物休闲商业街 主力店麦当劳停车位2854个重点项目分析——林肯公园2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用

林肯公园商业采用街区式底商建筑，依托地铁上盖商业概念炒作，一期商铺迅速销售变现，后期商业街运营推广将面临考验40重点项目分析——林肯公园一期商业已经基本出售完毕，大部分是1+2层，其用地为一期40年、二期50年产权用地41商铺业态楼层布局及价格林肯公园的商业没有集中式商业，都是临街的1-2-3层商铺社区商铺，一期商业4万平米，二期8万平米一层+二层租金：约5.5元左右，纯一层租金7.6元，大面积商业租金约1.5-3元销售价格二期商铺均价：约32000元/平米一层：37000元--40000元/平米临天华东路：约27000元/平米重点项目分析——林肯公园林肯公园商业以底商形式，以餐饮、休闲、娱乐业态为主，主题性不强42重点项目分析——林肯公园项目位于位于荣华中路与北环东路交汇处，为大型综合体建筑，地理位置优越，有国际开发商的背景，亦庄居民期望度较高43力宝广场项目概况项目区位：位于北京亦庄天宝南街4号，属亦庄区大型城市综合体，交通便捷度高功能定位：以城市综合体的建筑形式为载体，服务于亦庄区域客户业态组合：规划中购物、餐饮、服务等多业态组合，据甲方透露，华联已经购买（整售，折扣销售单价11900元/平米）亦庄力宝广场核心特点建筑与规划：大型商业采用封闭式建筑布局，小型商业采用临街商铺建筑形式，便于出售重点项目分析——力宝广场总建筑面积约28万平米，由缔博建筑师事务所（新加坡）私人有限公司（DPArchitects）领衔规划设计44力宝广场项目概况开发公司印尼力宝集团

基本情况地址：位于荣华中路与北环东路交汇处面积：总建筑面积28万平米，其中8万平米大型ShopingMall，8000平米底商，4万平米5A级写字楼，6栋配套公寓，占地5万平 楼层：一层至四层为商业广场 开业时间：2013年 用地性质2008年为公建，2009年改为商业金融功能定位满足亦庄居民的中高端购物需求 主力店华联商场停车位地上700，地下1000个重点项目分析——力宝广场2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用

力宝广场规划为地标性城市综合体建筑，地理位置优越，交通四通八达，主入口形象设计鲜明45重点项目分析——力宝广场力宝广场8万平米商业，共4层，据透露已经将其签约给了华联46商铺业态楼层规划不详，底商各楼层销售价格如下F1一层：4--5万元/平米F2二层：33000元/平米F3三层：26000元/平米F4四层：24000元/平米其商业底商租金：预计在8元/平米/天左右，现在有银行等商家在洽谈租赁事宜地块：4号街区4C1，2008年规划用途：公建，2009年规划用途变更为：商业金融，土地交易价格不详项目总体效果图及一层商铺平面图重点项目分析——力宝广场重点项目分析——金色漫香林商业金色漫香林在满足核心商圈商务消费功能外，将致力于提升区域品质生活，打造集办公、购物、餐饮、娱乐于一体的商务邻里型商业47金色漫香林项目概况开发公司北京金融街奕兴置业有限公司基本情况地址：大兴亦庄开发区亦庄镇三羊居住区,五环和京津塘交汇处面积：约48000平米楼层：B1-F2三层 开业时间：2012年用地性质为40年产权的商业用地 功能定位商务邻里型商业主力店沃尔玛山姆会员店与餐饮连锁业态组合购物、餐饮、娱乐与服务等多业态组合建筑规划封闭式建筑规划，车位配比度高停车位待定重点项目分析——金色漫香林商业金色漫香林商业是以soho办公、中档购物、休闲为主的商务邻里型商业48金色漫香林商业档次及消费者组合独特卖点次主力店组合行业组合购物：62%，以家电、大型超市为主，满足项目周边家庭消费需求;餐饮：17%，以主题商务餐饮、家庭餐饮为主，满足商务客户与家庭聚餐需求;休闲娱乐：21%，以商务会所、儿童娱乐为主.以次主力店为核心，如大型超市、商务会所、家电、商业餐饮等组合，约占比78%;小型商铺面积占比：2%以贴近消费者偏好的的业态和品牌为主中低档：中档：中高档=20%：53%：27%;强调商务餐饮及休闲娱乐的目的性消费与居民购物的便利性消费;核心客户为商务人群、家庭及女性消费者.倡导片区消费“交流、交融”核心理念，打造亦庄首家商务型邻里中心概念;购物上选择了以家电及食品杂货（大型超市）为核心行业，充分满足了商圈内家庭的需求，休闲娱乐以商务娱乐、家庭娱乐(儿童驱动）为核心餐饮突出“品质、经典、创新”元素，在依托全国或区域连锁2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用

亦庄商圈未来发展潜力较大，规模化、特色化、多功能化的时尚商业将能从市场中脱颖而出。小结。1.从区域看目前亦庄属于城市的边缘商区，相比城市其他商圈发展相对滞后，商业配

套和氛围尚不成熟；2.从布局看亦庄商圈较为集聚，规模商业多集中在荣华路沿线，且发展水平相对较高3.从市场看目前规模商业业态以基本的餐饮、购物、娱乐等基础性消费为主，但尚

无法满足客群多样化的需求；市场潜在供应较大，未来竞争激烈，需要充分做好项目的规划招商；

客群依托总部经济和高端产业，客群以公司职员和企业员工为主。4.从客户看以本地企业职员和工厂员工为消费主力，消费人群呈现年轻化特征，关注价格及时尚度，整体消费水平偏低。零售商业市场小结第二篇区域市场环境研究第一章土地市场研究第二章零售商业市场分析第三章写字楼市场分析第四章公寓市场分析第五章酒店市场分析写字楼市场——发展历程亦庄片区商业办公市场逐步迈向成熟阶段，甲级写字楼成为市场主流和风向标，租户多元化，现代服务办公及总部办公成为主要客群亦庄商务办公的发展趋势亦庄经济开发区的商务办公物业处于“开发区商务中心”向“BDA商务区”演变阶段亦庄写字楼分布亦庄经济开发区写字楼基本分布在西部核心区荣华路两侧，其他地域写字楼零星分布亦庄开发区主要写字楼项目示意图亦庄写字楼整体情况项目名称总建筑面积（㎡）容积率开盘时间租售配比销售均价（元/㎡）租金（元/㎡·月）物业费（元/㎡•月）目前销售率销售方法亦城国际中心866053.52010年4月半租半售200005—821-29100%可单间出售荣华国际11899332011年12月全部销售（底商自持）16800——226%可单间出售朝林大厦268341.42004年3月全部租赁——4.52398%可零租朝林广场1859774.22012年3月————————0%——力宝广场400003.42011年8月以售为主21000——3031.7%整栋出售国锐广场6000005未定————————————VITA国际1600001.92010年12月全部销售16800——2.6718.6%可单间出售君安国6月以售为主24000——3.68.8%可单间出售BDA芯中心1150001.52009年7月全部销售14500——4.280%可单层出售金色漫香林集中商业2000032012年下半年全部销售18000——未定——可单间出售枢密院377750.782011年5月全部销售20000——7.5

未取证

可单间出售亦庄区域近期租售商务办公项目基本情况总览,绝大多数写字楼以对外销售为主，且可单间出售项目名称等级面积区间（㎡）电梯数量（部）车位数量（个）层高（m）标准层面积（㎡）自身配套亦城国际中心甲级150—1600客梯8部、货梯2部4224.2963—16001-2层为配套商业、20-22层为俱乐部荣华国际甲级100—35065464.218001-2层为开发商自持配套商业及一栋商务酒店朝林大厦甲级52—1100——1872.61100底商朝林广场甲级160—2100——80042100五星级酒店力宝广场甲级670—7200客梯12部、货梯4部17003.61400配套公寓及大型ShoppingMallVITA国际乙级40—8006——3—4.8700—800产业基地及配套商业君安国际甲级96—222470742100——BDA芯中心甲级1800—3000828583.63000——富兴国际甲级——64504.51280配套商业金色漫香林集中商业乙级150—300——————125050万㎡住宅及香林街配套枢密院甲级1500—315082813.93150标准配套商业亦庄写字楼整体情况亦庄区域内商务办公楼以甲级为主，建造标准较高客户特征

据考察，亦庄区域各商务办公写字楼的客户既包括大型500强企业又含有亦庄本地小型企业。其中企业独栋及整层出售的产品客户主要为大型企业，如中石化、资生堂、中国黄金、泰尔文特、卡特中国等。大型企业落户亦庄主要考虑的因素有交通环境、写字楼等级、租售金价格及周边配套等方面。就整体情况来看，亦庄区域写字楼租售客群中，大型企业占1/3，中小型企业占2/3。亦庄区域写字楼的客户大多为企业自用，只有很小的一部分为投资客租赁使用。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用

后续潜在供应

亦庄57地块东侧储备用地的用地面积约为100000-110000平米，容积率2.5-3，目前为熟地，具体物业类型未定重点项目分析——荣华国际荣华国际位于亦庄开发区荣华南路，项目以开放、绿色、生态办公理念为出发点，牺牲大量用地面积建造绿地，为区域人群提供绿色商务景观空间，放松心情，享受工作。占地面积：29664平方米建筑面积：118993平方米容积率：3绿化率：43%均价：16800元/㎡物业费：22元/平方米·月开发商：北京中伽顺景置业有限公司售楼地址：大兴亦庄荣华南路与运成街交汇东北角，兴基铂尔曼酒店北侧开盘日期2011.12入住时间2013.8物业类别标准写字楼所属商圈亦庄商务区装修情况公共部分精装修标准层面积1800平方米物业级别甲级车位数量546荣华国际——建造标准主体结构：钢筋混凝土框架结构，标准层层高4.2米外墙玻璃幕：Low—E玻璃幕墙、石材幕墙首层大堂：挑空11米（首层6米，二层5米）电力系统：双路10KV变配电站供电、消防泵房、消防控制室等重要场所设置备用照明空调系统：采用中央空调，两管制风机盘管，热回收空调机组，无室外机电梯系统：进口通力品牌，2部消防梯、4部客梯，梯速1.75米/秒通讯系统：手机信号覆盖整栋大厦，宽带接入，百兆入单元，有线电视接收系统安保系统：闭路电视监控系统，巡更系统，停车场管理系统荣华国际通过专属设计，高端配套以打造一种现代感极强的5A级写字楼项目于2012年12月开盘，由于价格较低，成交量高于区域内平均水平。价格走势产品类型售出房源时间轴2011.12145001680020套150㎡——345㎡开间平层面积1800㎡17套项目自去年12月开盘，两个月去化率为6%。项目总计房源320套，目前销售一期。项目现阶段签约客户为机械制造及传媒方面的企业。目前售价为16000元/㎡，层间差价约为50元/㎡，对于大企业客户有一定幅度的优惠。602012.1推盘体量72154.71㎡72154.71㎡150㎡——345㎡开间平层面积1800㎡荣华国际——销售情况荣华国际——营销推广营销推广主题概念高端商务综合体形象定位以人为本的5A级商务办公区核心卖点亦城中央、地铁上、高端写字楼、假日酒店宣传手段网络、报广、户外活动营销项目自首期开盘以来，针对一次性购买半层以上的大客户采取大幅优惠的措施进行产品推售荣华国际的营销推广主打高端商务办公这一概念，近期营销活动较少。62重点项目分析——亦城国际中心亦城国际中心位于亦庄开发区核心区荣华中路，项目分两期建设，将打造成顶级写字楼，酒店和公寓于一体的完整现代化大型综合体占地面积：17615平方米建筑面积：86997平方米容积率：3.5绿化率：43%均价：5—8元/㎡

天物业费：29元/平方米·月开发商：北京经济技术投资开发总公司售楼地址：大兴北京经济技术开发区荣华北路，地铁万源街站开盘日期2010.8入住时间2011.5物业类别商务综合体所属商圈亦庄商务区装修情况毛坯标准层面积1600平方米物业级别甲级车位数量422亦城国际中心——建造标准主体结构：钢筋混凝土框架结构，标准层层高4.2米外墙：玻璃幕墙内墙：高级内墙涂料电梯系统：进口通力品牌，A座8部，B座6部空调：风机盘管加新风的两管制空调系统，并设有排风系统网络：手机无线信号覆盖整栋大厦，宽带接入、卫星接受系统天线装修标准：公共部分精装修经由中国建筑设计院设计，外立面现代感较强价格走势产品类型售出房源时间轴2010年三季度17530175851846623套150—350㎡平层平层1440㎡8套15套项目自2010年年初开始蓄客推广，当年8月开盘，到2011年7月去化率达到了100%。项目A座为开发商自持租赁使用，B座对外销售。200636421套亦城国际中心——销售情况B座19540㎡推盘体量17套19094亦城国际中心一期由两栋甲级办公楼组成，A栋为开发商自持，B座主要以约150-350平米分割零售，销售周期约20个月2010年四季度2011年一季度2011年二季度2011年三季度B座19540㎡B座19540㎡B座19540㎡B座19540㎡150—350㎡平层平层1440㎡150—350㎡平层平层1440㎡150—350㎡平层平层1440㎡150—350㎡平层平层1440㎡亦城国际中心——营销推广营销推广主题概念现代化大型综合体形象定位高端商务办公区核心卖点顶级写字楼及商务配套、交通便捷宣传手段网络、报广、户外活动营销项目蓄客比较充分，开盘初期销售比较顺利。后期通过主动拓展大型企业客户来拉动销量亦城国际中心的租售推广主要凭借报广及户外等传统推介方式2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用

66重点项目分析——枢密院枢密院位于亦庄经济技术开发区路东区的核心位置、中关村科技园—通州园的光机电一体化产业基地内，纯独栋办公区占地面积：47960平方米建筑面积：37775平方米容积率：0.78绿化率：30%均价：20000元/㎡物业费：7.5元/平方米·月开发商：北京三合嘉逸置业有限公司售楼地址：亦庄光机电一体化产业基地嘉创路10号开盘日期2011.5入住时间2011.8物业类别标准写字楼所属商圈亦庄装修情况公共部分精装修标准层面积3150平方米物业级别甲级车位数量281枢密院——建造标准主体结构：钢筋混凝土框架结构，标准层层高3.9米外梯：消防外梯为钢楼梯，踏步为塑胶面层花纹钢板外墙：PK砖、玻璃幕墙内墙：水泥砂浆面层，预留装饰面电梯系统：迅达品牌，1米/秒空调：麦克维尔中央空调网络通信：电话、网络入户预留到弱电间或箱，光纤入户监控系统：园区可视监控系统企业独栋设计，项目LOGO以军号图案为主，主要体现项目的号召力68枢密院——客群研究枢密院到目前位置入驻的企业有红星、泸州老窖、中国品位、航美传媒、财富传媒、华航燃气总部等，并且还在与茅台、郎酒以及剑南春等企业积极洽谈中。大企业独栋客户的入驻，极高的提升了该项目的影响力枢密院——营销推广营销推广主题概念纯独栋办公区形象定位现代商务办公新领域核心卖点企业独栋、环境景观、低密度宣传手段网络、报广、户外活动营销项目通过全方位的推广方式及签约的大型企业来联合营销本身的产品枢密院推广主推私密办公这一概念，并通过以签约客户来宣传自身产品亦庄写字楼市场去化量大，市场投资信心足，客户对办公市场接受程度较高，但是回报周期长。小结。从亦庄市场主要供给写字楼来看，甲级写字面积占比88.7%，乙级写字楼面积占比10.4%，普通写字楼面积占比0.9%；目前亦庄市场主要供给写字楼地块看，68.9%写字楼面积已经进入使用状态，19.7%的处于销售，11.4%的处于开发或开工；已使用主要销售型写字楼面积占比60.3%，其中面积分割300平米以下的占7.8%，500-1000平米的占58.5%，1000平米以上的占33.9%；在报建的主要写字楼中，写字楼供给面积约为17.2万平米，初步规划为甲级写字楼写字楼市场小结第二篇区域市场环境研究第一章土地市场研究第二章零售商业市场分析第三章写字楼市场分析第四章公寓市场分析第五章酒店市场分析公寓市场从发展情况、分布特征、售价和竞争对手的分析，未来满足商住需求的公寓产品不断供给。72亦庄公寓市场公寓发展分布特征竞争分析售价分析目前公寓发展处于稳定发展阶段，多为近5年大量投入市场的产品。未来大量项目供应市场亦庄公寓集中于核心地区核心区集中荣华中路附近核心居住区配套基础生活设施，商业等核心区未来大量公寓产品供应区域内现有竞争项目较多，目前市场供应的项目均为大型综合体项目公寓售价在亦庄处于较高水平，价格因地理位置从9000-30000不等2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用

公寓分布亦庄开发区公寓市场主要分布于西区，但东区也有公寓产品分布，表明其选址灵活73林肯公园力宝广场博客雅居卡尔生活馆易居国际中睿葡京酒店式公寓君安国际亦π空间VITA国际IN北京国际E庄公寓产品特征公寓市场产品面积以80—200平米大户型为主，产权以50年居多，交房标准以精装房为主74从市场供应产品面积来看，80—200平米平米的产品占多半比例，其次是40--80平米产品和20—40平米产品从目前市场供给的公寓产品看，产权从40年到50年均有面市产品，50年产权占比较大，公寓产品市场认同高目前市场在售公寓产品以精装房为主公寓在售项目目前亦庄公寓市场上公寓报价从12000—16000元/㎡（不含精装）不等，精装标准从1500—6000元/㎡不等。75项目项目位置建筑面积容积率主力面积均价产权力宝广场大兴亦庄开发区荣华中路与北环中路交汇处280000平方米3.2380—140平米两居、三居23000\平米（含精装修）50年林肯公园BDA北环东路130万平米2.5090-200平米的户型22000元/平米(含6000元精装）50年易居国际大兴经济技术开发区，主干道荣华中路附近26747平方米4.0主打户型为40-90平米的商住公寓17000元/平方米（含精装4000元）40年VITA国际亦庄轻轨经海路站南280米160000平方米1.92户型为40-66平米大开间17000元/平方米(含精装1500)50年君安国际亦庄经济技术开发区荣华南路与地泽北街交汇处西南角149790平方米32-4居96-220平米22000元/平方米（含6000元精装）50年亦π空间大兴区亦庄经济技术开发区荣京西街33号31500平方米2.37主打户型为25-52平米12700元/平米50年客群分析亦庄地区的客户以受过高等教育的泛中产阶级为主，置业目的以刚需和改善型为主客群构成公司职员占比较高，其次是中高级管理者和私营业主公司职员占比达39%，中高级管理者和私营业主分别占15%和10%置业目的置业目的以刚性需求住房为主，其次为改善型型住房；刚性需求型住房客户占比为45%，改善型客户占比为30%。【客群构成特征】【客群置业目的特征】客户关注点较多，其中对区域商业生活配套、区域价值、周边环境、生活配套关注最多，其次为小区规划、邻居层次和素质。客群关注点特征客户关注点较多，主要为区域商业生活配套、区域价值、周边环境等其中区域商业配套占比达9%，区域价值和周边环境分别占8.45%和8.35%环境配套和邻居层次和素质也是客户比较关注的点。【客群关注点特征】客群分析力宝广场地址：大兴亦庄开发区荣华中路与北环中路交汇处开发商：北京力宝世纪置业有限公司总占地面积：50000平方米总建筑面积：280000平方米设计公司:上海赛特康斯景观设计咨询有限公司物业:第一太平戴维斯物业费：3.2元/月/平米均价：23000元该项目紧邻地铁亦庄线，地理位置优越，配套设施齐全，是亦庄核心区域的高品质楼盘开盘日期2011年10月23日交房日期2013年8月物业属性写字楼，公寓所属商圈亦庄区域装修情况精装户型介绍一居室49-108平米二居室88-120平米三居室140-175平米建筑类型板楼、塔楼去化率在售78优劣势分析力宝广场开发商实力强，地理位置优越，交通便利，楼盘品质高，但价格偏高，户型偏大优势未来三年政府将投入2900亿元资金打造“新南城”。亦庄新城将与市政等综合环境更为成熟的大兴区整合行政资源，发展堪比上海浦东新区。位于亦庄商业街核心区域，黄金地段升值潜力巨大世界知名华资跨国财团—力宝集团进军京城的全力之作力宝广场位于核心商务带、交通便利；地铁亦庄线万源街站，公交站点为976、927、202、652、723、324路万源街站。行车距离首都国际机场39公里，三条主干道通往中心市区，20条巴士路线与城区相连，距国际物流中心2公里、周边配套齐全力宝广场28万平米的大盘体量，产品丰富；写字楼、公寓、汇聚智力密集型产业和高端商务人群，构建全球化高端商务平台。劣势商业项目，购房成本加大，商业产权虽然不限购，但不能用公积金贷款，不能落户，孩子上学是个问题据已购房客户反映，尽管该项目是精装交房，但室内装修效果较差作为商业项目，许多人投资为主，不可避免的人员流动性大部分楼栋商水商电，无天然气，费用较大部分户型设计还是有不少通风采光不佳的缺陷林肯公园林肯公园定位为轻轨、公园、办公、商业、住宅于一体的大型综合体，片区地标性建筑地址：BDA北环东路开发商：北京和裕房地产开发有限公司

总建筑面积：130万平米绿化率:30%容积率：2.8物业:北京盛邦物业管理有限公司物业费：公寓:2.96元/平米/月均价：22000元开盘日期2009-09-24交房日期2011-10物业属性商住两用所属商圈亦庄区域装修情况精装户型介绍35-70平米的小户型建筑类型板楼、塔楼去化率在售林肯公园林肯公园地理位置优越，品牌价值高，社区相对成熟，但产品总价偏高，户型偏大优势位于国家级经济开发区亦庄的核心生活区内，区域优势巨大，升值潜力巨大地理位置优越，距CBD核心区仅半个小时车程，出行十分便利，紧邻地铁亦庄线，公交846、812、652、等路线经过小区亦庄核心生活区已经随着亦庄区域的发展，而越来越成熟，各类生活配套也逐渐完善林肯公园自身商业配套齐全，产品丰富，绿化率高，环境好劣势作为50年商业项目，购房成本高商业产权虽然不限购，但不能用公积金贷款，不能落户，孩子上学是个问题，比较适合投资客该项目虽然民水民电，但是在物业管理费用上明显高于一般普通住宅，常年下来也不是不小的费用支出。其次，大部分部分商业项目的持有者都会当其为过渡房，之后改善居所后转手投资或买卖。所以整个社区内的人员流动性会很大。小户型4梯18户的构造，必然使得大部分户型的采光不足，甚至采光很差，居住的舒适度并不高。另外林肯公园整个社区内，集商业、办公、住宅为一体，人员复杂，隔壁邻居可能就是某公司的办公地点，所以居住的私密性和安全性也会存在隐患，保值增值的功能可能也会有所折扣。君安国际君安国际紧邻地铁亦庄线，位于亦庄核心区域，拥有高端商务配套，是集公寓、写字楼、商业为一体的成熟的综合性社区地址：君安国际位于亦庄经济技术开发区荣华南路与地泽北街交汇处西南角开发商：

北京运通博远房地产开发有限公司总占地面积：36200平方米总建筑面积：149790平方米绿化率:30%物业:晟邦物业物业费：3.6元/月/平米均价：22000元/平方米开盘日期新房2012年春节后交房时间2012年底交房物业属性综合立项，写字楼所属商圈亦庄区域装修情况精装户型介绍2-4居96-220平米建筑类型板楼、塔楼去化率在售君安国际君安国际地理位置优越，周边配套丰富，交通便利，产品品质高，但价格偏高，公寓户型面积偏大优势未来三年政府将投入2900亿元资金打造“新南城”。亦庄新城将与市政等综合环境更为成熟的大兴区整合行政资源，发展堪比上海浦东新区。从位置来说，君安坐落在开发区主要金融大道上，旁边酒店林立，其他商业配套正在兴建，应该3年后整个商圈已经成熟毗邻荣华南路，自驾沿路北上即可到达南五环，亦庄线荣京东街站距离项目700米左右，出行方便周边4000亩BDA企业文化园、18万平米博大公园和11.63平方公里南海子郊野公园环绕，周边环境好，宜居性强。劣势君安国际为50年产权商住项目，首付需50%，首付偏大，购房成本较高另外项目可注册办公，未来社区内可能人员流动性较大人员混杂，安全性和私密性相对就比较差。目前项目周边的配套较少，还有待发展目前项目周边路况较差，有待发展2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用

公寓市场小结公寓产品市场接受度较高，市场投资性需求较强，但未来竞争激烈，需要在产品品质上创新。小结。公寓重点项目小结：亦庄公寓市场整体供需两旺，但未来供应较大，市场竞争激烈；商务公寓项目较多，精装交房为主，主力户型面积在90-170平米，分割销售亦庄商务公寓功能分布看，主要为商住两用亦庄商务公寓服务相对落后，只有少量项目聘请知名管理公司进行管理客户以北京各公司员工为主，置业目的投资兼自住第二篇区域市场环境研究第一章土地市场研究第二章零售商业市场分析第三章写字楼市场分析第四章公寓市场分析第五章酒店市场分析酒店分类酒店按功能划分为商务型、度假型、长住型、会议型、经济型、公寓型等经济型酒店公寓式酒店商务型酒店会议型酒店长住型酒店度假型酒店酒店分类接待从事商务活动的客人为主，是为商务活动服务的，商务性酒店的设施设备齐全、服务功能较为完善接待休假的客人为主，多兴建在海滨、温泉、风景区附近。其经营的季节性较强。度假性酒店要求有较完善的娱乐设备客房多采取家庭式结构，以套房为主，房间大者可供一个家庭使用，小者有仅供一人使用的单人房间。它既提供一般酒店的服务，又提供一般家庭的服务为会议代表提供接送站、会议资料打印、录像摄像、旅游等服务。要求有较为完善的会议服务设施（和功能齐全的娱乐设施多为旅游出差者预备，其价格低廉，服务方便快捷。特点可是说是快来快去，总体节奏较快，实现住宿者和商家互利的模式既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴86经济技术开发区酒店特征经济技术开发区经济型酒店具备优势市场空间，酒店业经营管理水平逐步向集团化与国际化方向发展。87公寓物业市场分析酒店发展：目前酒店发展目前酒店发展处于稳定阶段，近3-5年将有五星级酒店投入市场分布特征:经济技术开发区酒店集中于西部核心地区，东区目前处于初步开发阶段，酒店零星分布经济型酒店与低星级酒店租售分析：目前酒店基本为持有物业，几乎无散售返祖型酒店，五星级酒店均为持有，并聘请中外著名酒店集团管理竞争分析：经调查分析，片区经济型酒店运营良好•未来片区有商业地块不断涌现，不排除有酒店的建设可能性现状及发展趋势：供给相对过剩，竞争激烈，今后发展速度降低这种态势。遏制了新的投资，迫使酒店产业的规模扩张速度降低，同时提出控制酒店总量、提高酒店质量等战略性问题；酒店业新的发展投资点将逐步西移并优化地域结构；高档酒店的经营管理水平将继续与国际接轨，努力发展具有国际水准的经济性酒店将成为新的趋势；国有酒店脱离原投资部门，转制问题增多，防范风险的工作越来越重要；酒店行业的发展水平与人力资源开发程度的相关性越来越强；酒店的集团化进程在逐渐加强，国际集团更是大举进入中国市场。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用

经济技术开发区酒店项目分布88序号项目名称星级地址1锦江富园大酒店五星北京经济技术开发区荣华中路11号2兴基伯尔曼酒店五星经济技术开发区荣华南路12号3中冀斯巴鲁酒店准四北京经济技术开发区荣华南路16号4丰大国际酒店五星北京经济技术开发区荣华中路20号5速八酒店快捷北京经济技术开发区天宝北街一号6格林豪泰酒店快捷北京经济技术开发区荣华中路甲14号7如家酒店快捷经济技术开发区天华西路一里一区5号8狮城酒店快捷亦庄天宅西路天宝园二里二区33号楼9星空假日酒店快捷开发区北环西路18号10富驿商旅酒店快捷天华西路天华园一里三区14号综合楼11青年假日酒店快捷经济技术开发区（亦庄）贵园南路6号12锦江之星酒店快捷北京经济开发区景园北街2号25-1座13中江商旅酒店准三开发区荣京西街南侧地盛西路6号14宜居悦嘉酒店快捷经济技术开发区隆庆街12号15博大永康商务酒店快捷经济技术开发区康定街18号16圣坤酒店准三经济技术开发区天华南街3号院17太阳雨酒店快捷亦庄开发区科创二街13号18朝林酒店五星北京经济技术开发区27C3号地19荣华国际酒店五星大兴亦庄荣华南路与运成街交汇东北角经济技术开发区五星级酒店均在西区核心区，东区零星分布三星级与经济型酒店酒店发展水平经济技术开发区经济型酒店占57.1%，入住率90%以上约占45.5%，经济型酒店成为阶段性最具竞争力的酒店模式89经济技术开发区主要酒店数量占比各主要酒店入住率分布经济型级酒店各入住率占比经济技术开发区经济型酒店占57.1%，其他各星级酒店所占比例差别不大，入住率90%以上约占45.5%，主要为经济型酒店，经济型酒店成为阶段性最具竞争力的酒店模式锦江富园大酒店地址：北京经济技术开发区荣华中路11号投资商：国家商务部管理运营商：锦江国际酒店管理有限公司建筑面积：7.4万㎡酒店楼高：16开业时间：2000年（2006年重新装修）房间数：269门市价/预订价：1472/515项目配套：康体娱乐：保龄球、歌舞厅、台球、棋牌室、网球、游泳池、桑拿、美容美发、影视厅；餐饮设施：酒店拥有各式风味餐厅，提供潮粤、淮扬菜和西餐；会议设施：大宴会厅：可容纳480人。

大会议厅：可容纳300人；报告厅：可容纳120人；展厅：可容纳60人；培训教室：可容纳35人；小型会议场所：可容纳20人。锦江富园大酒店是位于经济开发区核心区域的老牌五星级酒店，政府投资开发，配套设施齐备90兴基伯尔曼酒店北京兴基伯尔曼酒店位于核心区，是法国雅高酒店管理集团旗下高端商务酒店91地址：北京经济技术开发区荣华南路12号投资商：中谷粮油集团和海南兰海集团，投资2.2亿元管理运营商：法国雅高酒店管理集团建筑面积：1.2万㎡开业时间：2008年房间数：434

门市价/预订价：1688/550项目配套：服务设施：商务中心、有可无线上网的公共区域、免费停车场、接机服务、外币兑换服务、前台贵重物品保险柜、免费旅游交通图(可赠送)、商场、医务室、理发美容室、专职行李员、行李存放服务、洗衣服务、残疾人客房、邮政服务、叫醒服务餐饮休闲：餐饮:中餐厅、西餐厅、日餐厅、烧烤、咖啡厅、酒吧、大堂吧、全天送餐服务；休闲：卡拉OK厅、夜总会、棋牌室、健身室、室内游泳池、按摩室、桑拿浴室、足浴、SPA丰大国际酒店北京丰大国际酒店是位于经济技术开发区核心区域的五星级酒店，为由安徽丰大集团投资并运营管理92地址：北京经济技术开发区荣华中路20号投资商：安徽丰大集团投资4.5亿管理运营商：安徽丰大集团建筑面积：6.2万㎡开业时间：2011年房间数：616

门市价/预订价：1880/480项目配套：安徽丰大国际集团投资兴建5星级酒店，25层高,设有一个三层的地下车库,提供440间客房,设有游泳馆和会所。二楼1号、2号宴会厅：面积约500平米，可同时容纳200多人坐席宴会，300人视频会议；三楼1号厅：面积900多平方米，会议厅四周和中间无任何立柱，设施齐全，可同时容纳1100人的大型会议；二号国际会议厅：面积700多平米，还有4个高档中型会议室，配置高档音响和灯光，具备多种语言的同声传译设备荣华国际酒店荣华国际酒店已经签约洲际国际集团，打造亦庄全新五星级酒店洲际酒店，开业时间预计在2012-2013年93地址：大兴亦庄荣华南路与运成街交汇东北角投资商：北京中伽顺景置业有限公司管理运营商：洲际酒店管理集团建筑面积：118993平方米开业时间：待定房间数：暂无门市价/预订价：待定项目配套：简介：荣华国际项目总建筑面积118993平方米，包括2栋写字楼和一栋酒店，目前已有洲际酒店集团入住，即将开盘的写字楼3-18层为办公，标准层面积1800平米，开间面积100-300平米，1-2层为商业格林豪泰快捷酒店格林豪泰快捷酒店（亦庄天华店）为经济型酒店，房间标准面积在20-22㎡之间，全年入住率达90%以上，经营状况非常好94地址：北京经济技术开发区荣华中路甲14号管理运营商：格林豪泰酒店管理集团标房面积：22㎡开业时间：2008年房间数：120

标准间房价：229项目配套：简介：格林豪泰北京亦庄酒店共有客房120间，一期开业67间，双人间38间，其中大床间29间；配套：有与之配套的可容纳40人餐厅、中西自助早餐20种品种，中，晚餐家常口味商务中心、停车场，10M免费宽带及视频点播等，加盟+直营比例为1:1。锦江之星快捷酒店锦江之星快捷酒店（亦庄景园北街店）为经济型酒店，房间标准面积在20-23平米之间，入住率90%以上，经营状况非常好95地址：北京经济技术开发区景园北街2号25-1座管理运营商：锦江之星酒店管理集团标房面积：23㎡开业时间：2007年房间数：101标准间房价：239项目配套：简介：拥有商务大床房、标准间、豪华商务房等共116间；配套：•配套：地下一层配有500㎡左右的餐厅（餐厅还有包间、平时除了住店客人以外，周围企业白领中午也常来就餐）酒店市场小结亦庄星级酒店主要分布在荣华路沿线，投入成本高，竞争激烈，未来将呈现规模集团化和服务国际化的趋势；经济型酒店选址灵活，运营良好，入住率较高96小结。酒店重点项目小结：从选址看，五星级酒店选址亦庄西区核心区，选址条件苛刻，而经济型酒店选址要求交通方便，选址条件相对宽松；亦庄5-4星级酒店物业为开发商自持，经济型酒店物业为租赁；五星级酒店配套要求高，具备高品质的宴会、会议及商务配套功能，投入成本高，回报期一般为40年；（回报率约2.5%）亦庄目前市场经营情况看，酒店整体入住率高，其中经济型酒店数量超过半壁江山；亦庄市场对经济型酒店需求高，年入住率达90%以上。区域市场小结以时尚消费中心为主体，涵盖购物、娱乐、居住、办公等多功能的规模化、个性化复合型商业将是本案未来的发展机会97带给项目的启示多种产品结合是未来的发展方向；精准的客户定位，是项目成败的关键；品质的提升是项目突破市场的利器。商业市场：亦庄商圈未来发展潜力较大，规模化、特色化、多功能化的商业将能从市场中脱颖而出。公寓市场：公寓产品市场接受度较高，市场投资性需求较强，但未来竞争激烈，需要在产品品质上创新。写字楼市场：亦庄写字楼市场去化量大，市场投资信心足，客户对写字楼产品接受程度较高，但是回报周期长。酒店市场：亦庄星级酒店主要分布在荣华路沿线，供给相对过剩，竞争激烈，但软硬件发展水平不够，未来将呈现规模集团化和服务国际化的趋势商业市场写字楼市场酒店市场公寓市场第三篇项目本体研究第一章外部条件第二章内部条件第三章SWOT分析99项目区位条件本项目位于亦庄核心商务区的东部，距离核心区域的荣华路仅有2km的距离，但对核心区的人群吸引力有限。本项目地处亦庄工业区版块，对区域的价值有一定的提升。项目将要打造成大型国际商业综合体，对亦庄东区的发展起到一个带动作用.项目位于亦庄核心区的东部，紧邻京津塘高速，周围配套商业设施较少。本案2.7公里五环入口1.8公里地铁荣京东街亦庄核心商务区2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用

100地块北侧为科创五街，西侧经海一路，东侧经海二路，南为科创六街。地块西侧依托京津塘高速公路，使本地块与市区的联系更加紧密。北侧荣京街使区块与亦庄核心区域直接连接起来。地块周边交通便利，四通八达，项目西侧为京津塘高速，到达市内核心CBD区域仅需20分钟左右车程京津塘高速公路五环路地铁亦庄线荣华路荣京街五环入口本案项目交通条件2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用

地块属于科技工业区，整体形象不佳，周边略显荒凉，形象需提升。科创六街科创五街经海一路经海二路项目地块本项目北至科创五街，南邻科创六街，西靠经海一路，东近经海二路周边主要建筑为科技及工业企业地块四至属性项目东侧经海一路项目南侧科创六街项目北侧科创五街项目西侧经海二路项目东侧企业（未冠名）中航工业科技商务园地块周边建筑公建：中航工业科技商务园、中科美仑、日上集团、迪昌工业园宾馆：太阳雨商务酒店银行：建行开发区支行、北京农村商业银行物流：北京通港物流发展公司公交：通30路、开发区4路均可到达。临近项目工业区正在建设中。项目属于开发中的东部新区，在规划主导下，项目周边的企业及住宅会逐步增多。102本案区域未来规划区域正亦庄工业区中，随着大量高科技工业园区的加入，对整体区域的未来会有一个提升的作用，升值潜力明显。项目所在亦庄开发区规划为大力发展电子信息、汽车制造、新医药、光机电一体化、新材料等主导产业，发展壮大优势产业，通过星网工业园、中芯国际、奔驰汽车、京东方、华泰汽车、ABB等优势产业带动产业园区的经济发展。突出引进高端、高附加值、高辐射力的现代制造业精品项目，以聚集精品推动产业集群化发展。推广星网工业园的产业模式，形成覆盖范围更加广泛的产业链，使用地、资源等进一步集约化使用，完善产业基地建设。启动轻轨L2线建设，做好其它轨道交通建设的筹备本案本案亦庄商务区东区，地区发展潜力较大。104项目总结项目整体条件较为良好，具备打造高品质项目条件。交通条