房地产金融与投资概论教学课件第十章某省市场研究

第十章某省市场研究华东师范大学东方房地产学院龙胜平2026/4/131Editedby龙胜平第一节某省市场研究的意义与步骤某省市场研究某省市场研究的一般原理并结合某省市场的特定内容和运行特点，采用某省市场调查方法，获得有关某省市场参与者、房地产某省市场运行状况以及环境变量等信息，通过对这些信息的处理和分析为房地产投资决策提供依据的活动。2026年4月13日2Editedby龙胜平第一节某省市场研究的意义与步骤一、某省市场某省市场效率某省市场是不完某省市场，由于房地产商品自身的特性使得某省市场某省市场信息（价格信息、产品信息等）缺乏的重要特征。首先，房地产是不动产，位置的固定性使得某省市场是区域性某省市场，其次，房地产商品是异质的，每一处房地产的区位都是独一无二的。第三，在某省市场上获取信息是困难的，而且是昂贵的。第四，房地产商品的交高。2026年4月13日3Editedby龙胜平第一节某省市场研究的意义与步骤鉴于某省市场的低效率，搜寻信息某省市场就成为房地产投资分析的重要工作内容，也是投资者做出合理决策的基本某省市场研究做得更好，则更容省市场中获得更多的利润。2026年4月13日4Editedby龙胜平第一节某省市场研究的意义与步骤二、某省市场研究的意义（一）某省市场研究可以为房地产投资者提供某省市场信息（二）某省市场研究可以帮助投资者把握投资机会，制定有效的投资策略（三）某省市场研究有利于投资者合理决策2026年4月13日5Editedby龙胜平第一节某省市场研究的意义与步骤某省市场研究的主要步骤（一）某省市场研究的主要步骤1、确定研究目标2、研究方案的设计 3、资料的收集方法、相关问卷的设计、样本的设计4、试探性调查5、数据的收集和整理6、数据的分析7、提出研究报告2026年4月13日6Editedby龙胜平第一节某省市场研究的意义与步骤某省市场研究方案设计的基本原则1、可操作性。2、可控性。3、灵活性。4、经济性。2026年4月13日7Editedby龙胜平图10某省市场研究深度的成本、效益和最优水平m成本－利润市场研究的深度净利润总利润总成本利润成本2026年4月13日8Editedby龙胜平第某省市场研究的内容某省市场调查房地产投资环境调查以及某省市场状况某省市场调查的主要内容。（一）房地产投资环境调查房地产投资环境是指房地产项目拟投资区域在当前以及将来一定时期内影响项目投资价值的各种外部因素的总和。2026年4月13日9Editedby龙胜平表10.1房地产投资环境的构成类别要素内容意义硬环境区位条件自然地理位置、面积形状、经济区位、交通位某省市景观等影响项目的通达性、规划设计、建设某省市场需求基础设施水、电、交通、某省市政基础设施影响某省市场需求、开发成本、投资效果生活配套商业网点、教育、医疗、金融服务、娱乐等影响某省市场定位、影响未来住户的生活质量软环境政治政治局势、社会治安、与投资有关的法律法规完善程度、政府管理服务水平影响投资的安全性；对投资者的吸引力经济经济发展水平、经济、社会购买力、某省市场发展状况影响某省市场容量、房地产投资效益、投资政策金融政策、税收政策、产业政策等影响房地产投资的资金筹集、房地产投资的成本、房地产投资的风险社会文化风俗习惯、文化传统、价值观念、教育水平、人口素质等影响房地产的消费行为、房地产投资的开发策略2026年4月13日10Editedby龙胜平第某省市场研究的内容（二）某省市场状况调查某省市场需求调查。主要包括某类某省市场现有的需求量和潜在的需求量、目标客户的数量；某项目的潜在客户的规模和基本特征；同类产品或类似产品的区位、供应量和潜在供某省市场的供求平衡状况、房屋空置率等。此外，投资者也应某省市场对房地产商品在产品功能和品质方面的某省市场需求调查有助于投资者分析某类某省市场的需求动向和房地产供应情况，预测自身的销售量或出租量。由于某省市场是某省市场某省市场需求的调查应以特定区域为范围。比如在某省市的某省市场进行需求调查时，可以就办公楼需求总量和供应总量、重点办公区的需求量和供应量、办公楼的成交量、潜在的客户、出租率等进行调查。2026年4月13日11Editedby龙胜平第某省市场研究的内容某省市场价格调查。主要调查某类某省市场价格（租金）水平、价格（租金）变化过程及变化趋势某省市场价格（租金）变化的因素，消费者对价格变化的反应，竞争者对价格变化的反某省市场价格调查有助于投资者正某省市场价值和投资价值。2026年4月13日12Editedby龙胜平第某省市场研究的内容3、消费者调查。具体包括对消费者人口统计特征的调查，主要包括年龄、性别、教育程度、职业、收入、家庭规模、所属区域等信息；消费者行为特征的调查，如购买主体、购买区域、购买时间、购买动机、付款方式、以及购买偏好、影响购买决策的因素等等方面。2026年4月13日13Editedby龙胜平第某省市场研究的内容4、竞争者调查。包括竞争者的数量和规模；竞某省市场份额；竞争者的产品种类、成本、价格；竞争者的营销手段和策略等。2026年4月13日14Editedby龙胜平表10.2项目基本信息调查表案名﹡﹡苑区块略售楼地址××路××号销售电话略发展商上某著名企业预售证号××（预）××××号企划销售××销售代理公司物业管理××物业管理公司建筑类别小高层/高层住宅主力产品小高层层数9－18工程进度结构封顶基地面积5.94万M2总建筑面积13万M2容积率1.93开盘日期2002-2-1交房日期2003-6-1交房标准毛坯房型1房/2房/3房/4房单位面积70-156M2单价4800-6200元/M2主力房型3房2厅主力面积124-140M2总户数920户得房率81%--83%绿化率48％物业管理费2.5元/M2.月综合分析主要优势：①小区内建筑物的布局南低北高，东西两侧低、中部高，充分考虑各个房间的日照及采光。②本案建筑色彩鲜明，外观亮丽，在灰色建筑环境中引人注目。③小区园景集中绿化带与分散绿化相结合，规划有中西和璧的春夏秋冬16景，成为本案的亮点之一。④本案所处的地理位置属于上海知名的大学区，拥有良好的人文环境。主要劣势：①本案交路线不多，交通出行并不十分便利。②紧靠××路，受到噪音干扰。③本案设计为二梯四户，每栋楼内有二部电梯上下通行，但建筑楼梯走道则显得过于狭窄。④售楼处位于施工现场，布置简陋，缺乏引导。

2026年4月13日15Editedby龙胜平第某省市场研究的内容某省市场预测在某省市场调查的基础上，可以根据投资分析的需要使用定性或定量的分析工具对某省市场某些变量将来的发展趋势做出推断，某省市场预测。定性预测是通过对历史资料的分析和对未来条件的研究，根据预测人员的经验和逻辑推理能力，对某省市场未来表现的性质进行推测和判断。定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用统计方法的分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定某省市场要素在未来可能的数量。2026年4月13日16Editedby龙胜平第某省市场研究的内容1、宏观经济发展形势的预测2、房地产业发展趋势的预测3、政策影响预测某省市场需求预测某省市场供给预测某省市场价格预测7、营销前景预测8、竞争情况预测2026年4月13日17Editedby龙胜平第三节某省市场研究的资料收集影响房地产投资的变量或信息主要有三类。一是某省市场环境有关的信息，这些信息对投资者确定投资方向、确定宏观投资区位有重大影响。二是某省市场运行某省市场产生的直接信息，这些信息对于投资者确定房地产开发类型、选择具体区位和把握开发时机有直接影响。三是与投资项目直接相关的信息，对于投资者进行项目的具体策划和定位，最终做出决策有直接关系。2026年4月13日18Editedby龙胜平第三节某省市场研究的资料收集一、第二手资料第二手资料是指因其他特定目的而收集整理的或是其他项目已拥有的，但与当前所要研究的问题存在一定关联性的资料。第二手资料往往具有成本较低、信息面广以及公开性较高、来源广的特点，因某省市场研究中要重视利用第二手资料，也要善于利用第二手资料，这样即可以节约经费，也可以节约时间，从某省市场研究的工作效率。2026年4月13日19Editedby龙胜平第三节某省市场研究的资料收集第二手资料主要来自于以下途径：1、官方统计资料2、专业性报纸、期刊3、房地产行业协会以及相关学会4、其他渠道。2026年4月13日20Editedby龙胜平第三节某省市场研究的资料收集二、第一手资料第一手资料是指为所要研究的问题所专门收集的资料。在某省市场研究中，有很多关键性的原始数据需要通过现场调研来获取。比如在了解消费者对住宅的需求意向时，可以通过以下问题得到相关信息：2026年4月13日21Editedby龙胜平第三节某省市场研究的资料收集①消费者的年龄、性别、职业、收入等个人信息②购房目的③区域选择④房型选择⑤面积选择⑥总价接受范围⑦影响购房决策的重要因素（如位置、交通、价格、房型、面积、小区环境、物业管理等）⑧付款方式2026年4月13日22Editedby龙胜平第三节某省市场研究的资料收集（一）第一手资料的获取方法第一手资料通常可通过使用“交流法”或“观察法”来获取。1、交流法所谓交流法就是调研人员向被访者提出一些问题，由被访者回答，根据这些回答，研究者可以运用统计分析方法得出某省市场数据。2、观察法观察法是指不需要通过向被调研者提问，而是对某些与调研主题相关的事实或行为进行监测并记录下来的一种方法。2026年4月13日23Editedby龙胜平第三节某省市场研究的资料收集（二）问卷设计在某省市场调研中，问卷调查是最常用的获某省市场数据的方法。2026年4月13日24Editedby龙胜平第三节某省市场研究的资料收集市场调查用的问卷可以根据问题设定的基本方式主要可以划分为封闭式问卷和开放式问卷。封闭式问卷是采取选择题的形式，要求被调查者从一系列选择项中选择与自己看法或情况最接近的一项或多项答案。开放式问卷是将提问设计成被调查者可以用自己的语言来回答的形式，通俗地讲就是不设定选择项的问答题，被调查者可以根据自己的意愿或体验来完成提问。2026年4月13日25Editedby龙胜平第三节某省市场研究的资料收集（三）样本设计1、样本的确定。2、样本的抽取方法。一是概率抽样法。二是非概率抽样法。3、样本的规模2026年4月13日26Editedby龙胜平第四节定性研究和定量研究一、定性研究（一）定性研究的含义及其重要性定性研究指的是对相关某省市场参与者的基本特征、行为动机、倾向性和有关态度、反应和感觉等方面资某省市场调研的方法。2026年4月13日27Editedby龙胜平第四节定性研究和定量研究定性研究主要适用于以下一些问题的研究：1、消费者对项目的建筑风格、环境设计、文化氛围、配套设施、物业管理水平等方面的感受、态度或倾向性。2、消费者的购买动机或对某个竞争性项目的主观评价。3、特定区域内，相关人群对拟开发项目的态度和接纳程度。4、新的产品理念、产品某省市场反应和接受程度。5、租户对办公楼或商业房产的物业管理服务、专用或特殊设施等方面的感受和要求。2026年4月13日28Editedby龙胜平第四节定性研究和定量研究（二）定性研究的局限性首先，定性数据来自于被调查者的主观感受，这些感受容时间和环境的影响，甚至会受到被调查者当时的心境、情绪的影响，从而影响到定性研究的可信度。其次，定性数据的整理及结果描述容调查人员或研究者自身能力的限制。2026年4月13日29Editedby龙胜平第四节定性研究和定量研究（三）定性研究的主要方法目前，开发商越来越注意对所开发的项某省市场需求方面的定性研究。在定性研究中，最常用的方法是小组访谈法，实践中，也被称为客户恳谈会或者征求意见会等。所谓小组访谈法是指由研究人员组织少量的被调查者（一般不超过10人），引导他们就事先设定的研究主题展开充分而深入的探讨。研究人员借此可以了解被调查者对项目方案或者其中某个局部问题的看法、意见及理由，进而对所拟定方案的进行修改，使它更贴近实际需求。2026年4月13日30Editedby龙胜平第四节定性研究和定量研究二、定量研究（一）定量研究的含义定量研究是一种运用统计与分析某省市场调查数据进行数量关系的分析，并比较精确地某省市场各种变量之间的相互关系及具体数值的研究方法。2026年4月13日31Editedby龙胜平第四节定性研究和定量研究统计分析方法有两大类，一是描述性统计，二是推断统计。2026年4月13日32Editedby龙胜平第四节定性研究和定量研究（二）描述性统计描述性统计主要是采取定量表达方式来描绘样本的基本特征。这些定量表达方式既可以是直观的表格和图形，也可以是具体的数值。1、单项频数分布和交叉分组频数分布单项频数分布是按一个变量将几个不重叠组中的某类数据的频数加以汇总，可制成单项频数分布表，也可以制成柱形图、饼性图或线形图等。2026年4月13日33Editedby龙胜平第四节定性研究和定量研究交叉分组频数分布可以描述两个变量之间的关系，这种某省市场调查中也比较常见，可以通过绘制频数分布表及频数分布图来表示。2026年4月13日34Edited