物业纠纷处理考试题及答案

物业纠纷处理考试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20题，满分40分）1.业主王某因小区物业服务未达到合同约定标准，连续3个月未缴纳物业服务费，物业服务企业下列做法符合法律规定的是（）A.对王某家采取停止供水供电措施催缴物业费B.直接派人上门将王某家入户门锁更换限制其进出C.向人民法院提起诉讼要求王某缴纳物业费及违约金D.拒绝为王某办理车辆进出小区门禁权限2.某小区物业服务企业利用小区电梯轿厢、单元楼出入口投放商业广告，共获得广告收入86万元，扣除广告投放场地整理、招商对接等合理成本12万元后，剩余收入依法应当归（）所有A.物业服务企业所有B.小区建设单位所有C.业主与物业服务企业按比例共有D.全体业主共有3.建设单位与甲物业服务企业签订的前期物业服务合同约定服务期限为5年，合同履行3年时，小区依法成立业主委员会，经业主大会表决选聘了新的物业服务企业，且业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同已经生效，下列关于前期物业服务合同效力的表述，正确的是（）A.原前期物业服务合同5年期限届满后方可终止B.新物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止C.必须经甲物业服务企业与业主委员会协商一致后方可终止D.新物业服务企业实际进场提供服务时，前期物业服务合同才终止4.某小区建成10年，1号楼外墙瓷砖年久老化脱落，砸伤路过小区的行人李某，经调查，物业服务企业半年前就接到业主反映瓷砖松动脱落的问题，但未采取任何维修、警示措施，根据我国民法典相关规定，下列说法正确的是（）A.外墙属于全体业主共有，应当由全体业主承担全部责任，物业无责B.如果物业服务企业不能证明自己尽到了维修养护、安全管理义务，应当承担相应侵权责任C.瓷砖是建设单位施工铺设，应当由建设单位承担全部责任D.属于意外事件，李某自行承担损失5.根据我国相关法律规定，下列小区建筑区域内的部分，应当依法认定为业主专有部分的是（）A.小区地下人防工程改造的出租车位B.已经依法登记在业主张某名下的1203号商品住宅C.小区配套用于举办业主活动的公共会客厅D.小区建筑区划内的公共健身步道6.业主李某将自己位于小区的住宅出租给承租人赵某，双方在租赁合同中约定由赵某缴纳物业服务费，到期赵某未缴纳，下列说法正确的是（）A.物业服务企业只能要求赵某缴纳物业费，无权要求李某缴纳B.李某作为业主，对赵某欠缴的物业费承担连带清偿责任C.租赁合同约定对物业服务企业有约束力，物业必须找赵某要钱D.如果赵某不缴纳，物业可以直接起诉李某，李某必须缴纳全部物业费后不能向赵某追偿7.针对物业服务企业擅自挪用小区公共收益侵犯业主权利的行为，下列主体有权依法代表全体业主向人民法院提起诉讼主张权利的是（）A.单个业主B.依法成立的业主委员会C.社区居民委员会D.街道办事处物业监管科8.业主王某家中房屋漏水，多次要求物业服务企业维修，物业服务企业以漏水属于业主专有部分应当自行维修为由拒绝上门，王某因此拒绝缴纳物业费，下列说法正确的是（）A.漏水属于业主专有部分，物业没有维修义务，王某不得以此拒缴物业费B.如果物业合同约定物业对业主专有部分有上门维修义务，或者物业收取了专项维修服务费，王某有权拒绝缴纳对应金额的物业费C.只要房屋漏水未解决，王某就可以拒绝缴纳全部物业费D.物业应当先维修，王某不论什么情况都必须先缴纳物业费9.业主刘某装修房屋时，擅自拆除了房屋的承重墙，物业服务企业巡逻发现后，仅口头要求刘某恢复，既没有采取有效制止措施，也没有向住建部门报告，最终导致相邻业主孙某房屋墙体开裂、地基下沉受损，下列说法正确的是（）A.全部侵权责任由刘某承担，物业没有责任B.物业未履行法定的制止、报告义务，应当承担相应的补充责任C.物业和刘某承担连带侵权赔偿责任D.物业未尽管理义务，应当承担全部赔偿责任，刘某无责10.物业服务企业连续5年未向业主崔某催缴过物业费，第5年年末物业服务企业向法院起诉，要求崔某补缴过去6年的物业费，崔某提出诉讼时效抗辩，根据我国民法典规定，下列处理方式正确的是（）A.物业费属于持续性债务，不适用诉讼时效，应当全部支持物业的诉讼请求B.物业费请求权适用3年诉讼时效，崔某抗辩成立的，超过3年部分的物业费不予支持C.缴纳物业费是业主的法定义务，不论时效都应当判决崔某全额缴纳D.物业超过时效起诉，应当直接驳回物业的全部诉讼请求11.下列费用中，不属于物业服务企业可以收取的物业费组成部分的是（）A.小区公共区域清洁卫生费用B.物业管理人员的工资福利费用C.小区物业办公费用D.小区住宅本体地基大修改造费用12.业主大会表决通过关于更换物业服务企业的决议，原物业服务企业拒不退出小区，也不移交相关资料和设施，下列说法错误的是（）A.原物业服务企业应当承担逾期退出给业主造成的损失B.业主委员会可以向法院起诉要求原物业退出并赔偿损失C.原物业可以以未结清前期物业投入为由，拒绝退出小区D.原物业不得收取业主逾期退出期间的物业费13.小区某单元楼电梯需要大修，更换主要部件，需要动用住宅专项维修资金，下列表述正确的是（）A.动用维修资金必须经该单元全体业主100%同意B.只要经该单元参与表决业主专有面积三分之二以上，人数三分之二以上同意即可动用C.住宅专项维修资金属于物业服务企业所有，物业可以直接决定动用D.紧急情况下需要维修电梯的，物业服务企业可以直接申请动用维修资金，无需业主表决14.业主王某停放在小区公共停车位的车辆被划伤，监控损坏无法找到侵权人，王某要求物业服务企业赔偿，下列说法正确的是（）A.物业收取了停车费，就必须承担全部赔偿责任B.如果物业不能证明自己尽到了正常的安全防范、监控维护义务，应当承担相应的补充责任C.车辆损伤是第三人造成，物业一概不承担责任D.王某缴纳了物业费，物业就必须赔偿全部损失15.下列关于物业服务合同的表述，错误的是（）A.物业服务合同应当采用书面形式B.物业服务企业公开作出的服务承诺、公示的服务细则，属于物业服务合同的组成部分C.业主委员会越权签订的物业服务合同，对业主不发生效力D.业主个人与物业服务企业签订的减免物业费协议，对全体业主有约束力16.新建商品房交付业主之前产生的物业费，依法应当由（）承担A.买受人业主承担B.建设单位承担C.建设单位和业主共同承担D.物业自行承担17.小区业主长期空置房屋未入住，业主要求物业服务企业减免物业费，下列说法正确的是（）A.房屋空置未使用，业主不需要缴纳物业费B.只要业主提出申请，物业必须给业主减免一半以上物业费C.如果当地法规有规定或者物业服务合同有约定，按照规定约定处理，没有约定的，业主应当按照合同约定全额缴纳物业费，不得要求减免D.空置超过1年的，业主只需要缴纳三分之一物业费18.某小区物业服务合同到期，业主大会没有作出续聘或者另聘的决定，物业服务企业继续提供服务，下列表述正确的是（）A.原合同自动终止，业主不需要缴纳物业费B.原物业服务合同继续有效，但是转为不定期物业服务合同，双方可以随时解除C.视为原合同自动续期5年，任何一方不得解除D.物业继续提供服务，只要业主没有提出异议，业主需要缴纳物业费，但原合同的条款自动失效19.小区公共区域的停车位，产权属于全体业主，下列说法正确的是（）A.停车位收益全部归物业所有B.物业可以自行决定停车位的租金定价和使用规则C.停车位的使用规则、租金标准由业主大会依法决定，收益归全体业主所有D.物业可以将停车位长期出租给个别业主，租金归物业所有20.业主对业主大会作出的解聘物业服务企业的决定不服，认为决定侵害了自己合法权益，业主可以采取的合法途径是（）A.拒绝配合新物业进场，强行要求原物业留下B.向法院起诉请求撤销该决定C.煽动其他业主拒缴新物业的物业费D.要求物业主管部门撤销业主大会的选聘结果二、多项选择题（每题3分，共10题，满分30分，多选、少选、错选均不得分）1.下列选项中，属于当前城市小区常见物业纠纷类型的有（）A.物业服务质量不符合合同约定引发的纠纷B.业主欠缴物业费引发的催缴纠纷C.小区公共区域收益归属、使用引发的纠纷D.住宅专项维修资金使用引发的纠纷E.业主装修拆改主体结构引发的物业管理纠纷2.物业服务企业催缴业主欠缴物业费，下列方式属于合法催缴方式的有（）A.向业主预留的地址发送书面催缴通知书B.通过电话、微信等通讯方式与业主友好协商催缴C.邀请社区居委会、人民调解委员会居中调解催缴D.在小区公共出入口张贴包含业主身份证号、家庭住址、联系方式的欠缴名单催缴E.停止供应业主家用水用电燃气催缴3.下列情形中，业主拒绝缴纳物业费的请求符合法律规定，能够得到法院支持的有（）A.物业服务企业未按合同约定提供安全巡逻、垃圾清理服务，业主有充分证据证明的B.物业服务企业擅自提高物业费收费标准，业主要求按照原标准缴纳，拒绝缴纳超出部分的C.房屋已经交付业主，但是业主长期未入住，业主要求全额减免物业费的D.房屋还未交付给买受人，物业服务企业要求买受人缴纳物业费的E.物业服务企业泄露业主个人信息给装修公司，严重侵犯业主隐私的，业主拒绝缴纳对应周期物业费的4.根据我国民法典规定，物业服务企业的法定义务包括（）A.对小区公共区域的治安、安全隐患进行巡查防范B.及时制止业主违反装修管理规定的拆改行为，并向有关主管部门报告C.对小区公共部位、公共设施设备进行维修养护，保持正常使用D.按照合同约定提供清洁卫生、绿化养护等服务E.对业主专有部分的维修承担全部免费维修义务5.物业服务合同终止后，原物业服务企业应当向业主委员会或者新物业服务企业移交的材料和物品包括（）A.物业管理用房B.小区建设规划图纸、设施设备技术资料C.小区业主信息档案、物业费收缴台账D.小区公共收益账户资金、公共收益收支账目E.原物业企业的营业执照和资质证书6.下列关于业主大会、业主委员会处理物业纠纷的权利，表述正确的有（）A.业主委员会有权代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同B.业主大会有权依法表决通过选聘和解聘物业服务企业的决定C.业主委员会有权对侵害业主共同利益的物业服务企业提起诉讼D.单个业主有权以物业服务企业侵害公共利益为由提起诉讼E.业主委员会有权决定小区公共收益的使用分配方案，无需经过业主大会表决7.小区发生高空坠物伤人事件，物业服务企业应当承担责任的情形有（）A.物业已经尽到了日常安全巡查、维护义务，无法确定侵权人的B.物业明知墙面有瓷砖脱落风险，未采取维修、警示措施的C.物业监控设备损坏长期未维修，导致无法确定侵权人，物业不能证明自己无过错的D.侵权人明确，侵权人就是小区业主，物业已经尽到管理义务的E.物业接到业主反映高空坠物风险后，未及时采取防范措施的8.下列关于住宅专项维修资金的表述，正确的有（）A.住宅专项维修资金属于全体业主共有B.专项用于小区公共部位、公共设施设备保修期满后的维修和更新改造C.住宅专项维修资金可以用于清偿物业服务企业的债务D.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交E.房屋所有权转让时，业主交存的住宅专项维修资金应当随房屋所有权同时过户9.业主以物业服务企业提供的服务不合格为由提起诉讼，要求解除物业服务合同，下列情形中，业主的诉讼请求能够得到支持的有（）A.物业服务企业根本不履行合同主要义务的B.物业服务企业履行服务存在严重瑕疵，导致合同目的不能实现的C.物业服务企业仅仅存在一般的服务瑕疵，不影响业主正常使用小区的D.物业服务企业擅自将小区全部物业服务转委托给第三方的E.物业服务企业擅自提高收费标准，经业主委员会要求拒不改正的10.解决物业纠纷的合法途径包括（）A.业主与物业服务企业自行协商和解B.申请社区人民调解委员会调解C.向物业行政主管部门投诉反映D.向仲裁委员会申请仲裁（有仲裁约定的）E.向人民法院提起诉讼三、判断题（每题1分，共10题，满分10分）1.物业服务企业公开作出的服务承诺及公示的服务细则，不属于物业服务合同的组成部分，对物业没有约束力。2.业主房屋存在漏水问题，物业服务企业未履行维修义务，业主直接拒绝缴纳全部物业费，人民法院一律应当支持业主的请求。3.小区利用公共道路划出的公共停车位产生的停车收益，扣除合理管理成本后，剩余部分归全体业主共有。4.住宅专项维修资金由物业服务企业保管，属于物业服务企业所有，物业可以自由支配使用。5.物业服务合同终止后，原物业服务企业拒不退出小区的，不得要求业主支付合同终止后的物业费。6.前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订，对业主没有约束力，业主可以不遵守。7.物业服务企业可以将物业服务区域内的全部物业服务事项一并委托给第三方，只要经过业主委员会同意即可。8.因物业的公共设施设备存在安全隐患造成业主人身财产损害，物业服务企业不能证明自己尽到管理职责的，应当承担侵权责任。9.业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力，单个业主不得以未签字为由拒绝履行合同义务。10.只要业主未缴纳物业费，物业服务企业就有权拒绝为业主办理新房入住、房屋过户等手续。四、案例分析题（每题10分，共2题，满分20分）1.案例一：某市花园小区2015年建成交房，建设单位前期选聘甲物业服务企业提供物业服务，前期物业服务合同约定服务期限为5年，至2020年到期。2018年小区首次业主大会召开，依法选举产生了业主委员会，2019年1月，小区业主大会经专有面积占比78%、人数占比72%的业主同意，表决通过选聘乙物业服务企业提供物业服务，次月业主委员会与乙公司签订了为期3年的物业服务合同，要求甲公司限期退出小区并移交相关资料和财物。甲公司拒绝退出，提出：前期物业服务合同约定的期限还没到期，业主大会无权提前解聘，自己有权继续提供服务直到合同到期。另外，甲公司在服务小区期间，利用小区电梯、单元出入口道闸、停车场道闸投放商业广告，共获得广告收入128万元，甲公司仅将20万元转入小区公共收益专门账户，其余108万元以广告招商成本、物业人员加班费、场地维护费为由自行截留，归入甲公司营业收入。同时，小区有32名业主自2018年以来，因为甲公司常年不清理公共区域垃圾、消防通道长期被占用无人管理、电梯故障报修后半个月才安排维修，所以拒绝缴纳物业费，甲公司将这32名业主起诉到法院，要求补缴全部欠缴物业费并按照合同约定支付违约金。问题：（1）甲公司主张前期物业服务合同未到期，业主大会选聘新物业的行为无效，该主张是否符合法律规定？说明理由（4分）（2）甲公司截留小区广告收入的行为是否合法？扣除合理成本后的剩余广告收入依法应当如何使用？（3分）（3）本案中欠缴物业费的业主拒绝缴纳物业费的抗辩是否合法？法院应当如何处理本案？（3分）2.案例二：2023年6月，赵某下班路过某市悦城小区1号楼楼下，被一块脱落的玻璃窗框砸中，造成赵某颅脑重伤，前后共花费医疗费、护理费、残疾赔偿金等共计42.8万元。经查，悦城小区1号楼建成已有12年，乙物业服务企业负责该小区的物业管理服务，脱落的玻璃窗框属于1号楼外墙公共部位的窗户附框，不属于业主专有部分，因为年久老化固定螺丝锈蚀脱落，导致整体坠落。另外，有证据证明，近半年来先后有3名业主向乙公司反映1号楼窗框松动，存在脱落风险，乙公司仅安排保安上门口头查看了一下，既没有做专业安全检测，也没有安排加固维修，更没有在楼下设置警示标志提醒过往行人。事后公安机关调查，排除了人为抛掷的可能，确认是外墙公共窗框自然脱落，没有具体的侵权业主。赵某因此将乙公司起诉到法院，要求乙公司承担全部赔偿责任。问题：（1）本案中脱落的玻璃窗框属于小区公共部位还是业主专有部位？说明理由（3分）（2）乙物业服务企业是否应当承担全部侵权赔偿责任？说明理由（4分）（3）如果本案无法确定具体侵权责任人，根据法律规定责任应当如何承担？（3分）参考答案与解析一、单项选择题1.参考答案：C解析：根据《民法典》第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，因此A选项违法；B选项更换业主入户门锁限制业主进出，属于侵犯业主房屋所有权的违法行为，做法错误；D选项限制业主车辆门禁权限，实质是限制业主正常使用小区的权利，侵犯业主合法权益，不符合法律规定。只有C选项，物业服务企业通过合法诉讼途径主张权利，符合法律规定，因此选C。2.参考答案：D解析：《民法典》第二百八十二条明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。因此利用电梯、出入口等业主公共区域投放广告获得的收入，扣除合理成本后剩余部分归全体业主所有，本题选D。3.参考答案：B解析：《民法典》第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，只要业主大会依法选聘新物业，新合同生效后前期合同自动终止，不受原合同约定的期限限制，因此本题选B。4.参考答案：B解析：《民法典》第一千二百五十三条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。外墙瓷砖属于小区公共部位，物业服务企业作为管理人负有维修养护义务，物业接到反映后未采取措施，不能证明自己尽到管理义务，应当承担对应责任，因此本题选B。5.参考答案：B解析：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本题中，已经登记在业主名下的商品住宅符合专有部分的认定标准，其余选项均属于业主共有部分，因此本题选B。6.参考答案：B解析：《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。因此，李某作为业主，对承租人赵某欠缴的物业费承担连带清偿责任，物业可以要求李某也可以要求赵某缴纳，李某缴纳后可以向赵某追偿，因此本题选B。7.参考答案：B解析：依法成立的业主委员会是业主自治组织，有权代表全体业主主张公共权益，针对侵害全体业主共同利益的行为，可以以自己的名义提起诉讼，因此本题选B。单个业主仅能主张侵害个人权益的请求，无权就侵害公共权益的行为起诉，居委会和街道办不是权利主体，因此排除ACD。8.参考答案：B解析：漏水问题是否属于物业义务，要看物业服务合同的约定，如果合同约定物业承担业主专有部分的维修义务，或者物业已经收取了维修服务费用，物业拒不履行义务的，业主有权拒绝缴纳对应金额的物业费。如果漏水属于业主专有部分，物业没有约定维修义务，业主仅能自行维修，不得以此拒缴物业费，因此A选项错误，B选项正确。业主仅能就物业未履行义务部分拒缴，不能拒绝缴纳全部物业费，因此C错误，D表述绝对化，错误。本题选B。9.参考答案：B解析：《民法典》第九百四十五条规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，业主装饰装修房屋过程中造成他人损害，物业服务企业未履行合同约定或者法律规定的管理义务，权利人请求物业服务企业承担相应补充责任的，人民法院应予支持。因此，物业未履行制止报告义务，应当承担相应补充责任，本题选B。10.参考答案：B解析：物业费请求权属于债权请求权，适用《民法典》规定的3年诉讼时效，物业服务企业超过3年未催缴，业主提出时效抗辩的，超过3年部分的物业费不予支持，因此本题选B。A选项错误，持续性债务也适用诉讼时效；C选项错误，时效是法定抗辩权，法院应当审查；D选项错误，未超过时效的部分仍然应当支持，不是全部驳回。11.参考答案：D解析：小区地基大修改造属于公共部位大修，应当动用住宅专项维修资金，不属于日常物业费的覆盖范围，因此本题选D，其余选项均属于物业费的正常组成部分。12.参考答案：C解析：物业服务合同终止后，原物业服务企业不得以任何理由拒绝退出小区，未结清的债权债务可以另行协商或诉讼解决，不能以此拒绝退出，因此C选项表述错误，本题选C。其余选项表述均符合法律规定。13.参考答案：D解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，物业服务企业可以直接申请动用维修资金，无需业主表决，因此D选项正确。A选项错误，不需要100%同意；B选项错误，动用维修资金只需要参与表决业主的双过半数同意，不是三分之二；C选项错误，维修资金归业主共有。14.参考答案：B解析：《民法典》第一千一百九十八条规定，经营场所、公共场所的管理人未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。因此，物业收取停车费后负有维护监控、保障车辆安全的义务，监控损坏无法找到侵权人，物业不能证明自己尽到义务的，承担相应补充责任，本题选B。15.参考答案：D解析：业主个人仅能就自己的权利与物业签订协议，单个业主签订的协议对其他业主没有约束力，因此D选项表述错误，本题选D。其余选项表述均符合法律规定。16.参考答案：B解析：《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，因此本题选B。17.参考答案：C解析：目前我国法律并没有强制要求空置房屋必须减免物业费，是否减免要看当地地方性法规规定或者物业服务合同约定，没有规定约定的，业主应当全额缴纳，因此本题选C。18.参考答案：B解析：《民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，当事人可以随时解除不定期物业服务合同，因此本题选B。19.参考答案：C解析：公共停车位产权属于全体业主，因此使用规则、定价由业主大会决定，收益归全体业主所有，物业不得擅自处分，因此本题选C。20.参考答案：B解析：《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，因此本题选B，其余选项都是违法维权方式。二、多项选择题1.参考答案：ABCDE解析：以上五类都是当前物业纠纷中最常见的类型，全部正确。2.参考答案：ABC解析：DE选项都属于违法催缴方式，D选项泄露业主个人隐私，侵犯业主合法权益，E选项违反民法典禁止停水停电催缴的规定，因此只有ABC正确。3.参考答案：ABDE解析：C选项错误，房屋空置没有约定的，业主要求全额减免不会得到支持；ABDE都符合法律规定，业主的抗辩能够得到支持。4.参考答案：ABCD解析：E选项错误，业主专有部分的维修物业没有免费维修义务，其余选项都是物业的法定义务，正确。5.参考答案：ABCD解析：原物业不需要移交自己的营业执照和资质证书，E错误，其余四项都是应当移交的内容，正确。6.参考答案：ABC解析：D选项错误，单个业主不能代表全体起诉公共利益侵害；E选项错误，公共收益使用方案需要业主大会表决，业主委员会无权自行决定；ABC表述正确。7.参考答案：BCE解析：AD选项中，物业已经尽到义务的，不需要承担责任，因此AD错误，BCE都是物业未履行义务，应当承担责任的情形，正确。8.参考答案：ABDE解析：C选项错误，维修资金属于业主共有，专项用于公共部位维修，不能清偿物业债务，其余选项都符合维修资金管理规定，正确。9.参考答案：ABDE解析：C选项错误，一般服务瑕疵不支持解除合同，只有根本违约才能解除，ABDE都符合法定解除合同的条件，正确。10.参考答案：ABCDE解析：以上五种都是解决物业纠纷的合法途径，全部正确。三、判断题1.参考答案：错误解析：根据最高法司法解释，物业服务企业公开作出的服务承诺和服务细则属于物业服务合同的组成部分，对物业有约束力。2.参考答案：错误解析：物业未履行维修义务，业主仅能拒绝缴纳对应金额的物业费，不能拒绝缴纳全部物业费，因此法院不会一律支持全部拒缴的请求。3.参考答案：正确解析：公共道路属于业主共有，利用其划出车位获得的收益，扣除合理成本后归全体业主共有，符合民法典规定。4.参考答案：错误解析：住宅专项维修资金属于全体业主共有，不是物业所有，物业不得自由支配。5.参考答案：正确解析：根据民法典规定，原物业服务企业拒不退出的，不得主张合同终止后的物业费，该表述符合法律规定。6.参考答案：错误解析：前期物业服务合同对业主具有约束力，业主收房后应当遵守合同约定履行义务。7.参考答案：错误解析：民法典规定，物业服务企业不得将全部物业服务事项一并委托给第三方，即便业主委员会同意也不合法。8.参考答案：正确解析：建筑物侵权适用过错推定责任，物业作为管理人不能证明自己无过错的，应当承担侵权责任，表述正确。9.参考答案：正确解析：业主委员会是代表全体业主签订合同，合同对全体业主具有约束力，单个业主不得以未签字为由拒绝履行，表述正确。10.参考答案：错误解析：业主欠缴物业费是债权纠纷，物业无权以此拒绝业主办理入住、过户等合法手续，该表述错误。四、案例分析题1.参考答案：（1）甲公司的主张不符合法律规定，不成立。理由：根据《民法典》第九百