个人之间签订协议书无效

个人之间签订协议书无效1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称为“北京华瑞房地产开发有限公司”，注册地址位于北京市朝阳区建国路88号华瑞大厦15层，法定代表人为张伟，联系电话甲方是一家经北京市市场监督管理局依法注册成立的房地产开发企业，主要业务范围包括房地产项目开发、租赁及委托服务。自2020年起，甲方在北京市朝阳区及海淀区拥有多套商业及住宅物业，并计划通过本次协议与乙方建立长期合作关系，以优化物业租赁及管理效率。甲方在行业内具有丰富的项目运营经验，与多家知名企业及机构建立了稳定的合作关系，具备较强的资金实力和项目执行能力。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称为“上海星辉物业管理顾问有限公司”，注册地址位于上海市浦东新区陆家嘴环路1088号星辉大厦8层，法定代表人为王静，联系电话乙方是一家经上海市市场监督管理局依法注册成立的物业管理顾问公司，主要业务范围包括物业租赁咨询、委托管理及增值服务。自2018年起，乙方为多家商业综合体及高端住宅提供物业管理服务，积累了丰富的市场资源和专业经验。乙方在业内享有良好声誉，与多家知名房地产开发商及机构建立了长期稳定的合作关系，具备较强的市场洞察力和服务能力。

**协议简介**

本次协议的签订基于甲乙双方在房地产租赁及委托管理领域的长期合作需求。甲方作为房地产开发商及租赁方，拥有多套位于北京市核心区域的商业及住宅物业，希望通过乙方专业的物业管理顾问服务，提升物业租赁效率，优化租户结构，并降低运营成本。乙方作为专业的物业管理顾问公司，具备丰富的市场资源和项目执行能力，能够为甲方提供全面的租赁咨询、委托管理及增值服务。双方基于互利共赢的原则，经友好协商，达成如下协议。

本次合作的前提条件为：甲方将部分位于北京市朝阳区及海淀区的商业及住宅物业委托给乙方进行租赁管理，乙方将根据甲方的要求，利用自身专业优势，为甲方提供市场推广、租户筛选、合同签订、物业维护等一站式服务。双方将通过本次协议明确各自的权利与义务，确保合作顺利进行。

本次协议的签订，不仅有助于甲方优化物业租赁管理，提升资产回报率，也有助于乙方拓展业务范围，增强市场竞争力。双方将本着诚实信用、平等互利的原则，共同推动合作项目的成功实施，实现长期稳定的合作关系。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方在房地产租赁及委托管理合作中的权利与义务，确保双方能够基于专业分工、高效协作，共同提升甲方物业资产的市场表现和运营效益。具体范围包括：甲方将其名下指定的位于北京市朝阳区及海淀区的若干商业及住宅物业，委托乙方进行租赁咨询、市场营销、租户招揽与筛选、租赁合同谈判与签订、租金收取与管理、物业日常维护协调及增值服务等全流程或部分流程的管理服务。乙方则依据本协议约定，运用专业知识和市场资源，为甲方提供高效、合规的物业管理顾问服务，达成约定的租赁目标及管理标准。本协议旨在构建一个权责清晰、操作规范、互利共赢的合作框架，覆盖从市场分析到租户维系的整个租赁管理链条。

第二条定义

为本协议之目的，除非上下文另有明确解释，下列术语具有以下含义：

1.“物业”指甲方委托乙方管理的位于北京市朝阳区及海淀区的商业及住宅物业，具体范围详见本协议附件一《委托管理物业清单》。

2.“委托管理服务”指乙方根据甲方要求，提供的包括但不限于市场推广、租户咨询、租赁谈判、合同签订、租金监控、物业维护协调等在内的综合性服务。

3.“租赁合同”指甲方与最终承租人签订的关于物业租赁关系的法律文件。

4.“管理费”指乙方按照本协议约定，因提供委托管理服务而向甲方收取的费用。

5.“增值服务”指在本协议基础服务之外，经甲方书面同意，乙方提供的如专项市场策划、租户关系深度维护等附加服务。

6.“有效工作日”指中国法定工作日，不包括周末及法定节假日。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力和义务**

(1)权力：

a.甲方有权对乙方的委托管理服务进行监督和指导，并要求乙方定期提交工作报告，包括市场分析、租赁进展、费用明细等。

b.甲方有权对乙方推荐或引入的潜在租户进行资质审核，并有权决定是否签订租赁合同。

c.甲方有权根据市场变化或自身经营策略调整，要求乙方修改或终止部分委托管理服务内容，但需提前三十日书面通知乙方。

d.甲方有权按照本协议约定，向乙方收取管理费及其他应得款项。

(2)义务：

a.甲方应向乙方如实提供委托管理物业的详细信息，包括产权证明、现有租赁状况、物业设施状况等，并保证所提供资料的真实性和完整性。

b.甲方应确保物业符合租赁条件，按时完成必要的维修保养，并承担物业本身及因甲方原因导致的租赁障碍产生的责任。

c.甲方应按照本协议约定，及时向乙方支付管理费及其他应付款项。如需调整物业租金收入，甲方应及时将相关租赁合同及租金数据提供给乙方，协助乙方完成租金收取工作。

d.甲方应配合乙方进行市场推广和租户招揽活动，提供必要的宣传资料和支持。

e.如甲方直接与承租人达成租赁协议，应将协议副本及时提供给乙方备案，并按约定分配合规费用。

**2.乙方的权力和义务**

(1)权力：

a.乙方有权根据市场情况及甲方要求，制定并执行物业租赁方案，包括制定租金策略、确定租赁条件。

b.乙方有权在授权范围内代表甲方进行租赁谈判，并有权决定是否接受承租人的租赁报价及条件。

c.乙方有权按照本协议约定，向甲方收取管理费及其他应得款项。

d.乙方有权要求甲方提供履行本协议所必需的信息和配合。

(2)义务：

a.乙方应组建专业的项目团队，配备足够资源，根据本协议约定，全面、高效地履行委托管理服务职责。

b.乙方应进行充分的市场调研，分析目标客户群体，制定并执行针对性的营销推广计划，包括线上及线下渠道，以提升物业出租率。

c.乙方应负责筛选潜在租户，进行必要的背景调查和资质审核，并向甲方推荐符合条件的承租人。乙方应以专业能力维护甲方利益，争取最优租赁条件。

d.乙方应在授权范围内，代表甲方与承租人协商租赁合同条款，并负责合同的谈判、修订及最终签署工作。所有租赁合同应交由甲方审核确认或最终签署。

e.乙方应负责收取租金，并及时、准确地核算管理费及佣金（如约定），定期向甲方提供租金收入明细及费用账单，并接受甲方核查。

f.乙方应负责协调物业的日常维护需求，及时响应承租人的合理维修请求，并将重大维修项目及费用情况及时告知甲方，协助甲方处理相关事宜。

g.乙方应建立完善的客户关系管理体系，维护良好的租户关系，处理承租人的日常咨询与投诉，确保租赁期间的和谐稳定。

h.乙方应建立项目管理档案，妥善保管所有相关文件资料，并在协议终止后按甲方要求移交完整资料。

i.乙方应遵守相关法律法规及行业规范，确保租赁管理活动合法合规，并承担因自身过错导致甲方利益受损的责任。

j.乙方应定期（如每月或每季）向甲方提交书面工作报告，汇报项目进展、市场动态、费用支出等情况，并根据甲方要求进行沟通汇报。

第四条价格与支付条件

1.甲方应向乙方支付委托管理服务费。管理费的计算方式为：对于商业物业，按年度租金收入的X%计算；对于住宅物业，按年度市场评估价值的Y%计算。具体比例X和Y由双方在附件二《管理费率明细》中约定。本协议项下的管理费为固定费用，不因租赁成交情况而调整（除非双方另有书面约定）。

2.乙方提供增值服务时，应根据服务内容另行向甲方收取增值服务费。增值服务费的具体标准及计算方式由双方另行协商确定，并作为本协议附件三《增值服务收费标准》的组成部分。

3.支付方式：甲方应通过银行转账方式将管理费及增值服务费支付至乙方在附件四《乙方收款账户信息》中指定的银行账户。

4.支付时间：

a.年度管理费：于每个自然年结束后的三十日内，甲方根据乙方提供的上一自然年度管理费结算单，支付该年度的管理费。

b.季度管理费：如双方约定按季度支付，于每个季度结束后的二十日内支付。

c.专项服务费：如因特定租赁成交产生的佣金或一次性服务费，乙方应在服务完成并获得甲方确认后十日内，提供费用明细单，甲方应在收到单据并核实无误后的十五日内支付。

d.支付前，乙方应向甲方提供符合要求的等额发票。

5.乙方应确保其收款账户信息准确无误。如需变更，乙方应至少提前十五日书面通知甲方，否则因信息错误导致的款项延迟到账，责任由乙方承担。

第五条履行期限

1.本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为三年，自[具体起始日期]起至[具体结束日期]止。

2.协议期满前三个月，如双方均有意继续合作，应另行协商签订续期协议。若双方未在期满前达成续期协议，本协议到期自动终止。

3.对于本协议项下已签订的租赁合同，其租赁期限届满并不影响本委托管理协议的效力，除非双方另有约定或法律另有规定。乙方应在租赁合同到期前，根据甲方要求或自身判断，继续为甲方提供续租谈判或重新招租的服务。

4.协议履行期间，涉及的关键时间节点包括：

a.每月第一个工作日，乙方提交上月工作报告。

b.每个季度结束后的二十个工作日内，乙方提交季度租赁及费用报告。

c.每年结束后三十日内，乙方完成年度管理费结算并提交结算单。

d.甲方要求乙方提供专项报告或服务的，应在要求发出后[具体天数，如15]日内完成。

第六条违约责任

1.**甲方违约责任**：

a.甲方未按本协议第四条约定的期限和金额向乙方支付管理费、增值服务费或佣金，每逾期一日，应按逾期支付金额的万分之五向乙方支付违约金。逾期超过三十日，乙方有权暂停服务，直至甲方付清欠款及违约金，且甲方仍应承担相应的违约责任。若因甲方拖欠费用导致乙方产生额外费用（如催收费用），由甲方承担。

b.甲方未按约定提供委托管理物业的真实、完整资料，或未配合乙方进行市场推广、租户筛选等关键环节，导致乙方无法正常履行服务或错失租赁机会，甲方应承担相应的损失，且乙方有权要求甲方赔偿因此造成的直接经济损失。

c.甲方直接与承租人签订租赁合同后，未按约定将合同副本提供给乙方备案，或未按约定分配合规费用（如房产税、增值税等应由甲方承担但需乙方代扣代缴的部分），每逾期一日，应按应付未付金额的万分之五向乙方支付违约金。逾期超过三十日，乙方有权解除部分或全部合同条款，并要求甲方承担违约责任。

2.**乙方违约责任**：

a.乙方未按本协议第三条约定的标准和服务内容履行委托管理义务，如因乙方重大过失或故意行为导致甲方在租赁合同中蒙受损失（包括但不限于租金损失、空置期损失、额外税费损失等），乙方应在合理范围内承担赔偿责任，赔偿金额不应超过乙方收取的管理费总额。若损失超过管理费总额，乙方应在差额部分内承担赔偿责任。

b.乙方泄露在履行本协议过程中知悉的甲方商业秘密或承租人信息，给甲方造成损失的，应全额赔偿甲方的直接经济损失，并承担相应的法律责任。

c.乙方在授权范围内代表甲方进行租赁谈判，未能勤勉尽责，因乙方明显过错导致甲方未能达成对等有利的租赁条件（经双方确认），乙方应退还甲方由此多失利益的相应部分作为违约补偿，但补偿金额不应超过合同总金额的X%（X%由双方约定，建议不超过10%）。

d.乙方未按约定时间提交工作报告、结算单或提供必要的服务配合，每逾期一日，应向甲方支付服务总额万分之五的违约金。逾期超过三十日，甲方有权解除协议相关条款，并要求乙方退还已支付但未提供相应服务的费用。

e.乙方收取管理费或佣金后，未能按照约定提供合法有效的发票，导致甲方无法正常抵扣税款或履行其他义务，乙方应承担由此给甲方造成的一切不利后果，并按同期银行贷款利率赔偿甲方的资金占用损失。

3.**不可抗力导致的违约**：因地震、台风、洪水、战争、政策调整等不可抗力因素，导致任何一方无法履行本协议部分或全部义务的，受影响方不承担违约责任，但应在不可抗力发生后[具体天数，如5]日内书面通知对方，并提供相关证明，并应尽快采取措施减少损失。不可抗力消除后，双方应协商决定是否继续履行协议或采取补救措施。

4.**违约金的限制**：本协议约定的各项违约金条款，旨在弥补守约方的实际损失。任何一方就本协议项下的违约行为主张权利时，除支付违约金外，仍有权要求对方赔偿因其违约行为所造成的直接经济损失和预期利益损失，但赔偿总额不应超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。双方另有约定的除外。

5.**协议解除与违约后果**：任何一方严重违反本协议约定，经守约方书面催告后[具体天数，如10]日内仍未纠正的，守约方有权单方解除本协议，并要求违约方承担相应的违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿损失等。解除协议后，乙方应将甲方提供的资料及产生的项目文件完整移交给甲方，并结清所有未付费用。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害（如地震、台风、洪水、海啸、干旱、暴雪等）、战争、军事行动、恐怖袭击、政府行为（如法律法规的变更、征收、强制收购等）、流行病疫情、以及其他类似无法预见、无法避免的客观障碍。

2.通知义务：任何一方因不可抗力导致无法履行或无法完全履行本协议义务时，应在不可抗力事件发生后[具体天数，如7]日内，以书面形式通知对方，详细说明不可抗力事件的情况、影响以及预计持续的时间。通知内容应包含不可抗力事件发生的时间、地点、性质以及可能对协议履行造成的影响。未能及时通知的，应在合理期限内补正。

3.举证责任：主张不可抗力的一方，有责任在合理范围内提供证明文件，以证明不可抗力事件的真实性及其对履行协议造成影响的事实。该证明文件可包括但不限于政府公告、新闻报道、保险理赔文件、专业机构鉴定报告等。

4.责任免除：因不可抗力导致协议任何一方无法履行或无法完全履行其在本协议项下的义务时，受影响方不承担违约责任。双方应根据不可抗力事件的影响程度，协商决定是否延迟履行、部分履行或解除协议。

5.协商处理：发生不可抗力事件后，双方应本着友好协商的原则，采取措施减少或消除不可抗力事件带来的不利影响，并就协议的后续履行问题进行协商。在不可抗力影响消除后，应及时恢复履行协议。

6.协议解除：如不可抗力事件持续超过[具体天数，如60]日，且导致协议目的无法实现或协议标的基础已发生根本性改变的，双方均有权单方解除本协议，但应及时通知对方，并在解除后[具体天数，如10]日内完成结算手续。因不可抗力解除协议的，双方互不承担违约责任，已支付但未提供相应服务的费用应予退还。

7.不可抗力持续：即使不可抗力事件本身已消除，但若其产生的后果（如市场环境持续恶化、物业受损需长期修复等）仍持续影响协议履行超过[具体天数，如30]日，双方应再次根据实际情况协商调整协议履行方式或解除协议。

第八条争议解决

1.协商：凡因本协议引起或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商的方式解决。双方指定专人负责处理相关争议，并应尽最大努力在[具体天数，如30]日内达成书面和解协议。

2.调解：若协商未能解决争议，双方同意在协商期满后[具体天数，如10]日内，可选择向[指定调解机构，如中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC）上海分会或北京市商务委员会指定的调解中心]申请调解。调解应遵循自愿、公平、中立的原则。双方应遵守调解员的调解意见，若调解达成协议，应签订调解书。调解不成的，或调解书生效后一方不履行，任何一方均有权进入仲裁或诉讼程序。

3.仲裁：若双方未选择调解或调解不成，或调解书生效后不履行，本协议争议应提交至[明确仲裁机构，如中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC）]按照其届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为[明确城市，如北京或上海]。仲裁语言为中文。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁庭可由一名或三名仲裁员组成，按照多数票原则作出裁决。

4.诉讼：除非双方明确选择仲裁，否则任何一方均有权就本协议项下的争议，向有管辖权的人民法院提起诉讼。甲方所在地或乙方所在地或争议发生地（即委托管理物业所在地）的人民法院具有管辖权。诉讼应适用中华人民共和国法律。任何一方在提起诉讼或参与诉讼前，应书面通知对方已选择诉讼解决方式，并说明诉讼请求和主要理由。

5.专属管辖与争议解决方式的选择：本协议约定优先通过协商解决争议。若协商不成，双方应优先考虑通过调解解决。调解不成或调解书不履行时，双方一致同意提交[再次明确仲裁机构，与第2点一致]仲裁。双方在此明确，除非仲裁规则另有规定，仲裁裁决是终局的，具有法律约束力，且仲裁庭作出的裁决是可被人民法院承认与执行的终局裁决，任何一方不得再就同一争议向法院起诉或申请仲裁。任何一方单方面提起诉讼将被视为放弃本协议关于仲裁的约定，并可能构成违约。本协议的争议解决条款应被视为双方关于争议解决的完整、自足的协议，且其效力优先于协议中任何其他关于争议解决的条款。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信，均应以书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件）发送至本协议首页载明的地址、传真号码或电子邮箱。如一方需要变更联系方式，应至少提前[具体天数，如10]日以书面形式通知另一方。通过电子邮件发送的，发出时视为送达；通过传真发送的，发送成功时视为送达；通过邮寄发送的，寄出后[具体天数，如3]日视为送达。以专人递送的，递交时视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出，作为本协议不可分割的组成部分。任何一方未经对方书面同意，不得单方面修改本协议。

3.协议的完整性与可分割性：本协议构成双方就本协议标的达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解或安排。本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。若本协议某部分被认定为无效或不可执行，双方应协商替换为内容最接近、合法有效的条款，以代替原无效条款。

4.可分割性：若本协议任何条款被有管辖权的人民法院或仲裁机构认定为无效、非法或不可执行，该条款应被视为从本协议中删除，但本协议的其他条款应继续完全有效。

5.法律适用：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。双方在签订本协议时已充分了解并同