税务合规计划 课件 -第九章 房产税与契税的税务规划

第九章

房产税与契税的税务规划

第一节

房产税的税务规划Part11.房产税纳税人•适用区域：我国城市、县城、建制镇、工矿区•纳税主体：房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人/使用人2.房产税计税方法一、房产税的主要法律界定计税方式计税依据税率从价计征房产原值一次性减除10%~30%后的余值1.2%从租计征房产租金收入12%3.税收优惠法定核心免税情形①国家机关、人民团体、军队自用房产②财政拨付事业经费的单位自用房产③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产④个人所有非营业用房产特定情形免税①房屋大修停用半年以上，大修期间免税（需财政部门批准）②中国人民银行总行（含外汇管理局）分支机构自用房产一、房产税的主要法律界定

（一）利用税收优惠规划

核心逻辑：借助地方税种的政策性减免，降低税负房产税作为地方税种，税法规定了许多政策性减免优惠。比如：损坏/危险房屋：经有关部门鉴定、停止使用后，免征房产税；房屋大修：因大修连续停用≥半年的，大修期间免征房产税。

二、房产税的规划方法（二）出租房产的税务规划

风险点：房屋+附属设施（如设备）合并签订租赁合同，附属设施的租金会被并入房产租金，全额征收房产税优化方案：分开签订两份合同（房屋租赁合同+附属设施租赁合同）效果对比：二、房产税的规划方法签约方式房产税计税范围税负结果合并签约房屋+附属设施的全部租金税负高分开签约仅房屋租金降低附属设施部分的房产税【案例9-1】A公司是一家大型汽车零部件生产企业，打算将麾下的一家工厂出租给B公司，双方协商决定A公司将厂房连同机器设备一同出租给B公司，B公司每年支付厂房和机器设备租金300万元（不含税），并据此签订了一份租赁合同。请问，A公司应如何进行税务规划？案例分析：如果A公司将厂房连同机器设备一起出租给B公司并与其签订一份租赁合同，未明确划分厂房和机器设备的租金，那么A公司应缴纳房产税为：300×12%=36（万元），即机器设备也缴纳了12%的房产税。如果进行税务规划，明确划分厂房和机器设备的租金，并分别与B公司签订厂房租赁合同和机器设备的租赁合同，即A公司以每年180万元的租金出租厂房并与B公司签订厂房租赁合同，同时A公司以每年120万元的租金出租机器设备并与B公司签订机器设备租赁合同。在这种情况下，虽然两项租金合计仍为300万元，但由于机器设备出租不需要按照12%的税率缴纳房产税，A公司只需要就出租厂房收取的租金180万元缴纳房产税21.6万元（180×12%），与原来相比少缴了14.4万元（36-21.6）的房产税。【案例9-1】一、案例背景A公司（汽车零部件企业）拟出租“厂房+机器设备”给B公司，总租金300万元（不含税），原计划签订一份合并租赁合同。二、方案对比：合并签约vs分开签约三、节税效果通过“分开签订两份合同”，A公司少缴房产税14.4万元（36-21.6）。方案类型租金拆分方式计税依据房产税计算税负金额原方案（合并签约）未区分厂房/设备，总租金300万300万元300*12%36万元规划方案（分开签约）厂房租金180万+设备租金120万仅厂房租金180万180*12%21.6万元

（三）合理划分房产原值的税务规划房产原值指房屋的造价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。由于房产原值是计算房产税的税基，合理减少房产原值就成为房产税规划的关键。国际会计准则规定：作为房产的有关附属设备按照会计规定有可能单独划分为非房屋类固定资产处理，因而也就可能不计入房产原值。比如某一超市的冰冻制冷设备虽然在物理上是建在超市之中，直观上是房屋不可分割的附属设备，但因其特殊的功能，且其使用年限与房屋也不同，具有相对的独立性，因此可以将其划分为机器设备类固定资产单独计提折旧，而不划分为房屋，则就不用缴纳房产税。二、房产税的规划方法【案例9-2】某企业有一块占地面积为20000平方米的土地，每平方米平均地价为2万元，土地上的厂房、仓库和办公楼建筑总面积为12000平方米，房屋价值总计60000万元。该企业应如何进行税务规划？案例分析：由于该块土地的宗地容积率为0.6（12000÷20000），因此该企业应将这块土地的价值全额计入房产原值。当地房产税原值减除比例为20%，因此该企业每年应缴纳的房产税为：（60000＋20000×2）×（1－20%）×1.2%＝960（万元）假如该企业对仓库进行适当改建，使厂房、仓库和办公楼的建筑总面积减少至9800平方米，那么这块土地的宗地容积率降低为0.49（9800÷20000），低于0.5。该企业每年应缴纳的房产税为：（60000＋9800×2×2）×（1－20%）×1.2%＝952.32（万元）960-952.32=7.68（万元）与原来相比，每年可以少缴7.68万元房产税。【案例9-2：宗地容积率的房产税规划】一、案例背景• 企业土地：占地面积20000㎡，每㎡地价2万元• 房屋情况：原建筑总面积12000㎡，房屋价值总计60000万元• 房产税政策：当地原值减除比例为20%二、宗地容积率与土地价值计入三、方案对比与计税计算宗地容积率（建筑面积÷土地面积）土地价值计入房产原值的规则≥0.5土地价值全额计入<0.5按“房产建筑面积×2”对应的土地价值计入方案类型容积率计算土地计入房产原值的金额房产税计算（税率1.2%）税负金额原方案12000÷20000=0.6（≥0.5）20000×2=40000万元(60000+40000)×(1−20%)×1.2%960万元规划方案（改建缩减建筑面积至9800㎡）9800÷20000=0.49（<0.5）9800×2×2=39200万元(60000+39200)×(1−20%)×1.2%952.32万元税收小故事智慧的房产大亨在一个富庶的城市中，有一位聪明的房产大亨，他巧妙地运用房产税税务规划，实现了自己的财富最大化。这位大亨拥有多个房产，但他并不简单地持有这些房产，而是通过合理的规划，将其中一些房产用于租赁，另一些则用于商业用途。他精心选择了一些房产，将其改造成独特的商业空间，吸引了许多受欢迎的商家入驻。由于商业用地的房产税相对较低，而且商业租金带来了更稳定的收入，这位大亨成功地降低了总体的房产税负担。同时，他还巧妙地将一部分收入用于房产的维护和改进，合理地降低了房产评估价值，从而减少了应缴纳的房产税。这位大亨的战略不仅让他成功地节税，还为城市带来了更多的商业活力和就业机会。城市因他的房产税规划而繁荣发展，成为一个受欢迎的投资和生活地点。这个有趣的房产投资开发小故事告诉我们，通过巧妙地选择房产用途、进行合理的维护和改进，以及利用不同类型的房产税率差异，可以有效地降低房产税负担，实现财富最大化。

（四）房产投资联营的税务规划对于投资联营的房产，由于投资方式不同，房产税的计征方式和适用税率也不同，从而为纳税人提供了税务规划空间。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，被投资方要以房产余值作为计税依据计征房产税，税率为1.2%；对于以房产投资联营、取得固定收入、不承担联营风险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应由投资方按租金收入计算、缴纳房产税，税率为12%。纳税人可以比较这两种方式下房产税的缴纳情况，最终决定如何选择投资方式来减轻税负。二、房产税的规划方法【案例9-3】甲公司和乙公司为同一集团公司的子公司，均为一般纳税人，采用一般计税方法。甲公司将其自有的房产采用投资联营方式提供给乙公司使用，该房产原账面价值为1000万元。现有两种投资方案可供选择。

方案一：甲公司向乙公司收取固定收入，不承担风险，当年取得的固定收入共计100万元（不含税）

方案二：甲公司参与投资利润分红，与乙公司共担风险，当年取得的分红为100万元。已知当地房产原值减除比例为30%。请分析，甲公司应如何进行税务规划？方案一：收取固定收入，不承担风险。在该方案中，甲公司实际上是以联营名义取得房产租金，应由甲公司（投资方）按租金收入计缴房产税，税率为12%。应缴纳的房产税＝100×12%＝12（万元）方案二：甲公司参与投资利润分红，共担风险。在该方案中，应由乙公司（被投资方）以房产余值作为计税依据计征房产税，税率为1.2%。应缴纳的房产税＝1000×（1－30%）×1.2%＝8.4（万元）由此可见，方案二比方案一少缴房产税3.6万元（12－8.4）。第二节契税的税务规划Part2定义契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。纳税人和征税对象契税的纳税人是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。契税的征税对象是指在境内转移的土地、房屋权属。具体包括：国有土地使用权的出让、土地使用权的转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。其中土地使用权转让不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。税率和计税依据契税实行3%～5%的幅度税率，计税依据是不动产的价格。各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。一、契税的主要法律界定（一）等价交换的税务规划土地使用权交换、房屋交换，以所交换土地使用权、房屋价格的差额为计税依据。当双方当事人进行交换的价格相等时，任何一方都不用缴纳契税，因为差价为零。土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照上述规则缴纳契税。因而，当纳税人交换土地使用权或房屋所有权时，如果能想办法保持双方的价格差额较小甚至没有，这时以价格为计税依据计算出来的应纳契税就会较少甚至没有。故而这种税务规划的核心便是尽量缩小两者的价差。二、契税的税务规划方法【案例9-4】甲、乙两位当事人交换各自房屋所有权，甲的房屋市场价格大约为100万元，乙的房屋市场价格大约是50万元，如果不进行税务规划，乙应该缴纳一定数额的契税，其计算如下：应纳税额＝(100－50)×4%＝2（万元）甲乙双方交换房屋所有权均有特定用途，交换前后改造房屋以适配该用途的效果一致，这为纳税人开展税务规划提供了条件。具体税务规划方案如下：乙按甲要求改造自身房屋（满足甲特定需求），改造需控制限度——乙房价格不得高于甲房。改造后乙房市价力争达90万元及以上（理想为100万元），可通过乙装修其房屋，或拆分甲房单独出售部分，实现交换部分基本等价。【案例9-4】需要注意的是，双方在交换土地使用权或房屋所有权时，也可采用自由定价，任意抬高或压低价格的方法进行规划，使两者价格差额较小甚至没有，但这种税务规划须控制在一定限度里，因为税务机关具有一定的价格的调整权。税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。这种税务规划方案的另一种操作引申，即将本来不属于交换的行为，通过合法途径转化为交换行为，以减少税款。【案例9-5】有甲、乙、丙三位经济当事人，甲和丙都拥有一套价值500万元的房产，乙想购买甲的房产，甲想购买丙的房产后出售其房产。如果不进行税务规划，甲购买丙的住房，应缴纳的契税计算如下(假定税率为5%)：应纳税额＝500×5%＝25（万元）同样，甲向乙出售其住所，乙也应缴纳契税，税款为25万元。如果三方进行一下调整，先由甲和丙交换房产，再由丙将房产出售给乙，这同样可以达到上述买卖的结果，但应纳税款却迥然不同了。因为甲和丙交换房产所有权为等价交换，没有价格差额，不用缴纳契税。整个经济交易活动，只是在丙将房产出售于乙时，应由乙缴纳契税，其计算如下：应纳税额：500×5%＝25（万元）较上一种交易可以节省税款25万元。

（二）分签合同进行税务规划根据（财税〔2004〕126号）的规定：（1）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。（2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。（3）承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；与房屋统一计价的，使用与房屋相同的契税税率。因此，企业可以通过分签合同的方法，清晰区分土地使用权和房屋所有权发生转移的部分，以达到节税的目的。二、契税的税务规划方法【案例9-6】甲公司有一石油化工车间拟出售给乙公司，该石油化工车间有一栋生产厂房及其他生产厂房附属物。附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变电塔、油气罐、蓄水池等，石油化工车间总占地面积为6000平方米，整体评估价为1200万元（其中，生产厂房评估价为320万元，6000平方米土地的评估价为480万元，其他生产厂房附属物的评估价为400万元）。乙公司按整体评估价1200万元（不含税）购买，假定当地契税税率为3%。乙公司应如何进行契税的规划？案例分析：乙公司应缴纳的契税为：1200×3%＝36（万元）税法规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。【案例9-6】乙公司应如何进行契税的