2026年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力能力提升试卷（附答案）

2026年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力能力提升试卷（附答案）1.张某将自己名下位于市中心的住宅出租给李某居住，租赁期限2年，半年后张某因急需资金将该住宅出售给王某，已经完成了转移登记，根据《民法典》相关规定，下列说法正确的是（）A.原租赁合同因房屋所有权转移自动失效B.李某应当在接到出售通知后15日内明确是否行使优先购买权，逾期视为放弃C.王某作为新所有权人，有权要求李某搬离房屋D.张某出售房屋不需要通知李某，因为已经签订了租赁合同2.不动产抵押权自（）时设立。A.抵押合同签订B.抵押合同公证C.办理抵押登记D.抵押物交付3.某住宅小区容积率为3，建筑密度为30%，该小区的平均建筑层数为（）层。A.6B.9C.10D.154.房地产经纪人员为买方提供经纪服务时，下列不属于房屋使用状况查验内容的是（）A.房屋是否存在违法搭建B.房屋的供水供电是否正常C.房屋周边的地铁线路规划D.房屋内的原有装修是否存在质量问题5.存量房买卖中，交易资金监管的主要作用不包括（）A.保障交易资金安全B.提高交易效率C.避免产权纠纷D.防范“一房多卖”风险6.按照我国现行《建筑工程建筑面积计算规范》，结构层高为2.5m的地下室，其建筑面积计算规则是（）A.按全面积计算B.按半面积计算C.不计算建筑面积D.按结构底板水平面积的1/3计算7.下列房屋中，可以依法出租的是（）A.被司法机关依法查封的房屋B.已经抵押，未经抵押权人同意的房屋C.共有房屋取得了其他所有共有人同意出租的书面证明D.不符合安全工程标准的房屋8.房地产经纪协理在承接业务开展经纪活动时，下列做法正确的是（）A.以个人名义承接房地产经纪业务并收取佣金B.同时在两家及以上房地产经纪机构从事经纪活动C.指导委托人签订规范的经纪服务合同，本人签字后交由机构盖章D.为促成交易隐瞒房屋已被抵押的重要信息9.买方郑某通过经纪机构购买了一套已满5年且是卖方唯一家庭住房的存量住宅，该住宅建筑面积90㎡，网签备案价格为120万元，评估价格125万元，当地规定首套90㎡及以下住宅契税税率为1%，网签价格符合官方指导价格标准，郑某购买该套住宅需要缴纳的契税是（）万元。A.1.2B.1.25C.2.4D.2.510.下列不属于不动产登记机构应当不予登记的情形是（）A.委托关系不明确或者委托手续不符合要求B.申请登记的不动产界址、面积等材料与申请登记的不动产状况不一致C.不动产已经办理了预告登记，预告登记权利人申请将预告登记转为本登记D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形11.房地产经纪人员带领客户实地看房前，需要做的准备工作有（）A.提前与业主沟通确认双方都方便的看房时间B.提前查询房屋周边的交通、商业、教育配套情况C.提前规划好看房路线，避免不必要绕路耽误时间D.提前提醒客户不要私下与业主交换联系方式，避免跳单E.要求客户必须先缴纳意向金才能安排看房12.下列情形中，属于房屋出租人有权单方解除租赁合同的有（）A.承租人未经出租人同意将房屋转租给第三人B.承租人迟延支付租金，经出租人催告后在合理期限内仍不支付C.承租人擅自改变房屋约定的用途D.租赁期间房屋出售给第三人，新所有权人要求解除租赁合同E.承租人利用承租房屋从事违法犯罪活动13.下列关于房地产抵押的说法，正确的有（）A.已出租的房屋设立抵押权，抵押权设立后，原租赁合同不受任何抵押权影响B.以出让方式取得的国有土地使用权，可以单独设定抵押权C.正在建造的建筑物可以依法设定抵押权D.宅基地不得设定抵押权E.抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权14.存量房买卖交易中，按照我国现行税费制度，通常需要买方缴纳的税费有（）A.契税B.增值税及附加C.产权转移书据印花税D.个人所得税E.不动产登记费15.房地产经纪机构提供存量房交易资金托管服务中，托管资金应当存放于（）A.房地产经纪机构的一般存款账户B.房地产经纪机构专门的交易资金专用存款账户C.属地监管部门设立的交易保障资金专用账户D.房地产经纪人员个人银行账户E.房屋出售方的私人银行账户（一）甲房地产经纪机构的经纪协理李某接待了改善型客户王某，王某名下现有一套商业贷款未结清的住宅，现打算购买本市一套新建商品住宅，卖方赵某出售的该套住宅不动产权证登记已满4年，建筑面积145㎡，网签备案价格为280万元，该区域交易指导价格为260万元，当地个人住房贷款政策规定，首套住宅首付比例最低20%，二套住宅最低首付比例30%；契税政策规定：首套住宅90㎡及以下税率1%，90㎡以上税率1.5%；二套住宅90㎡及以下税率1%，90㎡以上税率2%；增值税政策规定，满2年的普通住宅对外出售免征增值税。请根据以上材料回答下列问题：16.王某本次购房属于第几套购房，最低首付比例符合政策要求的是（）A.首套，20%B.二套，20%C.二套，30%D.首套，30%17.王某本次缴纳契税的计税基数应当为（）万元。A.260B.280C.270D.按照评估价格核定18.王某本次需要缴纳的契税金额为（）万元。A.4.2B.5.6C.3.9D.4.519.卖方赵某出售该套住宅应当缴纳的增值税为（）万元。A.0B.13.33C.14D.7.520.若王某申请商业性个人住房贷款，关于银行对个人住房贷款的审批，下列说法正确的有（）A.银行主要审查王某的还款能力B.银行主要审查交易房屋的产权合法性和价值状况C.银行主要审查王某的个人征信状况D.银行审批通过后直接放款给卖方1.B解析：根据《民法典》规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁，因此A、C选项说法错误；出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权，承租人接到出售通知后15日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权，因此B选项正确，D选项说法错误。2.C解析：根据《民法典》物权编规定，不动产抵押权自办理抵押登记时设立，动产抵押权自抵押合同生效时设立，因此本题选择C。3.C解析：容积率=总建筑面积÷总用地面积，建筑密度=建筑基底总面积÷总用地面积，因此平均建筑层数=总建筑面积÷建筑基底总面积=容积率÷建筑密度=3÷30%=10层，因此选择C。4.C解析：房屋使用状况查验主要针对房屋本体的使用情况、质量情况、违建情况等，房屋周边的地铁规划属于区位状况查验内容，不属于房屋使用状况查验，因此本题选择C。5.C解析：交易资金监管的核心作用是保障交易资金安全，同时能够提高交易效率，防范一房多卖、卖方卷款跑路等交易风险，产权纠纷主要通过不动产产权核验规避，不属于资金监管的作用，因此本题选择C。6.A解析：根据现行《建筑工程建筑面积计算规范》，结构层高在2.20m及以上的地下室应计算全面积，结构层高不足2.20m的计算1/2面积，本题中地下室结构层高为2.5m，大于等于2.2m，因此按全面积计算，选择A。7.C解析：根据《商品房屋租赁管理办法》规定，不符合安全标准、被司法机关查封、未经抵押权人同意的抵押房屋均不得出租，共有房屋取得全体共有人同意后可以依法出租，因此本题选择C。8.C解析：根据房地产经纪执业规范，房地产经纪人员不得以个人名义承接经纪业务收取佣金，不得同时在两家及以上机构从事经纪活动，不得隐瞒房屋重要交易信息促成交易，因此A、B、D选项错误，经纪服务合同需要承办业务的经纪人员签字，由所在机构盖章，C选项做法正确。9.A解析：契税以网签备案价格为计税基数，本题中网签价格符合官方指导价格标准，因此计税基数为120万元，120×1%=1.2万元，因此本题选择A。10.C解析：已经办理预告登记的不动产，权利人申请预告登记转本登记符合登记条件，不动产登记机构应当予以登记，A、B、D均属于法定不予登记的情形，因此本题选择C。11.ABCD解析：房地产经纪行业规范中明确禁止强制客户缴纳意向金，因此E选项错误，其余选项均为实地看房前的正确准备工作。12.ABCE解析：根据买卖不破租赁原则，房屋租赁期间发生所有权变动的，原租赁合同继续有效，新所有权人不得单方解除租赁合同，因此D选项错误，其余选项均属于出租人可以依法单方解除租赁合同的情形。13.BCDE解析：只有抵押权设立前已经出租转移占有的原租赁关系，才不受抵押权影响，抵押权设立后出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，因此A选项错误，其余选项说法均符合法律规定。14.ACE解析：按照我国现行存量房交易税费制度，增值税及附加、个人所得税由卖方缴纳，契税、产权转移书据印花税、不动产登记费由买方缴纳，因此本题选择ACE。15.BC解析：存量房交易托管资金必须存入专门的监管账户，不得存入经纪机构一般账户、经纪人员个人账户或者卖方私人账户，因此本题选择BC。16.C解析：王某名下已有一套商业贷款未结清的住宅，按照认定标准本次购房属于二套购房，政策要求二套住宅最低首付比例为30%，因此本题选择C。17.B解析：当网签备案价格高于区域交易指导价格时，以网签备案价格作为计税基数，本题中网签价格280万元高于指导价260万元，因此计税基数为280万元，选择B。18.B解析：二套购房