《广元市建设城市森林花园住宅实施方案(试行)》

《广元市建设城市森林花园住宅实施方案(试行)》一、指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入践行绿水青山就是金山银山理念，认真落实省委四化同步城乡融合发展战略和广元市委“1345”发展战略，以建设宜居宜业公园城市为目标，通过推广城市森林花园住宅（第四代住宅）建设模式，创新城市绿化空间供给方式，拓展城市绿量，改善居住生态环境，提升城市综合品质，构建“林在城中、城在绿中、居家林下”的宜居生态格局，打造成渝地区北向门户绿色宜居城市样板，满足人民群众对美好居住环境的需求。二、基本原则1.生态优先，绿色发展。坚持把生态效益放在首位，统筹生态、生产、生活空间，通过增加垂直绿化、空中绿化，立体化拓展城市绿色空间，提升城市碳汇能力，推动城市开发建设绿色转型，实现住宅发展与生态保护协调统一。2.因地制宜，分类推进。结合广元山地城市自然条件、不同区域地块特点和居住需求，合理确定城市森林花园住宅建设规模和布局，不搞“一刀切”；新建商品住宅项目重点推进，具备结构安全条件的既有居住小区试点改造，探索符合广元实际的建设模式。3.安全第一，质量为本。严守结构安全、防火安全、使用安全底线，严格执行工程建设强制性标准，强化全流程质量监管，确保绿化配置不影响建筑安全、不降低居住舒适度，实现生态效益与安全性能有机统一。4.共建共享，民生导向。坚持公共利益优先，足额保障地面公共绿地供给，兼顾开发企业合理收益与业主宜居需求，避免私人绿化空间无序扩张侵占公共利益，实现多方共赢。三、总体目标本方案试行期为2024年1月至2026年12月，试行期内实现以下目标：1.规模发展目标：全市累计建成认定城市森林花园住宅项目不少于15个，总建筑面积不低于300万平方米，新增各类绿化面积不低于80万平方米。其中，市中心城区（利州区、昭化区、朝天区）建成不少于8个，苍溪县、旺苍县、剑阁县、青川县各建成不少于1个。2.制度体系目标：形成符合广元实际的城市森林花园住宅标准体系、审批流程、监管机制和运营管理制度，培养一批掌握城市森林花园住宅建设技术的设计、施工、管理专业队伍。3.示范引领目标：打造5-8个省级以上城市森林花园住宅示范项目，总结形成可复制可推广的川东北山地城市建设经验，创成四川省城市森林花园住宅建设示范市；推动中心城区人均公园绿地面积提升至15.5平方米以上，城市建成区绿地率提升至36%以上，全市居住生态环境明显改善。四、申报范围与认定条件（一）申报范围广元市行政区域范围内，符合国土空间总体规划和城市绿地系统规划的新建商品住宅项目，以及具备结构安全条件、业主同意改造的既有居住小区（含老旧小区改造项目），均可申报城市森林花园住宅项目认定。（二）认定条件1.项目符合国土空间规划、城市绿地系统规划、公园城市建设专项规划，不占用永久基本农田、生态保护红线和各类自然保护地。2.新建项目开发建设单位具有房地产开发相应资质，企业信用等级为A级及以上，近3年无重大工程质量安全事故、无重大违法违规开发记录。3.新建项目容积率在1.0（含）-2.5（含）之间，中心城区核心区项目容积率最高不超过2.8，符合城市规划管控要求。4.项目设计方案满足本方案规定的建设标准要求，通过结构安全、消防安全专项论证。5.既有居住小区改造项目，须经本小区专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意，经第三方机构鉴定房屋结构满足改造荷载要求，无重大结构安全隐患。五、建设标准（一）绿地指标要求1.新建城市森林花园住宅项目建设用地范围内地面公共绿地率不低于30%，项目人均公共绿地面积不低于1.5平方米，各类绿化折算后项目总绿地率不低于40%。2.绿化面积折算规则：①私家庭院（指对应户型专有的空中庭院、露台庭院），覆土厚度≥1.2米（满足乔木种植要求）、排水设施完善的，按其水平投影面积的30%计入项目绿地面积，私家庭院折算绿地面积累计不超过项目总绿地面积的20%；②公共空中花园、架空层公共绿化，覆土厚度≥0.8米的，按水平投影面积的50%计入绿地面积；③建筑外墙垂直绿化，连续种植面积超过10平方米的，按垂直投影面积的20%计入绿地面积。3.项目地面公共绿地指标不得通过空中绿化、垂直绿化折算冲抵，必须足额达标，保障公共绿色空间供给。（二）空间布局要求1.鼓励采用两种适配建设模式：一是“户户拥庭院”模式，即每套住宅配置专属空中庭院，适合低容积率改善型居住项目；二是“公共空中花园+分层庭院”模式，即每层配置公共共享空中花园，部分户型配置专属庭院，适合容积率相对较高的刚需、刚改型项目，鼓励中小户型项目采用该模式，提升公共绿色空间占比。2.项目建设用地范围内，须预留不低于建设用地总面积10%的地面公共开放绿地，沿城市主、次干道的项目，临街公共绿地应当对公众开放，不得设置永久围挡围闭。3.新建城市森林花园住宅项目建筑密度控制指标：中心城区核心区不高于22%，中心城区其他区域不高于25%，县城不高于28%。（三）绿化配置要求1.植物选择坚持适地适树原则，优先选择广元本土乡土树种、抗性强、易养护的植物，禁止引入外来入侵物种、有毒有害植物。乡土树种占比不低于80%，常绿树种占比不低于70%。推荐适配树种：乔木类为桢楠、香樟、黄葛树、银杏、朴树、栾树、桂花、广玉兰等；灌木类为山茶、杜鹃、火棘、南天竹等；攀缘类为爬山虎、常春藤、凌霄、木香等；地被类为麦冬、酢浆草、马尼拉草等。2.绿化配置坚持复层种植原则，项目公共绿地每100平方米绿地种植乔木不低于3株，形成乔、灌、草、藤结合的复层绿植群落，提升绿化生态效益和景观效果。3.私家庭院绿化覆盖率不低于庭院面积的60%，禁止私家庭院全硬化，禁止改变庭院绿化用途，业主不得在庭院内违法搭建建筑物、构筑物。（四）安全与质量标准1.结构安全：建筑结构设计必须满足种植荷载要求，私家庭院、空中花园种植区域活荷载设计标准不低于3.0kN/㎡，公共空中花园活荷载设计标准不低于3.5kN/㎡。种植区域必须按照一级防水标准设置双层防水，配套设置排水层、滤水层、阻根层，防止渗漏、根系穿刺破坏结构；种植区域防水工程质保期不低于10年，高于普通住宅防水工程最低质保标准，切实保障业主权益。2.防火安全：绿化种植严格符合《建筑设计防火规范》要求，植物与电力线路、燃气管道、电气设备保持足够安全距离，入户门周边1.5米范围内不得种植高度超过1米的茂密乔灌木，项目每层公共区域、空中庭院预留净宽不小于1.1米的消防通道和操作空间，消防设施配置达标，项目整体通过消防设计审查和验收。3.围护安全：所有空中庭院、露台的临空围护结构高度不低于1.2米，10层及以上高层住宅临空围护结构高度不低于1.5米，围护结构抗水平荷载标准不低于1.0kN/m，满足防坠落安全要求。4.生态安全：项目设计预留充足通风透光空间，避免绿化遮挡住宅采光通风，保证每套住宅满足国家日照标准要求；选择抗病虫害树种，配套设置病虫害防治设施，禁止种植容易滋生蚊蝇的高密度水生植物，建立定期消杀制度，避免影响居住环境。（五）海绵城市与配套要求项目建设必须符合广元市海绵城市建设要求，年径流总量控制率不低于75%，径流污染削减率不低于40%，空中绿化、地面绿化配套建设智能化节水灌溉系统，提升水资源利用效率。项目应当按照广元市城市规划管理技术规定，同步配建养老托育、便民服务、停车、充电等公共配套设施，配建标准不低于普通住宅项目要求。六、支持政策对经认定合格的城市森林花园住宅项目，享受以下支持政策：（一）容积率奖励。对满足本方案建设标准的项目，给予容积率奖励，奖励额度不超过项目原核定容积率的10%，最高不超过0.2，奖励容积率部分不补缴土地出让价款。原核定容积率已经达到所在区域容积率上限的，奖励后容积率不得超过上限要求。（二）计容面积核算政策。对采用悬挑结构建设的私家庭院，水平投影面积不超过对应套内建筑面积15%的部分，不计入计容建筑面积；超出15%的部分，超出面积按水平投影面积的50%计入计容建筑面积。公共空中花园、架空层公共绿化全部不计入计容建筑面积。开发企业不得将不计容的庭院、空中花园单独计价出售，不得将其登记为独立产权，仅可附赠给对应户型业主使用。（三）审批提速支持。将认定合格的城市森林花园住宅项目纳入广元市绿色重点项目清单，自然资源、住建、林业等部门实行并联审批，项目审批时限在原有法定时限基础上压缩30%，加快项目落地。（四）财政补贴支持。经认定合格的新建项目，城市基础设施配套费减免10%；既有居住小区改造为城市森林花园住宅的，纳入广元市老旧小区改造补贴范围，按照改造新增绿化面积给予每平方米100元补贴，单个项目补贴最高不超过50万元，单户业主补贴最高不超过5000元。（五）金融支持。鼓励市内银行业金融机构对城市森林花园住宅项目开发贷款给予利率优惠，利率浮动幅度在同档次贷款基础上下调不低于10个基点；对个人购买城市森林花园住宅的，鼓励商业银行在首付比例、贷款利率方面给予优惠，符合住房公积金贷款条件的，优先审批放款，住房公积金最高贷款额度上浮10%。（六）评奖评优支持。城市森林花园住宅项目优先推荐参评“广厦奖”“四川省天府杯”“四川省园林式居住小区”“国家园林式居住小区”，对获评省级及以上示范项目的，对开发建设单位给予房地产开发信用评级加5分奖励，优先参与土地出让竞买。七、实施程序（一）项目申报。新建项目在土地出让后、规划设计方案报审前，由开发建设单位向项目所在地县级自然资源主管部门提出认定申请，提交申报材料包括：城市森林花园住宅认定申请表、项目法人资质文件、项目用地手续、规划初步方案、绿化设计方案、结构安全专项论证报告、消防安全专项论证报告。既有改造项目由业主委员会或属地街道办事处提出申请，提交材料包括：认定申请表、业主同意改造决议、房屋结构安全鉴定报告、改造方案、资金筹集方案。（二）联合评审。县级自然资源主管部门对申报材料初审合格后，报市自然资源和规划局，由市自然资源和规划局牵头，组织市住房城乡建设局、市林业局、市生态环境局、市消防救援支队、市财政局组成联合评审小组，对申报项目进行评审，重点审查项目是否符合规划、是否满足建设标准、安全是否达标。评审通过的项目，在市自然资源和规划局官网向社会公示5个工作日，公示无异议的，出具《广元市城市森林花园住宅项目认定意见书》，作为项目享受政策的依据。（三）方案审批。取得认定意见书的项目，开发建设单位按照认定意见书要求编制规划设计方案，自然资源主管部门按照本方案规定落实容积率奖励、计容核算等支持政策，按程序审批规划设计方案。开发建设单位不得擅自改变经审定的绿化方案和空间布局，确需变更的，须重新履行认定和审批程序。（四）建设过程监管。项目建设过程中，住房城乡建设部门对项目结构质量、防水工程质量进行重点监管，分阶段开展专项检查；林业（园林绿化）部门对绿化配置、植物选择进行指导监督，不定期开展现场检查；对未按照审定方案建设，擅自减少绿化面积、降低建设标准的，责令限期整改，整改不到位的，撤销项目认定，取消享受的所有政策优惠。（五）专项验收。项目竣工后，开发建设单位向市自然资源和规划局提出专项验收申请，联合评审小组对照认定要求和审批方案开展专项验收，专项验收合格的，出具专项验收合格意见书，方可办理项目整体竣工验收和不动产登记；专项验收不合格的，责令限期整改，整改后仍不合格的，撤销项目认定，开发建设单位应当按照普通住宅项目补缴减免的配套费、土地出让金等相关费用。（六）运营管理。项目交付使用后，按照“谁所有谁负责、谁使用谁负责”的原则落实养护责任：私家庭院绿化养护由业主负责，业主应当遵守小区管理规约，不得改变庭院绿化用途，不得违法搭建，不得擅自砍伐移植大型乔木；公共绿化、公共空中花园养护由物业服务企业负责，养护费用从物业费或者小区公共收益中列支。属地街道办事处、社区居委会、物业服务企业应当加强日常监督，对违规改变绿化用途、违法搭建的，及时劝阻制止，劝阻无效的，由城市管理执法部门依法查处。八、保障措施（一）强化组织领导。成立广元市城市森林花园住宅建设工作领导小组，由市政府分管住房城乡建设和自然资源工作的副市长任组长，市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、市林业局、市财政局、市生态环境局、市消防救援支队、市金融工作局、广元住房公积金管理中心为成员单位，领导小组办公室设在市自然资源和规划局，负责日常统筹协调、政策解读、监督考核等工作，各县区也要成立相应的工作机构，推进本地城市森林花园住宅建设。（二）强化技术支撑。由市自然资源和规划局牵头，编制《广元市城市森林花园住宅建设技术导则》，细化设计、施工、验收、养护各环节技术要求，建立由建筑、结构、绿化、规划等方面专家组成的专家库，为项目评审、技术咨询提供支撑。定期组织对全市设计单位、开发企业、施工企业、监管部门开展技术培训，提升城市森林花园住宅建设管理水平。（三）强化监督考核。将城市森林花园住宅建设推进情况纳入年度“绿化广元”行动考核内容，对完成年度目标