2025年民法典物权编考试真题及答案

2025年民法典物权编考试真题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分）1.甲将其房屋一套出售给乙，双方签订了买卖合同，但未办理过户登记。随后，甲又将该房屋出售给不知情的丙，并协助丙办理了过户登记。根据《民法典》物权编的规定，该房屋的所有权归属于：A.甲B.乙C.丙D.乙和丙共同共有2.下列哪一项不属于《民法典》规定的用益物权？A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.居住权D.质权3.甲、乙按份共有一套房屋，份额各占50%。在未与乙协商的情况下，甲欲将其享有的份额转让给丙。根据法律规定，乙享有何种权利？A.优先购买权B.主张转让行为无效的权利C.请求分割共有物的权利D.无权干涉4.甲因急需用钱，将祖传玉佩出质给乙，借款10万元，双方签订了书面合同，乙当日支付了借款。次日，甲又将该玉佩出质给不知情的丙，借款8万元，并将玉佩交付给丙。后甲无力偿还债务。该玉佩变卖得款15万元。根据《民法典》规定，乙、丙的质权实现顺序是：A.乙优先于丙B.丙优先于乙C.按照债权比例受偿D.由甲决定5.关于不动产登记，下列说法正确的是：A.不动产物权的设立，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外B.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力C.异议登记后，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效D.以上说法都正确6.甲在自家宅基地上建造房屋，因资金不足，向乙借款，并约定以在建房屋作为抵押。根据《民法典》，关于该抵押权的设立，正确的是：A.自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人B.自办理抵押登记时设立C.在建建筑物不得作为抵押财产D.自房屋建成并办理所有权登记时设立7.遗失物自发布招领公告之日起（）内无人认领的，归国家所有。A.三个月B.六个月C.一年D.两年8.甲将汽车出租给乙使用，租期三年。在租赁期间，甲因自身债务问题，将该汽车抵押给丙并办理了登记。租期届满前，甲无力偿债，丙欲实现抵押权。下列说法正确的是：A.根据“买卖不破租赁”，乙的租赁权可以对抗丙的抵押权B.抵押权设立在先，租赁权不得对抗已登记的抵押权C.乙的租赁权可以对抗丙，但需向丙支付相应租金D.若租赁合同订立在抵押权设立之后，则租赁关系不得对抗已登记的抵押权9.下列财产中，不可以设立抵押的是：A.正在建造的船舶B.公立医院的医疗设备C.生产设备、原材料、半成品、产品D.土地所有权10.业主将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）的业主同意。A.专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上B.有利害关系的业主一致C.本栋建筑物内的其他业主一致D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主11.关于共有的分割，下列说法错误的是：A.共有人可以协商确定分割方式B.没有约定或约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割C.没有约定或约定不明确的，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割D.因分割造成其他共有人损害的，请求分割的一方应当给予赔偿12.甲拾得乙丢失的笔记本电脑一台，多方寻找失主未果。一年后，甲将该电脑以合理价格出售给不知情的丙，并完成交付。根据《民法典》，下列说法正确的是：A.乙有权自知道丙之日起两年内向丙请求返还原物B.乙无权向丙请求返还原物，只能向甲请求损害赔偿C.丙善意取得电脑所有权，乙的损失由甲赔偿D.因甲非所有权人，故买卖合同无效，丙应返还电脑13.地役权自（）时设立。A.地役权合同生效B.办理地役权登记C.需役地权利人开始实际利用供役地D.供役地权利人同意14.甲向乙借款，以其持有的A公司股权出质。该质权设立的时间是：A.借款合同签订时B.股权出质记载于股东名册时C.股权出质记载于公司章程时D.办理出质登记时15.因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自（）时发生效力。A.事实行为成就B.办理登记C.合同生效D.行政机关批准16.甲将一辆汽车卖给乙，约定三日后交付。交付前夜，汽车因雷击起火焚毁。该损失应由谁承担？A.甲B.乙C.甲和乙平均分担D.甲承担主要责任，乙承担次要责任17.关于居住权，下列说法错误的是：A.居住权可以通过合同或遗嘱方式设立B.居住权不得转让、继承C.设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外D.居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭18.同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，（）优先受偿。A.抵押权人B.质权人C.留置权人D.按照债权比例19.甲误将乙的玉石原料当作自己的，精心雕刻成一件艺术品，价值大增。该艺术品的所有权归属是：A.归甲所有，但应补偿乙的原料价款B.归乙所有，但应补偿甲的加工费C.由甲和乙协商确定D.如加工价值显著大于原料价值，则由甲取得所有权，并补偿乙20.物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向（）负责。A.专业性服务组织B.业主C.业主委员会D.开发商二、多项选择题（每题2分，共20分，多选、少选、错选均不得分）1.下列哪些情形下，当事人可以申请不动产预告登记？（）A.商品房等不动产预售B.不动产买卖、抵押C.以预购商品房设定抵押权D.权利人放弃不动产权利2.关于建筑物区分所有权，下列说法正确的有（）。A.业主对专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务B.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让C.建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外D.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定3.甲向乙借款，以其名下房屋设定抵押并办理登记。后甲未经乙同意，将房屋出租给丙，租期五年。现甲无力还款，乙行使抵押权。关于本案，下列说法正确的有（）。A.乙的抵押权设立在先，可以对抗丙的租赁权B.根据“买卖不破租赁”原则，丙的租赁合同对房屋受让人继续有效C.若乙实现抵押权导致丙无法继续承租，丙可向甲主张违约责任D.若乙实现抵押权时，该房屋上负担的租赁关系对受让人具有约束力4.下列财产中，属于国家所有的有（）。A.矿藏、水流、海域B.城市的土地C.无线电频谱资源D.国防资产5.关于占有，下列说法正确的有（）。A.占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，善意占有人不承担赔偿责任B.不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息C.占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人D.占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭6.甲、乙、丙三人共同出资购买一台大型挖掘机，约定份额分别为50%、30%、20%。在下列哪些情形下，乙可以请求分割该挖掘机？（）A.甲欲将其份额转让给丁，乙不同意B.三人对管理方式无法达成一致，严重影响使用效率C.乙因突发重病，急需分割财产以支付医疗费用D.挖掘机因故障需要大修，但丙拒绝承担维修费用7.关于担保物权的物上代位性，下列说法正确的有（）。A.担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿B.被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等C.质权因质物灭失而消灭D.抵押权因抵押物被征收而消灭8.下列哪些权利可以出质？（）A.汇票、支票、本票B.债券、存款单C.可以转让的基金份额、股权D.现有的以及将有的应收账款9.甲在其承包的耕地上合法建造了一栋住宅。关于该住宅所有权的取得，下列说法正确的有（）。A.甲自房屋建造完成时取得所有权B.甲需办理不动产登记后方能取得所有权C.该住宅所有权与宅基地使用权主体一致D.甲可以自由转让该住宅及其下的土地承包经营权10.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院（）。A.确认决定无效B.撤销该决定C.追究业委会成员的赔偿责任D.更换业委会成员三、案例分析题（第1题15分，第2题20分，共35分）案例一（15分）：2023年1月，张三与李四签订房屋买卖合同，约定张三将其位于某市阳光小区的一套商品房以300万元的价格出售给李四。合同签订后，李四支付了首付款150万元，张三将房屋交付给李四居住，但双方因故一直未办理过户登记。2023年6月，张三因急需资金，隐瞒已将房屋出售的事实，以该房屋为抵押向王五借款200万元，并办理了抵押登记。2024年1月，借款到期，张三无力偿还。王五遂主张行使抵押权，要求拍卖该房屋以实现债权。此时，李四方知房屋被抵押。问题：1.李四是否已经取得该房屋的所有权？为什么？（3分）2.张三与王五设立的抵押权是否有效？为什么？（4分）3.王五主张行使抵押权，李四可以提出何种抗辩以维护自身权益？其法律依据是什么？（5分）4.本案应如何处理？（3分）案例二（20分）：甲房地产开发公司（以下简称甲公司）通过出让方式取得A地块的建设用地使用权，用于建造“未来城”住宅小区。规划中，小区内有一处B地块规划为公共绿地。为提升小区品质，甲公司与相邻的C大学签订地役权合同，约定C大学不得在靠近“未来城”小区的边界地带建造超过15米高的建筑物，以保证小区部分住户能观赏到C大学内的湖景，甲公司一次性支付补偿费50万元。合同签订后，双方未办理地役权登记。小区建成后，房屋陆续售出。业主乙购买了可以观赏湖景的房屋一套。丙购买了小区内另一套房屋。丁通过竞拍取得了B地块（公共绿地）的地下空间使用权，拟建设地下停车场。不久后，C大学因扩建需要，在紧邻“未来城”小区的位置开始建造一栋20米高的实验楼。乙发现视野被遮挡，遂提出异议。同时，丁开始施工建设地下停车场，部分业主认为此举破坏了公共绿地，且可能影响楼体安全，表示反对。问题：1.甲公司与C大学设立的地役权是否生效？为什么？该地役权对乙是否有约束力？（5分）2.乙能否直接基于地役权合同向C大学主张权利，要求其停止建造超过15米高的实验楼？为什么？（4分）3.丁取得B地块地下空间使用权并建设停车场的行为是否合法？业主应如何维护其权益？（6分）4.丙作为不能直接观赏湖景的业主，是否有权就C大学建造高楼一事提出主张？为什么？（5分）四、论述题（25分）试论《民法典》物权编中“公示公信原则”的内涵、具体体现及其在维护交易安全与秩序中的重要作用。（以下为答案与解析部分）答案与解析一、单项选择题1.C。解析：根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本题中，丙已办理过户登记，依法取得所有权。乙虽合同在先，但未登记，仅享有债权，不能对抗已登记的物权。2.D。解析：用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权等。质权属于担保物权。3.A。解析：根据《民法典》第三百零五条，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。4.A。解析：根据《民法典》第四百二十五条，质权自出质人交付质押财产时设立。甲将玉佩先交付给乙，乙的质权已设立。后交付给丙，丙的质权也设立，但乙的质权设立在先。对于动产质权的实现顺序，法律虽未像抵押权那样明确规定“登记在先则权利在先”，但根据物权设立的时间顺序及公平原则，实践中通常认为先设立的质权优先。且本题中乙的质权已通过合同和交付设立，丙在受质时玉佩已由甲占有，丙应审查质押财产的权利负担，其情形不完全符合善意取得的要件（前手乙的质权已设立）。故乙的质权应优先。5.D。解析：A项是物权公示原则的核心，B项是预告登记的效力，C项是异议登记的失效条件，均符合《民法典》规定。6.B。解析：根据《民法典》第四百零二条，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。在建建筑物属于可抵押财产，但其抵押权需登记设立。7.C。解析：根据《民法典》第三百一十八条。8.D。解析：根据《民法典》第四百零五条，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。反之，若抵押权设立在先，则租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本题需判断时间顺序，题干未明确，但D项表述了原则。9.D。解析：根据《民法典》第三百九十九条，土地所有权不得抵押。B项，公立医院的医疗设备如果是以公益为目的的事业单位的公益设施，一般不得抵押，但题干表述不够绝对，D项是明确禁止的。10.B。解析：根据《民法典》第二百七十九条。11.D。解析：根据《民法典》第三百零三条，分割共有物，若造成财产价值减损或其他共有人损害，并非一概赔偿，只有在分割方式不当或有过错时才可能产生赔偿责任。D项表述过于绝对。12.C。解析：根据《民法典》第三百一十二条，所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。本题中，甲拾得遗失物，非所有权人，其出售行为构成无权处分。丙以合理价格购得且不知情（善意），并已完成交付，符合善意取得的构成要件（《民法典》第三百一十一条），因此丙取得所有权。乙的损失应向无权处分人甲请求赔偿。13.A。解析：根据《民法典》第三百七十四条，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。14.D。解析：根据《民法典》第四百四十三条，以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立。15.A。解析：根据《民法典》第二百三十一条，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。16.A。解析：根据《民法典》第六百零四条，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本题汽车尚未交付，风险由出卖人甲承担。17.C。解析：根据《民法典》第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。C项说法忽略了“当事人另有约定”的例外情况，表述绝对化，故错误。18.C。解析：根据《民法典》第四百五十六条，同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。19.D。解析：根据《民法典》第三百二十二条，因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。加工物价值显著大于材料价值的，加工人取得所有权，但应给予材料所有人补偿。20.B。解析：根据《民法典》第九百四十一条，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。二、多项选择题1.ABC。解析：根据《民法典》第二百二十一条第一款，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。A、B、C均属于可以预告登记的情形。D项属于物权消灭，无需预告登记。2.ABCD。解析：A项依据《民法典》第二百七十三条，B项依据第二百七十三条，C项依据第二百七十四条，D项依据第二百七十五条。均正确。3.AC。解析：根据《民法典》第四百零五条，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故A正确，B、D错误。因抵押权实现导致租赁合同无法履行，承租人丙可依据租赁合同向出租人甲主张违约责任，C正确。4.ABCD。解析：根据《民法典》第二百四十六条、第二百四十七条、第二百五十二条、第二百五十四条。5.BCD。解析：A项错误，根据《民法典》第四百五十九条，占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任；善意占有人不承担赔偿责任的前提是“不因归于自己的事由毁损、灭失”，使用导致损害可能需担责。B项依据第四百六十条，C项依据第四百六十一条，D项依据第四百六十二条（占有返还请求权适用一年除斥期间），均正确。6.BC。解析：根据《民法典》第三百零三条，按份共有人可以随时请求分割共有物，但共有人约定不得分割的除外。A项，乙有优先购买权，但无权仅因不同意转让而请求分割。B项属于“重大理由”，C项属于“共有的基础丧失”（个人重大变故），可以请求分割。D项属于管理纠纷，可通过其他方式解决，非必然构成分割理由。7.AB。解析：根据《民法典》第三百九十条，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。此即担保物权的物上代位性。C、D项错误，担保物权并不因担保财产形态变化而必然消灭，而是转移到代位物上。8.ABCD。解析：根据《民法典》第四百四十条，所列权利均可出质。9.AC。解析：A正确，根据事实行为取得物权。B错误，登记非此类物权取得的生效要件。C正确，农村宅基地上房屋所有权与宅基地使用权主体应一致。D错误，宅基地使用权及其上房屋的转让有严格限制，不能“自由转让”；且土地承包经营权与宅基地使用权是不同权利，不能混淆。10.AB。解析：根据《民法典》第二百八十条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。决定内容违法则无效，可请求确认无效。C、D项属于内部追责或管理问题，非直接司法救济途径。三、案例分析题案例一解析：1.李四尚未取得该房屋的所有权。（1分）根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，房屋未办理过户登记，故物权未发生变动，李四仅享有依据买卖合同要求张三履行过户义务的债权，而非所有权。（2分）2.张三与王五设立的抵押权有效。（2分）因为：（1）张三在将房屋抵押给王五时，仍然是该房屋登记的所有权人，其具有处分权。（2）双方签订了抵押合同，且依法办理了抵押登记。根据《民法典》第三百九十五条、第四百零二条，以房屋抵押的，抵押权自登记时设立。王五基于对不动产登记簿的信赖，善意地设立了抵押权，该抵押权合法有效。（2分）3.李四可以主张王五的抵押权不得对抗其作为买受人的权利。（2分）法律依据是《民法典》关于抵押权与买受人权利冲突的相关规定（可参考《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的精神，或在购房消费者权利保护的相关司法解释中寻找依据）。具体而言，李四在抵押权设立前已与张三签订了合法有效的买卖合同（1分），已支付了超过百分之五十的价款（1分），并已合法占有该房屋（1分）。且李四对于房屋被抵押一事并无过错。在此情况下，李四的权利应优先得到保护，可以排除王五基于抵押权的强制执行。（1分）（注：此处涉及司法实践中的具体规则，非《民法典》直接明文，但为处理此类案件的常见思路。）4.本案处理：（1）应优先保护李四的权利，确认其有权要求继续履行合同并办理过户登记。（1分）（2）王五的抵押权虽然有效，但因存在不能对抗的优先权利，其无法就李四已支付大部分房款并占有的该房屋实现抵押权。（1分）（3）王五的债权未能通过该房屋实现的部分，其可向债务人张三另行主张，要求张三以其他财产清偿债务。（1分）案例二解析：1.地役权已经生效。（1分）根据《民法典》第三百七十四条，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。甲公司与C大学的地役权合同生效，地役权即设立，登记仅为对抗要件。（2分）该地役权对乙有约束力。（1分）因为地役权具有从属性，随需役地（“未来城”小区A地块的建设用地使用权）的转让而转让。甲公司将房屋出售给乙时，保障观湖的地役权作为需役地上的权利，应随房屋一并转让给乙。（1分）2.乙可以直接向C大学主张权利。（2分）因为地役权是对供役地（C大学土地）权利人所有权的一种限制，是一种物权。乙作为需役地的现时权利人（房屋所有权人及对应的建设用地使用权共有人），是地役权的权利人，有权直接向供役地权利人C大学行使物权请求权，要求其停止侵害、排除妨碍。（2分）3.丁的行为不合法。（2分）B地块规划为公共绿地，属于建筑区划内的公共场所，应认定为业主共有部分（《民法典》第二百七十四条）。（1分）开发商甲公司无权擅自处分业主共有部分。即便通过竞拍，丁取得的所谓“地下空间使用权”缺乏合法基础，侵害了全体业主的共有权。（1分）业主维护权益的途径：（1）向自然资源和规划、住建等行政主管部门举报，要求查处违法建设行为。（1分）（2）作为利害关系人，向人民法院提起诉讼，请求确认丁的开发行为侵犯业主共有权，判令停止侵害、恢复原状。（1分）4.丙有权提出主张。（2分）理由：（1）地役权是为整个需役地（“未来城”小区）的利益而设立，旨在提升整个小区的环境品质和价值，其利益由全体业主共享，而非仅由可直接观湖的业主独享。（2分）（2）C大学违反地役权约定建造高楼，不仅侵害了乙等直接观湖业主的权益，也降低了整个小区基于开阔视野和优美环境而产生的整体价值，损害了包括丙在内的全体业主的合法权益。因此，丙作为小区业主，与本案有直接利害关系，有权主张权利。（1分）四、论述题（答题要点）公示公信原则是物权法的基本原则，对确立物权秩序、保障交易安全至关重要。一、内涵：1.公示原则：指物权的设立、变更、转让