2026年房地产经纪人之房地产交易制度政策能力提升试卷附答案

2026年房地产经纪人之房地产交易制度政策能力提升试卷附答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中只有1个最符合题意）1.依据2025年修订的《城市房地产转让管理规定》，下列房地产中可以转让的是（）A.已被司法机关查封的某商业用房B.取得不动产权证书满3年的保障性租赁住房C.共有产权住房持满5年、已按规定补缴增值收益获得完全产权的D.权属存在争议的某存量住宅答案：C解析：选项A、D属于明确禁止转让的房地产范畴；选项B保障性租赁住房只租不售，不得上市转让；选项C共有产权住房持满规定年限、补缴对应增值收益获取完全产权后可自由转让，符合规定。2.居住权自（）时设立。A.居住权合同签订B.居住权合同公证C.居住权登记D.居住权人实际入住答案：C解析：《民法典》明确规定，居住权自登记时设立，未经登记不发生物权效力。3.2026年全国全面推行存量房“带押过户”，该政策核心要求不包括（）A.卖方未结清原房贷的前提下，无需提前还贷即可办理过户B.买方新贷款、卖方原贷款可无缝衔接C.仅适用于住房类不动产的交易，商业用房不得适用D.原抵押权随过户同步转移至对应抵押物，无需解除原抵押登记答案：C解析：2025年住建部联合央行、银保监会印发的存量房带押过户全域推行指导意见明确，带押过户适用范围覆盖所有可上市交易的不动产，含住宅、商业用房、工业用房等，C选项表述错误。4.下列不动产登记类型中，属于依申请登记的是（）A.人民法院持生效法律文书要求的不动产查封登记B.权利人申请的存量房转移登记C.自然资源部门依职权开展的不动产首次登记D.税务部门提请的不动产抵押权注销登记答案：B解析：查封登记、依职权的首次登记、相关部门提请的注销登记均属于依嘱托或依职权登记，只有权利人主动申请的转移登记属于依申请登记范畴。5.依据2026年最新契税优惠政策，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按（）的税率征收契税。A.1%B.1.5%C.2%D.3%答案：A解析：现行延续至2027年底的契税优惠政策明确，家庭唯一住房90平及以下税率1%，90平以上1.5%；第二套改善性住房90平及以下1%，90平以上2%，北上广深二套房除外。6.房地产经纪机构开展存量房交易中介服务前，应当向（）办理机构备案。A.市场监督管理部门B.住房和城乡建设主管部门C.自然资源主管部门D.税务主管部门答案：B解析：《房地产经纪管理办法》明确，房地产经纪机构自领取营业执照之日起30日内，应当到所在地住房和城乡建设主管部门办理机构备案。7.下列关于宅基地流转的说法，符合2025年新修订的《土地管理法实施条例》规定的是（）A.城镇居民可直接购买农村宅基地上的住宅B.宅基地流转仅限本集体经济组织内部符合条件的成员，或符合地方规定的返乡创业人员租赁C.宅基地流转后，农户可再申请新的宅基地D.宅基地使用权可单独抵押流转答案：B解析：选项A城镇居民禁止购买农村宅基地及地上住宅；选项C宅基地流转后农户不得再申请新宅基地；选项D宅基地使用权不得单独抵押，仅可随地上住宅抵押一并处置，B选项表述符合规定。8.存量房交易网签备案后，下列情形中不可申请撤销网签的是（）A.交易双方协商一致解除买卖合同的B.人民法院生效判决撤销买卖合同的C.买方因个人征信问题无法办理贷款，单方面要求撤销的D.仲裁机构裁决解除买卖合同的答案：C解析：网签撤销需交易双方共同申请，或持生效法律文书单方申请，买方单方面因自身原因要求撤销的，无卖方配合或生效文书支撑的，不得撤销。9.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.3B.5C.7D.30答案：B解析：2025年自然资源部印发的不动产登记提速增效工作方案明确，全国一般登记办理时限压缩至5个工作日内，抵押登记压缩至2个工作日内，查封、异议登记即时办结。10.个人转让持有满（）的普通住房对外销售的，免征增值税。A.1年B.2年C.3年D.5年答案：B解析：现行增值税优惠政策明确，个人转让持有满2年的普通住房免征增值税，不满2年的按5%征收率全额缴纳增值税，北上广深非普通住房满2年按差额计征增值税。11.下列关于共有产权住房的说法，错误的是（）A.购房人产权份额不得低于50%B.持满5年可按市场价格转让所持产权份额，同等条件下代持机构有优先购买权C.持满5年可补缴增值收益获得完全产权D.未满5年确需转让的，可向代持机构申请，由代持机构按原价回购答案：D解析：未满5年的共有产权住房确需转让的，由代持机构按原购买价格加同期银行活期存款利息回购，并非单纯原价回购，D选项表述错误。12.房地产交易中，下列不属于卖方应当履行的义务的是（）A.如实告知房屋的权属瑕疵、质量瑕疵B.配合买方办理不动产转移登记C.承担交易产生的全部税费D.按照合同约定的时间交付房屋答案：C解析：交易税费由买卖双方按照法律规定各自承担，另有约定的从其约定，并非全部由卖方承担，C选项不属于法定的卖方义务。13.依据2026年住房公积金最新管理规定，下列情形中不可提取住房公积金账户余额的是（）A.购买自住住房B.租赁自住住房，房租超出家庭工资收入规定比例C.购买商业理财产品D.偿还购房贷款本息答案：C解析：住房公积金只能用于住房类消费支出，购买商业理财产品不属于提取范围。14.下列关于房屋租赁的说法，符合2025年修订的《商品房屋租赁管理办法》的是（）A.承租人转租房屋无需征得出租人同意B.非居住类房屋租赁无需办理租赁备案C.租赁期限届满，承租人继续使用房屋，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期D.出租住房的人均租住面积可低于地方规定的最低标准答案：C解析：选项A转租需征得出租人同意；选项B所有房屋租赁均需办理租赁备案；选项D人均租住面积不得低于地方最低标准，C选项表述正确。15.房地产抵押合同自（）时生效。A.合同签订B.抵押登记C.贷款发放D.抵押物交付答案：A解析：抵押合同自签订之日起生效，抵押权自抵押登记时设立，需区分合同效力和物权效力。16.下列不属于房地产交易活动范畴的是（）A.房地产转让B.房地产抵押C.房屋租赁D.房屋装修答案：D解析：房地产交易包含转让、抵押、租赁三类，房屋装修属于建筑服务范畴，不属于交易活动。17.2026年全国推行的不动产登记“跨省通办”业务，不包括下列哪项（）A.存量房买卖转移登记B.不动产抵押登记C.不动产查询、查封登记D.农村宅基地使用权首次登记答案：D解析：宅基地使用权首次登记属于需属地核查的登记类型，暂未纳入跨省通办范围，其余三类均已实现跨省通办。18.个人转让自用满5年且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征（）A.增值税B.个人所得税C.契税D.印花税答案：B解析：“满五唯一”住房转让免征个人所得税，该政策延续至2028年底。19.房地产经纪机构发布存量房房源信息前，应当首先履行的义务是（）A.核验房屋权属状况、卖方身份信息，确保房源真实B.与卖方签订独家委托协议C.联系买方匹配房源D.到不动产登记机构查询房屋抵押信息答案：A解析：《房地产经纪管理办法》明确，经纪机构发布房源前必须进行房源核验，确保房源真实、权属清晰，不得发布虚假房源。20.下列关于土地使用权出让最高年限的说法，正确的是（）A.居住用地70年B.工业用地40年C.商业用地50年D.教育用地40年答案：A解析：居住用地出让最高年限70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年，A选项正确。二、多项选择题（共15题，每题2分，每题的备选项中有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项，错选本题不得分，少选所选的每个选项得0.5分）1.下列房地产中，不得转让的有（）A.未依法登记领取权属证书的B.共有房地产，未经其他共有人书面同意的C.已设定抵押权的房地产D.土地使用权被依法收回的E.纳入拆迁征收范围，已发布征收公告的答案：ABDE解析：已设定抵押权的房地产在取得抵押权人同意的前提下可以转让，C选项不符合不得转让的情形，其余选项均属于法定禁止转让的范畴。2.不动产登记的类型包括（）A.首次登记B.转移登记C.变更登记D.注销登记E.交易备案登记答案：ABCD解析：不动产登记类型包含首次、转移、变更、注销、抵押、查封、异议、预告、地役权登记等，交易备案登记不属于不动产登记类型，属于住建部门的交易管理范畴。3.2026年房地产交易税费中，由买方承担的税费有（）A.契税B.增值税C.个人所得税D.不动产登记费E.印花税（2023-2027年对个人销售或购买住房暂免征收）答案：AD解析：增值税、个人所得税由卖方承担，个人住房交易印花税暂免，契税、不动产登记费由买方承担。4.下列属于保障性住房体系组成部分的有（）A.保障性租赁住房B.共有产权住房C.公租房D.限价商品住房E.商品住房答案：ABCD解析：我国现行保障性住房体系包含公租房、保障性租赁住房、共有产权住房、限价商品住房等，商品住房属于市场化住房，不属于保障房范畴。5.下列关于房地产经纪服务的说法，正确的有（）A.房地产经纪人员不得以个人名义承接经纪业务B.经纪机构不得赚取交易差价C.经纪服务合同应当由承办该业务的房地产经纪人签字，并加盖机构公章D.经纪机构可代收交易资金，无需纳入监管账户E.经纪机构应当如实告知交易当事人与交易相关的所有信息答案：ABCE解析：经纪机构代收的交易资金必须纳入专用监管账户，不得私自划转，D选项错误，其余选项均符合规定。6.房屋租赁中，出租人有权单方解除租赁合同的情形有（）A.承租人未经同意擅自转租的B.承租人未按照约定用途使用房屋，致使房屋受损的C.承租人无正当理由拖欠租金累计6个月以上的D.出租人需要出售房屋的E.承租人擅自变动房屋建筑主体结构的答案：ABCE解析：出租人出售房屋不属于单方解除合同的法定情形，需提前通知承租人，承租人享有优先购买权，D选项错误，其余均属于出租人可单方解除合同的情形。7.下列情形中，当事人可以申请预告登记的有（）A.预购商品房B.以预购商品房设定抵押C.房屋所有权转让、抵押D.房屋租赁E.宅基地使用权登记答案：ABC解析：预告登记适用于预购商品房、预购商品房抵押、房屋所有权转让抵押等有登记期限需求的物权变动情形，房屋租赁、宅基地登记不属于预告登记适用范围。8.依据2026年租购同权相关政策，承租人依法享有的权利包括（）A.按照租赁合同约定占有使用房屋B.符合条件的可在房屋所在地办理落户、子女入学等公共服务C.租赁期限内出租人出售房屋的，可享有同等条件下的优先购买权D.租赁期限届满后可自动获得房屋所有权E.可随意装修改造房屋答案：ABC解析：承租人不享有房屋所有权，装修改造需征得出租人同意，D、E选项错误，其余选项均为承租人法定权利。9.下列关于带押过户的流程，说法正确的有（）A.交易双方签订买卖合同后，共同向不动产登记机构提出带押过户申请B.无需通知原抵押权人即可办理过户C.买方银行发放的贷款优先用于清偿卖方原贷款本息D.过户完成后同步办理新的抵押权登记E.所有带押过户业务均可实现当场办结答案：ACD解析：带押过户需提前告知原抵押权人，配合办理贷款结清和抵押权注销或转移手续，一般办理时限为3-5个工作日，并非全部当场办结，B、E选项错误，其余正确。10.住房公积金可用于下列哪些支出（）A.购买自住住房B.建造、翻建、大修自住住房C.偿还购房贷款本息D.支付自住住房物业费E.支付购车贷款答案：ABCD解析：购车贷款不属于住房公积金使用范围，其余选项均属于2026年扩展后的住房公积金使用范畴。11.下列属于房地产转让的情形有（）A.房地产买卖B.房地产赠与C.房地产以房抵债D.房地产抵押E.房地产作价入股答案：ABCE解析：房地产抵押不属于转让范畴，转让是指房屋所有权和土地使用权发生转移的情形，其余选项均属于转让行为。12.不动产登记机构办理不动产登记时，应当履行的职责有（）A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对不动产进行评估作价E.法律、行政法规规定的其他职责答案：ABCE解析：不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，D选项错误，其余均为法定职责。13.下列关于共有产权住房的准入条件，说法正确的有（）A.申请人应具有申请地城镇户籍，或持有申请地居住证满规定年限B.申请人及共同申请人在申请地无自有住房，或人均住房面积低于规定标准C.家庭人均收入低于规定的收入线标准D.申请人可同时承租公租房和购买共有产权住房E.单身申请人年龄需满22周岁答案：ABCE解析：申请人不得同时享受其他保障性住房政策，承租公租房的需退租后方可购买共有产权住房，D选项错误，其余均为共有产权住房的通用准入条件。14.存量房交易资金监管的范围包括（）A.购房定金B.购房首付款C.购房贷款D.房地产经纪服务费E.物业交割保证金答案：ABCE解析：房地产经纪服务费由买卖双方直接支付给经纪机构，无需纳入交易资金监管范围，其余均属于监管范畴。15.下列关于房地产交易制度的说法，符合2026年最新规定的有（）A.全面取消商品住房限购限售政策，所有城市均不得设置限制交易的措施B.支持刚性和改善性住房需求，下调首套住房贷款利率下限C.全面推行存量房交易“一网通办”，实现网签、缴税、登记一窗受理、并行办理D.允许符合条件的商业用房改建为保障性租赁住房E.农村集体经营性建设用地可直接入市用于商品住宅开发答案：BCD解析：选项A错误，热点城市可根据市场情况合理调整限购限售政策，并非全面取消；选项E错误，集体经营性建设用地入市不得用于商品住宅开发，其余选项均符合2026年现行政策导向。三、综合分析题（共2大题，每大题5小题，每小题2分，每小题的备选项中有1个或1个以上符合题意，错选不得分，少选所选的每个选项得0.5分）（一）张某2021年在甲市购买了一套商品住房，不动产权证书登记面积为102平方米，产权登记在张某个人名下，2025年张某为给母亲养老，在该房屋上为母亲王某设立了居住权并办理了登记。2026年3月张某因工作调动要迁往外地，拟将该房屋出售，经甲市A房地产经纪居间介绍，与买方李某签订了存量房买卖合同，合同约定房屋成交总价为180万元，李某以贷款方式支付购房款，该房屋尚有80万元原房贷未结清，双方约定适用带押过户流程办理交易。根据上述材料，回答下列问题：1.关于该房屋上设立的居住权，下列说法正确的有（）A.房屋出售后，原居住权自动消灭B.房屋出售后，王某仍享有居住权，可继续居住至居住权期限届满C.张某出售房屋前，应当征得王某同意D.李某购买该房屋后，不得要求王某搬离房屋E.居住权期限届满后，李某可收回房屋自行处置答案：BDE解析：居住权具有物权追及效力，房屋转让不影响已登记的居住权效力，张某出售房屋无需征得居住权人同意，A、C选项错误，其余选项表述正确。2.本次交易适用带押过户，需要满足的条件有（）A.原抵押权人（张某的贷款银行）同意带押过户B.该房屋不存在查封、异议登记等限制交易的情形C.张某和李某就带押过户事宜达成一致D.李某需全额支付购房款，不得使用贷款E.该房屋需符合上市交易的条件答案：ABCE解析：带押过户支持买方使用贷款，D选项错误，其余均为带押过户的必要条件。3.李某为家庭首次购房，本次交易李某需要缴纳的税费有（）A.1%的契税B.1.5%的契税C.增值税D.个人所得税E.80元的不动产登记费答案：BE解析：李某购买家庭唯一住房，面积90平以上，契税税率为1.5%，增值税、个税由卖方张某承担，不动产登记费80元由买方承担，个人住房交易免征印花税，故正确选项为BE。4.关于本次交易的网签备案，下列说法正确的有（）A.A房地产经纪机构应当在买卖合同签订后及时为双方办理网签备案B.网签备案后，未经双方同意，不得随意撤销C.网签备案是办理不动产转移登记的前置要件D.网签备案完成后，张某不得再将该房屋出售给第三方E.网签备案后，李某可直接取得房屋所有权答案：ABCD解析：网签备案仅起到公示和管理作用，不产生物权效力，李某需完成不动产转移登记后方可取得房屋所有权，E选项错误，其余均正确。5.若张某在签订买卖合同后又将房屋以更高价格卖给第三人赵某，并办理了转移登记，下列说法正确的有（）A.李某可要求张某继续履行合同，交付房屋B.李某可解除合同，要求张某承担违约责任C.赵某已经取得房屋所有权，但需继续承担王某的居住权义务D.A房地产经纪机构无需承担任何责任E.李某可要求A房地产经纪机构承担相应的赔偿责任答案：BCE解析：赵某已完成转移登记，取得房屋所有权，合同已无法继续履行，李某无权要求张某交付房屋，A选项错误；经纪机构若未履行房源核验、交易监管义务的，应当承担相应责任，D选项错误，其余选项正确。（二）甲市户籍居民刘某，32周岁，单身，在甲市高新区工作，连续缴纳社保5年，在甲市范围内无自有住房，家庭月均收入为4500元，低于甲市保障性住房准入收入线。2026年2月刘某向甲市住房保障部门申请保障性租赁住房，经审核符合准入条件，配租了一套建筑面积为42平方米的一居室保障性租赁住房，月租金为1200元，低于同地段同品质市场租金30%。2026年8月刘某想要购买共有产权住房，向住房保障部门提出申请。根据上述材料，回答下列问题：1.刘某申请保障性租赁住房，应当提交的材料有（）A.身份证、户口本B.社保缴纳证明C.收入证明D.无房证明E.