智能化系统工程招标文件

*******智能化系统工程

招

标

文

件

工程名称：*******智能化系统

招标单位:

日期:

第一部分投标人须知

A.招标文件

1.招标文件

1.1招标机构为********物业管理筹备处；甲方*************公司，（下称甲

方）；投标人系指具备相应资质的设备制造商、代理商；中标人系指最后中标的

投标人，亦称乙方。

1.2投标人应详阅招标文件中的所有条款、格式、表式、条件和规范。不按招标

文件要求提供的投标文件和资料，可能被拒绝接受，其后果由投标人自己负责。

1.3投标人被视为充分熟悉本招标项目的各种情况以及与履行合同有关的一切

其他情况。

1.4招标文件以中文书写。

2.招标文件的澄清

2.1投标人如须澄清招标文件的疑点，可用信函、电报或传真等书面形式通知招

标机构，但通知不得迟于投标截止日前3天以使招标机构收到，招标机构将用

信函、电报或传真等书面表式做出答复。招标机构认为有必要时可将答复内容

（包括原提出的问题，但不包括问题的来源），分发给所有取得同一招标文件的

投标人。

3.招标文件的补充或修正

3.1在投标截止日2天以上任何时间，招标机构不论由于自己的考虑或对投标人

提问的澄清，可以对招标文件用书面补充的方式进行修正。

3.2对招标文件的补充或修正，以信函、电报或传真等书面形式通知所有投标人。

3.3为使投标人在准备投标时，有合理的时间考虑招标文件的修改，招标机构有

权决定推迟投标的截止时期和开标日期，并将此变更通知所有的投标人。

B.投标的准备

4.投标文件的语言

4.1投标文件以及投标人与招标机构之间函、电、文件和资料往来，都应以中文

书写。

4.2投标人已印刷好的产品说明书等可以用其他语言，但其中应附有中文译文，

以中文译文为主。

4.3任何不符合4.1至4.2项目规定的投标文件和资料，将被拒绝接受或视为无

效C

5.投标资格文件

5.1投标需要根据下列几项要求作资格介绍，这些文件应作为投标文件的一部

分，一起递交给招标机构。

5.2投标人营业执照副本（复印件）o

5.3法人代表授权书（原件）c

5.4联合投标协议书（原件）,

5.5投标人资格证明：

（1）制造商生产的主要产品或经营业务范围，企业的简史。

（2）组织机构和主要成员。

5.6如果投标人为代理商，则除须提供代理商和制造商第5.2项至5.5项资料

外，还须提供制造商对本项目全权授权书。

5.7主要设计施工人员应持有的相应设计、施工上岗证书。

6.设备合格文件

6.1作为投标文件的一部分，投标人必须提供所供应的设备和服务是合格的、并

符合招标文件要求的证明文件。

6.2证明设备和服务都符合招标文件要求的文件可以是说明书、图样和资料，并

提供：

(1)设备质量保证书、生产许可证复印件；

(2)设备的主要技术数据和性能的详细描述；

(3)设备的安装和验收标准；

(4)设备拆装和维修时所需的特殊工具；

(5)根据招标文件的技术要求逐条说明设备对技术要求的适合性，如有不符之

处，应说明其差别之所在；

(6)对上述6.2(5)项的说明，请投标人注意：

招标文件中技术要求所提出的质量标准、材质和设备性能，投标人可以在

投标文件中提出不同的标准和材质以替代，但应使我们相信替代品的质量和性

能相同于或优于原技术要求。

6.3投标人如对所供设备如另有推荐方案，请作专项说明。

7.投标书的格式

7.1投标人须按招标文件第三分册“投标文件格式”编制投标文件。

7.2投标人应在投标书中写清相应的招标文件编号、投标人全称、地址、邮编、

电话、电挂、传真，并由授权代表签字或盖章。

7.3投标人必须就该系统的全部进行投标，并请在投标书中注明全部投标。

7.4投标设备报价表须按填表说明详细填写。价格、数量均按此表为准。

7.5投标设备规格及技术参数响应表，投标人须按表填明对招标设备在规格及参

数等方面的响应情况。

7.6投标设备的主要部件、外购件明细，质保期内备品备件明细，投标人也须按

表填明；图表也须附上。

8.所供设备的价格

8.1招标机构对每一项设备仅接受一个价格。

8.2投标人的投标设备报价表，应由授权代表签署。

8.3投标人在填写投标设备报价表时，人民币、金额单位要统一；数字、文字要

清晰，不应涂改。

9.报价的币制

9.1投标人供应的设备和服务应以人民币报价。

9.2投标中，如涉及使用不同币种时,招标机构有权按中国银行在开标当日公布

的外汇牌价折算成人民币。如果投标人不同意以上修改，投标文件将不予考虑。

10.投标保证金

10.1作为投标件的一部分，投标人应提供伍万（50000）元人民币的保证金。

10.2保证金可采取下列形式之一种：

银行本票、汇票或现金（不接受支票）

10.3不按第10.1项和第10.2项规定办理的投标文件，将遭到招标机构的拒绝。

10.4未中标的投标，其投标保证金将在公布中标结果后30天内，一律以银行划

转方式无息退还。

10.5中标人的保证金将按第29项签订合同并提供中标服务费后，余额以银行划

转方式无息退还。

10.6发生下列情况之一，保证金将被没收：

U)在投标书的有效期内，投标人要求撤回投标书；

(2)中标人如不按第28项规定提供履约保证书；或在合同中不同意订立保证

履约的条款。

(3)中标人不提供银行基本帐户开户许可证复印件,

(4)中标人不按第29项规定签订合同。

11.投标书的有效期

11.1在招标机构决定包括推迟开标日期起天内，投标书保持有效，有效期

短于此规定的投标书将被拒绝或视为无效。

11.2在特殊情况下，招标机构可与投标人协商延长有效期，此类要求和答夏都

应以信函、电报或传真的形式进行。按第10项规定提供的投标保证金也相应地

延长。投标人可以拒绝接受延期的要求而放弃投标，保证金将按10.4项规定执

行；同意延期的投标人不能修改投标文件。

12.投标文件的组成

12.1投标人的投标文件应包括下列部分：

U)按第5项规定，提供证明投标人是合法的，有投标资格的并在中标后有能

力执行合同的证明文件。

⑵按第6项规定，投标人提供的设备及服务是合格的并符合招标文件要求的

证明文件。

(3)按第7项和第8项规定，提供投标书、投标设备报价表、投标设备规格及

技术参数响应表、投标设备主要部件、外购件明细表、投标设备备件明细表及

图表。

(4)按第10项规定，提供投标保证金。

(5)其他说明。

13.投标文件的签署及其形式

13.1投标人对投标文件须准备一式5份，并分别标以“正本”1份和“副本”4

份，如果它们之间有差异，则以正本为准。

13.2投标文件的正、副本都应用打字机书写，且经授权代表签署。

13.3投标文件不应有涂改、增删之处。但如有错误必须修改时，修改处必须由

原授权代表签署。

C.投标

14.投标文件的密封及标记

14.1投标人应分别把正本和每份副本投标文件都用封套加以密封，并在封套上

标明“正本”和“副本”。

14.2“投标书”、“投标设备报价表”和“法人代表授权书”必须另用封套加以

密封，放在投标文件正本封套之中。(投标保证金交到集团财务部门)。

14.3外封套和内封套上均须按招标机构提供的格式写明：

(1)招标机构：(由招标单位填写)

(2)招标机构地址：(由招标单位填写)邮编：(由招标单位填写)

(3)招标文件编号：(由招标单位填写)

(4)招标文件发包号(若有的话)：(由招标单位填写)

(5)招标项目名称：XXXXXXXXXXXX智能化系统

(6)投标人的全称、地址、邮编、电挂、电话和传真。

(7)写明开标时启封。

14.4投标文件的封套未按第14.1至14.3项规定书写和密封者，招标机构不对

投标文件被错放或先期启封负责。

15.投标的截止日期

15.1投标文件须在招标机构规定的投标截止时间前，邮寄到或派人送交到XX

XX义义物业管理处。

15.2招标机构可以按第3项的规定，以补充招标文件的形式推迟投标的截止时

间c在这种情况下，招标机构或投标人的权利和义务都以新的截止时间为准。

15.3投标文件由于不可抗拒的原因遗失和损坏，招标机构不负任何责任。

16.过期投标文件

在投标截止时间以后收到的投标文件、招标机构可以拒收或不启封退回给投

标人(不可抗拒的原因除外)。

17.投标文件的修改和撤回

17.1投标以后，如果投标人书面的修改或撤回要求，使招标机构能在投标截止

时间前(不考虑不可抗拒原因)收到，那么招标机构可以接受投标人对投标文件

的修改和撤回。

17.2投标人修改或撤回通知必须按第14页的规定并在封套上注明：“修改”或

“撤回”字样封送给招标机构，如果通知采用电报或传真的形式，则必须在2

天内用特快专递寄出或送到有签署的文件证明。

17.3除第19项情况外，任何投标文件不得在投标截止时间以后进行修改。

17.4在投标截止时间之后和投标书有效期内，任何投标文件不得撤回，在这段

期间撤回投标文件，投标保证金将被没收。

D.开标及评标

18.招标机构开标

18.1对邀请招标，招标机构按规定的时间和地点进行公开开标，投标人须派授

权代表参加，并在开标时查验其授权代表的身份证；如投标人授权代表未带“居

民身份证"，XXXX集团监督部门将其投标文件作为无效投标处理。

18.2参加开标会的代表最迟应在开标前2天通知招标机构。

19.投标文件的澄清

为有利于评标，招标机构在开标后将进行询标，可随时请投标人对其投标文

件中某点加以书面澄清和说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或

者改变投标文件的实质性内容，包括投标价格不得改动。这些资料经评标委员

会认可后，可作为投标文件的一部分参与评标。

20.初步审查

20.1凡遇计算错误应按下列原则修正：

⑴如果单价乘数量不等于总价或各项累计价有笔误时，应以各项单价为准修

正投标设备总金额。

(2)如果投标人不同意以上修正，投标文件将不予考虑。

20.2招标机构应检查每本投标文件是否基本符合招标文件的耍求，招标机构决

定符合的程度只能以投标文件本身内容为根据，不考虑外来因素。

20.3投标文件出现下列情况之一的，将作为无效投标文件处理，无效投标文件

不予参加评标。

(1)投标文件未按规定标志，密封盖章；

(2)投标书未加盖单位公章，法定代表人或其授权委托人的印鉴(或签字)；

(3)授权委托书无投标单位公章，法定代表人印鉴［或签字)及非原件；

(4)投标文件未按招标文件规定的内容和要求编制,投标书、授权委托书，字

迹潦草、模糊，无法辨认；

(5)投标单位在同一份投标文件中，对同一产品报价有两个或多个报价，且未

声明以哪个报价为准。

21.评标

21.1评标委员会

招标机构将组织包括行业专家、集团主要负责人和招标机构代表在内的评标

委员会，该委员会负责审议所有投标文件并确定中标人或中标候选人。

21.2评标原则

评标办法：综合因素评标法。

中标人的投标应当符合下列条件之一：

a.能够最大限度地满足招标文件规定的各项综合评价标准：

b.能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格相对较低，但

是投标价格低于成木的除外。

21.3评标委员会将从以下几方面评审投标文件：

a.投标文件是否在实质上响应招标文件

b.质量

C.技术

d.价格

e.交货期

f.售后服务

g.投标人是否有能力履行合同

22.投标人应接受下列条款

22.1中标人不一定是最低报价人。

22.2招标人有权在实施过程中对设备的配置和实施方案作部分调整。

23.与招标机构的联系

除第19项的情况外，投标人企图影响评标的任何活动，并经评标委员会确

认，都将导致其投标文件被拒绝考虑。

E.授标

24.最后审定

24.1通过评标并进一步检查投标人按第12项规定提供的各类文件资料，检查的

结果必须是肯定的，才是授予中标通知书的先决条件。

24.2参加询标的授权代表请携带以下原件：

1.投标人企业法人营业执照副木；

2.银行出具的金融信誉等级证书；

3.工商行政管理部门颁发的“重合同守信用企业”证书（如果有的话）.

以上证件用于招标机构作必要的核对。

25.招标人有取消招标的权利

招标机构在授予中标通知书之前，招标人有权取消本次招标，对因此而受影

响的投标人不承担任何责任，也没有义务向受影响的投标人解释采取这一行动

的理由。

26.中标的通知

26.1在投标书有效期内，招标机构以书面通知所选定的中标人，通知也可以用

电报或传真的形式，但随后以书面文件通知证实。

26.2中标人在收到中标通知书后，应立即给招标机构以“回执”，“回执”中应

郑重保证履行中标人应履行的一切义务和责任。

26.3当中标人按第29项规定签订合同和协议后，招标机构将立即通知所有未中

标人。

27.履约保证

为保证合同、协议的顺利执行，中标人须在合同中明确相应的保证履约的条

款，并附上银行基本帐户开户许可证复印件。

28.签订合同

28.1在收到招标机构中标通知以后，中标人应在指定时间、地点与XXXXX

集团签订合同。

28.2招标文件中招标设备清单和技术要求及说明、合同条款、投标书、投标设

备报价表，投标设备规格及技术参数响应表、有关图表和说明等，均应作为合

同附件。

28.3招标人在签署合同时:有权对招标货物数量和服务予以增加或减少，但不

对单价或其他的条款和条件做任何改变。

28.4若中标人未能按规定签约，中标将被撤销及投标保证金被没收，在这种情

况下招标人和招标机构按照国家有关规定可以另选中标人或另行招标。

29.中标服务费

合同签订后一周内，中标人按规定向招标机构交付中标总价0.5%的中标服务

费，中标服务费一次付清。

收款单位：XXXXXXXX公司

开户银行：___________________

帐号：___________________

电话：

手机：

30.合同公证

中标人如需合同公证，须向XX公证机关办理合同公证手续，费用全部由中

标人支付。

智能化系统设计

一、项目概况

XXXX是由XXXXXX房地产开发有限公司开发，占地XXX亩，总

建筑面积为XXXX平方米。城区总体定位较高，共有一户、—户、―户、

共计户，以及包括城区会所和各休闲场所和各个配套商业及生活设施。

二、建设目标

XXXXXX城规划建设一个高级民用住宅城区兼城市标志性建筑群。随

着XXXXXX在人性化设施方面逐步完善，服务对象将是中高档收入群体。

XXXXXX智能化系统秉承“现代、简约、科技、发展”的建设宗旨，

从实际需要出发，力求建成高档次的应用，水平应达到《智能建筑设计标准》

(GBT50314-2000)的甲级设计标准，从而为XXXX集团的发展保持长久的

竞争力。

XXXXXXX智能化系统建成以后，应体现如下特点：

1、高效节能

优化物业管理手段，配置少量的人员就能够满足城区的口常运作。

2、安全舒适

采用高科技手段，监控、周界、可视对讲等系统配合，使城区内业主的安

全、财产不受侵犯。

3、无限通讯

业主与内外部交流时，可采取不同的方式(语音、传真、互联网、视讯)，

不受距离和速度的约束。

4、集成度高

物业管理人员在同一地方就可以对不同的子系统进行监控、管理，并能够

进行异地远程设置。

三、建设原则

1）实用性

系统设计根据城区规划有的放矢，从实际需要出发，注重性能价格比。

2）先进性

系统设计应采用技术成熟、性能先进的产品结构，保证城区的智能化应用在5

年内不落伍。

3）开放性

各子系统的设计应围绕城区智能化综合管理平台，开放通讯协议和接口，高度

集成。而且，只要具备相同以太网协议的设备均可接入城区的网络总线上，扩

展功能和端口。

4）安全性和可靠性

系统设计应考虑系统长期运行的稳定性，是否能够安全可靠。此外，在网络通

讯方面应采取防病毒、防黑措施，保障不受破坏。

5）兼容性和扩展性

系统设计除规划近期的实施方案外，还考虑中远期的扩容和发展规划。不同类

型的产品均容易集成，使整个智能化系统可以随着技术的发展和进步不断得到

充实和提高。

6）专业性和规范性

系统设计遵循国内外的行业规范，建成后应达到规范要求。

四、设计依据

《全国住宅小区智能化技术示范工程建设工作大纲》

《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》

《安全防范工程程序与要求》GA/T75-94

《电子计算机房设计规范》GB50174-93

《民用闭路监视系统工程技术规范》GB50198-94

《建筑智能化系统工程设计标准》DB32/181-1998

《城市住宅建筑综合布线系统工程设计规范》CECS119:2000

《电气装置安装工程施工与验收规范》GB32/366-1999

《江苏省建筑智能化系统工程实施及验收规范》DB32/366-1999

《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000

《安全防范系统验收规则》GA308-2001

相关选型产品设计手册

五、建设内容

总体说义XXX智能化管理系统应具有以下特点：

1、全面设防，确保城区和城区业主的生命财产安全。

2、用必要的智能化设备和软件，为城区业主营造一个舒适.方便、人性化的

生活环境。

3、建立城区一体化总控立台，所有系统和设备集中控制，统一管理，为物业

管理部门提高管理效塞。

根据这个思路，并就建筑规划和功能应用，初步规划城区的智能化系统应

用结构如下：

1中央集成管理系统

2周界防范系统

3闭路电视监控系统

4可视对讲系统

5家居报警系统

6门禁管理系统

7电子巡更系统

8远程抄表系统

9停车场管理系统

10紧急广播与背景音乐系统

11LED显示系统

12公共信息查询系统

13建筑设备监控系统

14物业管理及社区信息化网站

技术要求

根据上述智能化系统建设内容的归类，按每个分管理中心的系统内容提出

技术要求。

1、中央集成管理系统

1.1系统设计思想

城区智能化系统平台构建：久隆凤凰城智能化系统的平台应在先进的计算机

技术、通信技术、控制技术及IC卡技术基础上，充分利用现有公共信息网

络资源，采用系统集成方法，努力实现在宽带数据网络和电话网的基础平台

上实现智能化系统的整和。逐步建立一个沟通城区内部业主与业主，业主与

城区综合服务中心，业主与外部社会的多媒体综合信息交互系统，为业主提

供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境。

2、周界防范系统

2.1系统设计思想

久隆凤凰城的周界防范探测器采用主动式红外对射探测器，周界报警系统宣

采用总线式报警主机，报警主机应具有与数字矩阵系统通讯接口，实现报警

信号与灯光、警铃、摄像机联动的功能。

2.2主要设备性能指标

1、红外线探测器：在城区周界设置，能在环境恶化时自动根据现场环境进

行探测灵敏度的调节。雨、雾、雪的影响可经内部微电脑处理保持高感应

度，使对光线衰减的影响减至极低：光束频率可选配，适合多组安装，互

不干扰；光学系统和电子回路均有防虫对策，基体附有防酸镀层；环境温

度-30~+60度；产品应采用封闭探测器，带有防拆报警开关。

2、报警主机：使用总线扩展的方式不小于120个防区，提供RS232接口

和数字矩阵联网通讯，确保有效的对木系统进行集成管理，主机还可以提

供电话接口，并与110系统联网提供可能。

3、附件：为配合红外探测器安装的各类支架、金属杆在保证质量和满足性

能的前提下由工程公司自行选用。

2.3系统功能

1、系统控制软件可绘制周界电子地图，当警情发生时电子地图能提示出警情

区域的防区。

2、报警主机具有报警输出端，能实现与闭路电视监控系统的联动。

3、对周界全部设防，无盲区和死角。

4、报警中心能对报警状态、报警时间进行记录。

5、红外对射探测器：对各种杂音、散光、乱光等有强大抑制力，安全性高。

3、闭路电视监控系统

3.1系统设计思想

闭路电视监控系统通过布置在城区内部的前端摄像设备，实时.、直观、真

实地再现被监视对象的画面，向物业管理者提供极为有效的安全防范手段。

3.1.1前端布置

城区的监控点布置区域包括：

1、在城区主、次出入口各设置1台固定摄像机，需要彩色画面和夜间良好的监

控效果。

2、在城区的主干道路口、室外休闲广场设置全方位彩色摄像机，配合主、次

出入口摄像机的工作，监控整个城区的运行状态。

3、城区停车场的出入口设置日夜两用彩色固定摄像机，用于摄取车辆的进出

场图像，存档后可根据需要调出各车辆的进出场图像用于比较和查询，可

保障车辆的绝对安全。

4、在城区停车场内设置黑白固定摄像机，用于实时监控停车场内的车辆情

况，以便于保证车辆的安全。

5、在城区周界按防区配置黑白固定摄像机，实时监视防区图像，并与周界防

范实现报警联动。

6、在城区次干道设置隐蔽型摄像机。

7、控制中心对城区各路监控进行集中录像并保存14天以上。

8、监控点的视角应能容纳监控对象，无遮挡物阻碍拍摄。而且，摄像机镜头

应顺着光源方向对准监视目标，尽量避免逆光安装。当需要逆光安装时，

应降低监视区域的对比度。

3.2主要设备性能指标

3.2.1前端设备

1、外摄像机清晰度不低于480线，并根据监视目标的照度选择不同灵敏

度的机型。信噪比应大于或等于50dB。

2、拍摄固定监视目标时，选用定焦距镜头。根据视距大小，选用合适焦

距的镜头；当视角范围较大或者需耍经常改变监视H标的观察视角时,

应选用变焦距镜头；

3、在照度有变化的场所，应选用自动光圈镜头；

4、摄像机出于保护的需要，应选配合适的防护罩。

5.前端摄像机采用集中供电，供电回路应是紧急备用同路，具有电源开

关、熔断器和稳压等保护装置。

3.2.2线路传输

1、统采用同轴电缆为视频信号的传输介质，线路却所有的设备接口、接续配

件的视频阻抗均应匹配为75Q。在满足衰减、屏蔽、弯曲、防潮性能妁

要求下，宜选用线径较细的同轴电缆。

2、系统的控制信号可采用多芯线直接传输或将遥控信号进行数字编码用电

缆进行传输。

3、线路在墙（地）内暗敷，线路应尽量短、安全可靠，沿途应有检修口，方

便日后维护。它与机电管线之间的距离应符合规范的要求。

3.2.3中心结构

1、适应网络化远程操作的需要，小区的电视监控系统需要利用数码监控产品

在图像压缩，存储记录方面的优点，结合模拟视频控制的成熟应用选择合

理的系统架构。

2、系统采用全彩色监控方式。监控点数与监视器的比例应不小于1：6,监

视器解析度应不低于500线。

3、视频控制设备应采用模块式结构，适应输入、瑜出的比.刘配置。

4、它应具备分控终端接口，保留在城区范围内扩展监控中心的需要。

5、分组同步切换，通过编程动态地设置和任意组合摄像机及监视器的显示关

系，将任意摄像机的视频信号切换到任意显示器上显示；对性质一致的监

控目标可归类综合，多画面分割显示，并满足多信号存储的要求；

6、在屏幕上显示日期、时间、地址编号；

7、系统的报警（伴有声音提示）、功能切换、顺序事件、键盘活动、信号丢

失等信息可以实时地显示在屏幕上，记录存档；

8、视频移动侦测报警，定时设置布/撤防；

9、定义某个显示输出为录像回放，提供检索功能。

10、系统应采用数码压缩技术对视频信号进行长时间录像。选用大容量存储介

质，存储格式适应网络远程传输，检索、回放方便，并具有使用寿命长的

特点。系统应对报警信号进行专门的即时录像，以记录报警发生情况。

11、系统把停车场管理系统的出入口影像纳入监控范围

4、可视对讲系统

4.1系统设计思想

1、于独体别墅采用分别通过一对一别墅型可视对讲主机进行管理。

2、对于连排别里或洋房采用可视对讲产品。

3、外来人员应可以通过可视对讲系统与业主实现通讯。

4、在城区的主、次出入口分级进行管理，通过联网进行集中控制。

5、系统能实现业主与组团管理机、组团管理机与组团管理机、组团管理

机与管理主机、组团内业主与业主之间互相呼叫与通话，亦可实现城

区围墙机与单元门口与业主分机之间的可视对讲功已。

6、遥控开锁功能

7、系统联网控制、进行综合管理，总线制传输、布线方便。

8、管理主机要求可连接******个单元系统，可以与城区内任一户内分机、

门口主机互相呼叫、通话；可以用呼叫方式监看任意门口主机影像;

至少**位码操作、显示；可以联接计算机进行软件管理。

9、系统产品选用国内外的主流产品，产品应外表美观大方，质量过硬、

维修率低、售后服务佳。

4.2主要设备性能指标

1、内可视话机：可视话机内带有短路和过载保护；不小于4寸黑白显示器，

具有对比度、亮度调节功能；图像水平分辨率不小于420线；

2、摄像机：黑白1/3”CCD,最大水平视角不小于78度，水平清晰度不小

于420TVL；室外工作温度-15度~+50度；夜视红外LED光源；

3、门口机：美观坚固的金属面板，具有防撬、防水性能、面板麦克风、扬声

器均应拾音和扩音清晰；

4、键盘：单体、连体别墅采用直按式键盘，连排别墅、洋房采用按键式键盘,

键盘LED发光照明；

5、管理机：4“黑白显示器，具有图像清晰度、对比度、亮度控制功能；图

像水平分辨率不小于420线；管理机可呼机和监看各门口机，可与门口机

和户内机通话，可实现管理机与管理机之间的通话和呼叫；可存储和显示

未应答的呼叫信息；管理机应具有与上位PC机通讯的接口，并可实现数

据上传。

5、家居报警系统

5.1系统设计思想

久隆凤凰城选用的家居安防系统产品，需经公安部门认证。家居安防功能可采

用独立安防系统实现，但需满足基本功能：户内独立安防回路大于**个防区，

住户的撤布防功能应简单宜行.

5.2主要设备性能指标

1、入报警防护：红外幕帘探测器：覆盖范围:3.6m（h）x6.0m（w）；光束夹角：

0~7度；供电电压:DC10-16V；报警输出:DC24VQ.1A（常闭触角）；

报警时间：2-5秒；工作温度：・20度・~60度；双极性可编程脉冲计数器

减少误报。

2、紧急报警防护：针对入户抢劫、突发疾病等情况，采用紧急按钮进行防护。

该产品应采用优质阻燃材料，86安装盒，钥匙复位，电流/电压：0.3A/12V；

报警方式：常开、常闭触点。

3、防灾防护：针对气体泄露事件，主要通过气体报警探测器进行防护。该产

品响应时间：小于30秒；报警音量：大于80dB（距报警器1米处）；供

电：AC220V,50Hz或DC12V；报警浓度：气体爆炸浓度下限的1/10-1/4；

报警输出：继电器在常闭（NC）或常开（NO）触点输出；输出延迟时间:

小于20秒；温度范围：10~40度；湿度范围：20~90%RH。

5.3系统功能

1、实时接收业主室内各种探测器的实时报警信息，并可显示地址码以及报警

时间。

2、系统可分区布撤防。

3、自动计算误报率以便辅助中心管理，降低误报。

4、报警时可以现场声光报警（必要时），中心电脑立即显示报警业主户型图

和报警位置电子地图。

5、所有非正常情况均应在控制中心电脑中记录备查。

6、门禁管理系统

6.1系统设计思想

1、门禁系统是以智能卡应用为基础，取代传统的钥匙功能达到出入管制的目

的。系统应采用在线式联网结构，控制器定期上传出入数据。即使网络发

生问题，仍可独立工作，不影响系统的工作。现场控制器从当地弱电箱取

电，由应急回路提供，而且自带备用电池，即使掉电也能够保证该门禁在

4h内正常运作。

2、系统对超时没有关门及非法开门等异常情况，在安防管理平台上可发出声

光报警，及时提示保安人员进行处理。在重要部位，可配合电视监控系统

的设置，联动灯光照明、摄像机动作，获知现场情况。

3、城区统一安装门禁系统，在安防管理平台即可掌握所有业主的出入记录。

配合防盗报警系统在业主端的设置，充分体现“以人为本，以主为先”的

管理理念。在城区停车场的人行出入口设置门禁读卡器，严格控制停车场

的人员出入。

4、系统采用TCP/IP网络联网或RS485总线联网。

6.2主要设备性能指标

1、门禁控制器：每扇门应实现防盗、报警功能；可连接不同类别感应卡、不

同厂商的读卡器；人员资料更新或门禁主机程序版本更新，可直接由网络

下载完成；具有防拆报警功能。

2、智能卡、读卡器：采月智能型读卡器，实现一卡通功能。开放接口协议，

数据传输安全，传输速率不小于9600bpso采用非接触式IC卡，容量不

小于1KB。

3、电锁：根据门的形式可配置磁力锁具或电插锁具。

4、软件功能：以ETHERNET网络TCP/IP传输协议与计算机联机；可辨识

卡号不小于***********张，并可识别设定密码；可储存不小于*********条人

员进出资料；停电时系统设定资料及人员进出资料可保存一年；可自动侦

测卡片阅读机联机状况；

7、电子巡更系统

7.1系统设计思想

1、要求布点合理，可以通过控制中心查阅巡更记录，对巡更质量进行考核，

杜绝安保人员偷懒绕过或减少巡更点、增大巡更间隔时间等行为，也可以

此记录来判别发案大概时间，通过专业软件实现查询记录，及时了解巡更

人员到达各巡更点的日期、时间、班次、圈次，并显示漏检的巡更点和异

常信息，问题集中反映，巡更资料可贮存在电脑内，供随时查询，并作考

勤记录。可实现巡更路线的设定并可修改。

7.2主要设备性能指标

1、信息钮：城区的巡更站点采用可粘贴的不锈钢信息钮，内置防水储存芯片

（包括不可修改的全球唯一的48位码，可读写的存储容量为4K,可保存

数据10年以上）。

2、数据采集器：读写头由金属浇注而成，牢固可靠，适应各种恶劣环境。双

电池设计保证无掉电之忧，磁性的9V电池能连续使用一年，后备电池可

保存数据达10年之久。具有128K内存容量，可自动记录5000条信息，

内置实时时钟，可自动记录采集器的日期和时间。

3、传输器：传输速率不低于19.2K,串行通讯连接。

4、中央通讯与管理软件：可设置数据采集器的各种功能，经信息传输入计算

机转化为ASCII文本文件送入数据库或电子表格中，按系统使用的不同领

域，提供多种数据处理的方法。

8、远程抄表系统

8.1主要设计思想

1、久隆凤凰城的自动抄表装置抄送业主：水、电、煤气表。抄表系统宜采用

无源直读式水、电、煤气集抄系统。系统平时不需要工作，抄表时从计算

机发出信号给水、电、煤气表，加电读取的是表具的轮或指针读数数据，

表具数值与远传数据终身零误差。

8.2主要设备性能指标

1、表具：水、电、煤气表宜采用常规湿式表加电子模块改装，表具应防电磁

干扰，所有改装的表具均应获得国家计量部门及当地水、电、煤气公司确

认。

2、集中器：一台数据集中器可连接多只表具；抄表电源：可控开关电源

(220V/DC12V4A)或12V4A电池；工作温度：-20~45度；湿度：小于

90%；水、电、煤气表到集中器采用485总线转输，传输速率不小于

1200bps；集中器至物管中心采用TCP/IP传输协议，通过ETHERNET

网上传至管理机。

3、系统软件：软件界面直观，操作简单，学习容易；数据抄表功能；对数据

能自动统计，打印票据，查询全体业主数据；对不同业主可分别设置不同

的收费标准；系统管理员可设置多级密码；抄表数据应采用标准数据库格

式储存，提供与物管软件的集成接口。

8.3系统功能

1、独立运行，计算机定时查抄，数据准确，精度与原表相同。

2、独有防盗用功能，防止人为破坏系统，盗用电、水、煤气。

3、系统抗干扰性强，即使传输网上混入各种干扰脉冲数据也能正常传送，不

怕叠加脉冲干扰。

4、系统的后备电源可确保断电后72小时内，系统能可靠地运行。

5、所有采集器的接线均统一。

9、停车场管理系统

9.1主要设计思想

1、要求采用一进一出停车系统，对进出城区的车辆进行管理。

2、车辆信息管理：由影像对比系统对进出车辆信息进行存储、比较。保证车

辆安全。

3、对于固定车辆可以满足一车多卡或遥控器的需求。

4、系统具有发放临时卡功能，并对临时车辆设置合理权限和功能。

5、在主控计算机上随时可以查阅停车场系统的所有信息，修改所有参数。

6、系统高度安全、可靠，对车辆出入口的异常情况实时监控及自动报警，在

脱网及断电的情况下仍能正常工作1个小时以上。

9.2主要设备性能指标

1、入口闸机：红外遥控（距离5米以上）、IC卡读卡开启闸机功能；电源

AC220V50HZ；闸杆变形比小于1/456；闸机力矩大于150N-m；闸机开

机时间不大于3.5秒；工作环境温度-20~+70度；防护等级IP43；闸机具

有防砸车功能。

2、软件功能：系统软件应对车辆的进出时间、缴费状况、以IC卡及遥控器

的使用权限和时间等进行管理并打印记录。

10、紧急广播与背景音乐系统

10.1主要设计思想

1、平时播放音乐节目，在特定分区可插入业务广潘、服务性广播和通知等。

2、当火灾及其它紧急事件发生时，可切换到紧急广播。

3、可接入多种音源及多路话筒，并可对指定区域进行语音广播。

4、支持自动/手动切换至火灾报警广播及紧急广播。

10.2主要设备性能指标

1、节目源：双卡磁带放音机、调频调幅收音机、多碟激光唱机、麦克风、其

它数字节目音源。

2、控制系统：带优先控制的主机，用于各种广播的优先次序的监听，背景区

域选择器，可对系统内信号输出进行监听，具有与火灾紧急广播的联动接

口。

3、功放：功放的额定输出功率根据扬声器配置，不宜小于广播扬声器总功率

的1.3倍。

4、扬声器：具有防水、防晒、防变形、永不生锈等优秀性能，音色清晰优美,

外形美观。灵敏度：不小于95dB。

5、系统产品应选用性价比较高的系统产品。

11、LED信息发布系统

11.1主要设计思想

设置城区LED电子屏显示系统的目的在干及时向城区居民发布各项信息。表现

形式丰富，可播放视频、图像、文本、二维/三维动画和声音，在软件支持下，

可分别或迭加播放，能实现多种显示效果。系统应安装简便，防雨抗风性能好。

11.2主要设备性能指标

1、显示屏像素规格：单点直径5mm以下。

2、分辨率：10000/m2以上。

3、可视度：-60〜60度

4、盲点率：小于0.3%

5,均无故障时间：10000小时

6'系统供电电压：AC220V,功耗：200W/M2,最大功耗200W/M2

7、控制方式：采用1/8占空比扫描

8、通讯距离大于300M

9、软件功能：应可支持WINDOWS操作系统；图文软件可将各种文字、图

像以生动的形式在大屏上显示；对图文有强大的编辑手段；对整个节目内

容的播排时间和形式可以自由调节；可以播放二、三维动画效果。

12、公共信息查询系统

12.1主要设计思想

1、要求操作界面友好、富有吸引力，便于独立操作，实现交互式的信息查询,

与大型数据库、网络相连，能使信息容量扩展几进无穷。

2、选用专业操作软件进行信息查询。

3、城区作为XX标志性建筑群，有责任宣传XX的城市形象，并介绍城区情

况。可在主出入口设置多台多媒体信息触摸屏，以WEB页面显示城区网

站系统内容，供使用者查询信息。内容包括XX旅游景点简介、交通路线

查询，以及城区租售状况、业主资料，甚至开放综合管理平台（旧MS）

的部分内容，如管理费用等。

13、建筑设备监控系统

13.1主要设计思想

1、城区设备管理平台主要对城区机电设备的监控进行管理。要求可以对给排

水、供配电、公共照明控制设备等机电系统进行监控。并且能够根据实际

的使用情况自动调节设备运行，节约能耗，防患于未然，从而减轻物业管

理者的劳动负担，管理平台应具有高度的容错性，保证网络发生故障不会

引致系统崩溃，现场控制装置依然能够独立运作，待排除故障后自动恢复

正常。系统应具有良好的兼容性，而且可根据使用要求扩展端口。

13.1.1中央监控

设备管理平台的工作站采用先进的管理软件作为监控手段，它应满足如下功能

要求：

1、全中文化的图形化操作界面监视整个系统的运行状态，在工作站上通过对

图形的操作即可对现场设备进行手动控制；

2、提供平面布置图、工艺流程图、实时曲线图、监控点表多种形式显示监控

点状态，形象直观地显示设备的运行情况；

3、提供多种途径查看设各状态，如通过平面图或流程图，通过下拉式菜单或

功能键进行常用功能操纵，以单击鼠标的方式可逐级、细化地查看设备状

态及有关参数，通过交换式菜单方便地修改工艺参数；

4、对系统的操作权限有严格的管理，以保障系统的操作安全；

5、当系统出现故障或现场的设备出现故障及监控的参数越限时;均产生声光

报警信号，经操作人员确认后才能解除。报警区分不同优先级别，分事态

缓急进行处理。所有报警信号均记录到报警汇总表中，供操作人员查看。

6、提供汇总报告，作为系统运行状态监视、管理水平评估、运行参数进一步

优化及作为设备管理自动化的依据；

7、可提供图表式的时间程序计划，可按口历制定计划，制订设备运行的时间

表。可提供按星期、按区域及按月历及节假日的计划安排；

8、采用标准的关系型数据库格式建立历史数据库，可形成图形显示及打印。

数据应采用合适的存储设备海量存储，永久保存。

14、物业管理及社区信息化网站

14.1主要设计思想

1、业主信息管理：建立住房信息库，实现业主档案数据的计算机化管理，使

业主的登记与查询简易而快速，对业主的信息查询应有一定的权限检测，

按权限进行查询，分级管理、同时应有变更功能。

2、设备报修、维护管理：以日常设备的维护与报修登记设备维护与报修，信

息，对设备报修、维护管理情况有查询、考核与统计等管理功能，定期产

生考核情况明细，报修信息的录入具有多条途径，具有.0上报修功能，相

应的费用通过收费信息系统进行统一结算。

3、物业收费自动化系统：对纳入社区收费管理的收费项目进行电子收费管理

（主要是指对煤气、水、电表的自动抄表与电子收费）提供网上应缴费用

的查询，具有收费的登记、转账、统计功能及收费项目、记费方式的变更

登记等功能，同时将基它各子系统相应的收费信息递交收费信息系统进行

统一结算，业主可通过社区电子银行或IC卡缴费。

4、来客访问管理：对出入社区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、

汇总、监督管理，可查询。

5、设备运行状态信息管理及调控：对社区内各类设备的基本信息及其运行状

况进行登记、维护，对修理、更换情况进行汇总。

14.1.1网络管理平台

1、作为小区智能化综合管理的物理基础，网络管理平台支撑了所有的网络服

务。它的管理内容包括了综合布线系统、计算机网络系统、网站系统、宽

带接入系统、程控交换机系统、移动通讯中继系统和有线电视系统。

2、网络管理平台采用中文图形化的软件界面，提供以下的功能：自动发现网

络拓扑结构和网络配置、线路标识管理、事件通知、智能监控、网络产品

集成、存取控制、网络信息报告生成和接口编程等。

3、向小区内的用户提供透明的网络接入是最基本，也是最重要的需求。因此,

计算机网络系统应建设成为ISP服务系统，向城内业主提供数据服务。设

“应遵循下述原则：

1、城区只需要向每个用户提供Internet接口，不应强行替用户制定网络

系统和网络布局。同时，物业管理者是ISP商和网金服务提供商，应

向小区内的用户提供开放的、完全透明的网络接入服务；

2、整个网络系统应是一个柔性系统。由于对将来城内的用户具体位置、

规模不明确，网络系统在设计过程中，应充分考虑上述几类用户在使

用位置和规模上的灵活性，使城区的网络系统能适应各种用户在位置

和规模上的变化；

3、城区网络中心应设置防火墙系统。

4、网络系统应充分利用城区内部具有的高速通信网络，实现城内的数据、

语音和多媒体信息的传送。同时可以提供建立虚拟专用网（VPN）的

服务；

5.城区应设置一个专门的网段并建立相应的邮件管理系统、域名系统等，

向城内小型租户、散户提供委托管理服务。

6、系统主机包括各管理平台工作站，旧MS的实时、关系数据库服务器、

WEB服务器，城区INTERNET代理服务器、电子邮件服务器、WEB

服务器。

7、在软件平台方面，应采用MICROSOFTWINDOWS2000/XP操作系

统和SQL2000数据库作为旧MS的系统软件，同f也作为物业管理

者办公的操作系统。

8、城区应建立网站系统，介绍小区情况，也作为增值服务之一，与客户

提供电子商务的服务。网站应根据以下模块开放：

1）对外

XX旅游景点简介

交通路线查询

城区租售状况

客户资料简介

2）对内

电子商务（订票、订房、订车、订餐，邮递、快件）

物业管理费用查询

14.1.2安全防范管理平台

1、安全防范管理平台是在安防中心内集中了安全防范类的子系统应用，

在久隆凤凰城内部营造安全度高的居住环境，保证业主的财产和人身

安全不受侵犯。

2、闭路电视监控系统在安全防范方面居主导地位。因此，安全防范管理

平台是以闭路电视监控系统的网络化管理软件为工具，把防盗报警系

统、门禁系统、电子巡更系统、停车场管理系统在应用层集成到一起。

这样，各系统保持独立运作，即使出错也不至于影响其他系统的正常

工作。

3、安防管理平台的管理软件采用图形化用户界面，集中管理和操作整个

安防系统。它应具有同110报警网络联网的功能，当报警时可以按照

预先设定的程序进行处理，自动拨打公安联防的报警电话。

4、首先，它可与视频控制装置通讯，实现对电视监控系统的管理与操控。