2024年全国房地产估价师之估价原理与方法考试精准押题卷详细参考解析911

全国房地产估价师考试重点试题精编

注意事项：

1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范：考试时间为120分钟。

:2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答

题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笠填涂；非选择题部分必须使用黑色签字笆书写，字体

工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域

j书写的答案无效：在草稿纸、试卷上答题无效。

密

!（参考答案和详细解析均在试卷末尾）

一、选择题

••

3i1、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018

量!年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。

A.2018年6月15日

B.2018年8月15日

ic.签订估价委托合同之日

iD.估价人员与委托人商定的某日

2、1924年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年12月12日发布了《经租

J房屋清产估价原则》。

jA.《房屋损坏等级评定标准》

iB.《房屋完损等级评定标准》

：C.《房屋自然损坏评定标准》

iD.《房屋维修等级评定标准》

・♦

凶由3、房地产供给有限特性的本质是（）。

0|A.土地的总量有限

IB.房地产的不可移动性

C.房地产的独一无二性

1D.房地产的价值量大

|4、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（），

A.心理因素

!B.交通因素

：C.噪声因素

D.卫生因素

恬

5、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600

万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%〜5%。估价中选取估价数据及参数

时，正确的是（）。

A.年净收益为1500万元，报酬率为4%

B.年净收益为1500万元，报酬率为5%

C.年净收益为1550万元，报酬率为5%

D.年净收益为1600万元，报酬率为5%

6.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现按规划拟改

为商业用地，容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。

A.78

B.882

C.1210

D.1272

7、某幢办公楼应配置电楞，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购

置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯

配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（〉万元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500

8、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错，并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病机是

A.血燥生风

B.血虚生风

C.阴虚风动

D.热极生风

9、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以

使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的先件是：预计装修改造后房地产价值

的增加额（）装修改造费用。

A.大于

B.小于

C.等于

D.其他

10、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权

益中属于（）。

A.拥有的房地产权利

B.受其他房地产权利的限制情况

C.受房地产权利以外因素的限制

D.额外的利益或好处

11、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值。

A.低于

B.高于

C.等于

D.无法确定

12、大面积烧伤后，形瘦骨立，大肉尽脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉瞄动，舌光红无苔或

少苔，是指

A.亡阴

B.亡阳

C.脱液

D.伤津

13、房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。

A.某一事物

B.某房地产

C.其他房地产或事物

D.各种事物

14、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（）。

A.成本实例资料

B.交易实例资料

C.收益实例资料

D.成交实例资料

15、有•宗房地产，土地面积1000m2,其价格为1500元/m2,建筑面积为5000m2,其重

置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2,则该建筑物的单价为（）元/m2。

A.950

B.1000

C.1200

D.1250

16、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成

交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%,

2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013

年10月末的价格为（）元/m20

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050

17、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有

建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,

这是由于（）o

A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

B.甲土地的容积率大于乙上地的容积率

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

、不属于房地产状况调整的内容是（）

18o

A.经济状况调整

B.区位状况调整

C.实物状况调整

D.权益状况调整

19、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）o

A.假定建筑结构是安全的

B.肯定建筑物是安全的

C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定

D.说明建筑结构安全难以确定

20、关于估价资料归档的说法，错误的是（

A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档

B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内

部审核记录等应归档

C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁

D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者

其指定的机构

21、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组

织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是

A.病

B.证

C.症

D.主诉

22、某宗土地的总面积为5000m2,容积率为2,剩余使用年限为30年，用途为工业，现可

依法变更为商业用地，容积率提高到3,剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的

建设用地使用权楼面地价为2000元/m2,工业用地报酬率为6%：变更后条件下40年期的

商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2,商业用地报酬率为10%.该土地因变更用途

和容积率应补交的地价款为（）万元。

A.4000

B.4004

C.4021

D.4037

23、收益法是以（）为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素•，而是未

来的因素。

A.均衡原理

B.替代原理

C.预期原理

D.未来趋势原理

24、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。

A.成新率

B.年折旧率

C.残值率

D.回收率

25、根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）

划分。

A.行政区域

B.估价目的

C.估价对象规模

D.价值类型

26、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房

地产的收益期限为40年，报酬率为6%,则其价格最接近于（）元/m2。

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920

27、根据昼夜对人体病理的影响，病情甚是在

A.夜

B.昼

C.夕

D.旦

28、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多

宗土地进行估价的方法的是（）。

A.路线价法

B.市场法

C.假设开发法

D.收益法

29、一块前后两面临街、总深度为175ft,临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价

为320元/代2,后街路线价为240元/代2。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）

万元。（采用四三二一法则）

前街320元/（V

地

块

后街240元/自2

A.144.6

B.160.8

C.170.8

D.180.8

30、某宗土地的临街深度为100ft,临街宽度为60ft,市场价值为1500万元，根据哈柏法则，

临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。

A.GOO

B.738

C.900

D.960

31、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当

时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。

A.87

B.124

C.130

D.134

32、评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000

7L/m2,成交口期为2012年11月13口。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地

产的价格平均每月比上月上涨1%,对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（）元/«^2。

A.3214

B.3347

C.3367

D.3458

33、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（）的比值。

A.综合资本化率

B.土地资本化率

C.报酬率

D.建筑物资本化率

34、心在"五音"归属于

A.角

B.徵

C.宫

D商

35、关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。

A.只有合法的房地产才能成为估价对象

B.估价对象状况必须是实际情况

C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象

D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格

36、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的,

应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。

A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人

B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人

C.公证机关和无利害关系的第三人

D.人民法院

37、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。

A.净收益包括有形收益和无形收益

B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C.通常只有客观收益才能作为估价依据

D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

38、创“戾气”说的温病学家是

A.吴鞠通

B.叶香岩

C.薛雪

D.吴有性

39、比较法估价的步骤包不以下几项：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基

础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较

价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是（）。

A.③②④⑤⑥⑦①

B.②③④⑤⑥⑦①

C.①②③④⑤⑥⑦

D.①③②④⑤⑥⑦

40、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评

估（）o

A.挂牌底价

B.正常市场价格

C.竞买人可承受的最高价

D.最可能的成交价

41、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗上地的临

街深度的（）作为标准深度。

A.中位数

B.众数

C.平均数

D.分位数

42、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共

同之处不包含（）。

A.都是价格，用货币来表示

B.都有波动，受供求因素的影响

C.都是按质论价

D.形成的时间都较长

43、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发

周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%o银行贷款年利息为8%,

该土地的投资利息为（〉元/m2。

A.50.02

B.103.22

C.109.63

D.114.82

44、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%,余款于半年后和一年后分

期平均支付。假设季利率为1.2%,则在成交日期时一次付清的价格为（）万元。

A.50

B.79.43

C.78.87

D.77.75

45、胃气虚的形成原因是

A.持久或反复地饮食失节

B.禀赋素虚

C.久病元气不复

D.以上均是

46、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的

是（）。

A.所在区域的消费者观念发生了变化

B.国家调整了房地产的税费政策

C.国际与国内均出现了通货膨胀

D.对可比实例进行了装修改造

47、疾病发生的内在根据是

A.正气不足

B.正邪斗争

C.内外环境之间的相互影响

D.阴阳失调

48、”至虚有盛候”为

A.真实假虚

B.真虚假实

C.虚实错杂

D.虚实转化

49、征地管理费，是由用地单位在（）的基础上按一定比例支付的管理费用。

A.农业人口总数

B.农业人均占有耕地数量

C.农业前三年的生产总额

D.征地费总额

50、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，

估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,

又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限

为30年，投资报酬率为8%,其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。

A.548.19

B.558.15

C.567.39

D.675.40

二、多选题

51、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（）o

A.开发利润率

B.投资利润率

C.土地利润率

D.销售利润率

52、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。

A.投资率是投资回收与投入资本的比率

B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高

C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

53、马克思的地租理论不包括（）。

A.级差地租

B.剩余地租

C.垄断地租

D.绝对地租

54、威廉・阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（）。

A.单位面积土地上农产品的产量

B.市场上每单位农产品论价格

C.生产每单位农产品的成本

D.向市场运输每单位农产品的成本

55、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（）。

A.空间直战距阳

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.至市中心距离

56、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土

地使用年限为30年，土地报酬率为6%,该房地产的价值为（）万元。

A.489.99

B.495.53

C.G95.53

D.800.00

57、疾病发生的内在根据是

A.正气不足

B.正邪斗争

C.内外环境之间的相互影响

D.阴阳失调

58、在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（以

A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点

B.房屋征收决定公告之日

C.房屋征收委托之日

D.房屋征收完毕之口

59、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1300万元，管理费用为80万元，销售费

用为25万元，销售税费为15万元，投资利息为18万元，开发利润为400万元。则其投资

利润率为（）。

A.16.41%

B.16.53%

C.16.63%

D.16.81%

60、"入上齿中”的经络是

A.手阳明大肠经

B.足阳明胃经

C.手太阳小肠经

D.足太阳膀胱经

61、（）对•价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A.房地产的权益和区位

B.房地产的权益

C.房地产的实物和权益

D.房地产的区位

62.对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（

A.估价方法选用恰当

B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分

C.计算公式和计算过程正确无误

D.各种估价方法的测算结果一致

63、整理收集到的历史价格资料，将其转化为同一标准，并按照（）的先后顺序将它们编

排成时间序列，画出时间序列图。

A.整理

B.逻辑

C.收集

D.时间

64、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交

日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的

变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、1.5%、；.5%、0<,则该可比实例在2005

年9月末的价格为（）元/m2。

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379

65、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别重的成交价格为10000元/m2,

装修标准为1200元/m2,（甲别墅的装修标准为1000元/m2）,因乙别墅的周边环境优于甲

别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%,若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较

价值为（）元/m2。

A.9515

B.9690

C.10500

D.10737

66、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（）正常市场价格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.无法确定

67、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采川（

A.叙述式报告

B.口头报告

C.书面报告

D.表格式报告

68、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋

并进行分成，属于动用（）的行为。

A.宅基地所有权

B.空间利用权

C.地役权

D.建筑物相邻关系

69、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有

建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,

这是由于（）。

A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

70、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作,他的收入也会超过其他人，

这种超额的收入也被视为（）»

A.剩余物现象

B.地租现象

C.高工资现象

D.纯粹的剩余物现象

71、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，

出让年限为50年（自补办之口算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45

年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（）年。

A.45

B.50

C.52

D.55

72、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（）的

限制。

A.房地产地役权

B.房地产权利及其行使租赁权

C.房地产使用管制

D.相邻关系

73、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）.

A.公开市场价值

B.谨慎价值

C.快速变现值

D.投资价值

74、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（

A.增加土地供应量

B.规定房地产开发企业按合理的成木利润率定价

C.制定最低限价

D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机

75、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（）。

A.配套设施建设的限制

B.房地产使用管制

C.房地产权利的设立和行使的限制

D.房地产相邻关系的限制

76、"皮槁而毛拔”（《素问•五脏生成篇》）的原因是

A.多食苦

B.多食甘

C.多食辛

D.多食咸

77、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%,余款于半年后和一年后分

期平均支付。假设季利率为1.2%,则在成交日期时一次付清的价格为（）万元。

A.50

B.79.43

C.78.87

D.77.75

78、滋阴以制阳的治法属于

A.阳病治阴

B.阴病治阳

C.阴中求阳

D.阳中求阴

79、提出"四气五昧"药性理论是

A.《难经》

B.《黄帝内经》

C.《神农本草经》

D.《伤寒杂病论》

80、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。

A.拥有的房地产权利

B.受房地产权利以外因素限制的情况

C.受其他房地产权利限制的情况

D.额外的收益或好处

81、头胀头痛、甚则呕血、昏厥，属于

A.怒则气上

B.惊则气乱

C.悲则气消

D.恐则气下

82、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%,则可比实例的成交价格

与正常价格的关系为：可比实例的成交价格x()=正常价格。

A.l/(1-S%)

B.S%

C.l/(1+S%)

D.1-S%

83、在卖方市场下，成交价格会偏向买方()。

A.最低卖价

B.最高买价

C.最低买价

D.最高卖价

84、用收益法计算房地产价格，若净收益第一年为A,收益年限为n,净收益逐年递减的比

率g与报酬率丫相等，则房地产价格V=()。

A.0

B.A-n/(1+Y)

C.An

D.8

85、市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。

A.政府出台新的政策措施

B.利率

C.房地产市场状况

D.可比实例房地产状况

86、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是()。

A.销售价格决定论

B.市场供给价值论

C.生产费用价值论

D.替代原理

87、经济全球化的实质决定了它的发展必然

A.有利于所有国家

B.有利于发达资本主义国家

C.有利于发展中国家

D.有利于社会主义国家

88、下图是一块一面临街的矩形土地，临街深度为15.24m（即50英尺），临街宽度为20.00m,

路线价（土地单价）为2000元/m2。该一面临街矩形土地的单价为元，总价为

A.2800：8534

B.2000；60.96

C.3200：97.54

D.3000；91.44

89、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（）不问，

价值也会有所不同，而且差异可能很大。

A.区域规划

B.临街状况

C.周围环境

D.地形地势

90、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成

交FI期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%,

2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013

年10月末的价格为（）元/m2。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050

91、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（）。

A.合法原则

B.最局最佳利用原则

C.一致性原则

D.一贯性原则

92、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2,买卖中涉及的税费均由

卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%,买

方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全

由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价

格为（）元/m2.

A.2385

B.2393

C.2955

D.2964

93、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%,

土地资本化率为8%。该房地产的价值是（）万元。

A.6250

B.8000

C.9250

D.10000

94、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田:该项目涉及C村农业人口50户，

180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年

产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村（）个农民。

A.30

B.60

C.100

D.180

95、待开发的土地一般不适用（）来估价。

A.比较法

B.收益法

C.成本法

D.假设开发法

96、下列（）房地产不是按用途来划分的类型。

A.综合房地产

B.出租房地产

C.办公房地产

D.娱乐房地产

97、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定建筑物的（）。

A.成新率

B.年折旧率

C.残值率

D.回收率

98、由于房地产的（）,使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的

房地产，其价格是相近的，

A.独一无二性

B.不可移动性

C.价值高大性

D.增值保值性

99、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖口涉及的税费均由卖方负担。据悉，

该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%,则该

宗房地产交易的正常负担下的价格为（）万元。

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9

100.按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地

产等。

A.收益性

B.用途

C.市场性

D.地段

三、判断题

101、求取房地重新购建成本时，通常育“房地分估"路径和“房地合仙”路径，应该优先选择“房

地分估"路径。（）

102、土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均产值的30倍。（）

103、投保火灾险时的保险价值，包括土地价值、重建期间的经济损失和建筑物的重置。（）

104、党的基本路线规定的党在社会主义初级阶段的奋斗目标是（）

A.建设“富强民主文明和谐的社会主义现代化国家”

B"一个中心、两个基本点〃

C.“领导和团结全国各族人民〃

D.“自力更生，艰苦创业”

105、坚持党的基本路线--百年不动摇的关键是（）

A.坚持以经济建设为中心不动摇

B.坚持两手抓两手都要硬不动摇

C.坚持党的领导不动摇

D.坚持改革开放不动摇

106、市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格。

107.如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱；反之，则表明

房地产价格的上涨（或下降）趋势越强。（）

108、资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资

金的价值是更多的。（）

109、房地产虽然包括土也和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时

才称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。（）

110,在比较法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象

最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（）

111、根据市场调查，获知某类房地产2003〜2007年的价格逐年上涨，分别为3500元加2、

3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2,运用平均增减量法预测，该类房地产

2008年的价格高于4800元/m2。（）

112、建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成木，一般的建筑物适用重置成本，有保护

价值的建筑物适用重建成本。（）

113、一幢有效年龄为8年的建筑物，实际年龄为10年，年折旧率是1.67%,经济寿命为

60年，则该建筑物的剩余经济寿命为50年。（）

114、当代中国共产党人对待马克思主义的根本态度是（）

A.坚持马克思主义的科学原理和科学精神、创新精神

B.坚持解放思想、实事求是

C.坚持理论联系实际

D.坚持实践标准

115、基于租赁收入测算在房地产的收益价格时，运营费用应包含所得税。（）

116、改革和发展的前提是（）

A.坚持四项基本原则

B.坚持依法治国

C.保证社会公正

D.保持社会稳定

117、成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评

估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。（）

118、假设开发法用于房地产开发项目分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测

算有关数值时，房地产开发项目分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投

资者的立场上。()

119、比较法的本质是以房地产的指导价值为导向来求取房地产的价格。()

120、挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的

参考。()

参考答案与解析

1、答案：A

本题解析：

价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价,此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，

特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。鉴定该评估价

是否过低，首先应回到原价值时点(除非原价值时点的确定有误)，相应地，估价对象的产

权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也都要以

原价值时点的状况而不是鉴定时的状况为准。本题中，复估的价值时点应为原价值时点，即

2018年6月15日。

2、答案：B

本题解析：

房屋完损等级是用来检查房屋维护状况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算房屋折

旧的一个重要参考依据。房屋的完好程度越高,其折旧后价值就越接近于重新购建成本。1984

年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准(试行)》(城住字[1984]

第678号)，并于同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。

3、答案：B

本题解析：

房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是因为房地产的不可移动

特性造成了房地产供给不能集中于•处，在特定位置上具有固定的数量。这也是房地产供给

与一般物品供给的最主要区别。

4、答案：C

本题解析：

修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了该居住区的对外交通，方便了居民出行，

会提高该居住区的住宅价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全,

又会降低该居住区的住宅价格。至于它最终是提高还是降低该居住区的住宅价格，要看受影

响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等。

5、答案：B

木题解析：

本题考查的是谨慎原则。由于评估的是抵押价值，采用谨慎原则，不高估收入或低估运营费

用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。抵押价值评估，净收益按低的选，报酬率按高的选。

P171o

6、答案：D

本题解析：

补地价计算如下：补地价（总价）=（新楼面地价x新容积率一旧楼面地价x旧容积率）x±

地面积。代入本题数据可得：补地价=3000x（5x960-0.8x700）=1272（万元）。

7、答案：A

本题解析：

考点:分解法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2500—100=2400（万元）。

8、答案：A

本题解析：

热病后期或久病伤阴，津液和阴气亏损，失其凉润柔和之性，筋脉失之濡润，且阴虚不能制

阳而致阳气亢胜。表现：筋挛肉喝、手足蠕动，伴有低热起伏、舌光少津、脉细如丝。舌脉

是最好的区别点。血燥生风其原因多由久病耗血，或生血不足.或瘀血内结、新血产生障碍

导致血少津枯，失润化燥，肌肤失养，经脉失调。表现为皮肤干燥、肌肤甲错，并有皮肤瘙

痒或落屑等症状。

9、答案：A

本题解析：

当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础I.,对其最高最佳利用和相

应的估价前提作出下列之一的判断和选择：①维持现状前提；②更新改造前提；③改变用

途前提:④改变规模前提;⑤重新开发前提;⑥上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。

根据题意，本题为更新改造前提。经分析、判断，以更新改造再予以利用最为合理的，应选

择更新改造前提进行估价，现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值一

更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值，即房地产价值的增加额〉装修该造

的费用。

10、答案：C

本题解析：

一宗房地产的权益通常包括以下方面：①拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是

使用权。②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时有多个房

地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。③

该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制（如对土地用途、

容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记

等而使房地产使用或处分受到限制。④额外的利益或好处。例如，住宅带有上学指标（如

学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租付给广告公司做广告获取经济收入。⑤相关债务,

即那些通常只认房地产而不认人的债务，如拖欠的建设工程价款、物业费、供暖费、水电费、

房产税等。

11、答案：B

本题解析：

从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价

值趋向于最低卖价。从另一方面来看，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。

当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本

•致。而在房地产价格有泡沫的情况下，比较价值会大大高于收益价值和成本价值。换句话

说，如果比较价值大大高于收益价值和成本价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产

价格有泡沫。

12、答案：C

本题解析：

脱液失水和精微：见于严重:热病后期、恶性肿瘤晚期、大面积烧伤，可见形瘦骨立，大肉尽

脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉瞄动，舌光红无苔或少苔。

13、答案：C

本题解析：

房地产区位是指房地产的空间位置。具体的一宗房地产的区位，是该房地产与其他房地产或

事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。

14、答案：B

本题解析：

针对特定的估价对象应收集哪些资料，主要取决于拟采用的估价方法。对比较法而言，主要

是收集交易实例资料：对攻益法而言，主要是收集收益实例资料；对成本法和假设开发法而

言，主要是收集成本实例资料。而具体应收集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数

据进行。

15、答案：A

本题解析：

（1250x5000-1000xl500）-r5000=950（7L/m2）

16、答案：B

本题解析：

采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在价值时点的价格

=可比实例在成交日期时的价格*（1土价格变动率）期数。根据题意，该可比实例在2013

年10月末的价格=3000x（1+1%）2-10x4=3020（元/m2）。

17、答案：A

本题解析：

均衡原理是以估价对•象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。从

建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过

高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低

该房地产的价值。该估价结果说明乙地上建筑物无继续利用价值，买者取得该有建筑物的土

地后，还要花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土

地的价值。

18、答案：A

本题解析：

房地产状况调整的内容可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。①区位状

况调整是使可比实例在其自身区位状况下的价格成为在估价对象区位状况下的价格的处理；

②实物状况调整是使可•比实例在自身实物状况下的价格成为在估价对象实物状况下的价格

的处理；③权益状况调整是使可比实例在自身权益状况下的价格成为在估价对象权益状况

下的价格的处理。

19、答案：A

本题解析：

估价假设主要包括：①一般假设；②未定事项假设；③背离事实假设；④不相一致假设；

⑤依据不足假设。其中，一般假设，应说明对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途

等资料在无法进行核查验证的情况下进行了认真的检查，在无理由怀疑其真实性、准确性、

完整性及合法性且未予以核实的情况下，对其真实、准确、完整及合法的合理假定；对房屋

安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象

存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定等。

20、答案：C

本题解析：

C项，估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价

规范》，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；

估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为

结束。保存期限届满的估价资料需要销毁的，应按照有关规定编造清册后销毁。

21、答案：A

本题解析：

病，即疾病，是致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织

损伤或生理功能障碍的一个完整的生命过程。

22、答案：D

本题解析：

该类工业用地30年期使用权楼面地价为：

［a+n'T

（l+6%f-30xr（l+6%）30-l

=2000X-------=------------------=

［（1+6%=）-L

=1746.60（元/nf）

该类商业用地30年期土地使用权土地单价为:

（i+y广t

v=v

nK（i+yyv-i

（1+10%）40-30x［（l+10%）3°-l

=12000x

［（i+io%）4C-ij

=11567.89（元/nF）

故补地价（总价）=11567.89x5000-1746.60x2x5000=4037（万元）。

23、答案：C

本题解析：

房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基

于市场参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。

24、答案：A

本题解析：

早期采用成本法求取建筑物折旧后价值时，习惯于根据建筑物的建成年代或新旧程度、完损

状况等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的年龄、寿命计算出建筑物的成新率，然后

将建筑物的重新购建成本乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。

25、答案：B

本题解析：

房地产估价机构资质等级由高到低分为一级、二级、三级、暂定期内的三级；不同资质等级

房地产估价机构的业务范用根据估价目的划分,应当在密质等级许可的范围内从事估价业务,

但不受地域范围的限制。

26、答案：D

本题解析：

[知识点]净收益每年不变的公式

27、答案：A

本题解析：

《灵枢，顺气一日分为四时》说：“夫百病者，多以旦慧、昼安、夕加、夜甚......朝则人气始

生，病气衰，故旦慧；日中人气长，长则胜邪，故安；夕则人气始衰，邪气始生，故加；夜

半人气入藏，邪气独居于身，故甚也。

28、答案：A

本题解析：

路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。比较法、收益法、成本法和假设开发法

主要适用于单宗土地的估价，而且估价所需的时间通常较长。路线价法则被认为是一种高效

率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值或价格的方法，即是一种批

量估价方法，特别适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收或其他需要在较短时间内

对许多宗土地进行估价的情形。

29、答案：B

本题解析：

V总价=前街路线价x前街临街深度价格修正率x临街宽度x前街影响深度+后街路线价x临

街宽度x（总深度一前街影响深度）x后街临街深度价格修正率

前街影响深度=总深度x前街路线价+（前街路线价+后街路线价）=175x320+（320+240）

=100ft

则后街影响深度=总深度一前街影响深度=75ft；

查表可得，前街临街深度价格修正率为100%,后街临街价格修正率为120%,则可得：

V总价二320X30X100X100%+240X30X75X120%=160・80:万元）

此题的典型错误解法是：根据四三二•法则，V总价=320x30xl00+240x（40%+30%+20%）

x30x75=144.60（万元注意：公式中的前街路线价和后街路线价均为单价，对应的深度

价格修正率应采用平均深度价格修正率。

30、答案：C

本题解析：

临街深度价格递减率的哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分

的价值占整块土地价值的10（临街深度）0.5%。本题中，临街深度为36ft的土地的价值占

整块土地价值的

10736%=60%

该土地的价值为1500万元，则临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为：1500x60%

=900（万元）。

31、答案：B

本题解析：

在不同的付款方式下，在成交F1期一次性付清的价格或者将不是在成交日期•次性付清的价

格折现到成交日期的价格为实际价格。则本题中，该房地产的实际价格=[50+88（1+1%）

8]=124（万元）。

32、答案：B

本题解析：

采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在价值时点时的价

格=可比实例在成交口期的价格x（1土价格变动率）期数。本题中，可比实例甲进行市场状

况修正后的价格为:3000x（1+1%）11=3347（元/m2）。

33、答案：B

木题解析：

净收益与资本化率的匹配包括由土地净收益求取土地价值，其计算公式为：土地价值=土地

净收益+土地资本化率。其中，土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。这时对

应的净收益应是土地产生的净收益（即仅归属于土地的净收益），不包含建筑物带来的净收

益。

34、答案：B

本题解析：

自然界人

五行

五音五味五色五化五气五方五季五脏五腑五官形

角青生风东春木肝胆目

徵苦赤长暑南夏火心小肠舌发

■,1

宫甘黄化湿中长夏土睥胃U依

商辛白收燥西秋金肺大肠鼻

羽咸黑藏寒北冬水肾膀胱耳

35、答案：D

本题解析：

A项，遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价

对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。B项，依法判定的估价

对•象状况通常是估价而象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中

约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。C项，《物权法》第一百八十四条规定，

学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其

他社会公益设施不得抵押，D项，合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的

价值或价格。

36＞答案：A

本题解析：

房屋征收评估应按有关要求，由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在

实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应当

由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说

明。

37、答案：B

本题解析：

B项，运营费用是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出，通常不包含房地产抵押贷款

还本付息额、房地产折旧额、房地产扩建费用和所得税。这里的房地产折旧额是指会计上的

建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，而不包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、

设施设备、装饰装修等的折旧费。

38、答案：D

本题解析：

吴有性字又可，著《温疫论》，创“戾气〃说。

39、答案：C

本题解析：

运用比较法估价一般分为以下7个步骤：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较

基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑤进行房地产状况调整；⑦计算比

较价值。

40、答案：C

本题解析：

国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将国有建设用地使用权在•定年限

内让与土地使用者，井由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费

用）的行为。目前，国有建设用地使用权出让主要有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中，

当采用挂牌出让方式时，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价，即此

时为竞买人确定报价提供参考依据的估价是评估竞买人可承受的最高价。

41、答案：B

本题解析：

在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或

平均数。以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价

值或价格的计算。否则，后面根据标准临街深度确定的临街深度价格修正率，将使以后多数

临街土地价值或价格的计算要用该临街深度价格修正率进行调整。这不仅会增加计算的工作

量，而且会使所求得的路线价失去代表性。

42、答案：D

本题解析：

房地产价格与家具、机器没备等•般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处

在于：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响，随着时间而变化;

③都是按质论价，即优质高价，劣质低价。房地产价格与一般商品价格的不同之处，即为

房地产价格的特点。

43、答案：B

本题解析：

由题意可知，土地取得费用=36x10000+666.67=540(元/m2),土地开发费用=150元/m2,

则该土地的投资利息=540x[(1+8%)2-l]+150x{[(1+8%)1.5-小60%+[(1+8%)

0.5-l]x40%}=103.22(元/m2)。

44.答案：D

本题解析：

[知识点]建立比较基准

45、答案：D

本题解析：

胃气虚多因持久或反复地伙食失节，损伤胃气所致。因禀赋素虚.或久病元气不复等，也均

能导致胃气虚。

46、答案：D

本题解析：

市场状况调整也称为交易日期调整，是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价

格的处理。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经

济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了

估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这

两个不同时间的价